某住宅小区项目可行性报告

XX镇XX小区项目可行性研究报告摘要对XX小区项目，本报告提供了两种方案进行研究：方案1毛容积率为1.0、方案2毛容积率为1.3。经研究，两种方案都是可行的。方案的选择最终取决于政府的规划容积限制。研究设定条件：土地投标报价暂按65万元/亩计算，考虑到实际投标地价的未确定性，报告对地价进行了敏感变动分析。②报告先详细研究了方案1即毛容积率为1.0的可行性，然后对方案2进行了比较研究。总目录摘要正文项目概况项目法人概况项目概况项目建设的必要性市场分析与预判XX市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测建设方案与市政配套项目建设周期及工程进度安排投资估算与资金筹措项目总投资估算单位成本估算资金筹措项目财务评价现金流量分析财务净现值和内部收益率投资回收期风险分析盈亏平衡分析敏感性分析其他备选方案结论项目概况1、项目法人概况XXXXXXXXXXXXX2、项目概况XX小区项目位于XX市XX区XX镇，在XX公路以南、西至XX路、南至XX公路、东至建设中的XX高速公路。总用地面积1481.57亩，是XX区迄今为止规模最大的住宅小区，采用一次中标三批供地的土地供应方式。第一期2003年9月底底XX路以北约4779.19亩和小区外外，撤队带征征地112.559亩第二期2004年6月底底XX路以北约5777.35亩。第三期2005年6月底底剩余全部土地约4425.055亩和小区外外撤队带征地地约129.111亩。XX小区毛容积率控制在1.0——1.3。项目建设必要性XX外围郊区化建设将成为“十五”时期的建设重点，一城九镇以及十一个中心镇的开发建设，将对市区人口进行有效的分流。同时，区域人口的增长将释放出极大的住宅消费量。XX小区的开发和管理，将对XX区中心城（XX镇、江海镇）以及各集镇的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此该住宅小区建设将会本着“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区，努力为XX镇（甚至是XX郊区）的城市化建设做出贡献。市场分析与预测1、XX市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为XX市房地产业第一个发展周期的动因（1992——1999年）。第一个周期特点是起点低、增建过快、上市量集中、消化吸纳量不足。经历了5年扩张3年萎缩后，新的一轮周期从2000年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高、增速平稳，目前市场正处于上升期的平台中。供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前XX房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在XX经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素的带动下，市场将保持一个较高的需求状态。总体上看，XX房地产市场依然存在上升空间，XX房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至“十五”期末，不会发生大的波动。2、项目区域市场分析（1）、XX房地产市场发展相关数据房地产销售住宅房地产开发情况（2）、市场概述“十五”期间，XX区进入了城乡一体化发展的历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到XX“圈地运动”中。市场需求旺盛，在未来一段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求的阶段性高峰预计在2005年出现。XX镇是XX区的主要中心镇（城市化水平在XX区内属于目前最高），也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。3、供需分析及价格预测（1）、供求分析需求分析影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面：经济因素——人均收入水平（房价收入比）、行业景气度市场因素——房地产发展周期规律、价格水平社会因素——人口变数、生活质量的提高程度、城市化发展水平政策因素——具体政策措施颁布实施经济因素XX区人均年收入及房价收入比人均收入（元）房价收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：XX当地的房价收入比维持在相对稳定的水平，对消费有很好的促进作用。行业景气度（万元）1999年2000年2001年第一产业759907944985230第二产业4473404985532561707第三产业259915286284321092分析：第三产业比重加大。第三产业显示出较为强劲的后发力，而第一产业所占比重逐年降低。市场因素周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。正常角度考虑，需求量的变化和周期、价格变化成正比关系。社会因素人口的变动增加以及生活质量的提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。需求测算按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费的需求量进行估算。XX人口变动情况1999年2000年2001年户籍人口877418888988708常住人口——99307125362人均居住面积情况2000年人均居住面积177.93M22预测2002年人均居住面积200M2左右需求量估算已知条件：2000年——2001年XX住宅总建筑面积（307万M2）。需求量=12.5万*（20/0.7）—307万=50万左右注：20/0.7表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与《XX年鉴》。结论：在当前国民经济稳定发展的前提下，基于稳定的人口导入量以及不断提高的物质生活需求考量，XX当地的住宅年度需求量将在50万左右。供给分析通过对当地房地产市场的初步调研，据不完全统计：分类类区域在售量体去化量体未售量体近阶段预推量体运河以南55余万50-52万3-4万30万（预计）运河以北15余万12万2-3万10万（预计）总计40万左右从市场现有隐性预推案量来看在40-50万方左右，但根据推案期来看，一年内完全公开的可能性不大。再者，虽然目前XX镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标的限定，短时期内市场依然将呈现供给小于需求的局面，消费者持币待购的现象较为普遍。因此，在年推案量有限，消费稳定的拉动下，市场将保持继续上扬的态势。市场小结 在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，XX镇房地产住宅价格上升快速，2001年至2002年平均水平上涨300元/平米左右。后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格的走势趋稳。但在价格上行的惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高的上行速率，初步预计，平稳期将会出现在2004年到2005年，而后期市场在经济条件趋好的基础下，呈现波动型上扬的状态。（2）、价格预判XX全市商品住宅价格走势1996年至2002年上半年XX市住宅年平均涨幅2.8%。XX当地市场情况2001年上半年年2001年下半年年-2002年上半年2002年中期2003年上半年年（预计）市场均价（元/M2）1800-200002200-230002400-250002800-300002001年–2002年上半年住宅市场供给量不足，市场供求结构失衡，在消费需求的刺激下，价格平均涨幅在400元/M2左右。2003年预推案量放大，将与当地的消化量初步吻合，因此在供求平衡的前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因素的引导下，平稳上升。价格预测从市场价格的基本走势，考虑到供求关系的影响，结合XX部分2003年预推楼盘的价格进行预测。预计：2003年上半年XX镇平均价格水平，在正常情况下达到：2800-3000元/M2。结合XX全市1996年至今相对完整的价格运作周期，平均年涨幅在3%左右。预计2005年——2006年市场平均价格水平3500元/M2左右。 （3）小结就XX小区项目而言，在XX理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，价格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%区域行情可行度较高。到2006年左右，在社区的完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在3600-3800元/M2左右。建设方案与市政配套XX小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业、服务、教育、娱乐为一体的综合性社区，详细的建设方案见投标文件中的小区《规划设计方案》。对于相应的市政配套情况如下：公建配套面积不超过15万平米，其中商业配套设施建筑面积40000平方左右。另农贸市场不小于3600平米，会所不小于3000平米，48班中小学一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守《XX小区控制性详细规划》和XX住宅发展局《关于XX镇XX小区建设和管理意见》执行。项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案，XX小区毛容积率按1.0计，小区建筑面积98.77万平方米，其中住宅建设面积83.77万平方米，公建配套按15万平方米计（公建配套中包括4万平方米商业面积）。项目建设工程周期的进度安排将结合市场消化能力进行合理调控，按正常需求测算当地市场水平，本项目年消化力10万平米左右。按施工进度每次开工15万平米，建设周期以18个月测算。建设进度与预期销售进度见下图。建设进度0153045607583.78（万平米）住宅总建设量833.78万平方米，每每年建设15万平米，2004年开始0153045607583.78（万平米）年份030405060708091011121314(年)030405060708091011121314(年)预期销售进度按平均每年销售10万平米计算。05153045607583.78（万平米）按平均每年销售10万平米计算。05153045607583.78（万平米）六、投资估算与资金筹措1、项目总投资估算投资估算按以下成本构成计算：前期工程费用直接投资 土建及建筑安装工程费用 市政配套工程费用项目总投资 利息项目总投资 税金 间接投资 销售费用 管理费用 不可预见费用项目总投资约26.59亿元，其中前期工程费用（主要是土地成本）9.19亿元，建安投资8.10亿元，应缴税金1.76亿元。具体投资费用细目参见表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示。—表6-1—前前期工程费用用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位一土地费用1出让地块费用65万元/亩1034.44亩67238.600万元2区内带征费用31万元/亩447.13亩13861.033万元3区外带征费用11万元/亩220亩2420.00万元二规划设计费用100元/M283.77万M28377万元三勘测可研费用四小计91896.633万元—表6-2—建建筑安装工程程费用估算表表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位1住宅建安费用900元/M283.77万M275393.000万元土建及安装2商铺建安费用1400元/M24万M25600.00万元土建及安装3小计80993.000万元说明①住宅中小高层与多多层量体之比比按0.155控制；②②商铺面积取取自《控规》统统计。—表6-3—市市政配套工程程费用估算表表序号项目单价工工程量总额备注数值单位数值单位数值单位1大市政配套费用220元/M283.77万M218429.400万元2基础设施配套400元/M283.77万M233508.000万元3小计51937.400万元直接投资合计224827.003万元—表6-4—项项目间接费用用估算表序号项目标准基数总额备注数值单位数值单位数值单位1贷款利息80元/M283.77万M26701.60万元2综合税金6%83.77万M217591.700万元3项目管理费用1%224827.003万元2248.27万元4不可预见费用2%224827.003万元4496.54006万元5营销费用3%83.77万M28795.85万元6小计39833.966万元—表6-5—项项目投资费用用估算汇总表表序号项目投资资额（万元）比重（%）备注1直接投资前期工程费用91896.63334.72%2建筑安装费用8099330.60%3市政配套工程费用用51937.419.62%合计224827.00384.95%4间接投资贷款利息6701.602.53%5应缴税金17591.7006.65%6营销费用8795.853.32%7其他费用6744.812.55%合计39833.96615.05%8项目总投资264660.999100%2、单位成本估算本报告成本估算方法：将项目各项投资成本费用（包括直接投资和间接投资）测算到项目开发产品（主要是住宅产品）的每平方米建筑面积。经测算，本项目开发产品平均单位成本为3116元/m2，投资收益率达到11%。成本估算表见附表6-6。—表6-6—XX小区项目成成本估算表单位：：万元、万平平方米、元//平方米建筑筑面积序号工程费用名称总金额工程量楼面价格备注一前期工程费用1土地成本83519.63383.77997.01毛容容积率按1..0算2建筑、规划设计费费8377.0083.77100.003勘察测量、可行性性研究等小计计91896.6331097.01二建筑安装工程费用用1建安成本80993.00087.70923.52包括住宅成本和商商铺成本小计80993.000923.52三各类配套工程费用用1大配套18429.40083.772202人防工程建设3350.8083.77403供电站、电力增容容费10890.10083.771304通讯设备增容费1675.4083.77205有限电视配套837.7083.77106技防智能化3350.8083.77407绿化3350.8083.77408室外总体4188.5083.77509给水排水1675.4083.772010煤气增容等4188.5083.7750小计计51937.400620.00四直接投资额合计224827.00383.772640.53五相关税费（间接投投资）1利息6701.6083.7780.002综合税金17591.70083.77210.00总销金额的6%，预预计售价355003项目管理费用2248.2783.7726.84直接投资额的1%%4不可预见费用4496.5483.7753.68直接投资额的2%%5营销费用8795.8583.77105.00总销金额的3%小计39833.966475.52六项目总投资和成本本价格264660.9993116.05七总销金额及销售价价格293195.00083.773500市场预测未来销售售之平均价格格八投资收益1税后利润额285342项目总投资利润率率10.78%3、资金筹措资本金遵照有关规定，本项目由项目法人XXXX房地产开发有限公司承诺出资项目资本金5.32亿元，并保证在项目运作期内及时到位。其中项目一期占地约479.19亩，总投资约10.9亿元，项目法人承诺出资2.18亿元。项目法人资本金占总投资比重20%，保证满足资本金制度的要求。贷款利息本项目计划向银行融资6亿元，约占直接投资资金的23%，贷款利息为7901.6万元。2亿项目贷款实行滚动贷款，滚动抵押。考虑到银行的融资制度和运营压力，计划分三批向银行贷款。每批融资额度为2亿元人民币。图示（贷款流入示意）2亿2亿2亿2亿2亿05年04年03年05年04年03年贷款利率三年期为5.49%，五年期为5.58%。制订分批贷款计划，尽量缩短还款年限、减少利息成本的支出（参见后文现金流量分析及建议部分）。预售款项目建设资金不足部分拟通过预售房产解决。按市场调研预测：项目产品在运作期内平均售价3500元/m2（考虑了商铺部分价格比重）；预计年销售量平均在10万平方米左右，即年销售额平均在35000万元。七、项目财务评价1、现金流量分析现金流入在项目运作期内，现金流入来源于项目的银行贷款和各期产品销售收入。项目现金流入分析见表7-1。—表7-1—XX小区项目现现金流入量分分析表单位：：万元年序T年限银行贷款销售收入当年现金流入量备注02003年20000020000经分析安排贷款66亿元预算12004年200001750037500销售5万平方米22005年200003500055000销售10万平方米米32006年03500035000销售10万平方米米42007年03500035000销售10万平方米米52008年03500035000销售10万平方米米62009年03500035000销售10万平方米米72010年03500035000销售10万平方米米82011年03500035000销售10万平方米米92012年03069530695销售8.77万平平方米现金流入量总计353195说明：年限指自上上年末到该年年末的年限。现金流出项目的现金流出是项目在不同运作阶段投资支出，包括前期费用、工程建安支出、市政配套支出、贷款本利、营销费用支出、税金支出、管理费用支出等。项目现金流出量分析见表7-2。—表7-2—XX小区项目现现金流出量分分析表单位：万元元年序T年限直接投资支出间接投资支出当年现金流出量备注土地成本支出建安配套投资营销费用税金贷款本利其他费用02003年27318000002731812004年3246116435.252510500402.650873.822005年23740.63316435.21050210011116.933805.255247.966偿还1亿贷款32006年016435.21050210011116.933805.231507.333偿还1亿贷款42007年016435.21050210022233.877805.242624.277偿还2亿贷款52008年016435.21050210022233.877805.242624.277偿还2亿贷款62009年016435.2105021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07920.851841.70706.169664.78现金流出量总计321031.661说明：年限指自上上年末到该年年末的年限。综上，项目现金流流量分析见表表7-3。可以看出：项目经经过近9年的运作，其其净现金流量量达到32163万元。—表7-3—XX小区项目现现金流量分析析总表单位：万元元年序T年限当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量累计净现金流量备注02003年2000027318-7318-731812004年3750050873.8-13373.88-20691.8822005年5500055247.966-247.96-20939.77632006年3500031507.3333492.67-17447.11042007年3500042624.277-7624.277-25071.33652008年3500042624.277-7624.277-32695.66362009年3500020390.414609.6-18086.00372010年3500020390.414609.6-3476.43382011年3500020390.414609.611133.17792012年306959664.7800821030.22232163.399项目运作终期累计计净现金流量量32163.399说明：年限指自上上年末到该年年末的年限。2、财务净现值和内内部收益率财务净现值根据现金流量分析析表，我们按按现行银行存存款利率2.79%（5年期）作为为贴现率，将将项目运作期期内各年所发发生的现金流流入量与现金金流出量差额额进行折现，可可以得到项目目的财务净现现值。经计算，项目的财财务净现值为为21754万元。项目财务净现值计计算表见表7-4。—表7-4—XX小区项目财财务净现值计计算表单位：万万元年序T年份当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量折现系数当年净现值累计净现值备注I=2.79%02003年2000027318-73181-7318-731812004年3750050873.8-13373.880.97-13010.880-20328.88022005年5500055247.966-247.970.95-234.69-20563.44832006年3500031507.3333492.670.923215.91-17347.55742007年3500042624.277-7624.2770.90-6829.599-24177.11652008年3500042624.277-7624.2770.87-6644.222-30821.33762009年3500020390.40014609.60.8512386.066-18435.33272010年3500020390.40014609.60.8212049.877-6385.45582011年3500020390.40014609.60.8011722.8005337.3592012年306959664.7821030.211920.7816416.71121754.066项目运作终期累计计净现值21754.066说明：年份指该年年年末，起始始时间为20003年末。内部收益率内部收益率是项目目所能接受的的最高贴现率率，也是项目目所能得到的的最高收益率率。项目内部收益率计计算表见表7-5。经计算，项目的内内部收益率为为10.7%。—表7-5—XXX小区项目内内部收益率计计算表单位：万元元年序T年份当年净现金流量折现系数当年净现值备注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年-731811-7318-731812004年-13373.880.870.91-11629.339-12158.00022005年-247.960.760.83-187.50-204.9332006年3492.670.660.752296.492624.0942007年-7624.2770.570.68-4359.200-5207.48852008年-7624.2770.500.62-3790.611-4734.07762009年14609.6000.430.566316.138246.7472010年14609.6000.380.515492.297497.0382011年14609.6000.330.474775.906815.4992012年21030.2220.280.425978.108918.87项目运作终期累计计净现值-2425.7884479.74说明：年份指该年年年末，起始始时间为20003年末。因此，项目内部收收益率区间为为10%～15%，插入入法求得为110.7%3、投资回收期静态回收期从项目现金流量分分析表（表7-3）上可以看看出，在2011年项目累计计净现金流量量开始出现正正值。经计算，项目静态态回收期为7.23年。动态回收期从项目财务净现值值分析表（表表7-4）可以看出出，在2011年项目累计计净现金流量量现值开始出出现正值。经计算，项目动态态回收期为7.54年。4、财务评价小结项目在运作终期，净净现金流量达达到32163万元，财务务净现值高达达21754万元。项目最高收益率超超过10%。因项目投资较大，预预计在7年左右可收收回投资。从财务状况上看，项项目获利状况况良好，经济济上可行。八、风险分析1、盈亏平衡分析在经济、技术可行行的情况下，项项目未来运作作的最大风险险来源于产品品的销售风险险。尽可能提高去化率率是项目投资资获利的根本本落脚点。本项目的盈亏平衡衡分析就是要要确定项目的的保本销售量量。由项目投资成本估估算表（参见见表6-6）可得，项目保本销售量度度＝项目总投投资/产品平均售售价经计算，保本销售售量在75万平方米左左右。可以看出，本项目目规模大、投投资量较多，致致使盈亏平衡衡点较高，经经营运作面临临较大压力。2、敏感性分析项目土地实行公开开招标，最终终土地中标价价格变动对项项目经济效益益产生敏感影影响。项目运作时间较长长（8-12年），未来来市场的变化化使项目产品品销售均价产产生变动，因因此产品销售售均价亦是重重要的敏感因因素。综合考虑市场、政政策、经济和和不确定因素素等风险，对对敏感因素分分析取±10%变动幅度加加以研究。设定投资税后利润润为项目经济济目标值。土地价格敏感分析析土地价格敏感分析析如表8-1。当土地价格增加或或减少10%时，投资利利润相应减少少或增加25%左右。经计算土地价格的的敏感系数为为2.5。相比之下下，项目经济济目标值对土土地价格较为为敏感。—表8-1—土地价格格敏感因素分分析表土地投标价格（万万元）投资税后利润（万万元）投资回报率平均变动幅度地价变动利润额变动回报率变动650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地价格之敏感系系数=2.55产品售价敏感分析析敏感分析计算见表表8-2。当产品销售均价增增加或减少10%时，项目投投资税后利润润相应增加或或减少接近90%。经计算，项目产品品销售均价之之敏感系数为为9.2。即