远东资信-2022年9月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售弱势回暖房企债券融资继续净流出

房销售弱势回暖，房企债券融资继续净流出——2022年9月房地产行业观察与债市运行动态作者：宗蔚曹晓婧邮箱：research@相相关研究报告：察与债市运行动态：商品房销售依旧疲软，地产债信用利差走阔》，2022.09.15察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄》，2022.08.11察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.07.14察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定》，2022.06.08摘要商品房量价：9月份30大中城市商品房成交面积环比增加6.58%，同比减少13.91%。百城新建住宅平均价格同比上涨。房企土地购置：8月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少40.96%、56.60%，土地平均购置价格环比上涨10.61%。房企新土地项目投资明显放缓。政策：9月份，中央在房住不炒的基础上强调支持居民刚性和改善性住房需求，全面落实“保交楼”工作并提出保障房企合理融资需求，央行接连放出利好政策降低居民首套房购买成本，结合地方继续贯彻“因城施策”，共促市场回暖。全国各城市房地产放松政策主要包括降低首付比例、放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、落实“保交楼”工作等。重点房企：9月份百强房企销售操盘金额环比增长10%，同比降幅收窄；中债信增全额担保新城控股、碧桂园、旭辉控股中票发行；阳光城为子公司担保，总担保余额超过净资产；上置集团子公司为长沙鸿荣源担保；富力地产出售一酒店股权。债券发行与到期：9月份房地产行业共发行债券559.59亿元，通过债市净融资-282.38亿元。2020年9月至2022年9月国内房地产行业债券存量规模压降了4986.02亿元。信用事件与利差：9月份有2只债券违约、12只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。9月末兴业房地产行业债券信用利差(中位数)较上月末上升1.06BP。总结与展望：9月份商品房销售市场有所回暖，但“金九”成色仍显暗淡。为推动房地产市场健康发展，支持政策持续加码，“保交楼”工作加速落地，市场情绪若能在疫情散发的背景下有所恢复，销售或将维持稳定。请务必阅读正文后的免责声明一、行业运行动态 2(一)商品房量价 2(二)房企土地购置 4(三)房地产贷款 6二、行业政策动态 6(一)中央政策动态 7(二)地方政策动态 8三、重点公司动态 9四、房地产行业债券市场运行动态 10(一)债券发行与到期 10(二)违约/展期债券 12(三)信用级别调整 13(四)行业信用利差 14五、总结与展望 141/16请务必阅读正文后的免责声明态(一)商品房量价1.30大中城市商品房成交量环比回暖根据Wind数据，9月份国内30大中城市1商品房成交面积为1310.17万平方米，环比增加6.58%，同比减少13.91%(见图1)。单月销售面积环比由负转正，同比降幅缩减，销售端弱势回暖。从累计数据来看，今年1-9月份国内30大中城市商品房累计成交面积为11188.44万平方米，同比减少30.48%，降幅依然保持在较高水平。9月份房地产行业进入传统旺季，房企推盘力度加大，同时本月政策力度强劲且持续加码，“保交楼”工作继续推进，专项借款进入落实阶段，叠加多地需求侧宽松政策持续出台，销售市场整体有所回暖。虽然“金九”成色不及预期，市场信心修复尚需时间，随着月末中央三大重磅利好政策效果显现，预计十月份销售维持稳定。图1：30大中城市商品房成交面积(2012-2022，单位：万平方米)资料来源：Wind资讯，远东资信整理130大中城市包括一线城市(北京、上海、广州、深圳)、二线城市(天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨)和三线城市(无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州)。2/16请务必阅读正文后的免责声明2.十大城市商品房库存去化周期延长根据Wind数据，截至9月末，十大城市2商品房可售面积合计8764.71万平方米，环比增加1.21%(见图2)，成交面积为790.13万平方米，同比增加5.89%。9月底去化周期3为12.72个月，环比增加0.09个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期延长，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。图2：十大城市商品房库存情况(2014.01-2022.09，单位：万平方米，月)资料来源：Wind资讯，远东资信整理3.百城住宅平均价格同比涨幅继续回落根据中国房地产指数系统调查数据，9月份百城新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，同百城新建住宅价格同比涨幅从去年7月份以来持续回落，环比连续三个月下跌，房价回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流或将承压。在“保交楼”的背景下，以“930”地产新政为代表的一系列宽松政策效果显现，未来市场信心有望修复，商品房价格或将企稳。分城市能级来看，9月份一线、二线、三线城市住宅价格分别环比变动-0.04%、0.002%和-0.04%，分别同比变动0.19%、0.51%和-0.40%(见图4)。今年以来，各能级城市住宅价格同比涨幅均下行，当前态势的改善依赖于政策支撑下的需求侧发力。2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。3去化周期=商品房可售面积÷(最近12个月商品房累计销售面积÷12)。3/16请务必阅读正文后的免责声明图3：百城新建住宅平均价格同比涨幅(2014.01-2022.09，单位：%)资料来源：Wind资讯，远东资信整理图4：各类型城市住宅价格指数环比涨幅(2014.01-2022.09，单位：%)资料来源：Wind资讯，远东资信整理(二)房企土地购置根据国家统计局数据，8月份全国房地产开发企业土地成交价款为901.17亿元、土地购置面积为854.40万平方米，同比分别减少40.96%、56.60%(见图5)。从累计数据来看，今年1-8月份全国房地产开发企业累计土地成交价款为3819.43亿元、土地购置面积为5400.05万平方米，同比分别减少42.54%、49.69%。一级土地市场量价同比降幅均进一步扩大，市场热度持续低迷。受之前“停贷”和烂尾事件余波冲击，叠加“保交房”政策修复4/16请务必阅读正文后的免责声明预期存在时滞等因素影响，房企销售端表现不及预期且自身偿债压力较大，现金流紧张以致于投资意愿不足，未来土地市场能否改善依赖于利好政策下销售端能否恢复。图5：房地产开发企业土地成交价款及购置面积同比涨幅(2014-2022，单位：%)注：1月和2月合并为一个月份计算。资料来源：Wind资讯，远东资信整理土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算出土地平均购置价格(见图6)。8月份房地产开发企业土地平均购置价格为10547.40元/平方米，环比上涨10.61%，同比上涨36.04%。虽八月份整体处于第二轮土拍末尾阶段，仅有少数重要城市集中供地，但部分城市土拍溢价较高，其中深圳市以357亿土地出让金领跑，平均溢价高达9.33%；与此同时，民企投资意愿不足，主力军一般国企、城投公司高价拿地，综合推动8月份土地平均购置价格的上升。但是在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调不变且一般国企、城投公司拿地量有限的情况下，未来土地平均购置价格持续上行无法长期延续。5/16请务必阅读正文后的免责声明图6：房地产开发企业土地平均购置价格(2014-2022，单位：元/平方米，%)注：1月和2月合并为一个月份计算。资料来源：Wind资讯，远东资信整理(三)房地产贷款1.LPR报价均保持不变9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，均维持不变。2.首套、二套平均房贷利率继续下降根据贝壳研究院监测数据，9月103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为25天，与上月基本持平。受8月份5年期LPR下调的影响，加上本月央行多轮政策出台，房贷利率进一步回落，可以看出政策端支持“三稳”的决心。政策动态9月份，中央再次强调支持居民刚性和改善性住房需求，接连两日放出三大利好政策降低居民首套房购买成本，全面落实“保交楼”工作并提出保障房企合理融资需求，结合地方继续贯彻“因城施策”解难纾困，共促房地产市场回暖。全国各城市房地产放松政策主要包括降低首付比例、放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、落实“保交楼”工作等。6/16请务必阅读正文后的免责声明(一)中央政策动态1.央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限9月29日，央行、银保监会印发《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。通知指出在房住不炒和因城施策的基础上，符合条件的城市政府可自行决定个人住房贷款利率下限，此举意在降低购房成本，更好地支持刚性和改善性住房需求。2.财政部、税务总局支持居民换购住房9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，该公告提出在一定时限内对出售自有住房并在一年内再次购买住房者予以退税优惠，并按照新购住房金额和售出原有住房的金额大小，以不同比例退还的个人所得税，促消费稳预期促房地产行业恢复。3.央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率9月30日，央行发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。此次为2015年8月调整公积金贷款利率以来首次下调首套房公积金贷款利率，接连两天三项重大利好政策出台将有效降低购房成本，兼顾房住不炒的同时，助房地产市场回暖。4.住建部强调“房住不炒”，紧张有序进行保交楼工作9月14日，住建部在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，将继续做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。坚持“房住不炒”，健全住房市场体系和住房保障体系，完善人房地钱四者之间的联动机制，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，落实保交楼的工作。5.国新办会议提出需引导存款利率下降效果传导到贷款端，保障房企合理融资需求9月5日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。会议强调发挥报价利率的指导作用和市场化机制，通过对金融机构的引导，将存款利率下降效果传导至资金需求方，增强信贷总量增长的稳定性，降低企业和个人的融资成本，突出对重点领域、薄弱环节和受大环境影响的企业支撑，保障房地产合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。6.央行提出用足用好政策工具箱，促地产行业健康运行9月23日，中国人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会召开，会议指出宏观方面要加大稳健货币政策实施力度，稳住大盘，对于房地产行业要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，促“保交楼”专项借款加快投入使用，后续视需要增加力度，并优化融资环境，推动房地产市场健康发展。7/16请务必阅读正文后的免责声明(二)地方政策动态1.降低首付比例、上调贷款额度等9月2日重庆市：(1)购买二套房申请住房公积金贷款的最低首付款比例降至30%；(2)多子女家庭购买二套房申请公积金贷款最低首付款比例降低为25%；(3)住房公积金贷款额度提高到50万元；(4)对于夫妻参贷的，最高贷款额度提高到100万元；(5)多子女家庭申请住房公积金贷款的，个人、夫妻最高贷款额度分别提高到60万元、120万元。9月6日石家庄市∶(1)缴存职工在桥西区、长安区、新华区、裕华区、高新区，公积金贷款购买首套或二套的，首付最低30%，市内其他区域最低20%；(2)支持公积金一人购房全家帮。9月16日天津市：无房首套首付比例最低30%，二套首付比例最低为40%，执行认房不认贷。9月19日郑州市：限购区域内，居民家庭申请商业性住房贷款购买二套房最低首付比例降至40%。9月19日银川市：(1)公积金贷款额度提高至单人60万元，双人80万元；(2)支持一人购房全家帮，可取直系亲属住房公积金用于购房款及偿还贷款本息；(3)住房公积金贷款的可贷额度提升至不高于缴存职工住房公积金账户余额的25倍。9月22日合肥市：在限购区内，对于已结清房贷或者未结清房贷但满足二孩家庭、人才政策者购买二套房，部分银行支持首付比例降至30%。9月27日武汉市：(1)二套房首付比例调整为40%；(2)取消对二套房不同面积大小的首付差异限制。2.放宽户籍条件、限购区域等9月8日宁波市：全面放开限购，家庭购房套数不受限制。9月15日济南市：仅对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，其他区域完全放开限购。9月16日天津市：(1)非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买一套住房；(2)居民自有住房用作保障性租赁住房且租期不少于5年的，可再购买一套住房。3.提供购房补贴、契税补贴等9月5日六安市：自2022年9月起至2023年8月，在主城区购买项目库内新建商品房的，给予每平方米400元的购房补贴。9月9日黄冈市：对当年新引进人才的全日制博士、硕士、本科、大专毕业生，分别一次性给予10万元、6万元、4万元、2万元的购房补贴。8/16请务必阅读正文后的免责声明日诸暨市：(1)在2022年9、10月期间购买新建商品住房，补贴契税100%；(2)在2022年11月1日至2022年12月31日期间，购买新建商品住房，补贴契税80%。9月14日洛阳市：对符合申领范围的购房者，给予缴纳契税总额20%比例的补贴。9月15日长春市∶市政府在房交会期间发放6000万元购房消费券，按照每套商品住房1.5万元标准发放，共9月22日开封市：自2022年7-10月期间缴纳商品住房契税且符合补贴范围的，给予15%契税补贴。9月24日大连市：对于在线下房交会期间购买特定区域内新建商品住房的，给予每平方米200元购房补贴。4.落实“保交楼”工作9月6日沈阳市：(1)做好闲置土地和房地产停缓建项目处置工作；(2)坚持“一地一策”“一楼一案”，细化实化任务、措施以及责任清单；(3)发挥国有投融资平台作用，推动项目开工复工；(4)实行一个项目、一名领导、一个专班、一套方案、一抓到底。9月7日郑州市：(1)强调严禁出现弄虚作假型复工；(2)出险房企方面，归还挪用资金；(3)加强资金监管，对问题楼盘专项审计；(4)鼓励无法自救的开发商向法院申请破产。9月13日郑州市：(1)拟对使用保交楼专项借款项目开展全面审计；(2)要求问题楼盘专班、地产集团与住建部、国开行对接，首批50亿元专项借款尽快发放，后续融资、监管以及审计等程序跟进，确保专款专用。9月19日绍兴市：(1)成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查；(2)针对重点项目，“一楼一策”化解风险，指导督促属地成立风险项目处置专班，并设立资金安全账户，统筹资金使用。9月23日项城市：(1)压紧压实各方责任，全面开展排查，加快建立保交楼台账；(2)成立工作专班，落实责任查找问题，制订相应解决方案。三、重点公司动态1.百强房企单月操盘销售金额下降根据克而瑞统计，9月份行业百强房企实现销售操盘金额5709.6亿元，环比上涨10%，同比降低25.4%。从累计业绩来看，百强房企1-9月的整体销售操盘金额同比降低45.4%，降幅仍保持在较高水平。2.中债信增为新城控股、碧桂园、旭辉控股等企业发行中期票据提供全额担保9/16请务必阅读正文后的免责声明9月9日，新城控股集团股份有限公司2022年度第二期中期票据发行，发行总额为10亿元，期限3年，票面利率为3.28%，由中债信增提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。募集的资金将用于房地产开发、偿还债务等。9月15日，碧桂园地产2022年度第一期中期票据发行，发行总额15亿元，期限3年，票面利率为3.2%，由中债信增提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。9月21日，旭辉控股集团成功发行规模达12亿元、期限3年的2022年度第二期中期票据，票面利率为3.22%，并由中债信增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。上半年房地产行业销售不振、融资受阻，近期中债新增陆续为五家示范房企发行的中期票据提供全额担保，意味着监管部门对房企增信力度进一步加大，房企资金来源增加，为市场注入信心。3.阳光城为子公司中泛置业提供4.48亿元担保9月23日，阳光城发布关于为子公司中泛置业提供担保的进展公告，称中泛置业接受浙商银行提供的4.48亿元融资展期。担保条件：阳光城全资子公司长沙市湘坤房地产开发有限公司名下土地提供抵押，中泛置业名下在建工程提供抵押与车位收益权提供质押，阳光城对该笔融资提供100%连带责任保证担保。中泛置业截至2022年6月30日的资产负债率为91.7%。截至本公告日，阳光城及控股子公司提供担保实际发生金额为714.26亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产392.63%。4.上置实业及宁波嘉置为长沙鸿荣源3.8亿元贷款提供担保9月29日，上置集团发布公告称，公司间接附属公司上置实业及宁波嘉置为长沙鸿荣源3.8亿元贷款提供担保，贷款资金将用于支持福地雅宾利的发展。上置集团间接持有长沙鸿荣源49.5%股权，提供担保及质押为合营公司的房地产项目保驾护航，如项目能如期完成，将为上置集团带来收益。5.富力地产拟5.50亿元出售北京富力万达嘉华酒店全部股权9月5日，富力地产发布公告称，拟将北京富力万达嘉华酒店以5.50亿元出售给北京英协置业投资有限公司，并将所得资金用于偿还。此举有利于优化资源配置、专注核心业务发展、降低资产负债率。券市场运行动态(一)债券发行与到期根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，9月份房地产行业共发行债券559.59亿元，偿还债券841.97亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-282.38亿元(见图7)。自2020年8月份“三道红线”颁布以来，很多高负债房企为了压减负债降低了其债券融资余额，2020年9月至2022年9月国内房地产行业债券存量规模压降了4986.02亿元。10/16请务必阅读正文后的免责声明图7：房地产行业债券(含境内债券和中资离岸债)发行与到期规模(2015.01-2022.09，单位：亿元)资料来源：Wind资讯，远东资信整理分发行主体评级看，剔除资产支持证券后，9月份境内债券市场房地产行业发行人中，AAA级(发行人委托评级，下同)主体发行额占比为86.27%，AA+级主体占比为9.43%，AA级主体占比为4.30%，AA-及以下级别主体、无评级主体占比为0%(见图8)。自2020年9月以来，房地产行业信用级别在AA级以上的主体债券发行额占比趋势性上升，相对信用资质弱的AA-及以下主体或无评级主体新发行债券则明显减少，新发行债券信用水平有所提升。图8：房地产行业不同级别主体(境内市场发行人)发行债券(不含ABS)金额的占比(2015.01-2022.09)资料来源：Wind资讯，远东资信整理11/16请务必阅读正文后的免责声明(二)违约/展期债券根据Wind统计口径，9月份境内债券市场运行期间，房地产行业新增2只债券违约、12只债券展期(见表1)。其中，上海世茂股份有限公司、奥园集团有限公司、金科地产集团股份有限公司、广州市时代控股集团有限公司、花样年集团(中国)有限公司、融创房地产集团有限公司、厦门禹洲鸿图地产开发有限公司、中天金融集团股份有限公司、恒大地产集团有限公司在境内债券市场出现债券展期，暂未发生实质性违约。广西万通房地产有限公司为首次实质性违约主体。表1：9月份房地产行业违约/展期债券序号债券简称发行人违约/展期日期违约/展期类型逾期本金(亿元)逾期利息(万元)债券类型1G3上海世茂股份有限公司2022/9/1展期5.001995.00一般公司债2奥园集团有限公司2022/9/5展期0.009900.00一般公司债3金科地产集团股份有限公司2022/9/8展期0.35638.55一般公司债4广州市时代控股集团有限公司2022/9/8展期10.730.00私募债51花样年集团(中国)有限公司2022/9/8展期23.9418750.00一般公司债63融创房地产集团有限公司/13展期0.008424.00私募债72厦门禹洲鸿图地产开发有限公司/15展期12.220.00私募债8中天金融集团股份有限公司/18展期16294.50私募债9上海世茂建设有限公司/19展期7.924300.00一般公司债21金科地产SCP004金科地产集团股份有限公司/19展期8.004023.97超短期融资债券1华夏幸福基业控股股份公司2022/9/21未按时兑付回售款和利息10.978862.50一般公司债1广西万通房地产有限公司2022/9/22未按时兑付本息5.824947.00私募债4恒大地产集团有限公司2022/9/23展期0.0046400.00一般公司债G4上海世茂股份有限公司2022/9/26展期5.001970.00一般公司债资料来源：Wind资讯，远东资信整理20万通01：广西万通房地产有限公司为首次违约主体，违约原因可能有如下几点：业务规模较小且营收成长较慢，加上近年来业务受房地产行业调控政策和疫情影响较大，销售不及预期；内生性现金流不足以覆盖公司短期债务的偿还且外部融资困难；公司早期发展策略过于保守，错失了资本原始积累良机，在发展后期转型高风险、慢回报的文旅小镇、商业综合体业务，受新冠疫情影响很大。20幸福01：公司受经济环境和房地产行业困境影响，整体流动性紧张，未能如期兑付回售款和利息。目前公司及子公司因尚有巨额债务未及时兑付而临时停牌，现已增加多轮方案争取妥善偿还债务化解风险。12/16请务必阅读正文后的免责声明20世茂G3：经债券持有人会议通过，上海世茂股份有限公司本期债券本金兑付日调整为2024年9月1日，利息兑付方式调整为2022年9月至2023年2月期间平分6次付清。19金科03：经债券持有人会议通过，因地产行业和整体经济现状，金科地产集团股份有限公司调整本期债券本息兑付时间。其中，于2022年12月8日、2023年1月8日分别兑付本期债券5%本金和对应的利息，2023年7月8日付清本期债券剩余本息。17时代02：广州市时代控股集团有限公司首次展期，时代控股集团受整体大环境影响，业务停摆叠加融资困难，现金流承压。经债券持有人会议通过，集团调整本期债券本金兑付安排和增信机制。时代控股集团未来将有大额债务到期，如期还本付息的压力较大。20花样01：经债券持有人会议通过，花样年集团(中国)有限公司回售部分债券的兑付日调整为2023年9月8日，本期债券的利息延期至2023年9月8日支付。21金科地产SCP004：据债券持有人会议决议公告，金科地产集团股份有限公司调整本息兑付时间。其中，本金兑付方面，展期270天至2023年6月16日；于2022年12月19日、2023年6月16日分别支付本期超短期融资券利息，并增加本期债务融资工具担保措施。20恒大04：据债券持有人会议决议公告，本期债券的利息支付时间调整至2023年3月23日完成支付。如未能按时兑付利息则按照逾期天数支付额外违约金。(三)信用级别调整根据Wind统计的境内债券市场上发行人委托国内评级机构的评级情况，9月份无主体和债券的信用级别调整况。1.主体级别调高的企业无。无2.主体级别调低的企业无。无3.债项级别调高的债券无。无4.债项级别调低的债券无。无13/16请务必阅读正文后的免责声明(四)行业信用利差根据兴业研究计算的债券信用利差(中位数)数据，9月末房地产行业债券信用利差为64.68BP，较上月末上升1.06BP。分债项级别看(见图9)，与上月末相比，9月末房地产行业AAA级债券的信用利差扩大3.02BP，AA+级债券的信用利差扩大5.25BP，AA级债券的信用利差下降4.98BP。之前房地产行业信用利差