重庆国际大酒店项目投资收购方案-研究分析报告

万州屿江国际大酒店投资收购方案THEACQUISITIONPROGRAMOFYUJIANGNATIONALHOTELCatalogue第一部分：万州城市发展概况第二部分：万州酒店行业概况第三部分：项目简介及开发现状第四部分：项目运营思考第五部分：项目收购策略第六部分：项目效益分析第七部分：项目发展前景第八部分：后期工作目

录Partone∥万州城市发展概况万州定位世界最大的移民之都重庆第二大城市、三峡库区中心城市集西部大开发、库区大移民、三峡移民后扶城乡统筹先行地等诸多利好于一身党中央国务院高度关注、重视的新兴经济体2010年5月17日，重庆市委市政府出台：《关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定》万州东北翼东南翼一小时经济圈重庆市区268公里长江中下游中心城市重庆“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，渝东北地区及三峡库区经济中心一、区位水路327公里汉中巴中达州丰都梁平忠县云阳石柱武隆垫江涪陵开县广安南充绵阳广元松潘马尔康泸州攀枝花宜宾雅安康定汶川乐山资阳眉山都江堰德阳自贡隆昌双桥永川江津綦江万盛内江大足遂宁潼南铜梁璧山合川北碚长寿南川云阳利川恩施巫溪奉节巫山宜昌万州成都重庆辐射重庆主城、四川省、湖南省、湖北省与成都、重庆共属西南地区三大中心城市素有“成渝万”之美称全区幅员面积3457平方公里，辖52个镇乡、街道。总人口175万，在重庆38个区县中人口最多；城市建成区面积65平方公里，城区人口85万，是重庆第二大中心城市。二、规模三、机遇孙政才书记作为下一代国家核心领导人的有力人选，在当选重庆市委书记后，万州是其上任后到访的第一站，他指出“库区工作始终是重庆工作的重中之重，移民安稳致富始终是民生工作的头等大事”，可见其对万州的重视程度。因此，可预见万州将是其未来几年的工作重心，势必将进一步加大对万州的建设力度，万州的发展速度、城市吸引力必将进一步增强。万州机场万州港口万州高速四、交通1.高速：出入城市将有5条高速通道，其中，已建成通车的有3条，正在建或已批复拟建的有2条2.铁路：万达、万宜已通车，重庆到万州城际高铁已批复，拟开工3.航运：长江黄金水道十大良港之一，万吨级船队可直达，货运吞吐量可达1500万吨，客运吞吐量可达1200万人次，是三峡库区涉外游船始发港4.航空：逐步转型为旅游机场，现已开通万州至北京、上海、广州、南京、昆明、西安、厦门等航线，年吞吐量达150万人次以上。万州铁路大桥万州已形成三峡库区较完善的立体交通网络，为万州经济特别是万州旅游产业的发展提供了良好的基础条件。交通设施的逐步改善，极大地解决了制约万州乃至整个三峡旅游业发展的瓶颈因素，并改变了三峡旅游的交通格局。1、2010年10月27日国家级经济技术开发区挂牌万州，规划建成后GDP年产值达2000亿元。五、产业2、多家上市企业入驻万州，投资吸引力大幅提升，越来越多商务人士常年到访万州：中恒集团、东方银星、中国神华、雷士照明、法国斯奈德、汇源果汁、湖北宜化、大全多晶硅、大连万达、科华水泥、长安汽车等。万州作为世界最大移民城市，三峡库区中心城市，是世界级旅游目的地。三峡库区175米蓄水后，万州及三峡库区的平湖美景，吸引了大量的外地游客来旅游。万州移民开发区将成为中国西部地区独具特色的人工与自然相结合的特大型水上游乐园。重庆市万州区政府决定，将把旅游业作为一大支柱产业来发展，用5至10年时间把万州区建成世界上最大的“山水生态移民城市”，同时把万州建成长江三峡游的中转站、“过夜港”，真正成为三峡旅游的集散中心，打造三峡黄金旅游带中心城市。2012年末，全区实现接待游客1050万人次，比上年增加22%，旅游收入达到40亿元，比上年增加33%。预计到2015年，游客接待量将达到1700万人次，旅游收入将突破80亿元。六、旅游业万州旅游资源——万州大瀑布，亚洲第一大瀑布。预计2013年建成为国家AAAAA级旅游区，到2015年实现游客接待量达100万人/年。万州旅游资源——黄金水岸游艇产业园落户万州。集游艇生产、游艇商务、游艇俱乐部、平湖旅游、红酒窖等于一体，打造中国内陆唯一一个游艇产业基地，成为三峡库区新的黄金旅游点、万州新的城市名片，吸引世界的目光，延长三峡游游客在万的停留时间。万州旅游资源——万州大峡谷拟定在“十二五”末建成国家5A级旅游区。万州旅游资源——其他自然生态旅游资源、人文生态旅游资源。动植物王国王二包、盐井龙洞、大垭口、铁峰山森林公园、茅谷花海、甘宁墓、何其芳故居、太白岩、天生城、西山碑、流杯池、西山钟楼、回澜塔等。2003年以来万州GDP及增速均高于重庆和全国的平均增长水平；第二产业占据万州GDP的绝大部分并不断取得发展，第三产业尤其是旅游业也在近几年得到显著发展。（数据来源：重庆市万州区统计局）六、经济指标七、城市发展重心南移长江以北为万州老城区，城市建设趋于饱和，已经无法满足万州的发展；因此，近几年万州几个重要的机构及开发项目纷纷落户江南，城市发展向南转移。万州行政中心——区人民政府本案城市重要交通枢纽——万州机场万州机场于2013年建成通航，并逐步进行机场改建扩张，计划在2015年建成达到国家民用机场4D级和航空口岸开放标准，从商务机场转变为三峡旅游服务的重点旅游机场。届时，波音737、空客320、321等大飞机都可以在万州机场满客起降，航线则会从现在的11条扩展到全国主要经济发达城市航线，同时还会开通万州至香港、台湾地区及日本、韩国和东南亚国家的国际航线，形成一定规模的航线网络。本案长江三桥开工建设，将进一步带动江南发展本案万州重点城市工程齐聚三峡移民纪念馆、三峡科技馆、三峡文化艺术馆、三峡会展中心本案万州重点教育机构三峡学院、万州高级中学、江南中学本案万州重点商业配套中渝广场（15万方商业综合体）海成江南新区CBD（60万方商业综合体）长江三桥周边附近将万州新CBD本案高端住宅项目

中渝·滨江壹号、中恒·江南第一城、银城·云水间、雷士·澜山郡等万州知名房地产项目先后落户江南本案长江以南成为万州行政中心、文化教育中心、会展中心也成为城市高端商务、高档居住承载区长江以南，将成为万州最新的城市高地尤其本项目周边将成为万州CBD、CLD、COD八、商务、会展、文化活动逐年增多在国务院3号文件打造重庆成为长江上游地区“会展之都”的精神下，万州区政府出台《加快商贸流通发展的意见》的文件也提出要积极发展会展经济，准备建设三峡会展中心。近几年，随着城市吸引力和城市活力逐渐增强，万州举行了大量商务、会展、文化活动。每年一届《三峡库区对口支援经贸洽谈会》和《三峡国际旅游节》重庆市第四届市运会、国际F2摩托艇锦标赛、三峡中药博览会、三峡美食节等小结万州迎来腾飞发展期万州城市吸引力快速提升万州成为三峡库区连接世界的枢纽江南新区是当前及未来万州发展的新高地每年，来万的商务游客和观光游客飞速增涨大力推动了万州旅游及酒店行业的高速发展Parttwo∥万州酒店行业概况随着万州经济和旅游业的发展，万州酒店行业也迎来高速发展期。目前万州全区已有旅游型酒店21家，四星级酒店3家（分别为凯莱大酒店、尼斯酒店、万州国际大酒店），三星级酒店6家，待评估和按三星四星五星级标在建的酒店6家，万州首个五星级酒店万达希尔顿逸林酒店将于今年开业，而本项目屿江大酒店将是万州品质最高且唯一位于江南的五星级酒店。从上述数据可判断，新建或在建的酒店数量占总数量的比例较大，说明万州的酒店业在最近几年得到了快速地发展。分析当前万州酒店分布图，万州酒店行业组要集中在目前万州的城市经济中心高笋塘片区，而万州发展热点区域——江南新区尚无酒店入住。一、万州酒店行业分布二、万州现有高星酒店凯莱酒店（四星）属于凯莱酒店集团管理的一家四星级酒店，位于万州中心的繁华商业区，距机场30分钟，火车站15分钟，码头7分钟，高速路入口25分钟。1990年开业、2004年重新装修，酒店拥有208间客房；“船”餐厅除大厅外另有11个包房，可同时容纳310人就餐，主要以粤菜为主配备本地菜肴；酒店还有西餐厅、宴会厅（仅容纳150人）及5个中小型会议室；休闲设施有夜总会；周围景观有万州商业街。是目前属万州最高档、消费最贵酒店。酒店主要客户群为外地出差商务客人。尼斯酒店（四星）由万州中建房地产开发有限公司投资兴建，坐落于万州高笋塘黄金地段，交通便利，2004年开业楼高16层，客房107间，中餐厅面积2000多平方米，含16个包房，提供川、湘菜肴；西餐厅主要经营零点可容纳70人；会议设施：大型会议室可容纳120人、中型会议室可容纳20人、小型会议室可容纳16人、贵宾室可容纳7人；休闲设施：健身室、迪斯科舞厅、桑拿中心、咖啡厅。主要客源为商务及旅行社客人。万州国际大酒店（四星）位于万州五桥新城开发区，由万州区移民局投资按四星级标准兴建，委托重庆柏顿酒店管理公司进行管理的一家园林式商务会议型酒店拥有各类客房，中、西餐厅各一个，多功能会议中心及大小各异的会议室共11个，并配备棋牌室、放映厅、室内恒温游泳池、灯光网球场、篮球场及娱乐中心等，楼高7层，客房总数135间（套）。主要客源为商务接待及政府高端会议接待。万达希尔顿逸林酒店（五星，在建）位于万州北滨大道和平广场旁，属万达广场主要配套，是万州首家五星级酒店，目标客群以商务人士为主，由国际知名的希尔顿集团运营广利，具有一定的忠实消费者（尤其在商务人士当中），酒店拥有客房202套，项目预计今年七月份营业。小结

随着酒店市场需求在不断扩大，各路资金纷纷看好万州这一市场良好的发展前景，酒店业投资飞速增涨，万州酒店行业迎来蓬勃发展的春天。但目前万州酒店大多处于闹市区且以商务型为主，缺少高端旅游客户接待（尤其在游艇产业园落成之后）和高端会议接待（尤其以政府接待）型酒店，高端休闲度假型酒店具有较大发展空间。Partthree∥项目简介及开发现状万州首座白金五星级休闲度假酒店万州新地标、旅游新名片政务接待和会务接待主题酒店奢华配套重新定义万州顶级酒店标准一、项目简介1.项目位置项目位于万州江南新区，区人民政府旁，毗邻万州市民广场，周边环境清新幽雅，宁静处可尽揽万州城市繁华。项目背山靠水，自然缓坡，视野开阔，交通便利，是理想的酒店建设用地。独一无二的龙头风水宝地，使项目成为重庆市、万州区两级政府对内对外接待及开展商务活动的重要接待场所。区政府机场本项目市民广场、三峡移民纪念馆中恒·江南第一城区政府2.项目规划项目沿原始坡地而筑、低密度、景观层次丰富；集政务、会议、商务、休闲、度假、美食、疗养、娱乐于一体占地面积：93396㎡建筑面积：78428㎡（地上41994㎡，地下36434㎡）容积率：0.45建筑密度：14%绿地率：60%车位：279个（地上32个，地下247个）设计单位：同济大学管理单位：北京钓鱼台国宾馆酒店管理局土地使用权终止日期：2051年4月1日3.项目分区公共接待中心：总建筑面积67567㎡贵宾楼：7栋独栋别墅，总建筑面积9541平米景观会所1320㎡（地上715㎡，地下605㎡）贵宾接待区公共接待区景观会所区4.公共接待中心规划地上功能区规划(35546㎡)：一层大堂、餐饮区6028㎡高尔夫会所1308㎡球类、棋牌1214㎡客房区26152㎡，客房总套数278套（标准双人间117间，单人大床房111间，无障碍客房2间，行政套房24间，豪华套房24间，皇家套房2间）地下功能区规划（32021㎡）：游泳池、洗浴中心、KTV8406㎡会议中心3652㎡宴会中心3652㎡后勤、设备3038㎡车库7612㎡5.贵宾接待区规划A型贵宾楼3249㎡（地上1967㎡，地下1282㎡）B型贵宾楼1574㎡（地上903㎡，地下671㎡）C型贵宾楼786㎡（地上490㎡，地下296㎡）6.景观会所配套有温泉SPA、社交沙龙、红酒吧、雪茄吧、会议中心、书斋、艺术沙龙（私人收藏博物馆）、精品店、娱乐中心、美容美发、保健按摩、运动健身等。7.配套旅游码头宾客乘风破浪，尽享平湖万州之繁华江上清风，彰显尊宠身份8.项目优势梳理万州唯一的高尔夫练习场万州唯一享受半露天景观SPA客房北京钓鱼台国宾馆酒店管理局进行酒店管理，享受国宾级礼遇顶级酒店配套和高品质打造，配套游艇旅游码头内部超大尺度的景观以及清新幽雅的外围环境独一无二的龙头风水宝地，景致视野不可复制紧临“四大家”及各职能部门，公务商务会务接待首选万州唯一的白金五星级度假酒店1.业主单位项目业主：重庆泽江实业发展有限公司建设业主：重庆建工九建二、项目现状2.工程报建项目已完成整体报建，由于未缴齐配套费，目前只办理了临时建设工程许可证和临时施工许可证。缴纳剩余配套费后，即可办理正式的建设工程许可证和施工许可证。国有土地使用权证项目建设工地规划许可证3.项目开工项目作为原万州规划的第一家国家白金五星级酒店，受到万州区政府高度重视，于2011年举行了隆重的奠基仪式，在万州市场建立了广泛的知名度。4.建设进度目前已进入公共接待中心基础施工阶段，部分已达到正负零层，即将进入主体标准层施工阶段。5.项目投入经尽职调查，综合前期项目运作费用、土地取得成本、融资及资金利息、方案设计、报批报建、各项规费、工程建设等所有费用，项目已累计投入约2.6亿元。6.停工追责因业主单位后续开发资金不足和管理经验缺乏等原因，建设过程中曾二度停工，现因资金不足导致项目处于全面停工状态。政府招商引资时合同约定，项目必须于2012年10月建成运行，而现已严重超时并已无力运行全面停工，故对政府及有关部门造成了极大的社会负面影响，政府及有关部门已启动原供地价收回项目和行政法律追责程序。若政府原价收回土地及项目，投资人则损失惨重，将血本无规同时，启动的重点招商引资项目追责程序将可能让投资人面临承受巨大的法律风险或法律刑责处理投资人在当前四面楚歌的背景下贱卖项目及资产换取对政府的履责和人生的安全与自由是其当前唯一的做法因此现阶段是收购本项目最佳时机Partfour∥项目运营思考酒店为长期投资产业，投资回报期较长、且较慢为了追寻商业利益最大化，实现资金快速回现建议在不影响酒店星级评判，不影响周边环境酒店视野通廊、酒店配套的前提下，与政府协商进行项目优化调整一、运营方式1.实施产权式酒店经营，解决酒店运营资金不足的问题。本项目位于万州龙头宝地，景观视野极为开阔，具有非常高的投资价值；万州作为全世界最大的移民城市，城市吸引力不断提升、旅游业不断发展，以及黄金水岸游艇产业园项目的开展，将使万州将成为西南乃至全国全世界高端休闲度假的目的地和投资地；屿江酒店作为本地旅游业重点项目，受到万州区政府极大支持，其五星硬件标准远远超过万州其他酒店，对本地投资客具有极大的吸引力。本项目具备打造五星级产权式酒店的先决条件。2.与政府协商，优化调整项目规划方案，丰富产品形态。I.增加商业配套（如写字楼、临街商业等），对外销售，增加项目收益渠道。如上所述，江南新区将建成万州新CBD，项目位于江南稀缺显赫地段，区位价值突出。项目前后方皆是城市主干道，皆具有较高商业价值，但为了不影响酒店观江视野，南滨大道不建议设置商业街。南山路南滨大道市民广场玉龙路中恒·江南第一城项目左侧为玉龙路，毗邻市民广场，是连接南山路与南滨大道的主干道，人流、车流量较大也具有较高商业价值。建议在靠近南山路及玉龙路的一侧增设商业街。II.增修部分高档住宅（洋房或联排别墅），对外销售，增加项目收益渠道。江南新区，是万州传统的高档居住区，且本项目的区域位置以及依托酒店的社区配套具有江南其他项目不可比拟的优势，因此本项目具有打造万州楼王的开发前景。目前，万州高端住宅基本以洋房为主，仅银城·云水间和雷士·南山郡存有少量别墅（联排、叠拼），基本在开盘前都已内定完，当前，万州急缺别墅类高端房地产项目。因此，为了开发利益最大化，建议地块内增修别墅（联排）及高端洋房（≤4层）。容积率：由0.45调整为0.8建筑面积（地上）：由41994㎡调整为74716㎡地下建筑面积不变：36434㎡可售客房区面积：由26152㎡调整为18000㎡（每套客房平均约60㎡（含公摊），总计约300个房间）。可售住宅面积：15000㎡可售商业面积：74716-41994-15000+（26152-18000）=25874㎡酒店自持面积（地上）：15842㎡二、项目经济指标调整Partfive∥项目收购策略一、收购时机如上所述，现阶段是本项目收购最佳时机，因政府已启动原价收回项目和对原投资人的追责程序，以此来弥补对社会造成的极大负面影响。若政府原价收回土地及项目，则投资人损失惨重，将血本无规，同时，启动的重点招商引资项目追责程序，将可能让投资人面临承受巨大的法律风险或法律刑责处理。投资人在当前四面楚歌的背景下，贱卖项目及资产换取对政府的履责和人生的安全与自由是其当前唯一的做法。二、收购方式项目采取零债务整体收购，股权100%转让方式实施项目收购。三、收购流程→政府考察投资方实力→原投资业主考察投资方实力→投资方派团队到原投资企业做项目尽职调查，核查已投资状况→政府、投资方及原投资人三方达成收购意向→洽谈确认收购价格→投资方支付项目收购保证金，由政府监管→完善收购法律文书及履约文书→政府、原投资人与原投资人的债权人谈判费用结算及归还借款本息额度→在政府监督下向原投资人的债权人进行结算或归还借款本息，取回产权证或其它抵押物，注销它项权登记→完成工商登记及股权转让。四、收购可行性1、投资方有投资项目的经济实力；2、投资酒店业可实现资产的长期保值增值；3、政府处置资产，项目溢价率高；4、万州二大城市建设的重大发展机遇，项目及土地资产增值幅度高；5、绝佳的地理位置，政务商务会务的指定接待场所，高入驻率及高效益，可缩短投资回报期，适宜投资。6、地块规划调整后，部分商业、商品房开发可实现部分资金快速回现，进一步缩短投资回报期。五、收购价格、后期投入及总投资额建议酒店收购底价为2亿元。综合前期已投入资金和工程现状，估计项目后期投入工程建设、装饰装修、设备设施、家俱家俬、园林景观、补缴配套费及各项规费、支付设计费、酒店启动综合费用等还需资金4亿元。故此次收购至酒店正式开业运营，总投资额约需6亿元。项目建成后，可用项目本身向银行融资超5亿元，可用做资本运作的平台或载体。Partsix∥项目效益分析一、经济效益分析除收购价2亿元外，另需投资4亿元是最大投资额度，我们可通过很多的办法与措施来控制和降低实际投入额度，通过运作及资源整合，最乐观仅2.5亿元后期投入，总投资不超过4.5亿元。经济效益分析还是按总投资额6亿元考虑，包括项目收购费用和后期建设运行费用在内，直到正式营业时止。1、开发成本1、销售收入产权式酒店销售收入：18000㎡×12000元/㎡=21600万元住宅项目（洋房、别墅）销售收入：15000㎡×10000元/㎡=15000万元商业街（含写字楼）销售收入：

25874㎡×10000元/㎡=25874万元合计：21600+15000+25874=62474万元。备注：目前万州江景高层住宅均价8000元/㎡，而本项目产权式酒店含精装修及家具，项目地理位置更加优越，社区配套更好，物业形态更高档，投资价值更高。以上价格均为保守估价，具有较大的溢价空间；因此仅仅依靠项目销售收入（未算地下车库及可售商业的销售收入）即可回收投资成本后期酒店经营可成为纯利润若地块规划不做调整单纯酒店经营测算项目经济效益分析如下：20年经营收入总额为465002.7万元。其年平均经营收入为25833.48万元元。说明：1、客户接待：标间117间，单间111间，无障碍间2间，商套24套，豪套24间，皇套2套，共计278套，101470间次/年，入住率85%，实际862495间次/年。2、根据目前市场调查综合单价约600元/间，经营期1-5年内消费单价年增涨15%。经营期第1-5年及以后年分别达设计能力的80%、85%、90%、95%、100%。3、会务接待：会议容纳人数1827人/天，接待率30%，实际548人/天，20万人/年，市场调查综合单价100元/人次。4、餐饮接待：按20万会议接待人数的80%计16万人次/年，散客2万人次/年，共计18万人次/年，市场调查综合单价180元/人次。5、娱乐接待：按20万接待人数的25%计5万人次/年，散客3万人次/年，共计8万人次/年，市场调查综合单价285元/人次。6、康体接待：按20万接待人数的25%计5万人次/年，散客3万人次/年，共计8万人次/年，市场调查综合单价220元/人次。7、洗衣接待：按8.6万客房接待人数的10%计0.86万人次/年，市场调查综合单价80元/人次。8、商业接待：按20万接待人数的5%计1万人次/年，市场调查综合单价850元/人次。9、其他接待：按20万接待人数的25%计5万人次/年，散客3万人次/年，共计8万人次/年，市场调查综合单价90元/人次。以开发经营20年进行计算（其中建设期2年，经营期按18年）1、酒店经营收入2、酒店经营成本费用估算表序号项目建设期经营期合计平均值12

3456789-20

80%85%90%95%100%

一经营费用

4,477.05

4,980.34

5,557.37

6,221.90

6,990.17

6,990.17

80,564.64

115,781.63

6,432.311原辅材料费

1,094.17

1,336.94

1,627.93

1,976.12

2,392.15

2,392.15

28,705.77

39,525.23

2,195.852燃料及动力费

816.00

867.00

918.00

969.00

1,020.00

1,020.00

12,240.00

17,850.00

991.673工资及附加费

1,295.92

1,376.92

1,457.91

1,538.91

1,619.90

1,619.90

19,438.85

28,348.32

1,574.914修理费

691.68

691.68

691.68

691.68

691.68

691.68

4,982.86

9,132.96

507.395管理费用

386.18

471.86

574.56

697.45

844.29

844.29

10,131.45

13,950.08

775.006其他经营费用

193.09

235.93

287.28

348.73

422.14

422.14

5,065.72

6,975.04

387.50

二折旧费

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

3,458.42

24,914.28

45,664.79

2,536.93

三摊销费

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

1,043.18

4,172.72

10,431.79

579.54

四财务费用

3,406.00

3,021.60

2,477.45

1,735.22

748.87

11,389.14

632.73

其中：借款利息

3,406.00

3,021.60

2,477.45

1,735.22

748.87

11,389.14

632.73

五总成本费用

12,384.65

12,503.53

12,536.42

12,458.72

12,240.63

11,491.76

109,651.64

183,267.36

10,181.52

其中：固定成本

7,068.47

7,277.99

7,513.04

7,778.37

8,079.62

8,079.62

68,705.87

114,502.99

6,361.28

变动成本

5,316.17

5,225.54

5,023.38

4,680.35

4,161.02

3,412.15

40,945.77

68,764.37

3,820.24单位：万元3、财务指标一览序号项目单位指标备注1年平均经营收入万元25833.48正常经营2年平均总成本费用万元10181.52正常经营3年平均税金及附加万元1086.47正常经营4年平均所得税万元2913.1正常经营5年平均纯收益（税前）万元14565.56年平均纯收益（税后）万元11652.47基准收益率%10国家相关行业平均水平8平均投资利润率（税前）%24.289平均投资利润率（税后）%19.4210平均投资利税率%26.0911投资内部收益率(税前)%22.2612投资内部收益率(税后)%19.6713财务净现值（i=10%,税前）万元62138.1314财务净现值（i=10%,税后）万元45992.9515建设期限年224个月16项目投资回收期年6.65税前/含建设期17项目投资回收期年6.98税后/含建设期18项目盈亏平衡点(设计能力)%30.4相当销售收入7852.81万元4、现金流量表基准收益率=10%单位:万元序号项目合计建设期经营期12345678910一现金流入

80%85%90%95%100%

1经营收入

465,002.70

12,872.64

15,728.76

19,152.07

23,248.49

28,142.91

28,142.91

28,142.91

28,142.912回收固定资产余值

2,403.41

3回收流动资金

1,500.00

流入小计

468,906.11

12,872.64

15,728.76

19,152.07

23,248.49

28,142.91

28,142.91

28,142.91

28,142.91二现金流出

1新增固定资产投资

58,500.00

30,000.00

28,500.00

2新增流动资金

1,500.00

1,500.00

3经营成本

115,781.63

4,477.05

4,980.34

5,557.37

6,221.90

6,990.17

6,990.17

6,990.17

6,990.174销售税金及附加

19,556.38

470.15

601.91

761.30

953.49

1,184.55

1,184.55

1,184.55

1,184.555所得税

52,435.79

3.57

524.66

1,170.87

1,967.26

2,943.54

3,093.32

2,943.54

3,093.32

流出小计

247,773.80

30,000.00

30,000.00

4,950.77

6,106.91

7,489.54

9,142.64

11,118.26

11,268.04

11,118.26

11,268.04三净现金流量

221,132.31

-30,000.00

-30,000.00

7,921.87

9,621.84

11,662.53

14,105.85

17,024.65

16,874.87

17,024.65

16,874.87

累计净现金流量

-30,000.00

-60,000.00

-52,078.13

-42,456.28

-30,793.75

-16,687.90

336.74

17,211.62

34,236.26

51,111.13

所得税前净现金流量

273,568.10

-30,000.00

-30,000.00

7,925.44

10,146.51

12,833.40

16,073.11

19,968.19

19,968.19

19,968.19

19,968.19

所得税前累计净现金流量

-30,000.00

-60,000.00

-52,074.56

-41,928.05

-29,094.65

-13,021.54

6,946.65

26,914.84

46,883.03

66,851.225、盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-可变成本-税费）*100%=6361.28/（25833.48-3820.24-1086.47）*100%=30.4%保本销售收入=25833.48×30.4%=7852.81万元安全边际额=实际销售收入-保本销售收入=25833.48-7852.81=17980.68万元安全边际率=安全边际额/销售收入×100%=17980.68/25833.48×100%=69.6%分析：本项目盈亏平衡销售收入率为30.4%，在其它条件不变的情况下，年均实现销售收入7852.81万元，即可保本经营，安全边际率为69.6%，有17980.68万元的抗风险能力，说明该项目有较强的风险承受能力；本项目盈亏平衡点低于行业平均水平，属获利能力较强的国际大酒店建设项目。6、投资回收期所得税前投资回收期（含建设期）=M+|第M年末尚未收回的投资额|/（M+1）年的净现金流量=6.65年所得税后投资回收期（含建设期）=M+|第M年末尚未收回的投资额|/（M+1）年的净现金流量=6.98年备注：M为净现金流量由负变正的头一年。

7、敏感性分析

敏感性分析表附表11

-15%-10%-5%0%5%10%15%产品销售价格11.53%13.91%17.29%19.67%21.36%23.44%25.82%经营成本24.95%22.86%21.77%19.67%17.59%14.50%12.41%行业基准收益率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%分析：本项目财务内部收益率为19.67%(基本方案)，通过对收入、成本费用因素进行上升、下降5-15%计算，得出的财务内部收益率与基本方案财务内部收益进行对比分析，可以看出其中变化最大的是收入，成本变化次之，这也符合行业规律，即受市场影响较大。因此，在项目营运中，应强化风险管理，积极拓展市场，发挥本项目的综合经济效益。二、潜在经济效益分析1.五星级品牌效应，带来衍生性收益。在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入其他商业领域时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于市场。2.向上、下游产业扩展，形成产业集群。向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可向旅游业、餐饮业、娱乐广告业等发展，形成产