商墅市场分析

万达ONE绿地独角兽公园龙湖雁塔天宸海伦湾保利林语溪融创世园大观华海湖滨会馆融创曲江印雁栖玫瑰园售罄待入市在售浐灞板块西安在售商墅项目较少，多以城市核心资源和强势景观资源为依托，分布于高新、浐灞及曲江板块，建筑形式多以独栋、联排为主，叠拼项目较少；产权年限多为40年产权的商业用地。区域项目名称物业类型产权板块特征高新板块绿地独角兽公园叠拼40年区域发展成熟，城市配套齐全，高科技产业聚集度高，区域内集中大量优质客户和西安中高端居住客户万达one联排/独栋40年曲江板块龙湖雁塔天宸独栋40年依托大唐芙蓉园、曲江池等景观资源，良好的城市规划配套设施，成为市场优质客户客户聚集地，且曲江一期市场已趋于饱和，二期可开发地块逐渐减少，客户外溢趋势较为明显雁栖玫瑰园独栋40年融创曲江印//浐灞板块海伦湾联排40年依靠浐河及灞河的优质生态资源，板块内部城市配套逐渐齐全，居住舒适度不断得以提升，开发程度较高，客户认知度相对较高保利林语溪联排70年华海湖滨会馆双拼/独栋40年融创世园大观双拼40年商墅市场分析-竞争格局曲江板块高新板块本案分布区域项目名称占地（亩）建面（㎡）总户数商墅户数商墅体量（㎡）容积率产品面积（㎡）在售面积入市时间成交均价（元/㎡）高新板块绿地独角兽公园14031.5万104104159122.5下叠141

上叠165165（上叠）2019年12月上叠19393-20000

下叠26240-26950万达ONE——170万2000438879.141联排330-469

独栋540-620/2018年12月5-7万曲江板块龙湖雁塔天宸46.35.4万/765.4万0.98190-360/2018年5月3-5万雁栖玫瑰园94.918.9万4622215002联排7270㎡2019年7月5-7万融创曲江印22023.8万项目待入市，暂无具体信息/浐灞板块保利林语溪57.911.6万876112642.183联排240/2019年1月1.9万海伦湾167.231.6万711153838.082联排115/1242402019年11月1.8万融创世园大观122.920.6万2691276701.423.5联排193/235/2019年7月3-3.5万华海湖滨会馆——————6013万0.55双拼550

独栋430/506/2013年8月6-7万商墅产品形式以联排为主，辅以少量叠拼产品；联排供应面积在72-235㎡，面积跨度区间大；叠拼供应面积141-165㎡，成交均价1.9万-2.6万元/㎡。商墅市场分析-项目基本信息区域项目名称物业类型供应面积（㎡）楼层供应套数成交面积

（㎡）成交套数去化周期月均去化套数月均去化面积（㎡）成交均价

（元/㎡）浐灞保利林语溪联排2642.24112642.211120.9220.214764海伦湾联排1803.84+1151803.81581.9150.321435华海湖滨会馆独栋1224.4/1669.71120.0855.814933联排1554.81120.146.231183融创世园大观联排6701.43（地上2+地下1）275504.926132.0850.026712曲江雁栖玫瑰园独栋1584.04（地上2+地下2）221368.019111.7124.464371龙湖雁塔天宸联排18177.727618177.776155.12786.733734高新绿地独角兽公园叠拼15752.6610415153.0100119.11300.020915万达西安ONE独栋8879.1673981.27180.6331.863143联排134898.013181.1408.252161总计

5676527754753269/23627330997

单盘均值

2.8784.2

商墅市场分析-分项目供销浐灞区域商墅月均去化缓慢，单盘月均去化套数仅1套；曲江雁栖玫瑰园72㎡的小小墅，总供应22套，目前销售了19套；高新绿地独角兽项目单盘月均去化套数9套，是商墅里去化速度最快的项目。商墅市场分析-分面积供销100以下110-140140-160180-200220-240240-260300-320320-340340-360360-400400-500500+供应汇总成交汇总销售均价汇总行标签供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价供应成交销售均价保利·林语溪111114764111114764海伦湾151521435151521435华海湖滨会馆22230582223058龙湖·雁塔天宸383836225191928042191934444767633734绿地独角兽公园16142508388861907410410020075融创世园大观13132616613132711010272626795万达西安One66503582256744225005733535157763143202055392雁栖玫瑰园221957731221957731总计22195773131292386788861907451513287224241970219192804219193444466503582256744225005733535151095169027726932675140-160㎡叠拼商墅（绿地独角兽）成为绝对主力供销面积，成交均价19074元/㎡；次主力供销面积为180-200㎡（龙湖雁塔天宸），成交均价36225元/㎡，商墅项目体量较小，去化周期长，去化率高。商墅市场分析-面积段总价段交叉分析行标签150-200万250-300250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万550-600万600-700万700-800万900-1000万1000-1100万1600-1700万1700万+总计100以下1919110-14072101029140-160285886180-20013191951220-240561324240-2601919300-3201919320-340246340-36022360-40022400-50033500+189总计722873161913191338119219269商墅畅销面积段140-160㎡，总价段300-350万元产品为绝对主力；次主力为180-200㎡，总价段700-800万。78%22%商墅市场分析-库存分析区域竞品商墅已推未售存量套数及去化周期分析区域竞品商墅待推售存量及去化周期项目待推总套数融创曲江印12总计12总库存20套商墅小存量+待推存量仅20套，主力为150-200㎡产品；待推项目为融创曲江印，商墅为独栋产品，共计12套。项目名称100㎡以下150-200㎡1000㎡以上总计绿地独角兽公园

4

4融创世园大观

11雁栖玫瑰园3

3总计3418商墅市场分析—曲江印未来潜在供应融创曲江印规划了12栋独栋商业别墅，总建面约15400㎡，该产品现暂未入市。业主私人定制商业独栋沉浸式园林风格大平层五星级酒店商墅艺术中心/售楼部5A级写字楼位于地块西北角，12栋全开放式独栋商墅，总面积约15400㎡项目西北侧规划两栋写字楼，建面共8-10万方，后期打造为5A甲级写字楼，西北角规划为全开放式的12栋独栋商业，名为无界街区，总面积约15400㎡，打造模式拟对标曲江创意谷，后期计划仅对小区业主出售，可做独栋企业总部，也可接受私人订制，目前尚未明确出售形式；无界街区内部，附带约7000㎡商业步行街，后期为开发商自持；东南角规划为自建的五星级酒店，计划引入上海璞丽酒店。浐灞板块依靠浐河和灞河的优质生态资源，以及区域内逐渐齐全的城市配套设施，居住舒适度不断得以提升，商墅在售项目相较其他区域更多，客户认可度相对较高，但区域内目前在售项目较少，仅海伦湾仍有少量产品，但产品品质相对不高。在售商墅项目仅3个，高新、曲江、浐灞板块均有少量在售项目，产品形式以联排为主，供应面积70-124㎡，成交均价1.8-7万元；叠拼供应面积141-165㎡，成交均价1.9-2.6万元/㎡量价特征商墅市场主力供应面积段为140-160㎡及180-200㎡，主力成交面积段为140-200㎡，其次为220-240㎡，各面