合景庐月湾首开价格策略2019080

BULDHOMEWITHHEARTCREATEFUTUREWITHASPIRATION以心筑家创建未来合景庐月湾首开价格策略2017.08.03合景泰富地产集团营销管理中心1截止至2017年5月底合肥9区库存量为15700套，环比下跌9.4%，库存去化周期为7.3个月，较上个月减少3.2个月；截止至2017年5月底合肥11区库存量为25289套，环比上月下跌2.5%，库存去化周期约8.3个月。各区备案升温，全市库存量走低，去化周期缩短。去化周期=截止当月底库存套数/近半年的平均去化套数数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/九区库存截止2017年5月底，合肥12区住宅库存6跌6升，新站区、包河区三区库存下跌明显，环比跌幅分别达96.5%和40.1%；受备案严控影响，北部组团存量去化较慢，库存量占全市比例为20.7%，新站区去化加速，大量新盘尚未入市，库存量占比降至2.4%，政务区在售项目少，库存量全市垫底，占比仅1.9%。12区库存涨跌各占一半，新站、包河两区存量下滑明显。数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/区域库存市场潜在供应居高位，集中于滨湖、新站等热点区域，竞争形势严峻。据不完全统计，截至2017年5月底，合肥11区潜在供应量约为2063万方，9区潜在供应量约为1808万方，其中滨湖区潜在供应量均在500万方以上，新站区超过300万方，后续供应充足但竞争激烈；据不完全统计，截至2017年5月底，肥东县潜在供应量约为227万方，其中在售项目后续供应量约142万方，占比62.6%，未推项目潜在供应量约85万方，主要来自万科文一未来之光、华盛大运城三期、中海肥东地块，占比37.4%。数据来源：合富大数据在售库存（在售项目后续供应量）=项目住宅规划总量-住宅批准预售量待推项目=待入市新盘住宅规划总量（含近期已出让地块住宅预估供应量）

合肥住宅市场/潜在供应2017年5月合肥十一区商品住宅新增供应4945套，环比下跌23.5%，同比下跌34.1%；其中九区新增供应2712套，环比下跌39.3%，同比下跌41.5%；2017年5月合肥十一区商品住宅备案5586套，环比大幅上涨145%，同比下跌41.5%；其中九区商品住宅备案4343套，环比暴涨183.5%，同比下跌7.8%；2017年5月合肥十一区住宅供需比为0.89，供需比大幅缩小，供需关系扭转，今年以来首次呈现供不应求的现象。房企供应积极性有所降低，备案量猛增，供不应求现象再现。数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/5月供求供应结构，区域差异明显，90-110㎡刚需产品持续占据主力。90-110㎡区间刚需产品持续占据市场供应主流，5月入市供应占比为39.5%，占比较4月有所扩大，110-130㎡区间刚改产品供应量较4月有所上涨，占比上涨2.4个百分点。区域供应结构方面，西南组团、北部组团及滨湖区入市积极性高，多盘获批预售，其中北部组团主力供应产品为90-110㎡刚需产品，包河区、蜀山区、高新区主力供应为130㎡以上改善型产品，区域产品差异明显。数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/供应结构分析1.2万元/㎡以下的刚需产品占比逾四成，区域价格分化明显。5月住宅供应中刚需和刚改仍是主流，其中均价10000-12000元/㎡的低价刚需产品占比33.3%，均价区间在12000-16000元/㎡之间的刚改产品占比达32.7%，相差不大。区域价格分化明显，新站区、北部组团和西南组团是全市的“价格洼地”，住宅备案均价多在10000-12000元/㎡之间，包河、蜀山、庐阳、高新等区高端项目较多，区域价格维持高位。数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/供应价格分析5月西南、北部两大组团供应积极，其中西南组团5个项目取得预售证，区域新增供应量达到1289套，住宅供应套数居全市第一，北部组团新增供应944套，环比大幅上涨279.1%，新城北宸紫郡、文一锦门北韵是区域供应主力；成交方面，2017年5月合肥11区备案量全线上涨，新站区持续高热，备案量领跑全市，单月备案2017套，环比大幅上涨197.1%，六区本月备案涨幅超过100%，其中包河区、庐阳区涨幅领先其他各区，环比分别上涨686.4%和207.1%。西南、北部组团供应量领跑全市，新站区销量激增，问鼎九区榜首。数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/区域供求分析供求齐升，四里河板块2盘加推，高端产品去化较好。供求特征：2017年5月份庐阳区住宅新增供应532套，环比上涨87.3%，同比上涨8.1%；备案261套，环比大幅上涨207.1%，同比下跌68.6%；价格及推货特征：5月庐阳区四里河板块的万科森林公园加推，货量共148套，均为洋房产品，去化表现较佳。5月庐阳区开盘项目情况项目名称推售物业推售面积（㎡）套数备案价格（元/㎡）与上一次备案价格相差（元/㎡）开盘去化率万科森林公园洋房142-31214821200393280%数据来源：合富大数据

合肥住宅市场/庐阳区——供需上涨，改善需求旺项目规划：占地212亩总体量约27.7万方，分4个地块组团开发（目前未命名）；由36栋别墅、27栋洋房、6栋湖景高层、商业、学校、配套用房组成；总规划1236套产品，其中别墅72套/高层406套/小高层200套/洋房558套。区位庐阳区怀宁北路与固镇路交口向西100米拿地时间2015/12/22楼板价（元/㎡）10185占地面积212亩开发企业旭辉集团物业类型高层、洋房、别墅总建筑面积（万㎡）27.7容积率2.1绿化率40%在售均价（元/㎡）洋房24000高层22000别墅40000主力产品高层128-180洋房140-230别墅380-402首开时间2016/8/6代理公司自销下次推售时间未定销售动作：6月1日加推洋房16#，面积159-266㎡，6+1共计24套，备案均价2.23万/㎡；当日去化22套，6月4日已售罄；目前在售前期22#楼剩余房源以洋房、别墅产品为主力，配合部分大平层产品，预期实现整盘均价2.2万元/㎡，目前为四里河区域内在售项目最高价，限购前主力客群为合肥九区➕三县等外来客户，限购后以庐阳原住民为主。

重点个案分析：旭辉铂悦庐州府1#均价：23239元/㎡2#均价：23144元/㎡5#均价：21807元/㎡7#均价：23097元/㎡9#均价：22698元/㎡10#均价：21925元/㎡11#均价：20961元/㎡8#均价：21831元/㎡

旭辉铂悦庐州府：楼栋分布1#均价：21666元/㎡2#均价：21019元/㎡3#均价：20437元/㎡水平差2梯4户1梯2户户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）02户01户差价约1700元0约-100元约2200元0约500元水平差定价原则：2梯4户：以03户为参照，02户相对03户下降约100元/㎡，04户为西边户，增涨约1700元/㎡，01户为东边户，增涨约2200元/㎡；1梯2户：以02户为参照，01户相对02户增涨了约500元/㎡。垂直差定价原则：2梯4户：以2层为参照，4、5、6层每层递增约100元/㎡；7层位置较好，且带跃层，价格相对2层有所增涨，但根据位置不同，价格增长情况也所有不同，其中西边户增涨约1900元/㎡，东边户增涨约3400元/㎡，中间户增涨约2100元/㎡；1、2层由于带地下室，面积较大，故相对价格有所下降，而1层由于带院子，居住舒适度高，故价格相对2层要高，1层下降约2800元/㎡，2层下降约6800元/㎡；1梯2户：以2层为参照，4、5、6层每层递增约200元/㎡；顶层增涨约4400元/㎡；2层下降约5000元/㎡，1层下降约1800元/㎡。垂直差垂直差2梯4户1梯2户楼层差价备注楼层差价备注7层约2100元西边户约1900

东边户约34007层约4400元价格最高6层约300元约100元/㎡6层约500元约200元/㎡5层约200元5层约300元4层约100元4层约100元3层03层02层约-6800元面积较大2层约-5000元面积较大1层约-2800元面积较大1层约-1800元面积较大

旭辉铂悦庐州府：价格策略分析（洋房）垂直差楼层差价备注24-27层01、02户23层，03、04户27层23层-200元顶层，价格降低，与21层价格一样18-22层200元18-22层往上每层递增200元/㎡9-17层100元9-17层往上每层递增100元/㎡8层200元价格上涨，较7层上涨200元3-7层50元3-7层往上每层递增50元/㎡2层0设为基准层垂直差定价原则：以2层为参照，3-7层每层递增约50元/㎡；8层价格上涨，较7层上涨200元；9-17层每层递增约100元/㎡；18-22层每层递增约200元/㎡23层为顶层，价格下降，与21层价格一样；水平差定价原则：以03户为参照，02户与03户同为中间户，但02户在东侧，价格上涨约50元/㎡；01户为东边户，位置稍好，价格上涨约100元/㎡；04户为西边户，位置稍差，价格上涨约80元/㎡。水平差户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价约80元0约50约100元

旭辉铂悦庐州府：价格策略分析（高层）项目总建筑面积约140万方，业态涵盖高层、洋房、叠墅和主题商业、长者照料中心等，为合肥万科打造的大型城市综合住区以及公园系产品，拥有全生命周期产品线，成就城市优居生活范本。区位庐阳区北二环与四里河路交口拿地时间2012/9/6楼板价（元/㎡）2181占地面积775亩开发企业万科集团物业类型高层、洋房总建筑面积（万㎡）140容积率2.7绿化率40%在售均价（元/㎡）高层精装18800主力产品高层70-120洋房130-180叠墅180-280首开时间2013/6/22代理公司唯家、合富下次推售时间2017.5销售动作：5月28日开盘洋房1，2，3，4，5＃148套开盘，均价21200元／平米，去化率达到90%。5月31日高层A2-7#楼，面积88-130㎡，共30层，180套开盘，均价18819.65元／㎡，去化率达到93%。项目总建面140万方，包含高层、洋房、别墅、商业产品，依托城市森林公园、万科引进南门小学、45中学区资源以及万科金牌物业。

重点个案分析：万科森林公园5#均价：18822元/㎡6#均价：18822元/㎡

万科森林公园：楼栋分布水平差户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价约842元0约421元约1368元垂直差定价原则：以2层为参照，2-5层同一价格；6-7层同一价格，上涨421元/㎡；8-10层每层递增约526元/㎡；11层为复式顶层且赠送面积多，价格上涨1050元/㎡；1层为底层，面积较大，价格下降3447元/㎡；水平差定价原则：以03户为参照，02户与03户同为中间户，但02户在东侧，价格上涨约421元/㎡；01户为东边户，位置稍好，价格上涨约1368元/㎡；04户为西边户，位置稍差，价格上涨约842元/㎡。垂直差楼层差价备注11层3055元顶层为复式，且赠送面积较多，与次顶层价格上涨1050元/㎡10层2005元8-10层往上每层递增526元/㎡9层1478元8层952元7层421元6、7层同一价格，价格上涨6层5层03-5层与2层价格一致4层3层2层设为基准层1层-3447面积较大

万科森林公园：价格策略分析（洋房）垂直差楼层差价备注32层约750顶层，价格降低30-31层约125030-31层同一价格，与29层相比，下降370元/㎡27-29层约160027-29层同一价格，上涨1600元/㎡23-26层约190023-26层同一价格，上涨1900元/㎡19-22层约170019-22层同一价格，上涨1700元/㎡15-18层约150015-18层同一价格，上涨1500元/㎡10-14层约115010-14层同一价格，上涨1150元/㎡7-9层约8507-9层同一价格，上涨850元/㎡5-6层约5305-6层同一价格，上涨530元/㎡3-4层约2103-4层同一价格，上涨210元/㎡2层0基准层1层-410底层，价格降低垂直差定价原则：以2层为参照，3-4层同一价格，上涨210元/㎡；5-6层同一价格，上涨530元/㎡；7-9层同一价格，上涨850元/㎡；10-14层同一价格，上涨1150元/㎡；15-18层同一价格，上涨1500元/㎡；19-22层同一价格，上涨1700元/㎡；23-26层同一价格，上涨1900元/㎡；27-29层同一价格，上涨1600元/㎡；30-31层同一价格，与29层相比，下降370元/㎡；32层，顶层，价格降低；1层为底层，价格降低。水平差定价原则：1层4户：以03户为参照，02户与03户同为中间户，但02户在东侧，价格上涨约200元/㎡；01户为东边户，位置稍好，价格上涨约830元/㎡；04户为西边户，位置稍差，价格上涨约530元/㎡；1层6户：以04户为参照，03户、02户在东侧，价格分别上涨200元/㎡、300元/㎡；01户为东边户，价格上涨约900元/㎡；05户较04户更靠西边，价格上涨约100元/㎡；06户为西边户，价格上涨约600元/㎡。1层4户水平差户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价约530元0约200元约830元

万科森林公园：价格策略分析（高层）1层6户水平差户型06户（西边户）05户（中间户）04户（中间户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价600元100元0200元300元900元A区B区C区4栋高层+4栋洋房+11栋别墅6栋高层+19栋别墅7栋高层区位庐阳区四里河路与临泉路交口拿地时间2014.9楼板价（元/㎡）6000占地面积(万㎡）15开发企业万科集团物业类型高层、洋房、别墅总建筑面积（万㎡）55容积率2.8绿化率40%在售均价（元/㎡）高层18999别墅27000主力产品高层110-140洋房140-255别墅258-380首开时间2015.6代理公司唯家、同策下次推售时间未定项目规划：C地块，共计7栋高层，面积段110-160㎡；B地块共22栋，6栋高层，面积段110-160㎡，16栋新中式合院别墅，面积段256--282㎡；A地块，共计19栋，其中4栋高层，面积110-140㎡，4栋洋房7+1跃层，11栋联排别墅面积353-430㎡。销售动作：目前A区别墅平推，B区最后一套合院别墅已经清盘。目前C地块已售罄，B地块剩余院墅在售，3月19日A地块A2高层加推售罄，均价19000精装；目前联排别墅已正式推出。

重点个案分析：万科城市之光A1#均价：18999元/㎡A2#均价：18999元/㎡

万科城市之光：楼栋分布垂直差楼层差价备注28层约1400顶层，价格降低27层约2250次顶层，价格降低24-26层约255024-26层同一价格，上涨2550元/㎡19-23层约300019-23层同一价格，上涨3000元/㎡15-18层约270015-18层同一价格，上涨2700元/㎡13-14层约220013-14层同一价格，上涨2200元/㎡10-12层约230010-12层同一价格，上涨2300元/㎡9层约1800价格上涨7-8层约17007-8层同一价格，上涨1700元/㎡5-6层约12505-6层同一价格，上涨1250元/㎡3-4层约5003-4层同一价格，上涨500元/㎡2层0基准层垂直差定价原则：以2层为参照，28层为顶层，价格降低；27层为次顶层，价格降低；24-26层同一价格，上涨2550元/㎡；19-23层同一价格，上涨3000元/㎡；15-18层同一价格，上涨2700元/㎡；13-14层同一价格，上涨2200元/㎡；10-12层同一价格，上涨2300元/㎡；价格上涨；7-8层同一价格，上涨1700元/㎡；5-6层同一价格，上涨1250元/㎡；3-4层同一价格，上涨500元/㎡；水平差定价原则：以04户为参照，02户与03户同为中间户，但面积较小，02户上涨约700元/㎡，03户上涨约400元/㎡；01、04户虽为边户，但面积较大，所以单价较中间户低，01户为东边户，位置稍好，价格上涨约100元/㎡。水平差户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价0约400约700元约100元

万科城市之光：价格策略分析（高层）2015年11月13日普天合电新能源以201万/亩竞得庐阳N1507号地块，占地95.64亩，住宅楼面价1230.61元/㎡，商业楼面价1004.99元/㎡，总价19223.64万元，溢价率0.5%。重点项目分析项目名称普天合电庐州公馆竞得企业安徽普天合电新能源项目位置合肥市庐阳区四里河路以南、迎春路以西总体量23万方容积率2.45单价201万元/亩楼板价住宅1230.61元/㎡商业1004.99元/㎡销售动作：庐州公馆4月25日加推高层5#楼，主力户型建筑面积约106㎡-141㎡，备案销售均价17369.57元/㎡，截止目前已基本售罄。

重点个案分析：普天合电庐州公馆1#均价：17122元/㎡2#均价：17236元/㎡5#均价：17369元/㎡

普天合电庐州公馆：楼栋分布垂直差楼层差价备注27层约120顶层，价格降低23-26层约550-70023-26层往上每层递减约50元/㎡20-22层约700-85020-22层同一价格10-19层约400-80010-19层往上每层递增约40元/㎡3-10层约50-4003-10层往上每层递增约50元/㎡2层0基准层垂直差定价原则：以2层为参照，27层为顶层，价格降低；23-26层往上每层递减约50元/㎡；20-22层同一价格；10-19层往上每层递增约40元/㎡；3-10层往上每层递增约50元/㎡；水平差定价原则：以04户为参照，03户、02户、01户依次向东，采光逐渐变好；03户上涨约200元/㎡；02户上涨约300元/㎡；01户约400元/㎡。水平差户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价0约200约300元约400元

普天合电庐州公馆：价格策略分析（高层）首次开盘推货区域1#2#3#4#5#7#高层洋房6#首开10#、11#、12#三栋高层，8#、9#两栋洋房，共计436套房源11#10#12#9#8#首开5栋楼（3栋高层、2栋洋房）建筑面积共计约44300㎡，348套高层、88套洋房，共计436套房源，主力面积段为86㎡产品，占比约为46%，楼栋主要为22、27、28F高层和11层洋房设计。

首开货源盘点楼栋层数86㎡99㎡115㎡123㎡133㎡小计（套）总面积（㎡）10#22F42212184810611#27F10426261561450812#28F54272710810422高层合计

2007474348330368#11F

22224456329#11F2222445632洋房合计

44448811264合计2007474444443644300定价方案N1611地块拿地住宅楼面价为14222.45元/㎡，考虑项目开发成本：前期+建安+配套+期间其他费用，成本总合计为6642.55元/㎡；根据目前竞品中，高层住宅最高备案价格为20800元/㎡，建议高层入市均价14222.45+6642.55=20865元/㎡。暂定车库销售收入与成本相抵消，不计入成本与销售收入。因商业比例暂不明确且体量较小，不纳入测算中。物业类别销售量（㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（万元）高层132628208562766089568合计27.66亿项目成本利润率估算

类别项目单价面积金额（万元）小计单方成本（元/㎡）备注（元/㎡）（㎡）（万元）1前期费用市场调研及勘察费2313458635078162按建筑面积计算规划设计费30313458940基础设施配套费803134582508报批保健费20313458627三通一平费20313458627临时设施费103134583132建安费用高层220013262829178479352080按建筑面积计算洋房1800104203187573配套费用公共设施200313458626914419460按地上建筑面积计算园林配套1803134585642

教育配套803134582508

资金634期间费用管理费用2020.55

2023326872020.55上述成本3%营销费用15492总销额3%财务费用13149前期、建安、配套费用的65%，3年期贷款，年利率10%不可预见费2023取地、前期、建安、配套费用3%开发成本合计6642.55100119

定价思考板块项目名称物业类型体量产品楼层产品面积价格单价价差总价范围已推去化情况整盘库存启动区板块华地森林语高层12栋18-30F91-105预计120002000109-1260高层预约230组左右12栋洋房29栋8-11F

97-119预计14000135-1660未开始蓄客29栋梅冲湖板块文德艺墅高层1栋高层；

9栋小高层；高层26F13-18F小高层87-100预计130002000113-130万0预约310组1栋高层9栋小高层洋房10栋5-8F85-100预计15000119-140万0预约40组10栋文一锦门北韵高层7栋18-34F93-116121401040113-141万2栋认筹前预约300组推出114套，去化37套，7栋洋房15栋10F94-11613180123-153万2栋认筹前预约100组推出216套，去化54套，15栋庐阳工业区皖投天下名筑高层12栋27-33F92-122131401660120-160万8栋剩余170套2栋高层洋房17栋8F-11F95-12014800142-180万0未推，预计3月推17栋洋房华地森林湖高层16栋28-34F88-104128002000115-135万12栋已推售罄，目前新品预约120组4栋高层洋房13栋8F-11F98-132预计14800147-198万3栋16年3月前已推3栋售罄，目前新品预约40组10栋洋房庐阳北洋房和高层价差：洋房与高层产品面积相近，集中于95-120㎡；洋房楼层以8层、11层为主；价差水平1000-2000元，主要区别：8层洋房与高层价差2000元/㎡左右；而10层以上价差1000－1500元/㎡

高层与洋房价格研判区域外类似同地段、品质项目洋房和高层价差：通过分析区域外高层和洋房差在1500-2700元／平，其中6F-8F标准洋房，差价在2049-2700元／平，9层以上的差价在1500元／平。项目名称区域层数洋房均价（元/㎡）高层价格（元/㎡）差价水平（元/㎡）市场表现参考指数当代MOMA未来城新站区洋房11层约11000（16年9月）约9500（16年9月）约1500售罄✪✪✪朗香书院新站区洋房6层约11499（16年11月）毛坯约8799装修约10299（16年11月）约2700售罄✪✪✪保利罗兰春天瑶海区洋房8层约14999（16年9月）约12950（16年9月）约2049售罄✪✪✪禹州中央广场肥东洋房9层约14500（16年10月）约12999（16年10月）约1500售罄✪✪✪✪信地华地城肥西洋房6层约12490（16年10月）约9800（16年9月）约2690售罄✪✪✪✪万科北城项目当代未来城朗香书院保利罗兰春天禹州中央广场信地华地城

高层与洋房价格研判项目名称洋房均价（元/㎡）高层价格（元/㎡）差价水平（元/㎡）市场表现参考指数万科森林公园（曦园）约16040（曦园整体）约10980（曦园整体）约5060售罄✪✪万科蓝山（收尾）约15804（16年3月）约11588（16年3月）约4216售罄✪✪✪万科蓝山（首开）约12538（12年12月首开）约8687（12年12月首开）约3850售罄✪✪✪✪万科时代之光约24650（首开叠墅）约19000（首开高层）约5650首开售罄✪✪合肥万科其他项目洋房与高层价格差3800－5600元／平，以区域成熟度及产品不同价格差别较大，其中万科蓝山12年底首开时，滨湖尚未成熟，价差约3800－4000元/㎡。合肥万科项目洋房和高层价差：

高层与洋房价格研判小结：区域内项目洋房和高层产品面积相近约95-120平，洋房以8层、11层的为主，赠送面积小，普遍无庭院或庭院较小，非标准意义上的洋房产品；主要价差在1000-2000元，其中8F的洋房限购前价差约2600元，限购后在约2000元，10层以上限购前约1600元，限购后约1000元；区域外同地段，近本案品质的项目，差在1500-2700元／平，其中6F-8F标准洋房，差价在2049-2700元／㎡，9层以上的差价在1500元／㎡；万科其他项目价格差3800－5600元／平，以区域成熟度及产品不同价格差别较大，根据万科蓝山12年底首开时，滨湖尚未成熟，类比北城万科项目价差约3800－4000元/㎡。基于以上分析，合富建议本案，洋房与高层价差约2500元／㎡，即洋房均价约23000元/㎡。

高层与洋房价格研判景观：本项目的景观由中央景观区和多个景观组团组成，另外，根据客户生活习惯，南向景观资源越多，景观效果越好。高层：10#>12#>11#，10#楼南向为中央景观带，北向为景观组团，西边为公园景观，观景效果最好；其次为12#楼，南边为独立景观组团，西边为公园景观；最后是11#楼，仅南面有独立景观组团；洋房：9#>8#，9#楼位于中央景观组团正中间，景观效果最好，其次为8#楼。物业形态价值排序楼号高层110#212#311#洋房19#28#

楼栋价值：景观差9#8#10#11#12#噪音：本项目西边为小区主入口，11地块北边为城市道路，东北边为商业配套，会对周边楼栋产生一定的噪音影响。高层：10#>12#>11#，11#楼东边位于小区主入口及商业配套，北边临马路，噪声影响最大；其次是12#楼位于地块西北边，北边及西边均临马路，且西南面有配电房；最后是10#，相比噪声影响最小；洋房：9#>8#，8#楼东边为小区商业及物业用房，噪声影响最大，相比较而言，9#楼噪声影响较小。

楼栋价值：噪音差物业形态价值排序楼号高层110#212#311#洋房19#28#9#8#10#11#12#采光：本区域为洋房+小高层产品，采光较好，根据南向遮挡问题，此处做简单分布，基本差别不大。高层：10#>11#>12#，10#楼南边为小区主入口，距6#楼间距较远，无遮挡，采光效果最好；其次是11#楼，南边为洋房区，影响较小，12#楼南边为高层，相比采光最差；洋房：9#>8#，两栋楼采光基本差别不大，9#楼略好于8#。

楼栋价值：采光差物业形态价值排序楼号高层110#211#312#洋房19#28#9#8#10#11#12#根据景观、噪音、采光这3个影响价格的因素：景观：根据小区景观组团分布，靠近小区中央景观带的楼栋，显然景观效果最好，以中部景观组团为中心，向外扩散，分布多个独立景观组团，靠近小区入口、马路位置景观效果最差；噪音：根据小区商业、物业用房等配套分布，靠近商业、物业用房、道路、小区出入口的楼栋，隔音效果较差，景观带中心的位置，由于景观具有一定的隔音效果，固隔音效果最好；采光：靠近洋房区、景观带的楼栋由于南部无遮挡，采光效果较好，其余楼栋由于楼间距已经达到国家规定标准，采光效果基本差别不大。

楼栋综合因素定价说明根据前面3个影响价格的综合因素，结合2梯4及2梯6的居住舒适性，按照从高到低的顺序，将首开5栋楼价值进行排序：高层：10#>12#>11#洋房：9#>8#10#楼22层，11#楼27层，12#楼28层，除11#楼以外（2梯6户），均为每层4户，两个单元，各配备1部电梯；其中02、03房号为86㎡三房户型、中间户，04房号为115㎡三房户型、西边户，01户号为99㎡两房户型、东边户；以上户型均有不同面积的赠送。

高层户型

高层定价说明水平差楼栋04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）10#+1500+20+5012#+1500+20+50垂直差楼层差价28层-40024-27层-2015-23层506-14层303-5层202层0水平差定价原则：2梯4户：以03户为参照，02户与03户同属中间户，02户在东，位置稍好，02比03户高30元/㎡；01户东边户，采光较好，价格比03户高50元/㎡，西户有瞰景，故04户高于03每平方150元；2梯6户：以04户为参照，04户与03户同属中间户，价格持平；02户中间户但靠东边，价格上涨20元/平；01户东边户，采光较好，价格上涨50元/平；05户中间户但靠西边，价格上涨10元/平；06户西边户，同属边户，由于面积较大，价格与东边户保持持平。垂直差定价原则：分楼层区间段定价，以2层基准，往上至23层，进行20-50元/平递增，24-27层递减20元/平/层，28层特殊调价减400元/平。水平差楼栋06户（西边户）05户（中间户）04户（中间户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）11#+50+1000+20＋508、9#楼11层，每栋均为每层4户，两个单元，各配备1部电梯；其中02、03房号为123㎡三房户型、中间户，01、04房号为133㎡三房户型、东西边户，以上户型均有不同面积的赠送。

洋房户型

洋房定价说明水平差户型04户（西边户）03户（中间户）02户（中间户）01户（东边户）差价+4000+200+600垂直差楼层差价备注11层约400元顶层约等于4层价格10层约500元约200元/㎡9层约700元8层约