资产评估报告

资产评估报告书

评估项目名称:杨兆林抵押房屋给中国民生银行支行评估机构:致北第一天团评估团成员1305130208韩贝贝1305130209刘梦飞1305130210朱林1305130221吴春辉1305130236杨迪1305130241凡岩岩资产评估报告摘要致北第一天团接受

杨兆林的委托，对其所有的位于北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产进行评估，为委托方提供价值参考依据。本次评估的范围:北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA,根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定,本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序,按照公认的资产评估方法对资产占有方提供的全部房产进行了评估,根据以上评估工作，得出如下评估结论：委托方2016年5月15日所有房产价值为人民币739.84万元。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应详细阅读资产评估报告书全文。一、受理评估业务1、评估目的：房地产抵押2、评估对象：北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产

(1)房地产权利状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为杨兆林.根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,2015年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.（2）周边环境估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区.+3、评估基准日:2016年5月15日二、价值定义

本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下,存在抵押权利,于2016年5月15日的房地产市场价值.三、评估方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.

收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.

四、评估计算过程采用收益法测算房地产市场价格1、月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在36000元/套•月时有一定的市场竞争力,所以本报告按36000元/套•月租金进行测算.2、年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为:36000×12=43.2万元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按4.17%计算,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为:43.2万×(1-4.17%)×(1-1%)=40.99万元3、客观运营费用（1）税费根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按5%房产税,营业税测算.A,房产税按年有效租金收入的5%计算.40.99万×5%=2.05万元B,两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)按年有效租金收入的5.5%计.40.99万×5.5%=2.25万元上述税费合计:2.05万+2.25万=4.3万元(2)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的1.0%,则物业维修费为:40.99万×1.0%=0.41万元(3)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费,以及员工工资,福利等费用,按年有效租金收入的2.0%计:40.99万×2.0%=0.82万元(4)其他费用如租赁代理费,印花税,不可预见费等费用,取有效租金收入的1.0%.40.99万×1.0%=0.41万元(5)年客观运营费用年客观运营费用=税费+物业维修费+物业管理费+其他费用=4.3万+0.41万+0.82万+0.41万=5.94万元4、净收益年净收益=年有效租金收入-年客观运营费用=40.99万-5.94万=35.05万元5、确定资本化率A、资本化率通过无风险报酬率加上风险报酬率的方法来求取.所谓无风险报酬率,是指无风险的资本投资收益率,以一年期国债利率作为无风险报酬率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为4.5%.B、估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.6、收益为有限年期的房地产市场价格p=a/r×[1-1/(1+r)n]其中:p:房地产市场价格a:年净收益(35.05万元/年)r:资本化率(4.5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限68.00年计)根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为739.84万元人民币,单价为23046元/m2..五、最终结果

收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.估价方法：收益法总价(万元)739.84单价(元/m2)：

23046根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)中"设定他项权利摘要"之内容,2008年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值.现状产权及权利状况条件下房地产的价格为:房地产总价=739.84×10000-2112541=5285859元

房地产单价=5285859÷321.03=16465.31元/平方米