物业全面管理手册

PAGEPAGE10/10物业全面管理手册第一节任务和岗位设置一、任务映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。物管部的职责范围如下：l系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。2、负责公司公共设施、设备的维修保养。3、负责用户室内二次装修的申批、监管。4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责大楼外委工程的监管工作。6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。7、负责公司管辖范围内的保洁工作。8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。二、物管部组织结构图(一)物业管理部经理1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。2理工作；3部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；10批准；11并配合物管部组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施及物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14量提供依据。15、组织领导工程技术人员的岗位培训。（二）设施设备组组长1、在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参及执行有关的技改项目。3、监督执行部门的工作指令。4、负责跟踪工作单的作业情况。5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。6理及存档。7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。9、负责公司维修设备、材料的采购。10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。(三)强、弱电维修员1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。5具送检)的洽谈审定，监督并验收。6、负责及相关业务主管部门进行业务联系。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。11协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。13境卫生。（四）空调给排水维修员1、在设施设备组组长的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目（具送检）的洽谈审定，监督并验收。6、负责及相关业务部门进行业务联系。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责空调系统（包括风机）对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。9、负责给排水系统（包括阀门、管道）给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。10设备及周围环境卫生。11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。（五）电梯维修员1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；2、完成电梯的定期保养；3应立即及厂家联系，同时做好记录；（六）水电维修员1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。3、每月两次发电机试运行。4、负责大楼立面照明灯具的启、停。5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。7境卫生。（七）给排水维修员1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备；2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修；3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管；4、负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；（八）土建维修管理员1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。4、负责及相关业务部门进行业务联系。5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。6、负责室内二次装修的初审。（九）保安消防管理员1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政管理工作，组政治思想素质和业务工作能力；2、督促保安人员严格执行公司有关规定，对成绩突出人员给及奖励，对事故发生；3、认真学习《消防安全规定》、《消防法》、《消防安全条例》，贯彻划，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见；4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护门建立健全各项安全防火责任制。5公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故；6、负责应聘保安员的资格审核；7提出申请。8、负责消防器材的管理。（十）保安员1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；2事故等工作，确保安全；3物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序；4发生刑事案件和治安灾害事故；5录；6、服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。（十一）保洁库房管理员1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求；2行购买；3、及社区清洁服务保持联系，注重商场的外部形象；4、每天对商场各楼进行卫生检查，不低于四次；5、对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次；6形象。（十二）保洁员1、熟悉分管清洁卫生区域的情况，掌握清洁工作必要的标准和要求；2不锈钢等的保洁方法；3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备；4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于4次；5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具；6、接受主管、领班的监督检查，不断改进工作；7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提供方便；8、文明用语，着装整齐，佩带工作牌上岗。（十三）库管员1、在保洁库房管理员的直接领导下，负责处理本小组的日常事务。2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。内部管理规定一、值班管理规定1离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。2何及值班岗位无关的事情。3、值班员工必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6冷静，果断处理。7等候上级到场处理。8二、值班员（巡视值班员）交接班规程（一）接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修的设备情况；3、设备故障的处理经过和结果。（二）交接班程序1、按规定时间由交班员工主持交接班。2经过。3巡查。4、报告检查结果。5、正常：接班人员签字，交接班结束。6班人员进行。7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。（三）交接班暂停1、巡视记录及实际