长沙星沙房地产市场研究报告

星沙房地产市场培训讲义目录

◆第一部分星沙区域宏观经济分析◆第二部分星沙区域房地产市场发展现状◆第三部分星沙房地产片区分布情况◆第四部分个案分析◆第五部分各楼盘情况详表◆第六部分总结一、星沙区域宏观经济分析（一）星沙区域发展史◆1992年长沙经济开发区选址星沙◆1997年星沙开发区改名长沙经济技术开发区◆2000年长沙经开区被国务院批准为国家级经开区◆2002年一批本土企业飞速发展并带来了多家世界500强企业，在此形成了招商的硅谷效应（二）长沙县宏观经济分析◆2007年，长沙县全年实现GDP230亿元，其中第一产业28.78亿元，增长5.8%；第二产业143.03亿元，增长加5%；第三产业58.21亿元，增长15%；三次产业比例为12.5:62.2:25.3。完成县级财政总收人24.05亿元，增长19.8%，其中地方财政收人16.3亿可支配收人5572元，增长14.5%。县域经济荃本竞争力居全国第49位，综合经济实力首次进人全国百强，列第94。

二、星沙区域房地产市场发展现状◆

2007年，星沙市场共计上市项目28个，较2006年增加5个，其中别墅（含别墅）项目3个，多层项目3个，其他均为电梯房项目；截止目前，星沙市场共计上市项目40个，较2007年增加12个，其中别墅（含别墅）项目5个，其他绝大部分均为电梯房项目。◆2007年星沙市场批准预售面积总计约154万m2，实际销售面积在165万㎡以上（包括2006年剩余部分产品的消化）。（一）星沙区域市场供求情况分析

2007年星沙市场批准预售面积2007年星沙市场批准预售面积达1539203㎡，供应量较2006年明显增加。（二）星沙各版块批准预售面积分布◆中南汽车世界板块和东南新城板块供应量最大，其次为中心区板块和星沙大道北路板块，开元东路板块及万家丽北路板块供应量相对较小。◆2007年供应量变化比较明显的应属中南汽车世界板块、东南新城板块和万家丽北路板块，这三个板块在2007年快速崛起，供应量明显增加。（三）星沙市场供销套数对比◆此供销套数仅体现2007年新批准预售项目产生的供销套数，不包括2006年剩余产品在内。从此数据看，2007年新入市项目套数消化率约达91%。◆此供销套数包括2006年剩余产品在内。从此数据看，2007年各项目套数消化率约为92%。◆对比2006年星沙市场年供消套数可以看出，星沙市场2007年较2006年供应量增加1375套，消化量增加2479套。◆2006年星沙市场年消化率为81%，2007年较2006年提高10个百分点。◆2007年星沙市场房地产交易更加活跃，市民购房热情明显升温。◆整体来看，各个板块消化率都比较高，且各个板块较为平衡。◆从供销套数看，中南汽车世界板块和东南新城板块供销套数最多；从消化率来看，星沙大道北路板块、万家丽北路板块以及开元东路板块高于其他板块，主要原因来自于这几个板块在2007年12月后至今没有新推产品，受房贷新政影响还没有显现。（四）2007年星沙各版块价格趋势分析◆2007年星沙各板块的房价一直呈上涨趋势◆整个年度各板块的价格涨幅均达到了1000元/m2以上◆中心板块和中南板块均达到了1200元/m2以上◆整体涨幅比例均达到了30%左右（五）2005-2007年各项房地产数据对比类别

2005年

2006年

2007年

房地产业实现增加值（亿元）

6.520.131.7比上年增长

9.30%27.30%58%增幅

提高0.5个百分点提高2个百分点提高27个百分点房地产开发投资（亿元）

15.76//比上年增长

54.60%//商品房施工面积（万方）

235/248.36增长

45.60%/52.12%竣工面积（万方）

88//增长

32.20%//商品房销售面积（万方）

71106.3165.8增长

30.40%10.50%56%其中商品住宅面积（万方）

59.5//增长

27%//商品房销售额（亿元）

12.823.653.4增长

25%41.10%126.50%其中商品住宅销售额（亿元）

7.7//增长

45.20%//商品房品均售价（元/㎡）

170222163200其中商品住宅（元/㎡）

1294//比上年提高（元/㎡）

1495141000三、星沙房地产区域分布情况

（一）、板块分布概况星沙房地产市场格局从地理分布上可分为七大板块：◆政务区（中心区板块）◆老居住区◆高校区（星沙大道北路板块）◆开元东路板块◆万家丽北路板块◆中南汽车世界板块◆企业分布区（东南新城板块）星沙片区图（二）各片区情况简介◆企业分布区（东南新城板块）：聚集了LG曙光、可口可乐、伊莱克斯、德国博世、荷兰飞利浦、三一集团、远大空调、山河智能、娃哈哈等国内外知名企业。◆老居住区：星沙居民主要居住区，聚集了商业、餐饮等配套。◆政务区（中心区域板块）：聚集了长沙县委县政府、县公安局、国税局、建设局、工商局、县财政局等机关单位。◆高校区（星沙大道北路板块）：聚集了长沙师范专科学校、湖南大众传媒学院等高校。◆中南汽车世界：有新车市场、汽配城、卡车市场、二手车市场、五金机电城等。◆开元东路板块：聚集了恒基凯旋门、鹏基地产、幸福里等楼盘。◆万家丽北路板块：聚集了万丽景园、好望谷、红树湾、世景华庭、圆梦完美生活等多个房地产开发项目。各片区特点分析板块

代表楼盘

市场认知

开发特征

配套设施

主力客户群

中心区板块

未来现代城、楚天馨苑、广场之星、尚都花园城、香槟小镇

开发历史相对较久，认知度高。

整体开发规模不大，单个项目开发规模较小，以高层物业为主，产品单一。

配套齐全

以星沙及经开区客户为主、市区投资客户。

中南汽车世界板块

筑梦园、美林水郡、紫晶城、冠豪·星城雅郡、高林·金三华邸、湘楚家园、湘绣城

项目集中，市场认知较高。

新项目集中兴起，2007年放量巨大，以小高层物业为主，产品较为单一。

市场、社区商业、公交少

广电、四方坪等市区客户；星沙普通员工、私营企业主、事业单位工作人员。

万家丽北板块

华能·红树湾、完美生活、世景华庭

板块刚刚启动，07年快速发展，市场认知较低。随着万家丽北路拉通，市场潜力巨大项目数量密度大，规模较大，产品较为单一，但土地资源丰富，开发潜力大。

社区商业、学校等

当地居民及市区客户。

星沙大道北路板块

碧桂园、知微园、华润项目

大盘进驻，市场认知较高。

物业类型丰富，项目规模普遍较大。

商业、高校

以市区高端客户为主。

开元东路板块

鹏基·诺亚山林、陶然居、景上鑫苑

板块刚刚启动，市场认知低。

物业类型丰富，土地储备丰富，后续开发量大。

配套缺乏

经开区企业客户及部分市区客户。

东南新城板块

圣力华苑、东城名苑、星城国际、博雅湘水湾、早安星城

市场07年高速发展，认知度快速提升。

2007年板块放量迅速增加，物业类型逐步丰富，但产品同质化较严重。

企业云集、少量商业、公交少

经开区企业员工、周边乡镇客户及市区投资、养老型客户。

（三）万家丽北路板块基本情况◆交通情况：万家丽北路、特立西路、湘龙路、潇湘西路、京港高速辅道等。◆公交线路：星沙2线、303拥军线。◆楼盘项目：庄士·君御皇廷、山水湾、红树湾、世景华庭、好望谷、圆梦·完美家园、郡原·居里、湘龙家园等。◆配套设施：民院附中、安全技术学校、贺龙体校、工程兵学院、机电职院、金融职院、生态公园等。万家丽北路板块区位图万家丽北路板块优劣势分析优势：◆万家丽北路板块，相对于星沙其他各个板块更容易让购房者接受，板块内各个楼盘均把本区域定位于长沙市区，而不是星沙片区；◆随着浏阳河大桥的建成、万家丽北路的拉通以及规划中的特立西路将与福元东路贯通，将使得本版块与万家丽北路板块与市区南向、西向的的联系更加便捷；◆本板块内工厂、车间较少，绿化率高，适合于居住，同时本区域内楼盘众多，容易形成区域的住宅氛围；劣势：◆区域发展刚刚起步，经济基础较弱；◆周边配套设施不是很完善，特别是生活配套设施，给居民出行购物带来不便◆交通配套有待完善，虽然万家丽路已经拉通，但是目前并没有公交线路投入运营。（四）板块特征综述◆星沙房地产市场在2006年开始进一步呈现出多板块发展态势，且部分周边板块开发规模已超过中心区板块。各板块呈均衡发展趋势。◆中心区板块认知度最高，配套最完善，价格最高，客户资源丰富；板块开发项目众多，产品楼层普遍较高，整个区域可供开发土地资源有限，渐趋饱和。客户需求量大，价格快速上涨。◆中南汽车世界板块离市区距离较近，与市区客户心理距离较小，该板块在2007年快速发展，供需旺盛，价格快速走高。◆万家丽北路板块在2007年兴起，随着刘洋河大桥的通车及万家丽北路的拉通，交通更加方便，本区域的优势逐渐明显，但该板块认知度还比较低，配套设施不完善，且在售项目密度大，竞争压力大；但由于其相对较低的价格，还是吸引了大批客户，未来发展前景看好。◆星沙大道北路板块有良好的人文氛围和商业氛围，配套较为完善，2006年前房地产开发不温不火，在碧桂园进入后板块影响力大幅提升，板块的人居优势也得到更多人的认识和认同。随着华润地产的进驻，板块的居住氛围在2-3年内将更为成熟。◆开元东路作为星沙连通市区主干道之一，开元东路板块所在地为星沙房地产发展及中心城区扩张的主力方向，目前配套设施不完善，公交路线少，但此板块已然被众多实力发展商所看好，深圳鹏基、香港恒基等众多海外地产商纷纷出手，购置了大量土地，在未来3-5年内，此板块必将成为星沙最大的高品质居住区。2007年该板块在鹏基诺亚山林的带动下开始启动，2008年该板块将得到更快速的发展◆东南新城板块经过2006年的启动和发展，2007年供应量迅速增加。随着泉塘安置区的发展、周边配套的完善以及华天酒店的进驻，该板块越来越为市民所看好，但2007年该板块价格涨幅巨大，目前整体价格处于较高水平，随着08年该板块新盘的大量推出，后市竞争将很激烈。四、个案分析本次培训将抽取目前长沙县房地产市场上具有代表性，或是在本板块里具有代表性的楼盘作为个案讲解，这里将重点分析各个项目的基本数据、价格特点、促销策略、产品优劣势等各方面。（一）项目名：

华润·凤凰城

A．项目位置B．项目立面效果图项目总平面图（一期）

C．投资组合

投资商开发商华润置地（湖南）有限公司项目位置长沙经开区开元路与星沙大道交汇处规划建筑设计澳大利亚ANS园林景观设计贝尔高林国际（香港）策划／广告公司/销售代理/自销自销施工单位/物业管理华润物业楼盘性质住宅、公寓联系电话4079999D．技术经济指标用地面积40万方总栋数80/一期11栋建筑密度/开工时间/总建筑面积120万平/一期26.8万方门面套数/容积率3.0/一期2.41交房时间09年12月31日门面建筑面积一期9475平方米住宅套数一期2255绿化率36%开盘时间08年9月20日土地年限70年按揭年限/分摊率16%住宅建筑面积12万方车位1599个工程进度7-8层E．价格及销售情况

住宅门面对外报价3280元/㎡/最低价两房：2880元/㎡；三房：约3500多/㎡/均价两房：3280元/㎡；三房：约3800-3900元/㎡左右/最高价//最畅销户型2房/物管费1.5元/平米/月/优惠折扣1、按揭9.9折、一次性折9.8折；2、房交会期间成交客户额外优惠1万元；/销售情况本项是目前星沙市场上销售情况比较好，房交会期间成交20多套F．一期一批户型状况户型结构两房三房面积(㎡)79-90115-127户型配比％83%17%层高(m)2.92.9推盘情况及产品特点项目总共分三期开发，其中一期又分为三批推出，第一批于08年9月20日推出，为5栋（7#、8#、9#、10#、11#）小高层，共600多套。除11#为11层的小高层外，其余均为18层的小高层；另外，这5栋均为点式结构，除8#、11#为两梯三户，其余均为两梯四户的。G．小区配套、市政配套及交通建筑风格欧陆风情园林风格地中海式园林社区文化/方圆一平方公里市政配套商业配套：易初莲花超市、新一佳、通城商业广场等大型综合性商业场所学校：星沙中学、长沙师范、湖南传媒大学等公园：特立公园、松雅湖水上公园其他：镇政府、经开区委员会、银行、邮政储蓄所交通状况华润·凤凰城项目位于长沙经济技术开发区星沙大道与开元路交汇处，北临特立路，处于长沙城市次中心--星马新城的核心位置公交线路703、501、星沙2线H．户型资料图（一）右图为7#、9#、10#两室两厅一卫建筑面积：79㎡户型优势：1．户型所在的7#、9#、10#处于小区内，居住环境安静，不受灰尘、噪音的影响；2．户型紧凑、功能齐全，客厅、主卧朝南，日照时间长；劣势：1．户型南北不通透，通风受到一定影响；2．餐厅没有明窗，采光受影响。（二）下图为7#、9#、10#两室两厅一卫建筑面积：88㎡户型优势：1．户型所在的7#、9#、10#处于小区内部，安静舒适，不受灰尘、噪音的影响；2．户型南北通透，大面宽、短进深，通风采光好；3．户型共有三个阳台：入户花园、生活阳台、花院，扩大视野；同时花院又可以改成活动室，功能更加齐全；劣势：1．厨房设计不合理，使用性不；2．三个阳台均朝北，日照时间较短。（三）下图为8#三房两厅两卫建筑面积：121㎡户型优势：1．户型所在的8#，处于小区里面，环境安静；2．户型南北通透，三个超大阳台，增加采光面以及开阔视野；劣势：1．户型不够周正，且朝向上也不是正南北；2．户型不够紧凑，面积利用率低。

（四）下图7#、9#三房两厅两卫建筑面积：127㎡户型优势：1．户型所在的7#、9#，处于小区里面，环境安静，不受灰尘、噪音影响；2．户型南北通透，大面宽、短进深，四个阳台，增加采光面以及开阔视野，使得户型功能更加齐全，且更显得尊贵劣势：1．厨房设计不合理，使用性不强；2．主卧阳台紧连书房、客厅，主卧私密性不强，主卧衣帽间设计不合理，占用了主卧的空间。

I．推广简析

1．宣传主题：华润70年，走过18座城市今天，为国际化长沙而来！2．广告投放形式：报纸、路牌、车身等3．广告投放简析：路牌：至目前为止，本项目的户外广告牌有三处，第一处位于万家丽路与三一大道交汇的一块三角形户外广告牌；第二处位于开元西路，一块长方形户外广告牌；第三处项目周边。前两处其广告的主题是介绍项目的开盘信息，位于项目周边的广告牌，主要是对产品形象的展示。车身：项目所上的公交车有501、703501路公交车途径主要站点：望新桥村

-长沙师范

-星沙汽车站

-世界之窗

-长沙大学

-国防科大

-九尾冲

-华夏(路口)-华夏

-中山亭(东)-袁家岭

-车站北路口

-长沙晚报

-芙蓉苑

-马王堆汽配大市场

-汽车东站

-省种子公司

-星沙一桥

-长沙县政府

-特立路口

-大众传媒

-长沙卫校

-望新桥村

703路公交车途径主要站点：月形山公交基地

-长沙师范

-易初莲花

-长沙县政府

-星沙一桥

-明城国际大酒店

-汽车东站

-马王堆

-杨家山北

-高桥大市场西

-桂花路口

--东塘西

-雅礼中学

-侯家塘南

-黄土岭

--雨花亭南

-铁道学院

-长沙市中心医院

-潇湘晨报

-湖南女子大学

-洞井铺

-汽车南站

-设备交易中心4、项目营销活动情况分析2008-8-16营销中心对外开发同时推出样板房2008-8-23开展“雪花啤酒节”2008-9-133分钟约会、弗拉明戈、斗牛士等交友活动2008-9-29在营销中心举行新车荟萃试驾百元油券发送国庆期间亲临现场兼有礼品4.凤凰城9月份报纸推广情况见下表（截止10月25日）：

日期媒体版面推广主题推广简介平面设计9.11潇湘晨报A3华润70年，为国际化长沙而来9月20日，华润·凤凰城盛大开盘前所未见眼鉴为实文字+图9.12长沙晚报A3华润70年，为国际化长沙而来9月20日，华润·凤凰城盛大开盘前所未见眼鉴为实文字+图9.12潇湘晨报A8华润70年，为国际化长沙而来9月20日，华润·凤凰城盛大开盘前所未见眼鉴为实文字+图9.17潇湘晨报A17-A209月20日，华润·凤凰城盛大开盘！2880元/平方米起，全城震撼！5000平方米品质生活体验中心现已开放VIP火爆认购中。开盘前截止文字+图9.18长沙晚报A39月20日，华润·凤凰城盛大开盘！2880元/平方米起，全城震撼！5000平方米品质生活体验中心现已开放VIP火爆认购中。开盘前截止文字+图9.18潇湘晨报A39月20日，华润·凤凰城盛大开盘！2880元/平方米起，全城震撼！5000平方米品质生活体验中心现已开放VIP火爆认购中。文字+图9.26潇湘晨报A5凤凰城为什么这么受欢迎华润·凤凰城开盘热销6个小时，近1000次人流量，320余套房子2800元/平方米起文字+图10.17潇湘晨报A5如何知道你没有选错一套房子一座城华润凤凰城金秋持续热销！折前2880元/平米起文字+图J．项目优势简析：◆地理：项目位于长沙经济技术开发区星沙大道与开元路交汇处，交通便利，是长沙城市次中心—星马新城的核心位置。◆配套：项目周边发展较为成熟，配套设施齐全。小区内部配套：配有约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体练习场馆。小区周边配套：易初莲花超市、新一佳、通城商业广场等大型综合性商业场所、星沙中学、长沙师范、湖南传媒大学、特立公园、松雅湖水上公园、镇政府、经开区委员会、银行、邮政储蓄所等。◆规模：地块总用地面积为40万方，规划总建筑面积约为120万平方米，是目前星沙片区在建的项目中几个建筑面积超过100万方的项目之一。◆品牌：华润·凤凰城是华润集团进入湖南房地产市场的首个作品，“凤凰城”的项目品牌已在北京、武汉、成都、沈阳等5个城市成功树立高品质形象。华润集团成立于1938年，“华润”蕴含“中华大地，雨露滋润”之意，由周恩来总理亲自命名。华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业，为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。

附：华润·凤凰城开盘情况简介◆

活动时间：2008年9月20日◆活动地点：华润·凤凰城售楼部◆活动流程：客户签到→摇号分组（10人一组，各组依次进入选房厅）→选房→订房（订金￥20000）→买房抽奖◆抽奖活动以及奖品：一等奖2名，送购房款10000元；二等奖6名，送购房款5000元；三等奖16名，送购房款1000元。◆

摇号分组现场情况介绍：（1）节目表演：每分出一组，现场将会进行一些节目表演，有歌舞表演、魔术、武术、现场拍卖等。礼品为全套户型图以及一个水壶，凡凭邀请函参加的客户均可领到一份。（2）摇号分组现场还随时准备一些餐饮小点心供客户享用。◆

活动参加人数统计：截止9月20日上午11：30分，参与选房的客户有22批（每批有10组客户），共220组客户，成交约130余套。当时选房现场还有200多人在等待选房，约有100组左右的客户。（二）项目名：

世景华庭

A．项目位置B．小区整体规划图二期小高层实景图：C．投资组合

投资商湖南世景置业有限公司项目位置长沙市万家丽北路安全技术职业学院东侧规划建筑设计澳大利亚ANS园林景观设计美国KSK·深圳紫月策划／广告公司/销售代理/自销佐佑地产代理施工单位/物业管理长沙金房子物业公司楼盘性质小高层住宅联系电话4877777D．技术经济指标用地面积约65亩总栋数10建筑密度/开工时间/总建筑面积18.6万方门面套数/容积率3.7交房时间二期09年12月31门面建筑面积/住宅套数1439绿化率40%开盘时间二期08年5月17日土地年限70年按揭年限七成20年（中行、兴业、工商、商业）分摊率15-20%住宅建筑面积/车位地下730个，地上288个工程进度封顶E．价格及销售情况

住宅门面对外报价3100元/㎡6000元/㎡最低价2680元/㎡4980元/㎡均价3100元/㎡6000元/㎡最高价3480元/㎡7400元/㎡最畅销户型3房100㎡左右物管费1.0元/平米·月/优惠折扣房交会期间一次性9.0折，按揭9.1折；预计折后均价2700元/㎡左右/销售情况目前销售60%左右，5#已经基本售完，目前主要销售8#。7月份销售30多套；8月份共销售40多套；9月份截止9月20日销售10多套。以上基本都为三房，房交会期间销售3套。F．二期一批户型状况户型结构两房三房四房面积(㎡)88-93127-136160户型配比％70%25%5%层高(m)2.92.92.9推盘情况产品特点简析项目分三期开发，一期于07年11月份推出，二期共4栋（5#、6#、7#、8#），第一批于08年5月份推出，2栋（5#、8#）一梯两户、两梯三户小高层，共200多套。G．小区配套、市政配套及交通建筑风格现代主义

园林风格巴厘岛风情社区文化/方圆一平方公里市政配套项目北靠城西安置小区和圆梦•完美生活、民院附中、金鹰机电大市场，南望建设中的华能•红树湾和贺龙体校，西侧临安全技术学校以及愿景•山水湾，东侧为好望谷别墅项目、湘龙家园及其他规划用地。项目周边学校众多，拥有规划中的小学与幼儿园、民院附中、安全技术学校、贺龙体校、工程兵学院、机电职院、金融职院等交通状况位于湖南省长沙县星沙镇万家丽北路（原火星大道）安全技术职业学院东侧，距离世界之窗和月湖公园仅几分钟车程，距离长沙市火车站15分钟车程。

公交线路星沙2线H．户型资料图（一）右图为1#、4#、6#两室两厅一卫建筑面积：90.92㎡户型优势：1．户型紧凑、功能齐全，客厅、主卧朝南，日照时间长；2．4.4米超大厅宽，采光充足，8平方米超大阳台，增加生活情趣；劣势：1．户型所在的1#、4#、6#紧邻万家丽路，难免受到灰尘与噪音的影响；2．南北不通透，通风受影响；餐厅没有明窗，采光受到一定的影响；3．客厅进深过短，生活空间狭小。

（二）下图1#、4#、6#两室两厅一卫建筑面积：88㎡

户型优势：1．户型所在1#、4#、6#的东边，可以俯视小区中心花园，安静舒适，不会受到灰尘、噪音的影响；2．户型方正实用，南北通透，大面宽、短进深，4.3米超大厅宽，通风采光好；劣势：1．客卧当东晒，影响休息；2．餐厅为暗厅，采光条件差；3．卫生间不实用，没有做到洗卫浴三分离。（三）下图为3#、8#三房两厅两卫建筑面积：127.96㎡户型优势：1．户型所在的3#、8#，处于小区里面，环境安静；2．户型南北通透，方正实用，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照充足，4.8米超大厅宽，有利于采光；劣势：1．户型功能上稍显欠缺，只有一个阳台，且面积不大，平常晾晒衣物不便；2．主卧房间内的卫生间没有窗户，无直接的采光通风，不便于奇味的排出；3．餐厅为暗厅，没有直接的采光。（四）下图为7#三房两厅两卫建筑面积：126㎡

户型优势：1．户型所在的7#、处于小区里面，环境安静，不受灰尘、噪音影响；2．户型南北通透，方正实用，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照充足；

劣势：1．餐厅靠着厨房的门，面积虽然大，但是可以实际使用的却比较小，非常不方便；2．景观阳台只有书房才可以进去，实用率不高。

I．推广简析1．宣传主题：巴厘岛风情高尚社区2．广告投放形式：户外广告牌、行销等3．广告投放简析：户外广告牌：至目前为止，本项目的户外广告牌有三处，第一处位于万家丽北路菜科所，第二处为项目周边。前一处其广告的主题是项目的促销广告“三房首付6万8起”，位于项目周边的广告牌，主要是对产品形象的展示。行销：项目聘请了专业的行销人员，参与销售工作，其活动的主要区域是星沙城区、万家丽路沿线。4．营销活动简析

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推广主题：感恩·购房游巴厘岛活动时间：08年8月2日活动地点：星沙明城国际大酒店参加活动人员：一期、二期业主活动奖品：特等奖，巴厘岛5天4夜游（价值6000元）；一等奖，格力空调（价值2200元）；二等奖，三洋洗衣机（价值1500元）；三等奖，格兰仕电磁炉；四等奖，168电风扇；五等奖，富丽真金床上用品。◆推广情况小结：项目在7、8月份取得了不错的销售业绩，这与其较高频率的推广节奏有一定的关系，再加上8月份万家丽北路的拉通，扩大了本项目在该区域的知名度，从上客量上来看，也是该区域最多的，9月份至房交会期间销售情况一般与其推广的力度、广度以及整个万家丽北路板块整体价格的松动，造成购房者犹豫的态度有很大关系。J．项目优劣势简析：◆地理：世景华庭位于湖南省长沙县星沙镇万家丽北路（原火星大道）安全技术职业学院东侧，目前只有星沙2路经过本项目，交通上还是有所不便。但是随着万家丽北路于8月份的拉通，项目在交通上的劣势有所改善。◆内外配套：小区内部配套：幼儿园、会所。小区周边配套：安全技术学校、贺龙体校、工程兵学院、机电职院、金融职院。相对而言，目前项目周边的生活、交通、休闲、娱乐等配套设施的发展不是很成熟。◆景观规划：项目园林绿化采用独具一格的巴厘岛风情园林，强调风格的新鲜感和视觉的冲击力，构筑轻松惬意的社区环境。从入门口开始，依次串连棕榈大道、叠水廊架、逾万平方米中心景观广场、休闲沙龙等。散发闲逸气息的沙滩椅、遮阳伞、风情木亭、沙滩娱乐园，让你与水尽情亲密接触。同时开发商组织巴厘岛的5天4夜游的营销活动，对于增加业主对于巴厘岛式园林设计的理解有很大的作用。（三）项目名：鹏基·诺亚山林

A．项目位置B．项目二期整体规划图

下图为一期联排别墅实景图

下图为一期小高层实景图

下图为一期洋房实景图

下图为二期现房实景图

C．投资组合

投资商鹏基地产（深圳）项目位置星沙开元东路南北两侧规划建筑设计美国SWA园林景观设计/策划／广告公司嘉和机构销售代理/自销同致行施工单位衡阳六建物业管理深圳万厦物业楼盘性质住宅、公寓联系电话2562228/4876888D．技术经济指标用地面积一期11万方/二期7.3万方总栋数二期53栋建筑密度一期21.73%开工时间06年9月总建筑面积一期11万方/二期6.2万门面套数/容积率一期0.96交房时间一期08年8月份/二期09年12月31门面建筑面积/住宅套数一期487/二期460绿化率一期39.6%开盘时间一期07年8月16日/二期预计10月底土地年限70年按揭年限七成20年分摊率/住宅建筑面积/车位地下730个，地上288个工程进度现房E．价格及销售情况

住宅门面对外报价一期：小高层均价2800元/㎡，洋房均价3500元/㎡，联排别墅均价4600元/㎡；二期：小高层均价2990元/㎡，洋房均价2980元/㎡，联排4380元/㎡，双拼4880元/㎡，独栋6380元/㎡（10月10日前，院落别墅均价4580元/㎡，花园洋房均价2888元/㎡）/最低价/均价/最高价/最畅销户型/物管费//优惠折扣推出特价房，洋房2888元/㎡，院落别墅4580元/㎡；房交会期间每天推出3套特价房，花园洋房平均优惠2万/套；联排别墅平均优惠6万/套，优惠金额可以直接冲抵首付/销售情况房交会期间销售2套F．二期一批户型状况户型结构两房三房四房面积(㎡)30-6080-90120-130层高(m)3.03.03.0推盘情况及产品特点项目分三期开发，一期于07年8月份推出，目前已经销售95%以上，二期共53栋，为4栋小高层，9栋花园洋房，8栋联排别墅，26栋双拼别墅和6栋独栋别墅，约460多套。分两批推出，第一批紧邻东四线，主要为花园洋房，预计08年10月份推出，二批紧邻东七线，三期位于开元路北面。G．小区配套、市政配套及交通建筑风格西班牙式风格园林风格/社区文化/方圆一平方公里市政配套生活配套：易初莲花、新一佳、玉楼东、西湖楼餐饮，医疗配套：长沙市八医院、湘江医院、博爱医院；教育配套：盼盼中心小学，长沙县一中、大众传媒学院等；商业配套：中国银行、兴业银行、农业银行、建设银行等；娱乐休闲：世界之窗、海底世界、鸿祥高尔夫等；政府配套：长沙县政府、长沙县政务服务中心公交线路701、102H．户型资料图（一）右图为两室两厅一卫建筑面积：89.74㎡户型优势：1．户型紧凑、功能齐全，南北通透，通风、采光良好；2．客厅、主卧朝南，日照时间长，入户花园以及南北双向阳台，更显大气；劣势：1．空调机位设计不合理，特别是南向主卧以及客厅的空调机位；2．次卧当西晒，夏天会比较热。（二）下图为三房两厅两卫建筑面积：120.97㎡户型优势：1．户型方正、紧凑，南北通透，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照充足，有利于采光；2．超大面积入户花园以及南北双向阳台，满足各种功能的需求；主卧带有独立卫生间、走入式衣帽间，更添主人生活情趣；劣势：1．空调机位设计不合理，影响日常生活；2．餐厅面积较小，而且没直接的采光和通风。

I．推广简析◆

宣传主题：发现·满坡◆

广告投放形式：报纸、电视、户外广告牌◆

广告投放简析：户外广告牌：项目周边，开元东路旁；主题为产品形象展示。电视：湖南经视广告报纸推广情况如下：4.鹏基·诺亚山林9月份报纸推广情况见下表（截止10月25日）：日期媒体版面主题平面设计9.12周五潇湘晨报A192/1纯色西班牙

浪漫中秋夜鹏基·诺亚山林中秋联谊晚会9月13日激情上演文字+图9.19周五潇湘晨报A72/1鹏基·诺亚山林2期太阳城VIP认筹火热进行中10月10日前院落别墅均价4580元/平米花园洋房均价2888元/平米认筹期间折上折，送面积，送折扣，送惊喜！文字+图推广小结：由于具体开盘时间尚未确定，因此在推广的力度上比较小，目前凭借其一期良好的产品品质，在市场上也有不错的口碑。（四）项目名：圆梦·完美生活

A．下图为项目区位图B．下图为项目整体规划图

下图为项目一期高层实景图下图为项目二期高层实景图C．投资组合

投资商长沙圆梦房地产开发有限公司项目位置万家丽北路与潇湘西路交汇处规划建筑设计湖南建设集团建筑规划设计院园林景观设计长沙水立方建筑设计有限公司策划／广告公司新景祥销售代理/自销自销施工单位湖南新旺建设集团物业管理圆梦物业管理有限公司楼盘性质高层住宅联系电话2976777/2976778D．技术经济指标用地面积3.5万方总栋数6建筑密度22%开工时间/总建筑面积18.6万方门面套数/容积率4.2交房时间一期08年9月门面建筑面积/住宅套数1208/二期670套绿化率42%开盘时间一期07年10；二期预计08年年底土地年限住宅70年按揭年限七成20年分摊率20%住宅建筑面积/车位地上256个，地下469个工程进度二期16层左右E．价格及销售情况

住宅门面对外报价3000-3100元/㎡/最低价2580元/㎡/均价//最高价//最畅销户型//物管费1.2元/平米/月/优惠折扣房交会期间推出特价房，一口价2650元/㎡/销售情况目前一期剩下少量房源，均为三房，二期尚未正式开盘，但是预售证已经下来。房交会期间销售10多套。F．二期户型状况户型结构两房三房四房面积(㎡)86126-170170户型配比％10%80%10%层高(m)2.82.82.8推盘情况及产品特点项目共分为两期开发，一期1#、2#、3#为26层+1层架空层，二期4#、5#、6#为32层+1层架空层，负一层全部设为地下停车场和精品农贸市场。二期一批预计11月份推出，为一栋高层（5#），两梯三户，共200多套。G．户型资料图

（一）下图为4#、5#、6#两室两厅一卫建筑面积：126/129㎡（黄色不计销售面积，绿色计半面积销售）

户型优势：1．户型所在4#、5#、6#，位置处于小区里面，安静舒适，不会受到灰尘、噪音的影响；2．户型南北通透，客厅、主卧、客卧三室朝南，日照时间长，采光充足；3．主卧、客卧都带有270°的宽景落地飘窗，视线良好；三个阳台，生活更加方便；劣势：1．房屋设计上，客厅、餐厅位于中间，动静区间受到影响；2．餐厅采光受一定影响。（二）下图为5#，四室两厅两卫建筑面积：175㎡（黄色不计销售面积，绿色计半面积销售）户型优势：1．户型所在的5#，处于小区里面，环境安静，不受灰尘、噪音影响；2．户型南北通透，大面宽、短进深，四个超大阳台，增加采光面以及开阔视野，使得户型功能更加齐全，且更显得尊贵；3．功能齐全，老人房、主人房、儿童房、书房、娱乐厅样样齐全；劣势：1．厨房设计不合理，使用性不强；2．面积利用率不高，过道面积浪费过大。H．推广简析

1．宣传主题：“三房总价，五房享受，2580元/㎡起”2．广告投放形式：夹报、户外广告牌、公交车等3．广告投放简析：夹报：针对星沙片区的夹报投放户外广告牌：仅位于项目周边的一些广告牌，其主题是展示产品形象。公交车：星沙2线（汽车东站-亚大公司-燕京啤酒-明城国际大酒店-星沙汽车站-易初莲花-大众传媒-湘龙家园-贺龙体校-月湖公园北-长沙大学-洪山桥-163医院-湖南六建公司-史家坡小学-珠江花城-开福区政府-汽车北站）推广小结：目前为项目一期的尾房，剩下房源不多，且二期推盘的具体时间还未确定，因此推广的力度有所减小，之前的分众也没有再续约。目前推广的重点是针对星沙城区，以及万家丽沿线。（五）项目名：

红树湾

A．下图为项目区位图B．下图为项目整体规划图C．投资组合

投资商湖南华能房地产开发有限公司项目位置长沙经济开发区万家丽北路与湘龙路交汇处规划建筑设计长宇珠海园林景观设计长宇珠海策划／广告公司/销售代理/自销自销施工单位湖南干杉建筑工程有限公司物业管理湖南长沙金房子物业管理有限公司楼盘性质住宅、公寓联系电话2970888D．技术经济指标用地面积6.3万方总栋数18建筑密度28.3%开工时间/总建筑面积15.9万方门面套数36容积率3.2交房时间一期08年4月，二期09年上半年门面建筑面积/住宅套数1800绿化率35.8%开盘时间二期08年6月28日土地年限住宅70年按揭年限20年分摊率12-13%住宅建筑面积/车位800工程进度封顶E．价格及销售情况

住宅门面对外报价3000元/㎡6100元/㎡最低价2900元/㎡5800元/㎡均价3000元/㎡6100元/㎡最高价3300元/㎡6200元/㎡最畅销户型2房90-100㎡物管费1.0元/㎡·月2.0元/㎡•月优惠折扣一次性9.8，按揭9.9；折扣没有变化；预计折后均价2900元/㎡/销售情况房交会期间对外宣称销售33套，但之前项目的销售情况一直都很一般，来访量也比较少，平均每天5-7组左右。F．二期户型状况户型结构两房三房四房面积(㎡)65、89119-132148、158户型配比％9%（40套）72%（315套）19%（81套）层高(m)2.92.92.9推盘情况及产品特点项目分三期开发，目前是二期。二期于08年6月推出，为4栋18层的小高层（11#、14#、15#、16#），除11栋为点是小高层，两梯三户，其余均为纯板式小高层，一梯两户。户型方正、南北通透、双向景观阳台、分摊较小。G．户型资料图（一）右图为11#两室两厅一卫建筑面积约：89㎡户型优势：1．户型所处的11栋位于小区最里面，俯视中心花院，视野开阔，环境舒适；2．户型紧凑、功能齐全，客厅、主卧朝南，日照时间长；3．4.2米大厅宽，采光充足，南北双向阳台，生活更加便利；劣势：1．餐厅没有明窗，采光有一定的影响；2．厨房设计不合理，浪费面积大，不实用；3．客卧当西晒，影响休息。

（二）下图为14#四房两厅两卫建筑面积：127㎡户型优势：1．户型南北通透，明厨明卫，通风、采光好；2．南北超大双向阳台，开阔视野，增加活动空间；3．主卧独立卫生间、走入式衣帽间，功能更加齐全，更显主人的尊贵；劣势：1．户型所在的14栋，位于万家丽沿线，难免灰尘、噪音的影响；2．面积率用率不高，过道面积浪费，且过道的采光不好。H．推广简析1．宣传主题：“板楼才好住”2．广告投放形式：报纸、户外广告牌等3．广告投放简析：户外广告牌：至目前为止，本项目的户外广告牌有两处，第一处位于万家丽北路与开元路交汇处，第二处位于项目周边。前一处其广告的主题是“板楼才好住”，位于项目周边的广告牌，主要是对产品形象的展示。报纸广告：8月6日，T82/1，推广内容“月湖北22万频密学府人文社区，热烈祝贺万家丽北路8月6日全线通车月湖公园向北1500米房价省约3000元/㎡板楼’才好住” 广告形式：文字+图4．营销活动简析：◆针对群体：老客户◆活动方式：积分奖励◆活动简介：由老客户介绍新客户到红树湾，新客户成功购买了住房，那么老客户积分奖励100分，且新客户可以优惠购房款1000元；老客户介绍新客户购买了140到200平方商铺，奖励积分200分；老客户介绍新客户购买200平房以上的商铺或住房，奖励积分300分。◆积分对奖励400分（包含400）以上积分可以兑换100分兑换3个月物业管理费200分兑换6个月物业管理费300分兑换价值1600元避式空调一台400分兑换价值3200元液晶电视一台凡200分以上可八折兑换成现金五、星沙各楼盘最新情况（08年10月更新）序号项目名称推盘时间及推盘量在售产品情况会前销售价格折扣会期价格会期优惠折扣房交会销售情况1圆梦•完美生活二期预计08年10月推出，为3栋高层，约500多套二房86㎡（占10%）；三房126-170㎡（占80%）；四房170㎡（占10%）起价2580元/㎡；均价约3000-3100元/㎡之间一次性9.5折；按揭9.6折，开盘当天VIP少100元/㎡一口价2650元/㎡特价房，一口价2650元/㎡约10套2世景华庭二期2008年5月17日，推出2栋共200多套两房88-93㎡（占70%）；三房127-136㎡（占25%）；四房160㎡（占5%）起价2680元/㎡，均价约3000元/㎡，最高价3300元/㎡

一次性9.8折；按揭9.9折（据业内人士透露，本项目也推出特价房，具体折扣不详）预计折后均价低于3000元/㎡价格变动情况房交会期间一次性9.0折，按揭9.1折；预计折后均价2700元/㎡左右3套3好望谷一期2008年7月20日，共40多套独栋别墅一期独栋面积区间260-757㎡，主力户型300-350㎡9000元/㎡起价，一栋一价，均价10000元/㎡左右开盘VIP卡，10万抵20万；目前：一次性9.8折，按揭9.9折价格没有变动房交会期间成交客户可享受20万优惠未成交4红树湾二期08年6月28日，共推出400多套两房90㎡左右（占10%）；三房120-130㎡（占70%）；四房140-160㎡（占20%）均价3000元/㎡，最高价3300元/㎡一次性9.8折；按揭9.9折价格变动情况一次性9.8，按揭9.9；折扣没有变化；预计折后均价2900元/㎡33套5华润•凤凰城一期一批08年9月20日，为5栋小高层，共600多套一期一批：两房79-90㎡（占83%）；三房115-127㎡（占17%）二房：起价2880元/㎡，均价3280元/㎡；三房：起价3500多元/㎡，均价约3800-3900元/㎡左右一次性9.8折，按揭9.9折对外报价没有变化没有其他折扣6套6汇一•紫晶城二期2008年3月，为1栋高层共500多套一房49-53㎡（占10%）；两房85-118㎡（占60%）；三房112㎡（占20%）；四房133㎡（占10%）。起价2980元/㎡，均价3300元/㎡-3500元/㎡，层差为10-50元/㎡

一次性9.8折，按揭9.9折；预计折后均价约3200元/㎡左右，国庆活动VIP客户购房优惠1万元

对外报价没有变化推出特价房，一口价2880元/㎡,房交会额外优惠1万元/套6套序号项目名称推盘时间及推盘量在售产品情况会前销售价格折扣会期价格会期优惠折扣房交会销售情况7尚城2008年6月份推出，为2栋高层，共1088套一房47-61㎡（占15%）；二房81-88㎡（占30%）；三房123-137㎡（占30%）；四房182㎡（占25%）起价3000元/㎡，均价3450元/㎡；层差10-50元/㎡一次性9.8折；按揭9.9折；折后均价约3400元/㎡7月份来，价格没有变动推出特价房，10层一下一口价3180元/㎡，10层以上3380元/㎡4套8锦璨家园一期于2008年1月19日推出，4栋高层共560套二房81-90㎡（占25%）；三房120㎡（占50%）；四房130㎡（占25%）均价2800元/㎡；层差30元/㎡，景观差100-150元/㎡一次性9.8折，按揭9.9折7月份来，价格没有变动房交会期间，一次性9.6折，按揭9.8折；预计折后均价2600-2700元/㎡10套9方略•萧邦2008年6月21日，共推出152套两房90㎡（占50%）；三房130㎡（占50%）特价房：一口价2580元/㎡，其余房价折后2770元/㎡一次性9.9折，按揭9.8折均价2700元/㎡左右房交会期间享受8.8折，无论楼层、户型（501房，折前价格2480元/㎡，折后2182元/㎡）；预计折后均价约2300元/㎡左右13套10博雅•上院二期一批08年1月，共8栋，首批推出1、4、5、7、8共5栋两房80-95㎡（占30%）；三房110-130㎡（占50%）；四房140-160㎡（占20%）对外报价3180元/㎡一次性9.0折，按揭9.2折；对外报价没有变化，3180元/㎡普通折扣：一次性9.4折，按揭9.5；团购折扣：一次性8.9折，按揭9.0折。据了解只要买房，都能申请团购折扣，预计折后均价约2800元/㎡未成交11香槟小镇二期08年9月21日，推出1栋高层，200多套，加上一期剩余现房100多套，共300多套二期：二房88、89㎡（占37.5%）；三房114-122㎡（占62.5%）均价3100元/㎡左右，具体价格尚未公布一次性9.9元/㎡、按揭无折扣，享受会员9.9折（有意向的客户可以入快乐会员）一期均价3100元/㎡左右10.30-11.10之间，享受总房款8888元的额外享受，房源主要针对二房、三房；预计折后均价2900元/㎡左右5套12星城国际二期二批08年5月31日推出，3栋小高层，共300多套两房80-92㎡（占40%）；三房95-130㎡（占40%）；四房140-160㎡（占20%）起价2680元/㎡；均价约2800元/㎡一次性9.7折，按揭9.8折；预计折后均价约2700元/㎡左右折后起价2280元/㎡，折后均价2480元/㎡房交会期间推出特价房，丁香苑2、4栋三房一口价2380元/㎡1套序号项目名称推盘时间及推盘量在售产品情况会前销售价格折扣会期价格会期优惠折扣房交会销售情况13鹏基·诺亚山林项目分三期开发，一期于07年8月份推出，二期预计08年10月份推出为4栋小高层，9栋花园洋房，40栋别墅一期：一房30-60㎡，两房89-90㎡左右，三房110-130㎡，联排别墅210-390㎡，双拼310-400㎡，独栋390-520㎡，一期主要以别墅以及两房为主；二期一房30-60㎡，两房80-170㎡左右，三房127㎡，别墅户型暂时未定一期：小高层均价2800元/㎡，洋房均价3500元/㎡，联排别墅均价4600元/㎡；二期：小高层均价2990元/㎡，洋房均价2980元/㎡，联排4380元/㎡，双拼4880元/㎡，独栋6380元/㎡办理VIP卡，开盘优惠3%个点；一次性9.8折，按揭9.9折；小高层均价2990元/㎡，洋房均价2980元/㎡，联排4380元/㎡，双拼4880元/㎡，独栋6380元/㎡推出特价房，洋房2888元/㎡，院落别墅4580元/㎡；房交会期间每天推出3套特价房，花园洋房平均优惠2万/套；联排别墅平均优惠6万/套，优惠金额可以直接冲抵首付2套14早安星城项目分四期开发，目前是第一期，首批于07年推出，3栋小高层，9栋多层洋房，20多栋联排别墅；共约300套两房100㎡左右，三房120-130㎡，四房130多㎡，复式160-200㎡，联排别墅200-290㎡，层高3.0m；一期项目主要以复式楼、联排别墅为主，其次为三房、四房的小高层以及花园洋房花园洋房均价：3900-4000元/㎡；联排别墅均价：6400-6500元/㎡特价优惠8.5折；预计花园洋房这后均价3300元/㎡，联排别墅这后均价5500-5600元/㎡左右8月份推出来特价房，8.5折特价房8.5折扣目前一期剩下少量房源15幸福里·润城项目于08年10月28日推出新房源，为3栋小高层，共300多套二房80㎡左右，三房123-137㎡起价2600元/㎡，均价3200元/㎡一次性9.9折，按揭无折扣均价3200元/㎡房交会成交期间客户享受：1、送三年物业管理费（1.2元/㎡.月）；2、送车位；3、特价房一口价2600元/㎡约30套16金三华邸4栋小高层两房92-101平方米、三房117-127平方米、四房138-149平方米均价3400元/平方米一次性9.8折；按揭