保利国际广场个案研究报告

2011年11月保利国际广场案例研究报告项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资质企业，为中国房地产"成长力领航品牌"目前在长沙成功打造保利湘府文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保利阆峰云墅、保利国际广场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物业为主，其次保利国际广场高端城市综合体项目，所开发的项目均得到广大高端客户认可。保利国际广场高端城市综合体——占地面积80186平方米

，总建筑面积79万㎡，配套及定位：五星级万豪酒店、国际5A写字楼、公寓、超高层住宅，中国豪宅的长沙新面孔开发商背景占地面积80258.8平方米建筑面积79万平方物业类型住宅、酒店、写字楼、公寓、商业容积率6.0绿化率51%总栋数10栋总套数批准预售总套数2691

建筑结构框架开发周期约3年开盘时间2011年4月30日

项目地址：天心区书院路9号

开发商：长沙南湖广场置业有限公司

物业管理：长沙保利物业管理有限公司

公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司

建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司

景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司

销售代理：深圳世联、中地行保利国际广场—项目概况当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得中国豪宅的长沙新面孔——高端城市综合体项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓（B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字楼和五星级酒店（B3栋）组成。A1栋(住宅)A2栋（住宅）A3栋（住宅）A4栋（住宅）A5栋（住宅）A6栋（住宅）A7栋（住宅）A8栋（住宅）B1栋（公寓、商业）B2栋B3栋公寓：1栋公寓，面积区间为44—110平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：8栋住宅，面积区间为121—340平米超高层住宅（含少量复式）；写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有；商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。项目规划与定位目前的工程进度：住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。目前工程进度共8栋36—47层的超高层住宅；户型包括：

129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡复式五房。52层沿江公寓，共推出452套左右，面积区间在44—110不等。235米超高层写字楼及五星级万豪酒店沿江四层风情商业街超高层住宅区公寓商业写字楼酒店产品构成长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统；顶级精装会所式双大堂设计，配置长沙首创大堂私人管家服务；定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化率；建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面；拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；拥有长沙首个星空直升机停机坪.项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无边界天际泳池开发亮点A1A2A3A5A4A6A7A8超甲A级写字楼JW万豪国际商业精英公寓在售未售在售产品情况：目前项目推出住宅4栋、公寓部分在售。住宅面积区间在129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡复式五房。公寓面积区间在44—110㎡装修定位：公寓全精装，住宅毛坯装修标准：4500元/平目前售价：住宅均价15000元/㎡

公寓均价20000元/㎡在售产品情况及价格

区位对比分析区位交通周边配套区位对比分析景观资源保利区位：项目位于书院路与南湖路交汇处，滨江区域南湖新城的中心。拥有丰富的江景资源。距离五一、东塘商圈近，是市中心稀缺地段。对比：本案位于主城区湘江大道与湘春路交汇的黄金路口，占据湘江东岸临江核心地段，为长沙一线江景资源型城市高端综合体。保利国际广场复地.崑玉国际滨江新城板块，五一商圈、丰富的景观资源，与本案区位旗鼓相当。区位交通周边配套区位对比分析景观资源保利国际广场复地.崑玉国际保利国际广场交通：主干道书院路与南湖路交汇，区域近10余趟公交车经过，同时南湖路过江隧道在建中，地铁4号线（规划中）交通便利，连接市区繁华地带；对比：主干道湘江中路与湘春路交汇，区域经过公交10条，坐拥地铁一号线营盘路站及营盘路过江隧道，交通十分便利，临近五一繁华地带。地铁物业、过江隧道、数10余条公交线路，交通便利。区位交通周边配套区位对比分析景观资源周边配套生活圈购物（商业）五一大道、黄兴路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家润多（南湖路）餐饮周边无特色餐饮银行建行黄土岭支行、长沙银行银德支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄文体设施南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、田汉大剧院、市少年宫；贾谊故居、白沙古井医疗省儿童医院、长沙市第三医院、南湖医院、长沙五洲医院酒店五华、神农、锦江之心、佳程酒店学校幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、欢乐启智幼儿园小学：书院路第三小学、书院路一小、沙湖桥小学、仰天湖小学中学：雅礼中学、第九中学保利南湖五一商圈五一广场黄兴路步行街紧邻五一商圈、东塘商圈、区域配套完善，唯独缺乏特色餐饮。但内部配套高端。保利国际广场区位交通周边配套区位对比分析景观资源周边配套生活圈购物（商业）五一商圈、黄兴路商圈、百联东方广场、春天百货、王府井、中山商业广场、金满地商业街餐饮毛家饭店、七彩江南、好食上、茅屋人家、兰亭茶餐厅、龙成家菜城、金泰酒楼、兴汉食府、富开酒楼、银行工行、交行、央行、农行、中信银行、建行等文体设施湖南省博物馆、长沙市博物馆、长沙市青少年宫等、两广一厅医疗湘雅附一医院、中医附二、第四医院、长沙中山医院、鸿业皮肤病医院、口腔医院、中心医院分院、中南大学湘雅医院、湖南省疾病预防中心、妇幼保健院酒店喜来登酒店、南方明珠大酒店、皇冠假日酒店、万代大酒店、7天连锁酒店、湘君华天酒店、开心连锁酒店学校中学：长沙市一中、长郡中学、周南中学、明德中学小学：三角塘小学、长师附小、望麓园小学、湖南一师二附小五一广场黄兴路步行街配套对比：本项目周边配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套都已形成规模。财富中心商圈五一商圈复地。崑玉国际区位交通周边配套区位对比分析景观资源岳麓山湖南第一师范橘子洲杜甫江阁南郊公园湘江风光带景观资源：本项目位于南湖新城中心区，拥有丰富的自然景观资源，人文资源浓厚，是长沙“山水洲城”的集中体现区域。保利国际广场区位交通周边配套区位对比分析景观资源复地.崑玉国际岳麓山湘江风光带橘子洲两馆一厅开福寺烈士公园景观对比：坐拥湘春路北大门，百年老街，几代人的居住首选，同时拥有丰富的自然景观资源。区位对比分析小结项目名称复地.崑玉国际保利国际广场优劣对比区位市中心滨江新城板块五一商圈市中心滨江新城板块五一商圈同处滨江板块，无明显优势交通地铁物业过江隧道10余条公交线路地铁物业过江隧道10余条公交线路地铁物业，交通更便利周边配套配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套都已形成规模。紧邻五一商圈，东塘商圈，配套完善、唯独缺乏特色餐饮本项目配套极为完善，都已形成规模。景观环境资源自然景观资源、百年老街、自然景观资源、人文资源浓厚不可复制的百年老街，历史人文资源浓厚旗鼓相当不分胜负略胜一筹更胜一筹保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值，稀缺景观，与本项目不相上下，本项目在整体区位配套、历史人文资源上占据一定优势。

产品分析A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。A2#，44层，共132套，销售64套，销售率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、44套，四房：159㎡、44套。A3#，47层，共188套，销售121套，销售率64%；四房：260㎡、94套，五房：320㎡、47套，340套、47套。A7#,36层，共202套，销售8套，销售率4%；三房：135.㎡、68套，146、34套；四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。B1#,52层，推出452套，销售333，销售率73.6%；44-53㎡、393套，70-110㎡、59套。目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房未售未售A1#A4#A7#A3#A5#A8#A6#A2#B1#235㎡

万豪酒店未售产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型面积供应套数占比成交均价（元/㎡）公寓44-52㎡39334%1988170-99㎡595%21067三房129-146㎡23320%13591169-171㎡434%12468四房158-168㎡15412%13392190-196㎡12011.3%14237

259-273㎡947%18123五房328-349㎡846%17959365㎡90.7%18131合计44-365㎡1189100%公寓均价：20000住宅均价：15000占比39%占比24%占比30.3%占比6.7%123项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为129-146㎡，四房主力面积段为158-168㎡及190-196㎡；五房占比最小，主力面积段集中在328-349㎡之间；公寓产品主力面积段为44-52㎡产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置A2户型：三房两厅两卫129.86㎡外部优劣势优势：A2#栋南面是项目内最大的中心水景园林组团，该户型处于欣赏内部景观的绝佳位置；户型位于A2#南侧，噪声小；劣势：东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡；户型未南北通透，通风不好且北面采光不足。A1A2A3A5A4A6A7A8产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型优点：大空间入户花园，功能性强；180度景观阳台，内部园林景观一览无余；南北通透，户型方正；动静分区设计，动线布局合理；用餐空间、客厅区域较为独立；主卧套间设计，阔绰大气，彰显主人尊贵气度；户型缺点：生活阳台过小，功能性不强；厨房为暗房，通风采光受限；公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风；餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；次卧产生门冲现象，私密性低；A2户型：129.86㎡三房两厅两卫365度景观阳台

主卧套间设计大空间入户花园静生活阳台过小动厨房为暗房公共卫生间窗户正对入户花园餐厅通风采光不佳产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置A8户型：三房两厅两卫，128.23外部优劣势优势：南向主卧、客厅，房屋前面无遮挡，采光好；劣势：为南向住宅，看不到小区内部中央景观带；临路，车流量较多，噪音较大；户型并不是南北通透，在通风方面不是很理想。A1A2A3A5A4A6A7A8户型优点：大空间入户花园，功能性强；270°阳台，开阔的视野；动静分区设计，动线布局合理；用餐空间、客厅区域较为独立；主卧套间设计，阔绰大气；户型缺点：生活阳台过小，功能性不强；公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风；餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限；次卧产生门冲现象，私密性低；动静大空间入户花园生活阳台过小餐厅通风采光不佳270°景观阳台

主卧套间设计公共卫生间窗户正对入户花园A8户型：三房两厅两卫，128.23产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡外部优劣势优势：户型南北通透，通风非常好；南北无遮挡采光好；东北面景观好，可俯视小区中央景观区；户型位于3#，在小区内部，噪音污染小。劣势：西北面有高层公寓遮挡，视野不开阔。A1A2A3A5A4A6A7A8产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型优点：户型南北通透，采光、通风良好；东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求；独特电视厅设计，满足电影、电视、家庭影院需求；客厅、餐厅+南北双阳台，给予业主开阔的视野，以及良好的会客、就餐环境；双套间设计，华贵私密；特有工人房设计，给予主人最大的私密性；户户飘窗设计，性价比高。户型缺点：主、客卧室形成门冲，影响私密性；户型无明显的动静分离；

无公共卫生间，客卧动线过长。270°景观阳台270°生活阳台主卧套间设计主卧套间设计双厨房设计独特工人房设计电视厅主客卧门冲无与之配套卫生间L1户型：四房两厅三卫，259.83㎡产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置M2：五房两厅三卫，328.87㎡外部优劣势优势：南北通透，通风好；南北无遮挡，采光良好；东北遮挡少，可直接俯视小区中央景观带；户型位于A3栋，在小区内部，噪音污染小；劣势：西北面有高层公寓，遮挡视野。A1A2A3A5A4A6A7A8产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置M2：五房两厅三卫，328.87㎡户型优点：动静、干湿分离，功能分区明显；东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求；独特电视厅设计，满足电影、电视、家庭影院需求；双套间设计，华贵私密；特有工人房设计，给予主人最大的私密性；客、餐厅相连，超大宴客场所，彰显主人华贵。户型缺点：

入门玄关过窄；北边无阳台，对通风有一定影响。动静主卧套间设计主卧套间设计南向超大阳台独特工人房设计电视厅玄关过窄产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置A1：一房、二房，54、116㎡外部优劣势优势：北面部分房源面朝沿江，无高层遮挡物，景观视野好；南面部分房源面朝小区组团景观；劣势：低楼层采光效果会遮挡。A1A2A3A5A4A6A7A8产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置一房一厅，54㎡户型优点：全景观阳台，采光效果俱佳；户型方正，无浪费面积；户型缺点：

洗手间与厨房对冲产品配比智能化系统产品分析户型分析园林建筑特色产品配置户型优点：户型位于A1栋两端，拥有丰富景观资源；双阳台全景大阳台；大空间会客厅；二楼套间设计，卧室、书房、洗手间、衣帽间工作间；户型缺点：

二楼衣帽工作间无通风采光二房二厅，116㎡复式卧室书房衣帽工作间建筑风格为现代新古典风格，外墙采用全干挂石材外立面，价格昂贵，在同类项目中首屈一指，体现其项目奢华高端的定位项目外墙均使用通体干挂石材，石材交错有序的拼缝和石材颜色质感的自然差异是饿墙面的机理丰富生动；

住宅的入口处采用轻钢玻璃雨棚，既时尚有具有一定的功能性；主体墙面与阳台生动搭配，阳台玻璃栏板采用玻璃板，而正面采用玻璃栏板使得景观最大化。通体干挂石材轻钢玻璃雨棚产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析风情主题园林景观园林由GVL-国际怡境景观设计有限公司设计；由花、草、湖、堤、景观小品构成的景观组团，共同打造了保利国际广场风情主题园林；悦湖、密林:清澈的中心景观湖、大气的特色跌水景墙、精心雕琢水木平台、入户小水景。香堤：整齐的树阵休闲广场、儿童活动广场满足不同的功能需求；花径、栈道，不失为一处休闲、散步的好去处，给予业主闹市中一处宁静、安详之地。密林组团香堤组团悦湖组团保利内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观东西南北贯穿的8大景观轴线，利用空间制造出大园林的效果，并且小而精致。保利国际广场主要以花、草、湖、堤、景观小品构成的景观组团，共同打造的风情主题园林。

复地.崑玉国际主要利用空间错落感制造出大园林的效果，并小而精致。湖组团香堤组团密林组团产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析大金中央空调采用大金中央空调，随意调节，在湿度、温度上给予客户对于居家环境最优的选择，一年四季如春，温馨、舒适。窗式通风系统全新窗式可调通风系统，随心所欲，让室内保持良好的空气环境以及良好的居家环境。项目致力打造高品质的智能生活空间，集窗式通风系统、大金中央空调、红外线感应邮箱、楼宇可视对讲、指纹门锁、大金中央空调、电采暖系统、停车导航系统等产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析楼宇可视对讲，指纹门锁系统全数字网络对讲、业主外出可实现对访客进行留言、留影，遥控开锁功能，市内分机自动接收物业信息广播；入户电子密码锁配置，具有指纹、钥匙、密码等多重开启方式。电采暖系统运用当下最流行的电采暖系统，在冬天给予业主舒适、温暖的居家环境，同时利用电能（环保，无污染、无废气）供热，不仅经济、优越而且对业主健康无任何影响。产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析停车场智能导航系统长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统项目设置三层地下车库，将使用其中一层作为业主专属层车库；三层地下车库采用业主和非业主分离设计，业主专属停车区独立分离，且装置智能停车引导系统，目前在长沙可以说是史无前例，做到真正的豪宅生活区的高安全、私密化、人性化。智能导航系统产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析类别项目做法或品牌建筑外立面建筑风格现代与新古典相结合立面选材全干挂石材外立面入户大堂入户大堂设计大堂地面和墙面都采用全石材装修装甲门，高档钢木入户门电梯厅设计电梯采用进口大理石为主，整体采用精装标准架空层设计住宅采用6M高架空层，同样采用进口石材铺装，设计上还有供业主游乐设施及绿化景观点缀园林园林设计采用组团式设计分了三个组团:1,悦湖组团1400平米，人工湖湖沿湖分布的建筑小品。2，香提组团，绿植主要是：银杏，价格30万以上的桂花树，桂花林，香提树及下沉式设计的800元每平左右新西兰进口草坪。园林造价1200元/㎡建筑用材外墙通体干挂石材内墙涂料顶棚涂料窗镀银low-E玻璃，6+12A+6断桥隔热铝合金供水排水供水：市政供水，IC卡水表，管道入户，支管住户自理；排水：同层以及异层排水进入市管管材HDPE排水管基础设施电视长沙国安广播电视宽带网络，至多媒体箱电话、宽带中国电信、光纤入户，至多媒体箱供电住宅部分为公变供电，商业及公共设施为转变供电。燃气燃气安装到户，每户安装一块IC燃气表。采暖电暖，品牌速诺凡；中央空调大金户式中央空调入户门装甲门，高档钢木入户门锁具高级指纹，程控密码锁产品配比智能化系统产品分析园林建筑特色产品配置户型分析门窗系统：保利整体采用毛坯房交房标准。入户门为品牌“装甲门”。即高级防火防盗门，防盗等级甲级以上。门锁为高级指纹，程控密码锁，即拥有密码开启，指纹开启，IC卡开启等多种方式，并配备智能管理及防盗系统。窗为高级断桥隔热铝合金框加镀银LOW-E双层中空玻璃，玻璃标准为6+12A+6能有效的隔音隔热，控制噪音在30分贝以下。结构设计：保利项目多数楼栋都为超高层设计，平均楼高都高于140米。整体设计采用框剪结构，大部分墙体都是剪力墙，不能自行随意改动，因此在房型设计上非常考究，根据国内家具尺寸，对房间客房等功能区间精心设计。布局，尽量让每一份空间都能有较好的利用，同时保证户型设计的舒适与大气。外墙部位较多的采用玻璃幕墙，增加采光面和取景面，另外在建筑平面布局上，摒弃了传统板式结构，在同一线轴上进行户型排列的设计，而是在保证南北通透的同时采取异型结构，户与户之间错开，做到360度采光270度取景的设计。顶级精装会所式双大堂设计：保利采用超五星级双大堂设计，且配置长沙首创大堂私人管家服务，传递豪门新视点。大堂装修呈现高贵、奢华的品质，强调半开放式的空间利用，融入户外景观，以延伸整体视觉和气势。采用高端建筑石材及室内配套设施：外立面采用全干挂石材，室内采用户室窗式通风系统、镀银LOW-E玻璃、智能指纹门锁、奥运会专用地暖、大金户式中央空调等，并与金钥匙物业联盟合作。产品分析小结项目名称复地.崑玉国际保利国际广场优劣对比产品配比主要以二房、三房为主，面积区间在90—180㎡主要以三房、四房为主，面积区间在129—260㎡产品同质化严重，不具备优势。户型本身部分户型设计入户花园、户型设计布局合理，通风采光好。所有户型均有入户花园，部分户型设计存在缺陷。保利部分户型存在缺陷建筑特色现代主义风格，品质感强。现代新古典主义风格，通体干挂石材，品质感强。建筑特色同等，强调豪宅品质感。智能化系统高品质智能空间高品质智能空间智能化系统同等，不具备优势。园林8大景观小品，户户有景风情组团园林保利园林更具备豪宅园林品质特色。在硬件设施方面本案与保利国际广场基本处于同等，但保利园林景观更具备豪宅园林特色。

营销推广分析项目拿地时间：2009年11月24日临时接待中心开放时间：2011年4月3日首期开盘时间：2011年4月30日样板间开放时间：2011年10月初前期项目首度亮相时间节点目前整体销售情况户型面积供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/㎡）公寓44-52㎡39334%30176%1988170-99㎡595%3254%21067三房129-146㎡23320%233100%13591169-171㎡434%43100%12468四房158-168㎡15412%7247%13392190-196㎡12011.3%8672%14237

259-273㎡947%5356%18123五房328-349㎡846%2732%17959365㎡90.7%555%18131合计44-365㎡1189100%82570%公寓整体均价：20000住宅整体均价：15000项目目前推出公寓产品和平层大宅产品，已推出公寓产品去化率为74%，均价在20000元/㎡左右；已推出平层豪宅产品去化率为70%，均价在15000元/㎡左右目前一批发售的三房产品已全部售罄，四房产品供应量最大，占比23.3%，目前整体去化情况一般，目前仅去化44%；五房产品整体推量小，仅为6.7%，目前由于产品面积大，总价高，目前去化甚不理想，去化率仅为34%。售罄去化不理想去化一般整体销售数据截止至10月份整体销售进度时间节点推出栋号推售户型面积度供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/㎡）4月30日首次开盘A1三房130-172㎡8840%21296%13000-14000四房166-195㎡13260%5月28日加推A2三房130㎡4433.4%6448%13800三房140㎡4433.3%四房159㎡4433.3%

8月27日新品开盘A3四房260㎡9450%12164%15300五房320㎡4725%五房340㎡4725%10月30日新品加推A7三房135-146㎡10251%84%18000四房166-190㎡10149%10月公寓内部销售B1一房44-52㎡39334%33374%19881两房70-99㎡595%21067开盘热销加推不理想新推销售一般较之首次开盘销售情况明显降温4月201120125月8月

首次开盘A1开盘加推A2楼王A3开盘开盘去化率96%开盘去化率64%加推去化率48%10月公寓内购、A7加推散卖公寓去化74%，住宅去化率4%散卖销售情况差，去化速度缓慢销售情况甚不理想，去化速度放缓内部销售，万豪酒店认购重要节点时间3月4月5月6月7月8月9月10月推广渠道报纸频次5次4次9次--5次8次7次4次营销诉求让长沙自豪的，再也不是历史，保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现所有的奢侈都不值得炫耀敬请阁下莅临保利国际广场天际会所品鉴130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申请中。--在这座城市你没有对手，只有伙伴，匹配长沙三百人物你，当然在列湘江视野，豪宅巅峰，8月27日全球公开发售保利国际广场一线江景酒店公寓，即将盛启，保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！保利打造首席地铁江景物业,为湘江注册世界身份网络频次1次2次2次--2次3次4次2次营销诉求保利国际广场近日全球启幕，滨江豪宅体验中心3月底完美呈现保利国际广场首期空中豪宅，130-200平米奢阔空间，4月30日公开发售。保利国际广场业主专场答谢盛宴5月20日奢华开启。--保利国际广场240-360全江景楼即将登场。保利国际广场260-340㎡全江景楼王，8月27日开盘保利国际广场260-340平米全江景楼王在售，均价14000元/平米。50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中50-110平米全江景精装公寓预计11月推出，目前正在进行VIP登记，交5万元开盘额外99折。主要活动活动主题中国河流与城市命运”高峰论坛国宝青铜，器韵中华”国宝青铜器展巅峰博弈奢想之旅保利国际广场献礼父亲节与父亲分享"苹果"味道“香港万豪酒店体验之旅月亮代表我的心邓丽君音乐现场--保利国际广场带你走进魔幻王国预热蓄客开盘加推持销蓄客开盘加推散卖不间断、连贯性的主题活动推广，根据开盘周期进行有效的线下圈层推广报广推广量较大，开盘前后集中发力网络营销采用传统方式线上（报广、网络、短信）+线下（主题活动）=线上线下整合营销时间节点发布媒体投放版面营销诉求3.18潇湘晨报1保利国际广场今日全球启幕3.18长沙晚报1让长沙自豪的，再也不是历史保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现3.18长沙晚报1恭迎·一座城市的精神领袖保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现3.18长沙晚报1湘江，可惜了保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现3.18长沙晚报1即日全球启幕保利国际广场·滨江豪宅体验中心／3月底完美呈现4.1潇湘晨报1中国豪宅的长沙面孔中国豪宅鼎级锯作长沙巨作历史变革4.8潇湘晨报1刷新一座城的终极高度4.15长沙晚报1引领湘江繁华刷新长沙新高度创造城市历史的人居上4.22潇湘晨报1所有的奢侈都不值得炫耀敬请阁下莅临保利国际广场天际会所品鉴5.3潇湘晨报1203位城市领袖选择保利国际广场5.3长沙晚报1！203位城市领袖选择保利国际广场5.6长沙晚报1130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申请中。5.6潇湘晨报1130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅/新品加推在即/VIP金卡限量申请中。5.11潇湘晨报1长沙豪宅标杆揭晓，已无悬念。130-190㎡奢侈大户，新品加推在即。湘江畔世界级地标豪宅VIP金卡限量申请中。5.18潇湘晨报1世界级地标豪宅，新品加推在即，仅132席，再度挑战楼市想象力。5.18潇湘晨报1财富之后，懂得驾驭才能登封。巅峰博弈，奢享之旅——保利国际广场业主专享答谢盛宴5.20奢，VIP金卡限量申请倒计时中。5.25长沙晚报1保利国际广场新品全城仅132席5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪宅湘江畔5.25潇湘晨报0.5保利国际广场新品全城仅132席5.28载誉开盘130-190㎡稀缺豪宅湘江畔推广密度：3月起密集，主要投放潇湘及长晚2大媒体推广主题：相对内敛，更多强调项目对城市的意义预热蓄客首开预热蓄客加推营销报广信息持销蓄客开盘7.13硬广潇湘晨报2在这座城市你没有对手，只有伙伴7.14硬广长沙晚报2在这座城市你没有对手，只有伙伴7.21硬广潇湘晨报1匹配长沙三百人物你，当然在列7.27硬广潇湘晨报1华语金曲月亮代表我的心7.28硬广长沙晚报1华语金曲月亮代表我的心8.3硬广潇湘晨报1大众的生活用来享受，你的生活仅供模仿8.11硬广长沙晚报1一座舞台只需要一个主角8.17硬广潇湘晨报1湘江视野，豪宅巅峰8.19硬广长沙晚报1湘江视野，豪宅巅峰8.25硬广长沙晚报0.58月27日全球公开发售8.26硬广潇湘晨报18月27日全球公开发售8.30软文长沙晚报1长沙的实力再次被验证8.2软文潇湘晨报0.25滨江豪宅再创热销奇迹9.7硬广长沙晚报2保利国际公寓与JW万豪共筑湘江传奇9.8硬广长沙晚报1有一种幸福叫回家9.15硬广潇湘晨报1350万长沙人，争抢这一栋你怎能错过？9.15软文潇湘晨报1保利国际广场一线江景酒店公寓，即将盛启9.16软文长沙晚报0.25保利国际公寓亮相湘江9.22硬广潇湘晨报150㎡临江公寓价值几何？你去上海外滩问一下！9.22软文潇湘晨报1城市地标必然抢手，长沙的热度也一样9.27硬广长沙晚报1保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！9.28硬广潇湘晨报1保利国际公寓全江景精装作品磅礴来袭！10.13硬广潇湘晨报0.5全江景公寓不仅代表着城市的尊敬，还有敬仰10.13软文潇湘晨报0.5保利打造首席地铁江景物业,为湘江注册世界身份10.14硬广潇湘晨报1一见钟情，就在瞬间10.20硬广长沙晚报1名门世家所鉴略同持销蓄客加推推广密度：以开盘周期为推广主线，开盘前进行强势推广推广主题：以新推产品信息为主，展现其高端豪宅定位营销报广信息2011-11-09保利国际广场在售260-340平米全江景楼王、130-160平米房源，均价14000元/平米。2011-10-1450-110平米全江景精装公寓预计11月推出，目前正在进行VIP登记，交5万元开盘额外99折。2011-10-08保利国际广场50-110平米全江景精装公寓VIP认筹中。2011-09-27保利国际广场260-340平米全江景楼王在售，均价14000元/平米。50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中。2011-09-27保利国际广场新推50-110平米精装公寓，江景房，VIP认筹中。2011-09-21保利国际广场50-110㎡奢华精装全江景公寓，VIP限量申请中。2011-09-09保利国际广场国际公寓与JW万豪共筑湘江传奇，保利国际广场50-110㎡全江景公寓，VIP限量申请中。2011-08-25保利国际广场260-340㎡全江景楼王，8月27日开盘。2011-08-11保利国际广场260-340㎡全江景楼王登场，VIP限量申请中。2011-08-02保利国际广场260-340㎡全江景楼王VIP认筹中，“宝岛台湾体验之旅”启动。2011-07-13保利国际广场240-360全江景楼即将登场。2011-07-05全球奢华时尚地标——JW万豪酒店，正式签约保利国际广场，“香港万豪酒店体验之旅”同时启动。2011-05-19保利国际广场业主专场答谢盛宴5月20日奢华开启。2011-05-06保利国际广场130-190㎡奢侈大户，世界级地标豪宅，加推在即，VIP金卡限量申请中。2011-04-29保利国际广场首期空中豪宅，130-200平米奢阔空间，4月30日公开发售。2011-04-01保利国际广场天际会所4月3日全球开放，品鉴预约中，天际会所VIP申请同步启动，全球邀约中。2011-03-18保利国际广场近日全球启幕，滨江豪宅体验中心3月底完美呈现。根据开盘周期进行密集型的营销推广网络营销信息推广形象较为内敛，冷色调为主，表现雅致，强化项目作为豪宅的精神内涵与品位高度。报纸广告报纸广告报纸广告报纸广告营销活动铺排表时间节点活动主题活动内容2011/3/15“中国河流与城市命运”高峰论坛通过与长沙晚报合作，邀请政府官员，学术界专家、文艺界专家共同把脉湘江，通过对比一线城市滨江沿岸的发展，为湘江未来的规划指明方向。同时在引出项目在所处位置的重要性及对湘江对城市的意义，达到起势的目的。2011/4/9-4/12“国宝青铜，器韵中华”国宝青铜器展整合中国保利艺术博物馆资源，将保利艺术博物馆40余件青铜器精品运到长沙，为保利客户举办一场专属的文化盛宴。本次活动在保利国际广场展出三天。2011/5/20巅峰博弈奢想之旅活动根据业主家庭成员不同的需求及爱好设置了种类纷繁的娱乐项目，让到场的业主每一位家庭成员都能融入参与到活动中来，女主人可以享五星级酒店外籍厨师定制美食、男主人可参与主题派对活动，现场更为小朋友专门设置了魔术表演.活动最后更有一系列奢侈品的大抽奖，让到场的每一位业主都满载而归。2011/6/18保利国际广场献礼父亲节与父亲分享"苹果"味道嘉宾可亲手制作一份充满浓情蜜意的巧克力，一件绚烂多彩的T恤，亲手送给自己的父亲，以表达自己的感恩之心。还将请获得高级奢侈品鉴别护理保养师资格证的专业皮具护理师对客户的高档皮具进行保养，受邀到场的来宾，将享受独有的定制化专属服务。现场更准备了精美茶歇饮品，到场的客户可自取食用，以解夏日酷暑。与此同时，凡在父亲节期间购房成交客户均可获赠“苹果IMAC”电脑一台。2011/7/5香港万豪酒店体验之旅JW万豪酒店，正式签约保利国际广场，“香港万豪酒店体验之旅”同时启动。2011/8/6-8/7“月亮代表我的心邓丽君音乐现场”一代歌后邓丽君家族公认最佳继承人桐瑶小姐，莅临保利国际广场天际会所，温情唱响湘江畔：《我只在乎你》《美酒加咖啡》《小城故事》《何日君再来》《月亮代表我的心》《夜来香》《甜蜜蜜》……，让大家穿越时空，在音乐的甜蜜与惆怅中缅怀心中的完美女神——邓丽君。本次演唱会也是为保利国际广场的业主和贵宾客户定制的专场演唱会2011/10/29保利国际广场带你走进魔幻王国本次活动是韩国知名表演团体和原装设备,到场的朋友们可以观看泡泡秀大师精彩表演，享受泡泡大师为孩子们制作泡泡饰品、穿戴上泡泡做的头饰，与家长一起穿越泡泡搭建的隧道进入泡泡飞舞的全新世界。在观看泡泡秀演出的同时，小朋友们自己动手体验泡泡的乐趣，此次泡泡秀活动融合了科学馆、创意馆、想象馆、身体馆、图形馆、娱乐体验馆、照相馆等等。整体价格变化情况目前整体去化852套,整体去化面积约10万㎡推售周期：4月-11月月均去化106套，月去划面积约12000㎡项目整体定位高端，目前普通住宅整体均价在15000元/㎡左右，自4月开盘以来，价格持续上升，特别8月开始推售楼王产品，均价为17000-18000元/㎡左右，导致成交价格急剧上升，9月已突破2万；公寓产品入市时间短，目前价格呈小幅度上升趋势普通住宅：公寓产品：营销推广分析小结截止目前共推出房源1189套，成交825套，销售率高达70%，其中129—171㎡三房基本售罄，其次四房去划情况一般，五房产品滞销。项目共开盘2次，加推3次，首批开盘去化率高达96%，自5月加推后，销售情况明显降温，仅有48%，去划速度明显放缓。推广主要以报广、网络、短息为主，其中报广推广量较大，主要选取潇湘晨报和长沙晚报2大媒体，集中在开盘前后定点爆发。项目整体定位高端，自4月开盘以来，价格持续上升，公寓产品入市时间短，目前价格呈小幅度上升趋势。客户分析注：选取保利国际广场首批开盘成交客户数据，共计204组客户年龄结构、家庭人口、需求面积分析从客户年龄来看，主要集中在36—50岁之间，主要以36—45岁为主，以中年客户群为主。客户家庭人口主要以三口之家为主，其次4口之家。主要需求面积区间以144—180㎡为主，其次180—220㎡。客户置业次数、置业目的分析客户置业次多半为三次以上置业，有丰富的购房经验。客户置业目的主要还是以投资为主，自住客户虽占据一定比例，主要由于项目居住度较高。主要购买因素分析成交客户中主要看中区域位置有较好的升值潜力，其次看