香河项目市场调研及定位报告(终稿)-张钧

香河项目市场研究及定位报告本次报告需要解决的问题市场怎样？我们的客户是谁？他们需要什么样的产品？市场篇1、宏观环境分析2、区域规划分析3、地块价值分析4、市场环境分析5、市场竞品分析产品篇1、项目客群定位2、项目概念定位3、项目规划定位4、项目产品定位5、项目经济测算报告框架香河项目地块区位及交通前言香河项目地块卫星图安平镇天下第一城孔雀城103国道距通州北苑32公里距香河县城12公里万通紫藤堡农产品交易物流中心本案与天津武清县交界处香河项目地块交通图安平镇本案北京方向县城方向香安宾馆香河项目地块现状自西向东自东向西自南向北自北向南103国道东面待征土地200亩本项目地块方正，紧邻103国道武清交界处，82.2亩+200亩，容积率3。项目地块示意103国道200亩82亩逸品蓝山北四惠本案漷县出口西集出口京沈高速京津高速于家务出口四惠至地块行车路线图小结距四惠48公里距通州北苑32公里距京沈漷县出口18公里距京津高速于家务出口12公里距京沈香河出口18公里距香河县城12公里距第一城2公里距最近938车站1公里这里可以是北京！市场篇1、宏观环境分析2、区域规划分析3、地块价值分析4、市场环境分析5、市场竞品分析京津冀都市圈

京津冀经济区包括北京、天津、河北省的石家庄、唐山等8地市及所属区域。在环渤海经济圈中的京津冀、山东、辽宁三大经济板块中，京津冀地区经济发展最好，成为三大板块之首。香河区域发展潜力北京、天津向周边城市的技术、产业转移力度加大区域的技术市场逐步发展，研发制造业产业链更加紧密，促进通信、汽车、钢铁、新能源、生物医药、信息技术等产业集群逐步形成。京津冀城市群近期的重点发展目标环首都经济圈的“同城时代”环首都经济圈建设的总体思路邻近北京将近1000公里的范围内，利用3到5年时间，打造环首都经济圈

包括张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市），这些城市群首尾相连，全长999．5公里，面积达到27060平方公里环首都经济圈的“同城时代”环北京“一小时经济圈”河北省将通过高铁与北京衔接，北京10分钟可到廊坊，15分钟到涿州、怀来，30分钟到承德，高铁网将在近年内全部形成“高铁时代”的“高铁经济”紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交通区位、土地资源、旅游资源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌空前优惠的“特区政策”环首都经济圈将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，“将给予比深圳更优惠的政策”。在规划上，将借鉴东京、首尔等首都经济圈的经验，制订总体规划、专项规划、控制性详规等，预计将在2011年10月底前完成河北省环北京13个县市，将采用“三零”的方式大搞招商。即零溢价、零成本注册和零成本审批，这在全国的招商政策中是很少有的京沈高速——省级高速公路京唐高铁第一站即为香河通唐线为在建省级干道（通州沙古堆—香河—宝邸—玉田—丰润—唐山）七环为规划中的北京环城快速（廊坊—香河—三河—平谷）规划中的京津第二城铁（北京—香河（安平开发区）—宝坻—天津）便捷的外部交通网络香河正处于京津冀核心区北三县包括三河、大厂回族自治区、香河，隶属于河北省廊坊市，地处北京、天津两大直辖市之间，是目前中国最大的飞地（香河境内的北京土地）北三县总区域面积1277平方公里,共设辖24个乡镇，人口总数88万。河北（北三县）的地位和机会北三县及香河的产业发展配合廊坊市实施“置身沿海，借势京津，加快崛起”战略的需要，北三县经济需要构筑科学、合理的统筹模式，通过一体化战略发展规划，从而带动廊坊经济的提速。香河——面向京津市场，打造五大特色产业，即家俱业、机械钣金业、包装印刷业、汽车配件、新型材料；其中：家俱成为支柱产业。香河县目前已发展成为全国第二、北方最大的家俱集散地两带：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带。一轴：即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。一中心：即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区成为全市的政治、文化、经济中心。廊坊产业布局的总思路：两带一轴一中心

廊坊主导产业重点区域分布

电子信息产业

汽车零部件

金属制品

木材加工家俱制造

食品加工及制造

会议旅游廊坊三河固安香河霸州大城文安大厂

廊坊市支柱在北三县，北三县重心在香河香河机遇：首都东扩《北京城市总体规划（2004年-2020年）》确定通州为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，给通州新城带来历史性发展机遇。

从通州新城的规划来分析，未来作为北京东部重要的中心城区以及新的文化中心和行政中心，势必带动以通州新城为核心的周边区域的发展；本项目距通州新城行政中心仅27公里，未来势必会受到其经济发展的辐射带动。通州必将带动香河小结8年前北京（CBD)与通州的关系就是今天通州(CBD)与香河的关系互相补充，共同发展，只是时间问题市场篇1、宏观环境分析2、区域规划分析3、地块价值分析4、市场环境分析5、市场竞品分析香河县位于河北省中部偏东，距北京50公里，距天津60公里总面积458平方公里。全县共辖淑阳镇、安平镇、五百户镇、刘宋镇、安头屯镇、渠口镇、蒋辛屯镇、钳屯乡、钱旺等9个乡镇。香河概况以县城为中心，依托未来的霸密高速公路，形成一级发展轴线，安平、钳屯、蒋辛屯三乡镇处在这条轴线上依托通唐公路建立二级发展轴线，将钱旺、渠口等纳入到县城辐射的范围中；第三级发展轴线，以县城为中心，依县乡道路向外围辐射，包括了安头屯、五百户和刘宋三镇乡。城镇体系发展规划《香河县城总体规划（2002-2020）》的解读发展重点沿交通主轴推进潮白河河堤及周边环境的整治积极推进撤县建市、撤乡建镇香河近期重点规划建设（2011年）的建议淑阳镇、安平、蒋辛屯是香河未来发展城市化的重点区域，体现在以下几点：地质结构的局限性融入北京市都市圈的必要性和就近性自身发展的需要（自身扩张，潮白河的改造）香河县城总体规划的倾向性北京的重心东移，香河县城西靠以淑阳镇、安平、蒋辛屯三镇优先跨越式发展，从而带动其余乡镇的发展，预计2015年达到以下目标：未来城市人口主要向淑阳镇，安平，蒋辛屯集中产业升级在三镇优先展开，主要涉及家俱、物流、休闲、会展等产业农业区新农村改造主要在其余乡镇，但是同时要注意控制人口密度2015年达到以下目标功能：区域正处于发展起步阶段，城市功能从单一向综合多元化发展经济：城市经济虽然目前发展起点较低，但总体增长速度较快消费：人民生活逐步改善，但消费习惯仍趋于保守产业：目前以香河的家具产业与加工产业为主高端人群：区域地缘型高端人群总量在20000万左右，具备一定购买基础小结市场篇1、宏观环境分析2、区域规划分析3、地块价值分析4、市场环境分析5、市场竞品分析项目地块发展现状从河北省的一个小县城向北京卫星城过渡的阶段；传统意义上的北京周边远郊区县，心理距离较远；城市面貌逐步改变，初步出现了具备一定品质感的商品住宅和别墅项目。地块区位分析“半小时进京去卫，１小时上天下海”

地块东接天津，西临北京通州。从地块出发，30分钟可达北京市中心或天津市区。紧邻京津的独特区位，方便区域吸纳两地因产业升级转移的产业、资金、技术与人才。45公里70公里60公里45公里110公里位于京津之间，便于整合资源，承接京津的人口和产业。大北京规划——地块发展空间巨大香河区域发展被提升到一个全新的高度，与北京的联系越来越密切，未来城市发展潜力巨大。依托新城规划，大北京向东、向南发展；新七环规划的实施，地块区域成为规划七环路的重要节点；首都机场选址东南部片区初步确定,将带动整个东南片区的发展。第二机场香河大厂密涿高速：京唐高铁：密涿高速与京唐高铁的修建，将加速大北京区域一体化的实现，促进与北京的区域融合。大北京规划——地块交通密涿高速香河大厂京唐高铁北京密涿高速是北京大外环密云至涿州段，途经大厂、香河、固安等区域。目前高速公路已于10年5月动工。北京到唐山，途经香河，具体站点位置目前国家尚未审批，已于2010年开工，未来从北京南站至香河县城车行时间仅12分钟。区域城市规划——城市定位香河——京津后花园、首都卫星城北京东部的生态新城是北京产业转移的承接地和功能产业的配套地；是潮白河沿岸重要的文化、休闲、度假基地；是北京七环内具有民族特色和时代特征的城市组团。面向北京，依托北京，服务北京承接京津制造业转移，打造“生产现代之城”围绕做靓京津之间生态环境品牌，打造“生态优越之城”围绕服务京津高端人群，提升城市品位、完善配套功能、促进商业繁荣，打造“生活品位之城”区域城市规划——香河城市规划除自身发展外，香河强调与北京、天津的联系，城市规划上面向京津客户做相应的配套。以“京津后花园、首都卫星城”为发展定位，积极扩大同北京的联系，充分吸引、利用北京各类资源，发展香河的区位、生态和品牌优势，重点带动以“两河”、“两城”为载体的，面向北京的以现代服务业为基础的“顶级品位京津后花园”

香河密涿高速规划县域公路规划王谭路“京津后花园、首都卫星城”香河县城城市总体规划(2008-2020)潮白河大运河天下第一城香河家具城本案重点做大做强家具制造、纸制品包装、金属制品三大传统优势产业。面向京津，借助第一城、家具城的规模和知名度，大力发展会展旅游和现代服务业，突出发展市场贸易、房地产、现代物流等第三产业。引进北京及国字头外迁企业，中冶、中信、中电投等企业集团纷纷进驻，为香河发展带来大量的资金和人才。区域城市规划——香河产业规划密涿高速规划王谭路渠口工业园：重点发展金属制品生产和加工等产业。高技术工业园农业高新技术园规划占地面积13.33平方公里。安平经济技术开发区总规划面积12平方公里香河县城规划：投资3000万元，1.97平方公里。家具产业基地绿地民用商品贸易区运河国际生态城目前香河产业正处于大兴土木建设阶段，未来香河将依托各个产业开发区向西向北发展。规划县域公路地块价值小结京津冀都市圈核心区大北京层面大北京发展主流方向新七环、高铁带来区域融合城市自身发展层面依托北京服务北京的定位自身城市间的区域融合越来越多的企业园区建设CBD东扩，通州崛起，带动北京东部片区的发展区域未来与北京的联系更加密切，越来越多的承接北京的产业与人口，带动经济发展，带来大量高素质高收入人群，促进当地消费。

随着北京城市的不断边缘化，区域作为北京远郊休闲度假优势凸显，区域价值进一步提升。北京第二居所概念逐渐被认可地块周边发展现状小结区域发展起步阶段，虽然具备一定影响力和知名度，现阶段仍以自身发展为主，未来能否出现跨越式发展，主要还是取决于京津两大都市的辐射及自身规划的完善。市场篇1、宏观环境分析2、区域规划分析3、地块价值分析4、市场环境分析5、市场竞品分析区域房地产发展田园农村村民住宅农田90年代初休闲度假天下第一城1992年核心产业香河家具城1998年居住项目颐和领袖城观天下2008年多元化综合发展孔雀城\紫藤堡运河国际生态城潮白河生态城家具生产基地2011年大型商业大厂国际渔具城

由单一化自然发展到多元化规划发展，区域面貌得到极大改善区域发展将摆脱中国传统小城市自内而发的发展模式，直接受中心城市影响成为具有特定居住功能的京津冀城市群中一份子。满足本地需求利用资源，吸引北京消费的，第三产业发展初期自主产业赚足北京人的钱承载北京人口居住卫星城功能第三产业及服务业整合发展，转移北京功能富力万科绿地现代产业园珠江宣武国隆天际三强龙安达合生香江龙邦龙盛鸿威天富郎森工业园香河县城香河土地一级开发归属公司示意图万通荣盛序号开发企业占地（平方公里）所占村落数量（个）1香河龙盛地产5.7352福建龙邦公司5.733北京万通地产6.7484鸿威实业发展有限公司7.3635北京宣武集团6.756合生材料公司4.257郎森集团23158日本天骠集团0.8629龙安达公司3.96310城镇房地产公司4.76411广东珠江集团4.64412北京世贸天阶公司7.17513河北国隆公司2.81214瑞盛公司27.51515富力集团15.921116城镇房地产公司5.44617上海绿地集团30.8617占地面积数据明细区域项目名城位置发展商占地（万㎡）建面（万㎡）项目概况香河

华北进口民用商品自由贸易区香河县城西侧绿地集团3390

政务新区、总部商务基地、国际贸易及展示区、国际食品商贸区、五星级酒店、滨河生态园区及居住配套区。已经推出“我家公坊”公寓和“中央领仕馆”别墅产品，两个项目均已入住，并成为区域的标杆楼盘。中国（香河）农产品交易中心香河经济技术开发区内。香河距北京市区45公里中商集团-香河中商农产品交易中心有限公司100.05

1期占地1500亩，综合服务区、交易区、物流区、仓储区、辅助建筑及其它。下设“三城一中心一基地”，即“中国国际农产品城、中国国际清真食品城、中国国际花卉城、中国国际农产品会展中心、中国国际涉农产品企业（组织）驻京办事处外迁基地”。亚太家具材料城香河亚太大道香河家具材料中心有限公司100.05150亚太城总规划面积万余亩，首期开发1500亩，总投资50亿，建成大型商场面积150万平方米，亚太城整个项目的滚动投资会达到200亿元.亚太城项目主要规划了皮革区、布艺区、五金区、建材区、灯饰区、厨卫区、综合区（包括装饰纸、包装材料、木制品配件、油漆涂料等）等数大功能专区，另设办公大楼、酒店、住宅、休闲广场以及其他生活设施等大型配套，项目建成后是亚太家具材料总部集群基地，建材总部集群基地，灯饰总部集群基地，厨卫总部集群基地为一体的亚太香河总部集体。大型品牌房企进驻香河项目动态一览表1区域项目名城位置发展商占地（万㎡）建面（万㎡）项目概况香河

中诚·富力新农村建设项目鵏池河流域富力地产/河北建设集团/中诚土地整理开发有限公司

6002009年10月与香河县政府签约总投资300亿元、可容纳10万人居住的新农村建设项目。面积约600万平方米，将建设食品交易、物流、信息、商务、金融和科研中心。

万通新界1期万通紫藤堡香河安平镇万通地产53.309333

4.8亿元获得香河四块土地北京欢乐城1期香河县蒋辛屯镇，距离京沈高速香河出口约3公里万科/五矿建设首期26.566.2规划总建面534万㎡的低密度项目。京津冀(香河)城乡生态服务业项目香河县城的西北方向，处于潮白河及北运河流域北京鼎盛华泰公司

规划范围约为10平方公里,投资120亿元的潮白河现代物流区项目.国际运河生态城第一城东侧，老夏安线西侧北京盛达置地投资15.34（230亩）15高档住宅小区与相关配套设施。大型品牌房企进驻香河项目动态一览表2区域项目名城位置发展商占地（万㎡）建面（万㎡）项目概况香河

养老产业项目毗邻京沈高速香河第二出口首创置业/河北建设集团

200总投资约70亿元的北京首创集团养老产业项目.双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主，但河北建设集团作为建设施工方，对当地资源调配能力更强一些。香河爱晚中心暨国家养老示范基地项目香河县渠口镇，西起京哈高速公路香河第二出口处,南至京哈高速公路世纪爱晚(北京)置业有限公司香河投资公司A区占地33.3550.593计划投资70亿元，建设集“医疗、保健、康复、教育、培训、国际合作”于一体的现代化、可持续发展的，具有经济效益和示范作用的超高端养老社区。项目建成后，可养护老人5万多名，提供就业岗位数万个，创造一次性产值80亿元且年正常收入超过15亿元，并计划在10年内为社会培养和输送30至50万名具有专业资格的老年养护人员。A区占地500亩，建设养老公寓，康复养护中心、怡养综合馆、购物中心及相关附属设施等大型品牌房企进驻香河项目动态一览表3区域项目名城位置发展商占地（万㎡）建面（万㎡）项目概况香河

世贸天阶“国际健康城”

蒋辛屯镇郭辛庄、赶水坝、程辛庄、王庄子、前建各庄等5个村街进行新农村社区建设北京世贸天阶投资集团

180总投资100亿元世贸天阶健康产业园项目，香河潮白河畔打造高端养老及CBD白领社区。

阳光红岩领袖文化产业园

红岩资本集团、阳光媒体集团-旗下-阳光红岩（北京）投资有限公司投

一期项目拟投资30亿元，计划建设世界葡萄酒文化博物馆及展销中心、私人葡萄酒庄园会所、领袖会所及相关配套设施，同时还将大量种植葡萄、蓝莓、薰衣草等观赏和经济作物。二期项目还将建设牛津领袖公学、网上奢侈品直销中心、阳光媒体电视节目制作中心等项目，项目建成后将成为中国高端文化中心、领袖居住之地及北京最具品位的后花园。京东第一街西城区平安大街南部区域北京建工

大型品牌房企进驻香河项目动态一览表4区域项目名城位置发展商占地（万㎡）建面（万㎡）项目概况香河

香江国际CEO社区和家居总部集群基地项目

香江集团

打造立足全国、面向世界的高端CEO社区和亚洲最大的家居总部集群基地。项目建成后，将使香河成为亚洲规模最大、辐射力最强的家具建材批发和工业原辅材料采购中心、贸易中心和商务中心及高端CEO聚集区。

池河开发项目

新加坡美裕集团

新加坡美裕集团投资15亿元的池河开发项目万庄文化生态旅游产业园廊坊万庄

项目计划总投资300亿元。产业园以文化娱乐休闲旅游为核心，文化旅游产业为支撑，生态环保为特色，主要面向京津冀地区有消费能力和休闲需求的人群，以及外来旅游人群。产业园建设以文艺娱乐、艺术展览、文化创意、艺术教育、文物鉴赏、音乐美术、数字传媒、康体休闲和农耕体验为主要内容。产业园实行“政府主导、企业运作、社会参与、多元投资”的发展模式，通过在产业发展、体制机制、运行模式、政策体系等方面进行创新，探索文化艺术与旅游相结合的模式。大型品牌房企进驻香河项目动态一览表5香河房地产投资比重逐年加大52香河房地产历年开工竣工面积(万)53香河历年房地产销售情况54香河人均可支配收入稳步上升55香河房价涨幅56香河2001年30万现状人口32万2020年规划人口40-45万香河人口从目前行业从业人数来看，工业、建筑业和批发零售业从业人员较多，多数高收入群体集中在国家机关和批发零售业两者中。57路段分类流向12：00-12：30流量10：00-10：30流量18：00-18：30流量全天按8小时计算103国道

重型车

由南向北1501832025323由北向南153190103轿车由南向北71653104492由北向南11099187项目地块车流量分析该地块重型车较多，尘土及噪音较大，在产品设计时应重点考虑58项目地块现有配套公交农贸超市医院学校59投资50亿元打造的农贸城在地块正对面60小结香河房地产在北京远郊河北各县的发展中最具有发展潜力，具备一定的起点，并且发展速度较快。群雄逐鹿，开发量激增，虽然已经差异化开发但香河市场仍然会爆发一场开发商之间的恶战市场篇1、宏观环境分析2、区域规划分析3、地块价值分析4、市场环境分析5、市场竞品分析龙盛四季城大运河孔雀城紫藤堡我家公纺、中央领仕馆香城俪舍山水田园碧盛家园颐和上城香水印北京香醍育龙香苑波澜峰京汉君庭盛世家园领郡one潮白河孔雀城挪威的森林北京堂樾盛世家园香河县城香河代表项目分布图共青社紫藤堡荣盛香城俪舍中央领仕馆领郡one泊澜峰孔雀城龙盛四季启城京汉君庭北京香醍香水世界城逸品蓝山山水田园万科鹭湖碧盛家园颐和上城泊澜峰逸品蓝山香水世界城荣盛香城俪舍北京岭郡one共青社项目名称区域开发公司建筑类型物业类型荣盛香城郦舍城区荣盛地产高层、小高层住宅北京岭郡ONE城区香河县城镇房地产综合开发有限公司高层、小高层住宅、商铺泊澜峰城区香河县城镇房地产综合开发有限公司高层住宅香语世界城城区香河县城镇房地产综合开发有限公司小高层、高层住宅逸品蓝山开发区香河县城镇房地产综合开发有限公司高层、小高层、多层住宅大运河孔雀城开发区京御房地产开发有限公司别墅别墅万通紫藤堡开发区万通地产别墅别墅竞品开发类型县城板块：本地客户为主，兼有首置及改善性客户；部分北京客户，受价格挤压的被动郊区化客户，以及看好香河发展的投资客户，主要购买小户型产品；安平板块：因离县城较远，香河当地客户较少，部分安平当地客户购买，约占30%左右；大部分为北京客户购买，被动郊区化，受价格挤压来此购房，以中小户型需求为主；香河主要房地产集中在两个区域香河主要房地产集中在两个区域香河房地产市场客户主要有3类：1、当地居民改善及刚需：由于当地居民收入水平有限以及大量新农村建设项目的启动落实，当地居民的刚性需求将大大减少；2、京城投资客户：该类客户占香河市场的多数，比较看重小区品质以及开发公司的知名度，对于周边生活配套相对不看重；3、外地在香河的生意人：该类客户主要是家具专业市场的外地生意人，有一定的经济能力，有投资需求和居住需求，对周边生活配套相对看重。成交客户分析总结：项目地块SWOT分析SWOT分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）1、政策层面支持香河发展2、品牌开发商差异化进驻，未来可期3、地块所属位置，客户心理接受度较大4、大北京概念得到很好的诠释1、地块配套不完善2、项目离国道距离近，噪音、污染大。机会分析（Opportunity）SO战略WO战略1、品牌公司虽已囤地，但属于战略规划中，

还未大面积启动香河市场2、顺应城市发展进程，配合大北京建设3、可借势香河政府宣传作为项目的切入点借势城市规划吸引北京客群的关注同时配合项目的宣传准确抓住刚需客户产品力全面解析，力争给市场的产品形象是完美的、没有瑕疵讲未来、讲发展、讲生态、讲宜居、讲休闲、讲前瞻性威胁分析(Threat)ST战略WT战略1、国家新政对投资客户打击大2、全球经济走势变数较大3、房地产市场观望情绪未退4、市场供应量较大加大推广力度，差异化营销营造市场关注热点对客户讲规划，讲本案开发的历史意义、城市意义、与其他竞争个案对比性说辞，完全拉开档次区分，强化市场形象市场部分总结风险与机会共存投放的产品类型投放的时机投放时的政策背景投放时的竞争环境做足功课会使我们的机会大于风险！产品篇1、项目客群定位2、项目概念定位3、项目规划定位4、项目产品定位5、项目经济测算谁？为我们的工作买单！这一章节要解决的问题客户描述5精神诉求关键词务实、执着、和谐、成长、喜爱自然、依赖家庭相信希望在远方他们是社会的主流人群，向往层次更高的品质生活，但实力有限，不能予取予求，是熙熙攘攘的城市长跑者。客户描述4予取予求—随心所欲的取舍他们脚踏实地，事事讲究性价比，同时又充满希望，每天被城市中各种各样的成功故事鼓励着奔向更高的目标。客户描述3他们相对传统，五光十色的大都市生活似乎还没有影响到他们对家庭的依赖感和归属感，朋友和亲戚是他们做决定的重要意见来源。客户描述2口碑传播是他们对事物看法的主要参考，相似的文化背景和生长区域决定了他们对事物的看法是趋同的客户描述170\80将成为绝对的主力客群客群定位客户排序定位北京人，北漂，想留在北京，但又买不起城区房子的人。核心客户群重要客户群游离客户123香河当地的富裕人群，公务员、企业主、家具城小老板投资客群客户俱像卢女士，30多岁，广东人，为家具城业主，需要园林环境好的舒适型产品。希望小区里的邻居素质较好，小区配套便利。最好开发商能保证我们投资是没有风险的，这样我们就能放心的购买。刘先生，33岁，东北人，现居住在通县。父母现在年纪大了，想接到北京一起住，但换套大房子，北京的房价太高承受不了，想在香河给父母买套房子，离的又近，周末能去看望，将来有孩子还可以放在父母家。比起去燕郊买又便宜了很多。李先生，60岁左右，北京退休工人。家里的房子给孩子结婚用了，手上的钱不够在北京买房子，找个离北京近的地方养老，孩子来看望也方便，以后这边北京人会越来越多的。张先生，45岁，政府官员。以前单位分的房子已经不能满足现在的居住要求了，想选择当地环境最好的产品，喜欢大城市里的花园社区，户型一定要采光好，住起来舒适。89客群小结他们！会为我们的工作买单！30%富贵之家90客群小结他们！会为我们的工作买单！70%青年新贵产品篇1、项目客群定位2、项目概念定位3、项目规划定位4、项目产品定位5、项目经济测算本项目物业档次定位——中高档次高品质中高档高品质社区规划方案和建筑风格的确定、建筑材料的选定、户型面积的控制、户型格调、社区文化的营造、物业管理水平和管理模式的确定、营销因素的引导等都是构成项目档次的核心要素。为什么要做中高档高品质物业？地块自身资源条件使然自身环境资源状况一般，对高档物业有一定的限定，规模较大，在内部品质上有较大的塑造空间市场竞争格局和机会影响香河的供应格局基本为低档、中档物业，如果开发为同质产品则陷入劣势难以自拔，本项目在品质上必须超越开发战略和企业目标决定中高档高品质物业最容易实现项目的连续性开发和品牌建立，也符合对本项目界定客户的需求特征中低档次物业难以打破价格体系，不利于实现项目利润。中高档高品质的解决思路和目标对比市场上竞争楼盘而言：超越和引领对比市场上高品质楼盘而言：品质趋同和定位差异化物业功能——符合客户需求、

差异化竞争和产品创新的原则本项目主导功能以满足社区中高端需求的创新产品为主，辅以适量的商业配套功能。就居住功能而言，主要考虑如下因素：市场差异化竞争的原则是什么未来住宅市场发展趋势是什么产品创新和产品引导的原则是什么96综合以上因素，本项目住宅物业形态锁定为“景观园林，观景高层”主要包含小高层、公寓、高层等园林小高层组成产品核心功能定位——明确各功能的作用，确定项

目主次关系和发展方向差异化产品、快速聚集人气形成体验展示项目盈利主体、博取最大利润扩大客户层面、提升地块价值小高层高层点塔高层板楼相关配套提升地块功能、满足邻里服务提升物业价值98概念小结差异化参与竞争高品质创造品牌产品线实现利润99产品篇1、项目客群定位2、项目概念定位3、项目规划定位4、项目产品定位5、项目经济测算100地块回顾本案101地块回顾102地块总建筑面积（容积率3）103总体规划初步建议主入口幼儿园104主入口分期开发建议（分为6部分）1536243.5105分期开发建议—诠释临路开发建立形象先期投放最好的产品小高层，树立价格标准后期投放高层板楼，可以受到前期高端产品的价格掩护，迅速销售。中期投放商业，同期配套保证业主生活质量，制造卖点，

且给后期产品留出溢价时间106建筑风格建议在现代简约、古典欧式、新中式大行其道的今天因为我们要给70/80建房子因为我们要做差异化因为我们要做出品质因为我们要做地标楼盘，明星楼盘因为我们的地理位置属性因为我们要利润最大化所以这个项目我希望选择“英伦风格”英伦风格是18世纪早期（1702-1714）

安妮女皇时代发展起来的

一般是以下几种设计元素的结合

1底部好手工的砖砌墙

2木质的屋顶板

3圆顶角楼

4多重人字形坡屋顶

5一般外立面材质为暖色系，如砖红色；有木质白色条状饰条

6一般有凸肚窗，

7一般有角塔

8正立面不对称设计9有进深较大的入口和宽广的门廊英伦风格的诠释英伦风格案例4英伦风格案例3英伦风格案例3山水文园英伦风格案例2英伦风格案例1星河湾项目形象建议-展现给客户的项目形象国际化的价值取向，简约的建筑风格回归自然的庭院生活意境全新的景观生活社区我们要倡导的是一种生活方式，一种价值取向景观的、文化的、艺术的、情景庭院国际风尚的台地景观社区114园林规划建议重要元素社区景观氛围水景强调水的情趣性、参与性和自然性道路主要道路平直，景观部分突出情趣感植物高低错落，富有层次，大量鲜花树木的运用驻留空间多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人交流小品注重中外文化的融合，制造和谐舒适的气氛重要景观构成主题的体现方向入口大气，张扬，立定城界，点明项目气质沿路配套区大规模，大视野，突出项目的气势人行步道大流量人流，注重节点营造项目三面重点景观带景观利用兼顾实用，开放性较大，采用硬铺内部围合园林广场小体量，小规模人群交流空间特色园林是本案突围成功的关键，贯穿整体的开发香河缺乏自然景观资源，现有项目的内部景观设计均不足，主要形式还是停留在楼间园林的低级阶段；园林的创新是市场突围的绝佳机会；园林的创新成功将项目整体提升到新生活理念的高度；引领香河居住的一个新时代——景观居住时代；

意大利台地园林意大利台地园林生活意境意大利台地园林简析由于意大利地处南欧地中海亚平宁半岛，夏季炎热干旱，冬季温暖湿润，三面为坡，只有沿海一线为狭窄的平原。因此自古以来，意大利的贵族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院别墅。欧洲文艺复兴时期，意大利成为经济繁荣的中心，使园林作为一种文化形态也达到极盛时期。特别是古希腊的建筑师、园林师为逃避土耳其入侵者，大批逃亡意大利，使希腊古罗马帝国时期的文化在该国得以复兴，并得到高度发展。台地园的造园模式是在高耸的欧洲杉林的背景下，自上而下，借势建园，房屋建在顶部，向下形成多层台地；中轴对称，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池；两侧对称布置整形的树木、植篱及花卉，以及大理石神像、花钵、动物等雕塑。人们在林中，居高临下，海风拂面，一种独特的地中海风光尽收眼底。在关于园林和建筑之间关系的处理上，意大利开欧洲体系把园林视为宅邸室外延伸部分理论的先河，这一理论也成为欧洲园林几何构成形式的生长基点。欧洲体系中典型的水法也是从台地园开始的。水因为可以使空气湿润，由于位处台地，意大利园林的水景在不断的跌落中往往能形成辽远的空间感和丰富的层次感。在台地园的顶层常设贮水池，有时以洞府的形式作为水的源泉，洞中有雕像或布置成岩石溪泉而具有真实感，并增添些许的山野情趣。意大利台地园林简析118社区内部组团围合内道路建议组团建筑全为高层建筑密度大如道路缺乏变化植物种植较少容易产生单调感。119精神堡垒建议项目地位属性优越、设立精神堡垒，易于口碑传播120项目商业建议介于项目区位特性、以及住宅产品的高品质追求建议将商业份额的面积全部用于临街而建既保证住宅品质、同时也能够兼顾商业地产开发建立500米全临街商业组团，超市、餐饮将成为主要业态提前部署安平镇商业布点121项目商业建议-示意图片颠覆引领共生颠覆香河现有的市场格局与价格体系引领香河进入景观物业的高品质居住时代与香河市场产品线乃至泛北京的七环居住圈共生规划小结123产品篇1、项目客群定位2、项目概念定位3、项目规划定位4、项目产品定位5、项目经济测算产品定位——小高层是本项目的主要产品形式，景观、

建筑、人构成社区主旋律楼体建议短进深薄板全明户型产品定位——高层提高项目容积率，项目开发利润最

大化项目后期操作过程中的高层产品形式、比例和细节会依据市场发展情况和项目自身品牌情况而制定策略。市场小高层畅销户型特征总结物业类型户型特征分析两居紧凑型南北通透，方正实用，明卫，大多有赠送面积舒适型南北通透，入户玄关、凸窗赠送，大面宽，弹性空间三居紧凑型南北通透，凸窗赠送，明卫舒适型主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、主卧观景阳台或者凸窗、储藏室豪华型功能房、工人房四居舒适型主人套房（主卫、衣帽间、化装间/书房）、主卧观景阳台或者凸窗、储藏室豪华型带工人房，阳光房127产品形态及面积区间建议Loft产品：38---60平米一居室产品：48---55平米两居室产品：70---90平米三居室产品：90---110平米四居室产品：110---140平米128项目户型配比建议Loft产品：38---60平米一居室产品：48---55平米两居室产品：70---90平米三居室产品：90---110平米四居室产品：110---140平米129户型建议—前言技术可以复制，细节却无人能比注重细节处理体现了开发企业对品质的追求，通过一点一滴的积累最终实现价值与品牌的飞跃。二十世纪中期世界最著名的四位现代建筑大师之一密斯.凡德罗曾经说过----细节是魔鬼面积70—90之间使用率80%以上功能性强适合不同年龄层次户型数量：4-6种房型端正南北通透或南向客厅与卧室均采光良好每间卧室都有观景窗明厨明卫两居产品户型建议三居产品户型建议面积90—110之间使用率80%以上预留户型的功能弹性空间使客户有更多的想象空间户型数量：2-4种房型端正南北通透客厅与卧室均采光良好每间卧室都有观景窗明厨明卫强调功能性空间132四居产品户型建议面积110—140之间使用率80%以上预留户型的功能弹性空间使客户有更多的想象空间户型数量：2种房型端正南北通透客厅与卧室均采光良好每间卧室都有观景窗明厨明卫强调功能性空间麻雀虽小但要做到五脏俱全户型可以主要在高层产品中loft产品户型建议面积38--60之间净高不低于4.8米尽量保证功能完整户型数量：2-3种房型端正朝向均好房间保证采光二次设计发挥空间大投放该产品主要目的挑高项目单价引入差异化户型设计总体建议介于香河部分项目，户户均设计有赠送面积故我项目户型设计时也需要加以考虑，在少量增加成本的情况下提高性价比人无我有人有我优户型设计要点－偷面积技巧追求亮点与附加值——外飘窗、凸飘窗外飘窗(1-1.5m)窗：除了通常的平面窗以外，建议增加角窗、飘窗、弧形窗等设计。飘窗设计不但丰富了室内空间、增加了采光，而且不计算面积。两房及卫生间的步入式窗台为赠送面积。“偷”面积——步入式窗台84.12m²<2.2m步入式窗台层高<2.2m，可容纳一个书桌的宽度，没有太大的压抑感，对于小户型来说相当实用。户型设计要点－偷面积技巧“偷”面积——半封闭房间设计时将其中一个房间不装窗户而当做阳台，业主入住后将此房