中原广州番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告p室内天幕步行街销售策划

广东中原地产代理有限公司项目一部营销策划组

Guangzhou2012.07番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告本报告沟通商业三大核心事项项目商业规划调整建议PART1项目商业细部业态规划PART2项目租售资金回笼预测PART3项目商业规划调整建议PART11、原商业规划图纸存在问题存在问题1：将项目原规划的每层层高已较难满足目前很多商业业态需求，必须调整调整方向1：一楼层高二三楼应达到5.0-5.5m层高（满足超市及百货），四五楼层高为5m，同时电影院所在位置的四五楼局部打通，层高10m（满足五星级电影院进驻要求）。层高3.3m无法满足任何商业使用需求，必须打掉电影院6.6m层高，达不到五星级影院招商要求4.8m6.6m4.8m4.8m6m超市及百货要求层高在5.5m，4.8m难以满足存在问题2：项目原商业规划的柱距大多4-7米，较难满足超市经营需求调整方向2：项目的结构部分需要结合主力商家的需求全部重新调整调整方向3：商场改为两个垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流动线存在问题3：中庭面积过大过于集中，不利于人流导向较多电梯入口设在繁华路上，牺牲了黄金商业面积过多过散消防梯，浪费商业面积且阻断人流动线沿繁华路设超长消防梯，住宅入口过大，不合理且浪费商业面积存在问题4：项目原商业规划的交通人流动线较为混乱，电梯配置浪费商业面积调整方向4：项目商业人流动线须重新调整存在问题5：项目原商业规划穿插多个入户大堂较为混乱，占用商业面积且难以管理调整方向5：设立转换层，首层设一较大入户大堂，在架空层转换，再进入住宅住宅有6个入户位置，浪费商业面积，管理难度增加禺山大道主入口广场繁华路侧出入口侧出入口天幕步行街中庭广场规划思路：以垂直交通作为主人流动线贯穿南北打造三条主商业步行街通道；以景观节点作为商业人流吸引点，打造两大入口广场、两大中庭广场、三条步行街区景观；以主力商家带动商业步行街整体人流及商业价值提升。2、全新规划调整建议造型入口中庭广场景观步行街景观步行街超市入口超市出口百货入口百货出口首层业态布局主入口天幕步行街超市出口规划策略：二楼围绕中庭及天幕步行街，并通过主力店带动再打造一条步行街区。二楼业态布局超市入口打造年轻主题商场汇聚时尚、潮流、美食、娱乐、休闲的新一城广州首席·室内天幕步行街·NewPark在广州，每一个区都有属于自己的潮流前线，越秀区的动漫新城，东山区的地王广场，天河区的正佳广场等，番禺，一个由我们创建的新潮流基地正在诞生！2、全新规划调整建议根据之前沟通全新主题定为调整首层规划后形态展示禺山大道主入口打造音乐喷泉或其他国际时尚雕塑等形成话题主入口广场侧出入口造型侧出入口造型主入口广场主入口广场中庭广场在较大的中庭广场二三楼位置树一块较大的LED屏，在周末及节日举行盛大活动时吸引人气！首层规划后形态展示中庭广场中庭广场首层规划后形态展示天幕园林商业街天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀造型商街天幕商业街天幕商业街造型商街天幕园林商业街天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀首层规划后形态展示项目商业细部业态规划PART2主入口繁华路入口天幕步行街超市出口首层业态规划规划策略：围绕天幕商业街形成人流动线，以局部主力店带动整个一楼人气；对主力店进行打包招商的操作策略，降低后期经营的难度。首层业态布局动漫专区运动天地零食天堂美妆王国快速餐饮超市入口甜品快速餐饮休闲饮品休闲酒吧街首层主力店化妆主力店：SASA（500方）千色店（1000方）零食主力店：春之花（500方）忧之良品（150方）甜言物语（100方）运动主力店：YYsport时道（2000方）餐饮主力店：M记，KFC，必胜客星巴克，哈根达斯等首层主力店酒吧街形态：由星巴克、格调咖啡厅引入禺山大道形成格调酒吧街；靠河沿路做酒吧及烧烤街；动漫主力店：引入以动漫元素为主体以及较有格调的小店（类似鼓浪屿风格）形成项目特色区域；主入口天幕步行街超市出口二层业态规划规划策略：围绕天幕商业街形成局部人流动线，以超市及数码带动二楼人气；对主力店进行打包招商的操作策略，沿天幕步行街打造二层步行街，提升商业价值；二楼业态布局超市入口快速餐饮快速餐饮二楼主力店超市主力店：吉之岛、家乐福、沃尔玛等需求面积在10000-30000平米数码主力店：苏宁3C店Apple、HTC、魅族旗舰店餐饮主力店：真功夫、东方既白、自助餐等三楼业态布局三楼业态规划规划策略：以超市为主力，同时布局幼儿玩乐场所及母婴购物场；将整个三楼打包经营，降低开发风险。快速餐饮中式茶餐厅三楼主力店儿童百货主力店：爱婴岛儿童百货卓容儿童世界婴幼儿早教儿童娱乐城餐饮主力店：周记涮涮锅等四楼业态布局四楼业态规划规划策略：以青少年娱乐及餐饮为主题，打造特色餐饮系列吸引人气；将整个四楼打包经营，降低开发风险。四楼主力店青少年娱乐主力店：城市英雄大玩家等特色美食主力店：美食美刻餐饮主力店：各类型快速餐饮五楼业态布局五楼业态规划规划策略：以休闲娱乐为主题，引入KTV、美容休闲、电影院等；将整个五楼打包经营，降低开发风险。五楼主力店电影院主力店：金逸国际影城飞扬影城KTV主力店：堂会PTV美容美发休闲主力店：八佰伴A380美发美容美甲PTV圻润项目整体业态以娱乐休闲餐饮为主，购物其他为辅作为补充业态\楼层1F2F3F4F5F总计购物1050060003500--

--20000餐饮4000250020005000

--13500超市--

60007000--

--13000娱乐--

--

300060001450023500备选方案：经我司专案组与吉之岛沟通，吉之岛对本案兴趣较大，可考虑引入永旺（综合百货加超市），永旺需求面积通常在30000-40000方之间，如引入永旺则考虑改变1-3F业态，1F局部给永旺作为入口，2F除天幕旁商业街外均给永旺，3F整层给永旺，共约30000方。4F5F保留原业态以娱乐休闲为主。吉之岛--永旺吉之岛--永旺二楼天幕步行街项目租售资金回笼预测PART3一、商业出售部分示意及收益预计预期1楼出售部分示意图临街铺面每间30-100平米，总面积约13500平米，目标均价10万元/平米；（示意图粉色标注部分）商业街铺面约每间15-50平米，总面积约8500平米，预计售价8万元/平米；东面临河商铺建议全部出售，不会影响商业整体经营和形象；繁华路街铺可出售街铺及主通道两边小区域铺面，但必须由开发商统一经营管理；商业2楼出售部分示意图二楼铺面，每间15-40平米，总面积约1800平米，目标均价5万元/平米；二楼天幕主通道两边一线铺面，借助超市及主力店人流，商业价值也较高；预期商业出售部分收益测算出售位置主力销售面积段预计销售总面积目标均价目标成交总额1F（临街铺）30-100135010万约1.35亿1F（室内步行街）15-5085008万约6.8亿2F15-3018005万约0.9亿合计11650平米约9.05亿二、住宅部分整体收益预计住宅面积推售面积目标均价目标成交总额605036050318000（带装修）约10.89亿合计约10.89亿三、商业整体租赁收益预计商业项目的租金主要由以下几个方面构成：主力店租金（超市、电器），但大型主力店的租金水平相对便宜；自持招租（百货、餐饮、娱乐），租金水平由周边市场来决定，大型的特色商业租金普片高于周边市场水平；自营或加盟（电影院）；租赁策略：牺牲主力店前期的租金收益，拔高商业的档次，带旺整个商业后再通过高收益来填补主力店所损失的收益；预期商业租赁部分收益测算不同业态、楼层租金预测，预计营业后第三年开始，每年回笼资金维持在7000万以上。出租总面积㎡售价/租金元/㎡/月营业后第一年营业后第二年营业后第三年后（按每年5%递增）主力店（超市）1500050免租一年900945主力店（数码）600070252万免租半年504529一楼散铺4000400960万（免租半年）19202016餐（免租半年）18721965.5娱乐/KTV1000080480万（免租半年）9601008休闲饮品3000150270万（免租半年）540567电影院--自营300万330350合计3198万7026万7380万备注：以上租金收益测算未含出售后返