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文档简介
如何有效进行物业公关2021/4/261一、物业管理组织架构2021/4/262物业老总工程主管保安队长物业主管前台人员维修人员(水电工)保安清洁工物业管理组织架构图:其他2021/4/263二、公关流程2021/4/264以一个新小区为例子,我们想攻打这个小区,最先接触的人员一般是保安,然后通过他认识到其他人员,或者是报案队长,或者是主管,也可能是经理或者是其他人员,但是保安一般是第一个突破口,一般的流程都是从下往上公关。2021/4/265保安保安队长主管助理经理或者老总公关流程图2021/4/266三、各个层面人员特点2021/4/267保安
这些人一般都是退伍人员、社会闲杂人员、或者是学历比较低的人员,实在没有其他渠道生存的情况下才会选择这个岗位,所以流动性比较大,素质比较低,唯一的权力就是看好门,做好一些防盗之类的事情,没有什么实际性权力,所以在业主眼里只是一般的保卫人员。但是这些人平时一般都是被人看不起,所以对社会充满一些不满,需要发泄但是没有对象。一般脾气不会好到哪里去,因为他们需要的是充分的尊重。2021/4/268一般只有一个,主要职责就是保证报案队伍的正常运作,有点小权力,在物业公司内部接触人的层面相对高一些,他可以是助理在管,也可以是经理或者老总直接管理,所以,一般情况下,保安队长和经理或老总的关系都不会很差,有的甚至是老总的亲信或者朋友。这些人往往是拿着鸡毛当令箭的人,随便给他一个芝麻绿豆大的官就以为自己很牛。保安队长2021/4/269主管(助理)主要是分管一些项目进行有效管理,比如说工程部主管,招商主管等,公关这些人的时候一定需要判断好他到底分管那些项目,对我们的攻打有多大帮助,才可以决定在其身上投入多少成本和情感。一般情况下,这些人与经理或者老总关系最为密切,无论是在公方面还在私下关系。2021/4/26109、人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/2/32023/2/3Friday,February3,202310、低头要有勇气,抬头要有低气。2023/2/32023/2/32023/2/32/3/20234:47:09PM11、人总是珍惜为得到。2023/2/32023/2/32023/2/3Feb-2303-Feb-2312、人乱于心,不宽余请。2023/2/32023/2/32023/2/3Friday,February3,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/32/3/202314、抱最大的希望,作最大的努力。03二月20232023/2/32023/2/32023/2/315、一个人炫耀什么,说明他内心缺少什么。。二月232023/2/32023/2/32023/2/32/3/202316、业余生活要有意义,不要越轨。2023/2/32023/2/303February202317、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/3这些人一般都是服务中的服务人员,一般都是话不多,就知道按照领导给予的任务或者是按照岗位职责进行工作,没有特别的利用价值。清洁工及工程部维修人员2021/4/2612前台文员
这些人一般都是比较年轻的女孩子,只是按照公司要求对业主的一些事情进行登记、打电话与业主沟通,打印些日常文件,辅助性帮助物业公司处理一些文职工作,一般情况下也是没有什么权力。2021/4/2613经理(老总)
这些人一般多是掌握实权的人,很多事情都是通过他们提供便利,有些是想尽一切办法捞钱,有的却是胆小如鼠,有的是需要你引导他,有些是需要你诱惑他,有的是需要你和他建立情感关系,当然,这些人在我们攻打小区的成本里占的比重一般是比较大的,既有对公的合作,也有对他私人的合作,一般情况下,只要他可以给我们提供足够的便利,我们的成本由他自己支配比较好,给他一定的空间操作。2021/4/2614四、具体对象的攻关方式
2021/4/2615具体对象的攻关方式保安:这些人一般胃口不会很大,因为他们需要的充分尊重,讲点义气,所以一般情况下小恩小惠就可以打发的,但是一定注意在称呼上给予重视,见面可以称呼他“大哥”、“兄弟”你辛苦了,责任不小的,整个小区的治安环境就靠你了,适当的捧捧他,有烟给支烟,或者买瓶水,适合他一下,一般都没有什么问题,但是有的保安不吃这一套,需要你对待他狠一点,凶一点,具体做法需要看具体情况而定。2021/4/2616前台文员:这些人平时一般话不多,因为比较孤单,没有业主办事情的时候就觉得无聊,所以可以和她多进行沟通,讲讲笑话,幽默点,大家爽一下就好了,一些小礼品可以吸引她,越可爱越好,给的时候还要吊一下,不让她那么容易拿得到,平时我们没事的时候发几个节日问候短信,这样会让他感动得要死。但是你需要了解的情况千万不能在公司里直接问她,就算他愿意告诉你她也不敢,这些人胆子是最小的,又是女孩子,晚上可以打个电话或者发些信息沟通。具体对象的攻关方式2021/4/2617保安队长:这些人有点小权力,关键是可以制得了保安,以后我们扫楼或者在小区里自由进出需要其帮助,所以需要花点工夫在这种人身上,一些大一点的礼品是不可以吝啬的,烟是需要一包一包送的,偶尔还需要外出吃个饭沟通一下的,因为只要你拿下了他,你就可以在这个小区里面做些别人做不到的事情,见到他是可以称呼为领导的好话也是要说尽的。具体对象的攻关方式2021/4/2618经理(助理):这些人一般都是有些文化水平的,我们需要清楚他们的需求,需要想办法为广大业主提供更加优质的服务,得到业主的认可,提高他的名气,这样的话物业管理费他就好收很多,再一个,也想通过自己所拥有的小权力来赚点钱,最后,他也希望在这个行业里面结交更多的朋友,所以,我们就围绕就几点开展我们的公关。具体对象的攻关方式2021/4/2619所以,我们就围绕就几点开展我们的公关。第一,对物业管理有什么好的建议可以直接和他说,在小区里面发现什么问题可以及时和他沟通。第二,需要我们真诚地对待这些人,把他们当作朋友看待,但是不要当成爷一样供着,那样的话,你会把他的胃口养大,他对你索取的东西会更多,最后你就会发现你只要找他做点什么事情,他都会和你讲条件了。第三,我们在小区里面宣传是需要花一定成本的,可以适当地给到他一些空间让他掌握,只要这样,他才会觉得你够意思,明白这个行业的操作,同时对他的经济收入也有一定的帮助,反正都要做,为什么不给你做呢?具体对象的攻关方式2021/4/2620所以,我们所谓的小区物业公关,一般都是围绕这些展开,但是很多招不一定都很有效,关键是学会判断当时的具体情况,在最短的时间里你要知道对方的需要,从他的话里你可以判断他对你有什么帮助,明白他的表达并及时调整,更重要的是,自己一定需要学习一些谈判方面的知识来补充,否则的话,只要对方一开口我们就没有回旋的余地了。具体对象的攻关方式2021/4/2621公关是需要长期积累并不断学习的,要学会研究人,让别人都喜欢你,都愿意帮助你,只要这样,我们做事情就会事半功倍
2021/4/2622谢谢!2021/4/26239、人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。03-2月-2303-2月-23Friday,February3,202310、低头要有勇气,抬头要有低气。***2/3/20234:47:09PM11、人总是珍惜为得到。03-2月-23**Feb-2303-Feb-2312、人乱于心,不宽余请。***Friday,February3,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。03-2月-2303-2月-23**03February202314、抱最大的希望,作最大的努力。03二月2023**03-2月-2315、一个人炫耀什么,说明他内心缺少什么。。二月23*03-2月-23*03February202316、业余生活要有意义,不要越轨。**2/3/202317、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。***03-2月-23谢谢大家2021/4/26249、人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。03-2月-2303-2月-23Friday,February3,202310、低头要有勇气,抬头要有低气。***2/3/20234:47:09PM11、人总是珍惜为得到。03-2月-23**Feb-2303-Feb-2312、人乱于心,不宽余请。***Friday,February3,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。03-2月-2303-2月-23**03February202314、抱最大的希望,作最大的努力。03二月2023**03-2月-2315、一个人炫耀什么,说明他内心缺少什么。。二月23*03-2月-23*03February202316、业余生活要有意义,不要越轨。**2/3/202317、一个人即使已登上顶峰,也仍要自强不息。***03-2月-23谢谢大家2021/4/26259、人的价值,在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/2/32023/2/3Friday,February3,202310、低头要有勇气,抬头要有低气。2023/2/32023/2/32023/2/32/3/20234:47:09PM11、人总是珍惜为得到。2023/2/32023/2/32023/2/3Feb-2303-Feb-2312、人乱于心,不宽余请。2023/2/32023/2/32023/2/3Friday,February3,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/32/3/202314、抱最大的希望,作最大的努力。03二月
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