宏福家园住宅小区项目可行性论证报告

平昌县宏运房地产开发宏富家园住宅小区工程可行性论证报告〔代工程建议书〕第一章工程总说明“川北重镇”2229.12K㎡,100.2315万。2023年中共平昌县县委、县人民政府先后通过《平昌县城市建设规划书〔2023年-2023年城根底设施建设和旧城改造步伐加快，人居环境得到了较大改善。至去年底，信义大道区完全实现了“三通一平”，管我司在此区建宏富家园小区规划方案已获得县规划评审会议通过。我们平昌县宏运房地产开发具有三级房产开800万元，主要从事房地产开发、商品房销售、建筑装修和物业治理。公司机构健全，设备先进，资金雄厚，技术实力强，规章制度健全，生产治理标准，经济效益良好，业绩优秀。已成功开发或建设平昌县城第一个花12号楼、-1-3号楼等工程,社会满足度高，群众口碑好。先后荣获“2023年四川50家优秀品牌开发企业”“巴中十年创辉煌红旗单位”、“巴中市建设工程先进集体”。其次章工程状况宏富家园工程被城乡规划评审委员会评审通过，平昌县宏运房地产开发以5150000.00万元竞得PC—0412宗地开发权。宏富家园住宅小区占地800444308㎡，其中住宅39528.5㎡，公建面积1591㎡，小区坚持集山水景观于一体，着力打造滨河半岛特色。按现代标准设计，其水准属于平昌县迄今设计思想、规模适中、景观好、功能齐、环境优、居住人口适中的集居住、商贸、休闲于一体的水岸小区。宏富家园小区地处规划中的城区与老县城接合地段西城区信义大道，该片区位于江口镇西城区管委会，东北抵达巴大路主干道，直接联通三江大道小区外，小区内曲经通幽，地理位置优越，区位优势突出，生态环境独特，属上档居住首先。而且小区所在地是建设行政主管部门确定的2023年-2023年平昌城市建设重点开发区域。该住宅小区工程确实立和开发建设对加速打造生态园林城市，提升平昌对外形象、优化城乡人口经济构造，进一步改善人居环境，提-2-升城市品位，加速经济社会跨越式进展都具有乐观深广的意义和影响。第三章工程开发建设的政策依据及前期预备工作〔一〕政策依据：1、平昌县进展和改革委员会《企业投资工程备案通知202369号2、平昌县建设局《建设用地规划许可证》编号：73号3编号：2023—000171号4、公司营业执照；5、公司资质证明书；〔二〕前期预备工作：1、前期工程的可行性论证；2、平昌县宏富家园住宅小区修建方案；3、建设规划许可证；4、用地规划许可证；第四章开发建设条件及市场分析依据政策争论及平昌现行房价态势，宏富家园小区开发建设优势明显。〔一〕开发的有利条件1、国家和地方政府进一步深化城镇住房改革，稳步推-3-进房地产市场宏观调控，建立适应社会主义市场经济的城镇居民住户体系，加强环境建设与保护，提高人民生活品质，为宏富家园小区开发建设工程供给了极为有利的宏观环境。2、近年来，平昌县的房地产虽然有较快进展，但仍落后周边市县进展水平，特别是低能耗，高环保的建设和人居要求，促成着工程片区的快速改造，随着城镇水平的提高和国家户籍治理制度的深化改革，城市根底设施建设市场资源配置和农村人口的有序转移以及百姓对环保型住房的需求为工程开发建设制造了前所未有的良好机遇。3、该工程对转变城市面貌，扩大城市容量，提升城市品位，优化平昌对外形象和进展环境都有重要的现实意义。特别是人民群众日益增长的住房需求推动了小区开发建设后房屋销售的乐观态势。4、工程开发单位有丰富和完整的小区开发建设与治理阅历，且经济实力雄厚，技术力气强，治理班子精干，员工团队精神好，完全能够担当该工程的开发建设。〔二〕公用根底设施由于该工程地处平昌县西城区信义大道，轴心地带紧邻县国税局办公大楼及住宅小区。并与区规划的农贸市场、信义小学等街相对，与江龙医院缺乏1公里之路，与规划马上建设的市民广场近在咫尺，凹凸压输电线路、自来水供水管道、天燃气主管网、播送电视光纤网络、电信通信设-4-施、污水、排水管道搭建均在本小区入口处人行道路上，十分便利节省。本小区的建成将是我县特有独尊的标志性小区，更是特有的亮点之一。〔三〕市场分析1“三农”问题的渐渐改善和平昌经济社会的快速发15%16万。据调查，平昌近几年来平均每年增住宅上千套约10万平方米，尚不能满足城镇人口住户需求，因此平昌房地产市场前景仍格外看好。2、本工程位于平昌县人民政府打造的城——西城区，是将来平昌县城商业繁华地段，该片区正在建设平昌县〔附设初中部将容纳学生约1万人，平昌大多数县级单位都在该区域征地修建办公楼，有的单位已建成并投入使用，这对房地产开发来说有着绝佳的区位条件，人气比较旺盛，商业房地产开发前景良好；将来开发的商业地产和住宅主要分布在信义大道两侧，开发建设围绕信义大道进展，交通条件良好。平昌县政府为加快城市进展，对这一片区进展了重点规划，并完善了大量的城市配套设施和公建设施，这对于将来社区的完善和居民生活具有很大的实际意义，同时对于房地产开发来说不仅有利于房产的销售，而且房地产在将来会有极大的增值潜-5-获得了很高的投资回报率。3、该工程围绕环保、景观设计，立意颖，规划科学，设计先进，附属设施配套齐全，绿化面积大，环境美丽，上学、就医、购物就近等，使该工程竞争力更加强劲。4、该工程经济效益可观，商业用房住宅设计品类齐全，60-70㎡、80㎡、90㎡、100㎡、110㎡、120㎡、140㎡等不同套型的商品住宅，适合各类用户需求，销售愿景乐观。5、工程担当机构技术实力、组织治理力量强，信誉好，融资渠道畅，银行贷款风险小，还贷目标切实牢靠，通过企业的自身努力和信贷支持，工程可在2023年底竣工，2023年6月底前可完毕售房业务，通过统筹筹划、分期运作、滚动第五章工程建设规模与规划设计方案宏富家园住宅小区的整体规划设计聘请技术实力雄厚的达州市建筑设计争论院担当，能因地制宜，适应地方经济进展水平，其规划设计具有创性与科学性〔规划设计平面图附后。〔一〕工程开发规模44308.5㎡，其中住房面积39528.5㎡；公建占地1591㎡，绿地率30.3%28.7%3.97〔见表一〕-6-表一 单位：平方米工程名称工程名称备注规划占地面积8004公建1591商业、住房面积门市及商业用房3780绿化3300住房39528.5小计43308.5小计489〔二〕用地平衡800444308.53.9728.7%30.3%〔见表二〕工程用地平衡及主要技术指标统计表表二单位：平方米、%工程名称规划占地面积8004宏富家园商、住建筑面积44308.5备注不含地下仓储和车库商、住建筑基底面积2680建筑密度28.7占规划面积平均层数公建面积1591容积率3.97占规划面积14.3总居住户数378绿化面积3300总居住人口1210占规划面积30.30人居密度〔人/公顷〕占规划面积30.30人居密度〔人/公顷〕1100/公顷第六章工程建设治理、总本钱与投资〔一〕工程建设治理工程由平昌县宏运房地产开发担当建设治理，平昌县粮油建筑有限责任公司担当主要施工任务。宏运公司80人，其中：工程师10人，助理工程师15人，会计师1人，助理睬计师1人，初级技术人员25人。全部5062.5%。自宏运公司成立至今，在平昌县内外房地产开发累计业绩已超过30100%%该工程由平昌县粮油建筑有限责任公司承建，该公司是12年资格的建筑为主业，兼建材、砼构件综合生产的知名建筑公司，资源潜力深厚，技术力气雄厚，治理标准，施工阅历丰富，质量信誉过硬，业绩卓著，曾连续多年累获省、市、县先进企业称号。〔二〕工程建设销售总本钱汇总表及明细帐〔见表三〕-8-表三 单位：平方米、万元工程类别工程类别土地本钱(万元)前期本钱(万元)施工本钱销售本钱建筑面积单价(元)小计(万元)销售面积金额(万元)后期费用(万元)总本钱备注门市、商用房屋及住宅44308.5 737.563268 44308.5 194.87土建业用房小计及住宅110748..81821500.866004.53本钱均公价为：建1377元。合计748.818244308.5 737.563378 44308.5 194.87 1500.866004.53〔三〕工程本钱明细帐1、土地本钱及土地契税：748.82、土建本钱：3268万元。3、公建费：110万元。4、前期本钱：182万元。B30万元。C、规划设计费43万元。D52万元。E7万元。-9-F50万元。51500.86万元。A486.77万元。B、治理费按销售收入的3%计：7914.96 万元×3%＝237.45万元。C、银行贷款利息：776.64万元。6、销售本钱：194.87万元。6004.53万元〔四〕工程销售收入依据该工程所处的地理位置，参照平昌现行房地产交易行情，结合2023年上半年建筑材料价格，估量销售收入为7914.96万元〔见表四〕工程建成后，房地产销售价格按当前市场根本价位定，住宅综合单价1600元/平方米，商业及门市综合单价分别为2800元/4000元/1500元/平方米。全面销售总收入为7914.96万元-10-表四 单位：平方米商业用房28002680750.4商住房160039528.56324.56合 计44308.57914.96项目单价〔元〕面项目单价〔元〕面积金额〔万元〕门市40002100840〔五〕工程投资与资金来源1、该工程建设时间为3_6101.61万元，依据商品房预售条件：投资额到达本钱的30%，即可预售房。用预售房资金可进展滚动进展。21000万元。33000万元。43000万元。-11-工程投资、建设、销售分年度打算表年度投资金额年度投资金额竣工面积实现销售净收入202318000020233500038002023704.5344308.5290020231214.96合计6004.5344308.57914.96第七章效益分析〔一〕效益静态分析宏富家园工程可实现销售收入7914.96万元，减去总成本6004.53万元，利润总额可达1910.43万元，投资利润率24.14%。〔二〕效益动态分析1、当本钱不变，销售价格增加5%，可实现销售收入8310.712306.18万元；当本钱不变，销售价格降低5%时，可实现销售收入7519.211514.68万元；2、当销售价不变，使本钱降低5%5704.32210.66万元；-12-5%6304.761610.2万元。经以上分析，即使销售价降低5%，本钱上升5%，两种因素同时消灭，仍可实现利润1214.45万元，该工程经济效益仍旧可观。表六 单位：万元系数202328000-28000.8929-2800202325001800-7000.7972-797.292023704.5349004195.470.71182926961214.960.6355772.11合计7914.961910.43100.99年度资金投入年度资金投入销售收入现金净流量折现净现值表七单位：万元年度现金净流量14%折现率折现系数净现值12%折现率折现系数净现值2023-8000.8772-28000.8929-28002023-17000.7695-807.90.7972-797.2920234195．470.67502765.360.71182926.1720231214．960.5921719.380.6355772.11合计-123.16100.99-13-内部酬劳率为：12.9%12%为折现率折现后，净现值为100.99万元，内部酬劳率为12.9%，效益极佳。〔三〕社会效益1、该工程的实施可进一步提升了平昌的化功能，改善人居环境，提高生活品质，将进一步推动平昌社会经济快速进展。2、该工程能供给商业用房 多个门市〔共 层，按每个门市二人经营计算，可为社会供给 多人的就业岗位。3、该工程能供给水、山、路自然型环保住房 既中改善居民住房条件，同时加速城市化进程，提高城市环境质量和治理水平。4、该工程建 平方米的商业内街、 米的观景广场，能实现信义大道旺盛人气，建设特色餐饮、休闲、消遣“一条街”，能增大人流物流，建设滨水建筑，更能突显依山傍水特色，为市民供给安康身心的优良环境。5、该工程实施中能解决建筑行业职工1000余人就业，对经济及社会稳定起着重要作用。-14-第八章 投资打算与偿贷力量〔一〕投资打算工程投资由平昌县宏运房地产开发自筹资金100016.65%3000万元，占总投资49.96，申请银行住房开发代款3000万元，占工程投资总额49.96%零。〔二〕偿贷力量该工程实施单位无贷款、无债务、偿贷力量强。依据公司过去开发小区建设