梅溪湖片区发展研判1123

2012年11月梅溪湖片区发展研判汇报时长分会议时长分5070>>方兴项目未来运营策略>>区域未来入市项目及竞争态势>>梅溪湖发展对城市的影响力Contents

2011-2013年2014-2017年2018年-之后区域发展阶段启动期

（基础设施建设、标志性公建启动）发展期

（地铁、文化中心、五星级酒店和甲级办公楼等建成）成熟期

（配套全面完成和成熟）人流导入区域内和长沙市中高端置业人群为主全省和长沙市的中高端置业群体为主长沙、全省乃至华中的的高端人口置业首选物业发展住宅：城市高容积率产品——树立区域形象，快速吸聚人气

商业：文化中心旁商业，北部滨河商业街区

研发中心：示范区、科学家活动中心、零碳建筑率先启动住宅：中高端+高端高层产品、部分低密度类产品

办公：逐步启动

商业：滨水商业街形成；文化中心旁的五星级酒店、甲级办公楼的落成

研发中心：产业导入初步成效，国内外一流企业与研发机构分批入驻住宅：高端高层产品和最高端的低密度住宅产品

办公：办公氛围日益浓厚

商业：高端商业综合体建成开业运营

研发中心：具有核心竞争力和内生活力的复合园区基本成型，聚集国内外一流企业与研发机构新城发展现状：目前启动期规划目标已逐步实现，为后期新城发展奠定了人群、市场地位和品牌驱动的基础。梅溪湖国际研发中心：有别于一般工业园和高新技术产业园国际CBD一个大型、高端，代表长沙未来最高水平的城市综合体即将启动20亿巨资打造，阿特金斯设计新城发展现状：九大功能区构筑世界级梅溪湖国际新城，打造未来长沙新中心！新城发展现状：新城内部世界级配套之上，顶级医疗、教育、交通及商务配套提升新城发展能级。新城发展现状——价值落地：2011-2012年，新城基础工程建设完成，环境、科研、教育、市场地位价值落地，未来新城将进一步实现国际级配套价值、交通价值和顶级商业及商务配套价值。201220112013年2014年2015年2018年启动期发展期成熟期2011年8月梅溪湖湖泊工程建设完工，开始全面蓄水。2012年9月梅溪湖预计全面完成蓄水；2012年9月4360亩桃花岭山体公园入口广场建设并开放，450亩梅岭公园、67亩体育公园、41亩麓松公园将建成开放；世界级科研中心建成：研发中心封顶，一线科研机构入驻；世界级教育形成：梅溪湖小学、长郡中学配套形成；市场口碑：金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹号入市热销，为区域成功赢得市场地位。2013年10月梅溪湖国际艺术中心全面开放；2013年区域地铁2号线全线通车；2014年梅溪湖西线通车；2014年14条过江隧道通车，梅溪湖通达全城；博才小学、师大附中开学，片区系列名校教育配套实现；2013年梅溪湖国际广场、振业城、和泓梅溪四季、佳兆业、中铁等品牌开发商项目入市；2014年梅溪湖国际广场项目国际一线酒店进驻、新城高端商务办公配套实现；2014年72洞高尔夫启动使用；线下2015年西岸商务办公集群逐步完善成熟，形成梅溪湖的商业高地；高端项目入市热销，新城高端居住氛围实现；新城市政、环境配套完成；科研、教育配套启动；高端项目入市。新城艺术配套、交通脉络实现；品牌开发项目持续入市；商务办公及配套起步。新城顶级商务办公、高端居住氛围形成梅溪湖国际新城2013-2016年新城待发展2011-2012年新城已发展品牌开发商项目逐步入市，新城内各类业态更加丰富，片区发展更加迅猛；新城国际配套落地，大大提升新城发展层级；地铁、过江隧道、新西站交通枢纽完工，新城路网通达全城，为成为新城市核心奠定基础；高端商务办公项目入市，新城商务氛围逐步成熟，商务配套日益完善，新城将成为城市新的商务高地。新城迅猛的发展实现了大的新城环境和市政配套的落地；核心高端住宅项目入市，奠定了梅溪湖的高端片区基调；国际研发中心、艺术中心等世界级配套起步，同步拔升新城发展速度和城市地位。新城发展现状小结：梅溪湖对长沙的强大吸附力星沙中心主城区市府滨江板块梅溪湖片区金星北北城金霞省府南城武广片区湘江市场证言：梅溪湖片区与长沙其他片区相比，依托着最具发展潜力和持久驱动力的资源，其全方位的资源支撑将推动其长期发展。板块细化名称依托资源梅溪湖片区梅溪湖国际新城、新西站交通枢纽中心片区城市中心，区位优势市府滨江市府政务新区、滨江、生态资源武广区域高桥大市场、武广客运站省府南城省政府南迁，长株潭一体化核心金星北路金星北路，生态资源，土地成本低，品牌开发商云集效应北城金霞临湘江，环境资源丰富，集物流、贸易于一体的经济开发区星沙国家级经济技术开发区，区域产业，月湖公园环境资源市场证言：梅溪湖开发周期短，且是片区基本配套筹备到位后进行项目开发的，更具可持续长期发展的实力，未来在市场板块竞争中将长期位居引领地位。2008年，省府板块2012年，梅溪湖2010年，滨江新城2009年，武广新城2011年，洋湖垸片区省府、武广、滨江及洋湖垸片区前期在政府的扶持下有较强的发展势头，依托相对单一的城市资源进行炒作开发，后期随着政府发展重心的转移，新区的片区环境发展不成熟，依靠自身力量难以维持发展势头，目前均处于发展低落期。梅溪湖片区在短期内实现基本配套的到位（梅溪湖、桃花岭开发完毕，环境价值落地；市政道路建设通车，城市价值落地；大型活动造势，市场关注度提升）后进行项目开发，更容易赢得市场的认可，未来随着新城后续配套的持续开发实现，将在市场板块竞争中长期位居引领地位。其他板块发展态势梅溪湖发展态势市场证言：市场热捧之下，众多开发商抢滩梅溪湖，新城后续开发得到的市场的认可和支持。2012年2011年2010年合能旭辉集团中铁集团和泓置业佳兆业集团梅溪湖公司达美中建集团金茂梅溪湖金茂集团源城晟通金茂华盛振业城中建2010年2011年市场证言：开发商认同度—2010-2012年，国内大型开发商持续在梅溪湖购地，梅溪湖片区成为长沙新的土地成交热点，品牌开发商入驻充分证实了其对梅溪湖片区未来发展潜力的信心。2012年市场证言——自2010年开始，国内大型开发商相继抢滩梅溪湖，如2011年的金茂集团、中建集团，2012年的佳兆业、中铁、合能、和泓等。新城行业内认知情况分析三个纬度：为得出行业内人士对梅溪湖片区的认可度，对业内25名权威人士调研其在新城购地、购房以及工作的意向。定性访谈样本选择：

品牌开发商：5名

总监以上级别业内认识：20名业内总监以上级别意向在梅溪湖购房业内开发商意向在梅溪湖拿地>通过对潜在意向在梅溪湖拿地的开发商的抽样调查，得出行业内最具实力群体对梅溪湖的认可度...业内总监以上级别意向在梅溪湖内项目工作>通过对业内最权威的专业人士在梅溪湖购房意向，得出行业内权威群体对片区项目的认可度>通过对业内最权威的专业人士对梅溪湖项目的工作意向，得出行业内权威群体对片区项目发展的信心业内人士调研在访谈的20名业界人士中，其中3名已在梅溪湖购房，10名有购房意向，充分表明了业界最权威人士对梅溪湖居住环境和未来升值价值的认可。开发商购地意向购房意向在梅溪湖工作的意向在访谈的5名开发商中，其中一名已经在梅溪湖购地，另外3名近期在考虑，1名在将来会考虑在梅溪湖购地，充分表明了业界最具实力的群体对梅溪湖的发展信心。在访谈的20名业界人士中，其中2名已在梅溪湖项目工作，8名目前正在考虑选择其中的项目，10名考虑后期更多项目入市后进入片区工作，充分表面了业内权威人士对片区项目发展的信心。新城行业内认知情况分析：对业内5名开发商和20名总监以上级别的权威人生进行了调研，业内人士对梅溪湖的认可度和未来发展的信心非常之高。市场证言：梅溪湖首批入市项目受到了市场和客户的极大认可和追捧，开盘的高成交率位居同期长沙市场首位，成交价格树立了河西新的价格标杆。10月长沙部分开盘/加推项目成交统计楼盘名称片区推售套数成交套数折后均价（元/㎡）金茂梅溪湖岳麓区5225088500中建梅溪湖壹号岳麓区4013106885-8320地华梅西湖畔岳麓区100796000复地昆玉国际岳麓区120659600达美D6区岳麓区248407200开福万达广场开福区33027915000（写字楼）北城三角洲开福区3761958500万科城开福区2641377300（精装）江与城天心区2209810700通用时代国际社区天心区96708100花漾年华天心区135656800（精装公寓）梅溪湖在售项目小结：10月份长沙市场开盘和加推项目共29个，均取得较好去化，梅溪湖片区项目表现出色,其高成交率拉高当月市场整体成交率，且金茂的成交量位于榜首，远远超过其他所有项目。金茂项目的高成交价格大大提高了该片区的整体成交均价，实现了河西成交价格天花的突破！未来吸纳的客群：梅溪湖片区未来吸纳的客群主要包括两部分——外部区域置业客户和内生性循环客群。麓谷桐梓坡、银盆岭大学城麓谷市区地市、外省客户外溢地市、外省客户外溢未来片区的外部区域置业客户构成外部区域来源：

未来随着新城发展，市场对片区的认知和认可度逐步提高，河东的客户占比将大大增加，地州市和外省也将成为重要的客户来源。梅溪湖内生性人口循环需求：

在新城发展推动下，大批商业、商务办公业态以及酒店成熟并吸引外部企业和人流进入，在新城发展潜力刺激下，这部分人群会产生置业需求。梅溪湖片区发展现状小结：市场热捧之下，众多开发商抢滩梅溪湖，共同驱动梅溪湖未来持续长期发展，梅溪湖在业界的口碑日益热化！2市场大势之下，业界权威人士对梅溪湖片区发展的信心证实了梅溪湖在业界的地位！33梅溪湖片区项目入市受到了市场的极大认可和追捧，首批开盘成交稳居市场首位，实现区域成交量和成交价格的历史性突破！31梅溪湖片区与长沙其他片区相比，更居可持续长期发展的实力，未来在市场板块竞争中将长期位居引领地位！34>>方兴项目未来运营策略>>区域未来入市项目及竞争态势>>梅溪湖发展对城市的影响力Contents2012年2011年2010年合能旭辉集团中铁集团和泓置业佳兆业集团梅溪湖公司达美中建集团金茂梅溪湖金茂集团源城晟通金茂华盛振业城中建梅溪湖片区未来五年内有大批项目入市，片区供应量激增，竞争态势非常激烈。35万方长沙首席城市休闲度假豪宅，预计2013年底入市，以高端站位市场。振业城：77万方大规模低密度高尚住宅区，首批洋房、别墅入市，拔升调性。和泓：28万方高层项目，2012年底或2013年初入市，抢占片区中端客户市场。37万方梅溪湖国际广场，片区首个综合体项目，2013年入市。11月13年1月2月3月4月振业城中建梅溪湖1号达美D6区5月持续销售89-127二至3+1房预计明年2月推出，10#88-130的二至3+1房14万方，140-180洋房，180-220的联排，300-350的类独栋预计预计2013年5、6月份入市二期大面积产品开始销售和泓预计2012年年底入市，3月首开12月初二次加推4、7#6月7月8月9月10月11月12月14年合能中铁晟通9月份上市预计8月份上市预计10月份上市梅溪湖片区未来总推货量约500万方，且入市时间相对集中，未来片区内竞争非常激烈！佳兆业项目13年底入市，60-200平米高层公寓和住宅各项目年推售计划一览表（项目待补充）项目名称2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计金茂梅溪湖11.713.23.2

28.1梅溪湖国际广场12988.0

37.0研发中心6

6.0中建梅溪湖壹号1515139.3

52.3和泓梅溪四季12673.1

28.1佳兆业项目914.212

35.2新达美项目

1065.1

21.1合能项目9773

26.0中铁项目101715105.1

57.1中瑞海项目3.7

3.7合计88.491.471.238.55.10.0294.6振业城——77万方大规模低密度高尚住宅区，规模优势明显，以洋房和别墅为主，以及少量高层，预计2013年6月入市。第一阶段：2012年12月前为筹备期第二阶段：2012年12-2013年2月为形象宣传期第三阶段：2013年2月-4月项目价值落地第四阶段：2013年5-6月集中推广，6月开盘项目经济基数指标：占地：612904.76平建筑面积：769000平容积率≤1.8绿地率≥42%物业类型：双拼、联排、洋房、高层开发商预期价格：高层8000元/㎡.洋房9500元/㎡，别墅14000元/㎡推售节奏和泓梅溪四季——28万方中端高层项目，以“梅溪湖CBD•国际生活主场”调性入市，2012年底或2013年初入市。项目经济基数指标：占地：80000平方米建筑面积：280000平方米容积率：3.5绿地率:42.3%物业类型：高层、商业开发商预期价格：6500-7000元/㎡第一阶段：2012年12月前为筹备期，目前已开放临时营销中心第二阶段：推广强势出街，为开盘蓄客集中造势第三阶段：2012年底或2013年初一期开盘第四阶段：推出二期。推售节奏佳兆业梅溪湖项目——梅溪湖西岸优质地块，35万方长沙首席城市休闲度假豪宅，以高端住宅和商业为主，预计2013年底入市。F-30F-31F-32F-34第一阶段：2013年6月推广起势，一期入市宣传，高端展位市场第二阶段：2013年9月蓄客启动，全城蓄客，同期推广造势加强第三阶段：2013年底一期开盘第四阶段：2014-2016年二、三、四期逐步入市推售节奏未来供应量巨大，竞争激烈，真正形成了整个区域的开发氛围：目前可以预见的10个项目总建筑面积达到302万㎡，未来还有大量土地待开发，上市的时间相差不大，大小项目同台竞争。1

临湖一线项目少，片区项目开发存在两级分化现象：目前有可预见的临湖项目仅金茂（2个）、中建、佳兆业四个项目，临湖一线项目调性远高于外围项目。2产品档次均较高：片区土地楼板价相对较高，大部分项目均以高端调性入市。3片区未来发展态势：未来片区竞争激烈，立足集团整体战略运营策略，方兴需在二级项目开发领域始终保持主导地位！>>方兴项目未来运营策略>>区域未来入市项目及竞争态势>>梅溪湖发展对城市的影响力Contents片区当前高端项目入市，已确定市场基调，未来将成为长沙可持续长期强劲发展的片区。片区发展势头业内认可市场认可目前梅溪湖片区已赢得了市场的极大认可和追捧，成为市场上最富影响力的片区之一。就目前开发商入驻梅溪湖和业界人士认可度调研来看，市场和业界人士对片区发展的信心非常高。区域发展回顾：片区未来发展态势在未来片区发展竞争中，方兴必须力保在