绿地苏南事业部快速操作手册

绿地集团苏南事业部“量产项目”方案设计

快速操作手册(草案）上海柏涛20101227目录:编写目标第一部分：以无锡南京项目为例对传统简单的方案设计程序进行细化调整。第二部分：以苏州项目为例说明目前可借鉴的规划设计原则小结编写目标通过与绿地苏南事业部3个项目的合作.就标准化操作的产品，设计方应注意的流程控制和技术手段进行总结归纳,以达到有效指导类似项目,快速准确完成的目的.适用于华东地区+快速稳妥推进+绝高绝低项目第一部分：对传统简单的方案设计程序进行细化调整。以无锡南京项目为例展示各个阶段重点。资料输入测算价值最大化确定交通和物管精选户型选择立面征求意见稿确定主题微调户型跟进立面方案报建方案提资施工配合概念规划方案报建方案提资施工配合将粗放的4阶段细化为9阶段：第一步资料输入必备输入资料:上位规划，并尽量落实其可行性1:1000用地图含后退红线、控制线、限高区域、周边四致保留建筑、新建规划.当地规范、日照要求设计任务书1:1000公寓/别墅标准模型第二步A测算价值最大化方案确定空间关系，分析高低区合理选位按平均层数、绝高绝低、高层大花园计算住宅面积。结合可能的高低区选位，确定最大货值总图布局。高层偏向不大于5度。低层偏向不大于15度。带入周边项目，增加1层预留空间，确定日照合规。第二步B交通和物管在最大货值方案选择合适的动态交通系统（外环、内环、半环、混合）确定静态交通方式（地上为主、地下为主）确定物管体系，闭合围墙。第三步主题和故事从文化历史、自然景观、心理体验、生态环保四个方向选择“人文主题”，确定项目灵魂。第四步A：按送完面积标准选择及设计或创新符合任务书的户型精选流行户型，进行改良公寓：

确定面积与每层户数的关系

确定公寓面积与面宽的关系

别墅：

确定面积与开间的关系

判断是否需要特殊类型产品确定偷面积标准，判断总图容量第四步B：选择意向风格照片明确售楼完成后变为会所还是商业。确定售前售后方案图。确定面材面材造价:涂料/涂料+面砖/面砖+石材/涂料+石材按建筑面材以照片确定经典风格或创新风格,但必须都是实物照片提供售楼处意向照片第五步：整合上述工作,完成征求意见稿征求意见稿可粗略但不可确缺项.试探客户和政府意向和底线.征求意见稿同时供设计院初步了解项目,对比规范。第六步A：结合当地特色微调户型产品当地送面积规定与产品关系日照自遮挡对户型的修正完成地下车库、首层、屋顶平面完成场地剖面完成售楼处平剖设计第六步B：确定构件语汇确定该风格条件下的各构件(建筑词汇)并统一标准尺寸.以构图规律结合平面功能完成造型设计。确定售楼处风格条件下的词汇并统一标准尺寸，在平剖面基础上完成立面设计第七步：将征求意见稿改为正式报审稿正式报建稿特别关注政府已提意见是否修改,各项指标是否准确无误，并特别标注变配电、垃圾房、居委会、非销售配套、公共厕所。方案审查成果汇报标准次序为：场地分析-市场定位-ppt动画对策-典型场景展示-人文艺术主题主题-总图及指标-鸟瞰图-交通（针对专家、规划、交警）-消防（针对专家、规划、消防）-人防（针对专家、人防）-环保（针对专家、环卫）-景观（针对专家、绿化）-其他JPG/CAD技术性图纸。正式报建稿作为设计院征询图，回复方案设计公司结构和设备的可行性。第八步：方案提资按开工顺序提供方案提资图：售楼处、示范区、后期项目第九步A：施工图立面控制提供典型单体材料控制手册控制立面材料的分隔尺寸范围准备与效果图相同的已实施的项目立面照片将样板材料与目标项目材料尽量接近。切忌将不同目标项目材料交混使用，可能引发混乱。第九步B：施工立面控制在材料大样上墙后须到现场确认比对，必须带上效果图、立面控制手册、材料样本，在现场比对感受、拍摄记录。修正色彩漂移误差。快速推进项目一般要尽量避免调整材料搭配，若确须调整，确定的先后循序是“天然石材-面砖-真石漆-涂料”。第二部分：以苏州项目为例说明目前可借鉴的规划设计原则

规划部门不容许对原方案作任何调整。在此条件限制下更能体现目前相对成熟的规划产品原则。以下以红色字体表示要点原方案较散且无主题组团和物管界限清晰，不同物业以并联相联L型高层布局可使低层面积最大化，L型选位视周边日照影响而定以成组成簇（两栋以上）代替单栋组合小区空间使建筑看上区端庄典雅是目前的主流审美趋势我们预测高层公寓立面有公建化趋势，浓厚住宅气息势微与立面一样，从室外到室内形成连续的序列和层次，传递典雅和庄重菜单式选择低碳绿色技术有利市场推广必须规划4种车行流线：出租车、自驾车、访客车、搬家+消防+救护地下车库是成本和工期的重要因素，适当后置利于现金安排大面宽小进深集中地下车库联排是近期主流产品，但须控制集中车库规模，以降低成本。在无锡项目率先研发成功并移植到本项目中。建成后反馈可再次优化。借鉴南京项目的分离式交通核可节省面宽、加强通风、是近期流行户型小结：此类项目统一称为“量产项目”，工作成果显著特征为“成熟且有主题”。并规避常见全部开发设计错误。规划=价值最大化+主题赋予对可复制项目，应尽量缩短规划时间，满足交通、物管、日照、可识别性。留更多精力在“流行或借鉴”户型的精细化推敲和改良上。立面应在已建成项目经验上优化，材料和构造都立足于改良而非创新。尽早向政府征