【策略专题】百县返乡见闻系列之房地产篇：期望与现实

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载【【策略专题】闻系列之房地产篇房价普降，亮点仅存于局部地区。2022年是各地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家地产巨头的倒下而被打破。东部城市本轮房价下行周期基本始于2021H2或2022年；而中西部以及北方地区房价基本自2018年棚改结束后已在持续下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低线城市非核心地段房价几乎骨折，上涨仅限于局部地区。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极端。一二线城市均价普遍2-3万以上，而低线城市房价不到5000元依然成交寥寥。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。二线以下城市刚需基本见顶，预期偏悲观。各地受访家庭户均至少拥有1套住房，刚需基本得到满足，四川绵阳、河南南阳、内蒙古集宁、安徽铜陵、以及江苏南京、南通等地的调研样本来看，拥有多套住房的家庭比较普遍。多套住房叠加低线城市人口外流，随之而来的是空置率上升，各地空置率直观感受普遍20-30%。各地房价基本下行的背景下，居民未来房价预期基本鲜有乐观，但以平稳和小幅下行居多。并无受访对象表达对房价崩盘的担忧；而近两年房地产市场相对较好、房价仍有上涨的地区，部分居民认为房价还将有小幅微涨，主要集中一二线。投资性需求基本消失，主流需求：婚房、学区、改善。房价难再涨的预期之下，投资性需求的湮灭是显而易见的。需要关注的是，江浙部分二三线城市前期投资客撤出，可能对当地房价带来进一步抛售压力，在我们的调研样本中主要包括江苏镇江、常州、浙江宁波。自住为导向的主要住房需求包括婚房、学区和改善。其中部分婚房需求逐步向高线城市转移；学区需求偏刚性，但随着出生人口下行，需求也终将趋弱；可见的增量需求主要来新建小区更具竞争力，尤其K型复苏之下东南经济强省的豪宅受到追捧。“疤痕”尤在，低线城市居民难加杠杆。三年疫情对就业和收入的冲击，对购房决策的影响不言而喻。房地产的另一层“疤痕”还有停工项目的冲击。停工地区占比不高，且部分已被接盘，并未形成燎原之势；此外停工也并非都由本轮地产信用危机导致，部分来自疫情原因，部分烂尾楼则历史久远。一二线城市居民通过按揭贷款加杠杆买房的情况较为普遍，部分三四线以下城市收入稳定群体也基本可负担几千元不等的房贷，但疫情后贷款意愿整体下行，主要由于疫情带来的收入不确定性增加。地产的未来增量：物业和增值服务对于低线城市，面积较小、汽车普及使得地理区位差异对业主生活影响不大，但物业往往成为改善型需求的重要考量。广东佛山的调查对象提出一个有意思的问题：未来地产商的软实力应该体现在哪里，还可以从哪些方面满足高净值人群需求？经历三年疫情、频繁封控，以后的社区可能不再是仅提供居住需求的内循环系统，而要囊括生活的方方面面，从出行到购物，或联名或合作，为业主提供各类服务和便利，例如买菜团购更加新鲜、装修服务有保障、加油有优惠等等。这些可能成为地产和物业公司需要进一步思考的问题。风险提示：疫情反复，宏观经济复苏不及预期；地缘政治风险，影响出口和居民收入预期；草根调研有较强主观性，仅代表访谈人员个人感受，对地区及行业认知可能存在偏差；调研样本有限，可能存在代表性偏差；微观调研结果仅供参考，不构成投资建议。究所证券分析师：姚佩业编号：S0360522120004业编号：S0360518090001证券分析师：周冠南业编号：S0360517090002证券分析师：王薇娜业编号：S0360517040002券分析师：吴一凡业编号：S0360516090002业编号：S0360522060001相关研究报告3-02-02百县返乡见闻系列之汽车篇》3-02-02县返乡见闻系列之消费篇》3-02-01创策略】海外放开后遭遇疫情冲击的行业表现》3-01-3123-01-29证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4人口？一二线和县乡居民的购房需求有何不同、如何变化？按揭贷款还有可能成为居民加杠杆如地受访居民对房价认知发生根本性逆转的一年，房价上涨的大趋势随着多家自棚改贡献。个词。一二线和低线城市的分化、市中心和郊县的分化难以避免，未来甚至可能更加极全国各地慕名而来的创业者也多数选择离开，孱弱的实体经济难以提供有效就业。县城和乡村的失落可能难以避免，人口流出的伤痛难以逆转。无论是南方的福建泉州、还是北方的河北唐山，农村人口进城打工，似乎都直接越过县城，从而成为人口流动的真空买房会优先考虑周边城市，郊区房产没有购置必要。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5市三四线城市房产需求驱动力明显不足。需求端来看，年轻人往往会到一二线城市打工，而唐山又是重工业城市很难吸引青年人留下来，民间流传一句比较讽刺的话“优秀的河北人都不在河北”；另一方面因工业城市空气污染严重，多数人回乡养老意愿并不强烈。房价因小区地段和物业管理水平不同，每平米均价在4k-8k，5w每平的小区。市区的新房均价7000-7500元/平米，二手房均价6500-7200元/平米。过去一年时间里，市区的新房均价基本高于城区，原因是2019年衡水市确立“一湖两城多组团”的空间结构，冀州撤市设区，成为城区的副中心。极少，已建成的小区仍有大量待售房屋，房价近两年一直处于下滑的状态。下滑预计房价并不乐观。高学历人群留温不多，政府对人才购房的优惠力度(7折买房)效果不大。未来杭温高铁建成将加剧省会城19地求发展但总尾较少，但有一定空置率(部分为农村居民为改善住房在城镇购置，平时外出务工)。21年以来房地产行业接连遭受打击，但深圳的房价、尤其是市区的地段依旧坚挺。各区的房价水平差距明显：坪山区房价约在2-4万/平米，疫情影响下房价降幅约有0.5万；但市中心福田香蜜湖的房子却依旧是在10证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6有购置的必要。泉州万不等。商业地产受疫情影响，大多暂缓开发，断供情况较往年更多。目前新盘大多扎堆在城东、东海区域，均价分别2.2万、1.8万左右，好地段虽有政府限价，可惜“一号难摇”。二手房市场则比较凋零，成交量一直跌，普遍有价无市。期房均无铜陵、以及江苏南京、南通等地的调研样本来看，拥有多套住房的家庭比较普遍。多套住房叠加低线城市人口外流，随之而来的是空置率上升，各地空置率直观感受普遍前期投资性购房等，部分中西部、北方低线城市，如内蒙古集宁、赤峰、江西宜春的新当下趋势的线性外推，但一方面，人口正式进入负增时代、低线城市人口外流是普遍共但由于缺乏投资意识和政策敏感度，依然停留于“买房不会亏”的旧投资理念。而近两需求的湮灭是显而易见的，西安等地曾经手里好几套房的受访对象开始寻找其他领域的需要关注的是，江浙部分二三线城市前期投资客撤出，可能对当地房价带来进一步抛售房需求包括婚房、学区和改善。其中部分婚房需求逐步向高线城市转移，例如绵阳受访对象考虑成都购买婚房，内蒙古赤峰乡镇新婚夫妻则考虑将婚房买在市区；学区需求偏部分地区较非学区溢价近1倍(如江苏镇江)，但随着出生人口下行，需求也终将证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号7万，置率偏高，预期偏悲观，投资性需求基本消失市遍拥有一套商品房，小区空置率低，近期买房需求不高。尽管周边农村居民到集宁打工购房，住宅目前空置率依然很高。新房因为房地产市场疲软，人们都不愿意买，但刚性需求还是会买，如婚房。盘好久都无人问津。多。对买房的兴趣一直非常大，多数南京本地家庭并非只有一套房，部分家庭偏好配置城差，房价上不去。均价7-8千元/平米的存量房很难销售，空置率可达30%-40%。购房需求多为学区房，改善和投资需求不多。化率停滞，购房动机多为学区房、婚房和改善型住房等刚需。租赁市场并不活跃。住房刚需主要为储备婚房，大多无投资购房需求。福州储蓄。套房)，基本没有投证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号8房地产的“疤痕”效应：不止疫情，还有停工烂尾项目冲击。三年疫情对就业和收入的，本地人对购房趋于谨慎。房地产的另一层“疤痕”还有停工、烂尾项目的冲击。这类现象不仅出现在中西部经济欠发达的低线城市，重庆、山西太原、河南郑州等中西部直辖市和省会也多有发生。整体而言，停工地区占比不高，且部分已被接盘，并未形成燎原之势；此外停工也并非都由本轮房地产信用危机导致，部分来自疫情原因，如连云港的世贸、万盛等楼盘，随着疫情结束逐渐复工，部分烂尾楼则已经历史久远，如武汉江夏区项目，2013年后就无人管理。鲜少激进加杠杆，深圳受访对象认为房贷应量入为出，北京大兴受访对象对于房贷可承存款，买方资金更为倾向于向亲朋好友筹集而非银行；二是低线城市收入来源不稳定人市。公务员和企业员工的收入差异较大，公务员等高收入群体对于房贷可承受度较高，但是企业员工普遍房意愿不强，同时部分县城房价偏低，购房多为全款，按揭贷款需求不大。45岁以上的中老年人对房贷的接受度相比于疫情之前有所下降，疫情带来了经济收入的不确定性，导人有稳定的收入能力，对于房县城居民房贷可承受度高，农村居民可承受度较低，但小产权房(全款或分期付款)一般不经过银行。尚未出现长期停工的住宅项目。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号9。历疫情武汉房价仍位于历史高位，住房贷款占比大，给本地的购房家庭带来了不小的负债压力。武汉烂尾楼不少，尤其是江夏区红旗村那一带的长江锦苑项目(武汉天道置业有限公司)，从2013年就没人管理了，大片的烂尾楼。另外武胜路的金马大厦(金石房地产公司)、东西湖的银湖玖悦(武汉福州如中庚。威置是更加重要的考量因素；但对于低线城市，面积较小、汽车普及使得地理区位差异对业主生活影响不大，但物业往往成为改善型需求的重要考量。山西运城、河南商城等地受访对象都表达了对物业的看重，以及当地物业不能提供高质量服务的抱怨，物业官司在河南商城法院的司法统计中占据绝大多数。陕西西安的受访对象改善住房需求，往往选择物业管理完善、环境优美的新建小区。未来地产商的软实力应该体现在哪里，还可以从哪些方面满足高净值人群需求？经历三年疫情、频繁封控，以后的社区可能不再是仅提供居住需求的内循环系统，而要囊括生活的方方面面，从出行到购物，或联名或合作，为业主提供各类服务和便利，例如买菜团购更加新鲜、装修服务有保障、加油有优惠等等。这些可能成为地产和物业公司需要考的问题。的追求上升市今年大家对房产兴趣不高，但是去年回家过年大家对新楼盘以及楼盘位置、风景、配套设施兴趣浓厚。认为是高端住宅，受到县城体制内人群的热捧。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号10民表示自己已经拥有一套住房，如果考虑换一套，他们会更加注重居住质量。福州阳券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11绍心。在传统策略大势研判、行业比较、主题研究以外，对大类资产、政策取向、市场风格、产业周期、个股特征均有究与发现。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号12售通讯录名箱3214682ngyujiehcyjscom公募机构副总监3214682hangfeifeihcyjscom钰32146823214682yihcyjscom3214682yunlonghcyjscom销售经理3214682销售经理izhehcyjscom林销售经理6500808linhcyjscom销售经理65008