三亚房地产市场研究报告

三亚.崖城房地产市场研究报告报告摘要城市概况现有销售模式归纳我们的发现定价原则售后返租的复利计算可挖销售员名单城市概况1、城市概况人口规模小、工业经济比重低，城市整体经济实力较为薄弱。近年来三亚市确定了以旅游业为龙头、建设国际滨海城市的目标，旅游经济取得了较快的发展速度。”一头两翼“的旅游发展规划给以海棠湾、清水湾为主的东部区域带来发展机遇。城市发展重心向东偏移。2、房地产市场概况整体市场依旧保持了稳定的增长速度，市区楼盘价格略有下降，海景房价格坚挺。年销售量在100万平米左右，08年市场整体均价突破1万元/平米。市场成熟热点区域有市区、三亚湾、大东海和亚龙湾，但土地储备已经不多，发展重心向东偏移，本项目所在清水湾区域发展潜力巨大。房地产市场停留在卖资源的阶段，资源主导售价，一线海景公寓和一线海景别墅往往价格相当。同等条件下小户型产品较受市场欢迎。

90%、部分项目甚至100%外来客户，上海、北京、东北、山西、江浙等地客户构成购房主体。经济环境——地方GDP从GDP指标来看，三亚市经济水平呈现总量偏低但增速较快的特征。总量低是由于三亚市人口规模小，08年三亚市常驻人口只有56.5万人。增速快是因为三亚市以房地产、旅游产业为主导。经济环境——地方财政水平从三亚市财政收入的情况来看，呈现总量小、增速快、人均指标高的特征。例如08年，三亚财政收入为59亿元，不足深圳的10%，但人均财政收入水平却比深圳高出约38%。经济环境——固定资产投资固定资产投资方面，继续保持了较快的增速，2008年三亚市固定资产投资增速为38.2%，同期全国平均水平为25.5%。投资结构极不均衡，当地经济主要靠房地产和旅游拉动，故第三产业投资比重占据95%左右。经济环境——金融机构存贷情况2008年末金融机构存款余额280.2亿元，继续保持了较快的增速。存贷比进一步扩大，比全国平均水平高出近一倍水平。反映了三亚金融市场仍具有较大的操作市场，另一方面也说明三亚金融市场活力不足，金融机构放贷力度不大。居民生活——收入水平08年居民收入水平保持较快的增速（全国平均水平为8%），其中城镇居民人均可支配收入13471元，跟黄山处于同一水平。低于全国平均水平的15781元，农民人均纯收入5185元，高于同期全国平均水平的4761元。居民生活——消费水平08年三亚社会消费品零售总额38.77亿元，人均6862元，低于全国8169元的平均水平，相当于深圳的30%水平。但增幅较快，高出全国平均水平17个百分点。居民生活——储蓄水平居民存款余额继续保持较快的增速，增速略高于全国平均水平，其中人均年末居民存款余额21722元，高出全国平均水平30%。相当于黄山市人均水平的2倍。城市背景——1、人文、政治环境城市区位与历史城市区位：三亚市地处海南岛最南端。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。历史沿革：三亚古称崖州。1987年9月26日，国务院批准三亚市升格为地级市，是全国四个不设区的地级市之一。三亚2、地理与气候地理位置：三亚位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间,处于西太平洋环带上,位于东南亚中心,是中国同东南亚各国交往最捷的大门,也是中国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。自然环境：三亚三面环山，形成怀抱之势，山、海、河三种美景自然融合，众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。海水清澈、能见度高，水温适中，全年适合游泳；三亚市区有东、西两条河流穿过而过。美丽的自然风光，优良的生态环境，造就了三亚人居、旅游、度假的美丽天堂。气候条件：

三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4oC，七月平均最高气温28.3oC，一月平均最低20.7oC气温，全年日照时间约2.563小时。

3、行政区划三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。育才崖城天涯田独凤凰海棠湾4、人口状况三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。少数民族人口占总人口的41.5%，以黎、苗、回族为主。

2008年末，常驻人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人。5、对外交通状况——公路高速公路：东线高速：连接陵水、万宁、琼海、海口。西线高速：连接东方、临高、海口。中线高速：三亚—五指山—海口高速公路，已列入十一五重点计划。国道：G223国道：三亚-陵水-万宁-琼海-海口G224国道：三亚-五指山-琼中-屯昌-海口G225国道：三亚-东方-儋州-海口铁路：西环铁路：由三亚始发至海口，经由海口琼洲海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。已开通三亚至北京西、上海南、广州等班次。东环铁路：在建中的快线铁路，2011年通车，届时三亚至陵水仅20分钟车程。5、对外交通状况——铁路东环线5、对外交通状况——航空、海运航空：三亚凤凰国际机场海运：西线：三亚-东方-海口（474km）东线：三亚-海口（389km）三亚-广州（891km）凤凰机场东方城市产业现状研究产业结构：从近3年三亚市三大产业产值来看，第三产业比重增加趋势明显，06到08年分别为39%、51%、54%。成为地区经济的主导产业。发展定位：以旅游业为主导，优先发展新型工业、热带高效农业、海洋产业、房地产业、文体健康产业等六大产业发展目标：“亚洲一流、世界著名”的国际性热带滨海旅游城市。城市产业现状研究主导产业：旅游业发展总体规划2005年，通过国际招标后的《三亚市旅游发展总体规划》提出以“1211”凤凰展翅，作为大三亚的空间结构布局：

１头———三亚城市旅游区，是“凤凰之头”。

２翼———三亚东部以休闲度假旅游为主的旅游区、西部以文化体验观光为主的旅游区，是“凤凰之翼”。

１脊———生态—文化景观轴。以环岛高速、G224为脊梁，从落笔洞开始贯穿三亚腹地，延伸到五指山，与海口对接。

１体———乐东—保亭生态旅游圈。

1头－城市旅游区西翼－文化体验旅游区东翼－休闲度假旅游区1体－生态旅游区1脊－生态－文化景观轴主导产业——旅游业发展情况2008年，三亚市接待旅客人数超过600万人次，其中接待国内旅客553万人次，国际旅客51万人次。从总量上来看，国内旅客仍占据绝对比重，维持在90%以上。国际旅客呈现稳中有升的趋势。主导产业——旅游业发展情况2008年，三亚旅游收入达91.05亿元，同比增长13.7%，相当于全市GDP的63%。旅客人均消费额呈上涨趋势，08年接待旅客人均消费额为1507元，同比增长1.3%。游客构成——依据政府09年春节黄金周抽样调查数据国内游客中，广东、北京、上海占据前三，分别为10.4%、7.2%和6.6%。国外游客方面，以俄罗斯游客为主，占到总体的29.6%。其次是香港、日本游客。三亚旅游资源分布情况三亚市酒店业发展情况酒店主要分布在三亚湾、大东海和亚龙湾三大湾区从近几年三亚酒店发展情况来看，在酒店数量逐年递增的同时，开房率也是稳步上升，说明三亚酒店市场容量在逐步扩大。并没有出现因酒店数量增加而导致的市场饱和。2008年,三亚全市列入统计的酒店共180家，拥有客房29612间，平均开房率为63.0%，比上年提高1.7个百分点。三亚市酒店业发展情况酒店价格：三亚湾高端酒店平均房价464元/天大东海高端酒店平均房价477元/天亚龙湾高端酒店平均房价1099元/天注：酒店价格依据携程网报价不完全统计得出城市规划建设与城市配套城市发展目标及战略：围绕旅游业，发展服务业和相关的第三产业。通过旅游业带来的城市基础设施水平的提高，扩大本地产品的需求市场，在不破坏生态资源和影响旅游业发展的前提下，发展符合本地资源优势的教育、热带农业、远洋渔业及无污染的高科技工业等产业的发展。加强远郊城镇建设，促进市域内城镇的发育和社会经济的协调发展，推动城镇产业结构的合理化，增强城市的综合经济实力，有计划、有步骤地提高市域城市化水平。保护和优化市域整体环境，为创造富有特色的国际旅游度假城市提供优美的大环境。重大基础设施配套——琼州海峡跨海大桥由交通运输部、铁道部和广东、海南两省共同组织编制的《琼州海峡跨海工程规划研究报告》目前已完成，报告确定以建设连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角的公路、铁路两用桥，大桥争取在2012年开工建设大桥、2020年建成通车。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟，而目前依靠渡轮通过海峡候船和行船时间约需5小时。东线城际轻轨东环铁路的建设将大大提高海南东部沿海地区旅客运输能力和服务质量。总投资192.2亿元的海南东环铁路预计2011年后建成通车。东环铁路北起海口市，途经文昌市、琼海市、万宁市、陵水县，南至三亚市，全线近期共设十四个车站，每小时速度为二百公里。建成后乘客从海口至三亚仅需九十分钟，较高速公路平均旅行时间三小时缩短一半。海南文昌卫星发射中心的建设及投入使用，将进一步提升海南影响力，并将填补航天主题公园的国内空白。海南文昌卫星发射中心建设航天发射港、太空主题公园、火箭组装厂、火箭发射基地、指挥中心等，面积达40平方千米。中心预计于2014年投入使用。文昌航天发射场建设包括航天主题公园在内的配套区，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，对未来海南实现进一步的旅游转型升级、建设国际旅游岛将产生重要影响。文昌卫星发射中心三亚奥林匹克国际村中体-万通联合开发三亚奥林匹克国际村选址在三亚海棠湾，项目总占地面积约2200亩。此项目分为五大功能区（即奥林匹克文化功能区、奥林匹克运动功能区、奥林匹克会议功能区、奥林匹克度假功能区以及度假区滨水高尚商业区），总建筑面积约为34万平米，初步计划总投资为52亿元人民币，整体计划开发7年。海棠湾清水湾土福湾城市调研结论1、经济发展呈现为低总量、高增速的发展态势由于三亚人口规模较小，经济缺乏工业支撑，农业经济占据比重较大，导致地方经济总量整体偏低。同时由于近年三亚市以旅游产业、房地产业为主体，旅游及相关服务产业、房地产业发展迅速，从而经济发展增速明显。2、本地居民收入水平有限，外来旅游人口构成当地消费市场主体三亚市城镇居民人均可支配收入低于全国平均水平，本地人生活水平并不富裕，当地主要消费市场主要依赖岛外人口，如旅游、酒店、餐饮、房地产等主要产业均依赖来三亚度假休闲的岛外人士。城市调研结论3、以旅游为龙头、建设国际滨海旅游城市的发展目标依托独有的地理位置、旅游资源优势，海南及三亚确定了以旅游产业为主体可持续发展的道路。地方固定资产投资、基础设施配套建设等重大投资项目均围绕旅游产业展开，为实现国际性旅游城市的奠定基础。4、“一头两翼”的发展规划给东部发展带来重大机遇以三亚市为重心，着力发展东部休闲度假旅游区、西部文化观光旅游区的规划布局给海棠湾、清水湾等东部沿海区域带来重大的发展机遇，各项城市配套、道路交通以及旅游资源开发等都将步入一个新的高度。对于该片区的房地产市场而言，也必将从中获取政府红利。市场分析海南房地产市场发展已近20年，在发展的前十年内，由于经验不足、政策制度的不健全等原因，市场快速膨胀、投机盛行进而产生泡沫紧接着市场大跌。其后又经过近十年的市场调整和完善，房地产市场开始复苏，目前市场发展状况较好。1992年之前，市场启动期。海南房地产起步，房地产炒作开始出现；1992年-1994年，高速通胀期。海南房地产市场急剧“膨胀”，于1993年达到顶峰；1994年-1997年，快速萎缩期。受宏观调控影响，海南房地产投资骤减，房价暴跌；1998年-2001年，盘整巩固阶段。政策的推动、烂尾楼逐步盘活，海南房地产市场逐步复苏。2002年以后，新一轮增长期。市场再一次步入到快速发展的阶段。回顾海南房地产市场发展历程整体市场—投资额与销售额从近三年数据来看，三亚房地产市场不论从投资额和销售额上均保持了强劲的增长趋势。三亚房地产销售额连续三年超过开发投资额，房价走高迅猛，同时存量房不断消化，之前区内烂尾楼已基本销声匿迹。08年岛外多数省份商品房销量急剧下降，但三亚市商品房销售逆势走高，全年销售额达到了111.43亿元的新高，比上年同期增长了60%。整体市场—供求关系从历年走势来看，三亚房地产市场在经历了05年的短暂调整后，市场整体呈现快速向上趋势，市场供求两旺。另一方面，受08年市场供应的急剧增加的因素和客户短暂观望情绪影响，08年供需比快速上升，供求关系出现短暂失衡。但据本次实地调研了解，09年春节期间三亚房市重启火爆，各项目存量房消化无几，预计后市供求比会下降而保持于合理区间。市场开发节奏从市场施工量和竣工量来看，市场开发进度普遍较慢，08年三亚房地产市场施工面积401万平米，竣工面积仅为66.6万平米。竣工面积已连续三年呈现下降趋势。导致市场开发节奏缓慢的主要原因是受房价快速上涨的影响，三亚发展商普遍存在惜售心态，绝大多数楼盘采取少量多推的开发策略。商品房销售均价从市场价格走势来看，01~05年市场销售价格稳定上升，进入到06年以后，价格开始呈现加速上升的趋势。08年三亚商品房销售均价突破万元大关，为10159元/平米。产品形态——户型面积区间从2008年销售住房的套数比来看，因三亚小面积公寓户型销售好于别墅户型，故三亚小户型占据绝对比重。随着单套面积的增大，其销售比例逐步减少。90平米以下户型销售套数占总体的62%，其中又以60平米以下户型和60-80平米户型为主，分别为总体的24.23%、22.42%。客户构成岛外客户占据了市场的绝对主导地位，2008年三亚商品房岛外销售比重为85.28%。岛外购房者均主要来自于上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等国内经济发达地区和东北寒冷地区。外籍客户以俄罗斯客户为主。从调研结果来看，高档楼盘岛外客户比重更好，不少项目100%依赖岛外客户。热点区域分析市场热点区域成熟板块：三亚湾、大东海、亚龙湾潜力板块：海棠湾、清水湾、香水湾向东发展三亚陵水清水湾海棠湾香水湾三亚湾——平民海湾是三亚市最西面的板块。由于海滩、海水受到较严的污染，现时已较少游客前来，加上一线海岸地全部规划为酒店用地且开发已基本结束，因此板块现正开发的多为二线用地，产品以中档次的住宅和投资性公寓项目为主。酒店数量不多且档次相对较低，是家庭旅馆集中地，消费水平相对便宜。大东海——鹿回头半岛大东海——是三亚市最南面的板块，是三亚水上活动旅游景点较集中的区域之一。板块内以中高档次的四、五星级酒店为主，已开发的住宅项目不多，集中在鹿回头半岛上，这是离市区最近的正在开发的海滨“处女地”。规划将建成六星级大规模、多业态、独立完整的高档滨海新区。现在只是初步开发建设阶段，唯独有一半山半岛住宅项目建设在售中。半山半岛亚龙湾——最美丽海湾亚龙湾——位于三亚东面，经十多年发展是中国最佳度假酒店的最集中地区，引进国内外10多个风格各异的高品位度假酒店，已成中国在国际度假酒店的一个兵团。已建成具有休闲度假、特色观光、文体娱乐及会议展览等多功能、全方位的综合性旅游胜地。住宅项目的开发相对较少，目前只有中粮地产的二线地——亚龙湾·公主郡项目在售。公主郡高尔夫球会：2个五星级酒店：14家海棠湾、土福湾——政府重点发展片区，定位为“国家海岸”国际休闲度假区海棠湾距三亚市区仅28公里，位于三亚市东北部滨海地带，地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，两处“半湾”岸线合计总长25公里。规划用地南北长约30公里，东西平均宽约八公里，规划用地总面积约150平方公里，规划编制范围面积近百平方公里。近期中期远期目前有包括大连万达、北京今典、香港嘉里集团、中国国电、新加坡星狮集团、哈萨克斯坦阿尔迪克、海南开维、海南翰星、香港长龙、香港中升、深圳新鼎、中国西格玛12家公司进驻海棠湾。已经确定的酒店包括逸林希尔顿、康莱德、香格里拉、港丽、丽笙世嘉、喜来登、菲尔蒙、威斯汀等10个酒店品牌。清水湾、香水湾——打造陵水的“珍珠海岸”清水湾位于陵水东部沿海，跨越英州、新村两个乡镇，涂滩狭长，海岸线长约12公里，清水湾旅游开发项目土地开发面积约2万亩，其中雅居乐地产控股有限公司作为主开发商，将开发15000亩土地，开发年限为10年；绿城3700亩，本项目824亩。陵水县东部。距县城18公里，因香水岭流来的泉水注入海湾而得名。共7000亩待开发土地，其中富力湾、香水湾1号、红磡香水湾已在开发建设中。绿城项目富力湾清水湾香水湾隶属区域配套资源开发程度规划用地性质酒店档次海水水质沙滩质量三亚三亚湾成熟一线几乎开发完毕，二线以鲁能三亚湾为主。酒店用地、住宅用地中低档为主良一般，污染较重大东海成熟未来主要开发片区集中在鹿回头半岛，目前只有半山半岛一个项目。酒店用地为主中档、中高档优良亚龙湾成熟基本开发完毕，无可开发用地酒店用地为主高档优优海棠湾起步阶段起步阶段，目前以政府为主导进行基础设施建设，已有12家企业进入。酒店用地为主数量较少，中低档优优陵水土福湾起步阶段起步阶段，目前只有东和项目启动。酒店、住宅用地数量较少，中低档优优清水湾起步阶段起步阶段，雅居乐启动1期。酒店、住宅用地无优优香水湾起步阶段起步阶段，富力湾、香水湾、红磡香水湾3个项目在售。酒店、住宅用地数量较少，中低档优良各大湾区情况比较土地市场研究土地市场研究——一线海景土地价格日期区域土地面积用地性质成交价格购买企业2007年6月海棠湾7宗2130亩酒店用地97-100万/亩不等海南开维、三亚巨源旅业等7家单位2007年12月海棠湾1宗268.67亩酒店用地232万/亩嘉里控股2008年2月海棠湾4宗1044.72亩酒店用地233万/亩哈萨克斯坦阿尔迪克公司2008年7月清水湾雅居乐转让清水湾30%股权121万/亩摩根士丹利2009年3月海棠湾2200亩奥林匹克国际村72.72万/亩中体、万通土地市场研究——存量市场市区三亚湾亚龙湾海棠湾土福湾清水湾香水湾开发进度区域成熟，房价低于一线湾区基本开发完毕，区域成熟基本开发完毕，区域成熟起步阶段正在进行基础设施建设起步阶段已有项目在售起步阶段已有项目在售起步阶段已有项目在售土地隶属尚有少数二手地可以开发鲁能10000亩地正在开发，海坡一线尚有少量部队用地一线基本上已无可开发用地，二期可能向西开发一线均为酒店用地，有10家开发商做土地一级开发，预计3-5年达到租售条件共4000亩,共5家开发商，只有重庆东和动工，其他有南京中汇、海南惠安、大兴万通、海南海兴(负责一级开发)等4家均未启动共20000亩,由雅居乐进行一级开发，15000亩属雅居乐（预计一期09年春开盘），3700亩属绿城，824亩清水湾旅业共7000亩,现有富力、红磡（天津开发商）、香水湾1号（当地开发商）等11家参考地价2环路内楼面地价2000元/平米300万/亩；楼面地价3000元/平米——最近出让的7块地都是酒店用地，均价107万/亩，最高价232万/亩酒店130-150万/亩；住宅一线均价120万/亩，最高200万/亩；二线70-80万/亩；三线30-40万/亩三亚市2009年主要项目建设开发情况序号主要区域建筑面积(万平方米)1半山半岛102凤凰水城153山水国际104丹州小区（卓达公司）155三亚湾新城156兰海公司和卓达公司157余市区零星地块21合计

1012009年三亚市主要建设项目三亚市2008-2012年住房建设的主要区域序号主要区域建筑面积(万m2)开发现状1临春开发区（山水国际）80二期开发销售中2凤凰水城120二期开发销售中3城中村改造（月川村、榕根村、四更园村、南边海村、海坡村)50旧城改造未开始4丹州小区（卓达公司）30开发销售中5三亚湾新城50开发销售中6鹿回头开发区30半山半岛三期开发销售中7存量和新增土地（凤凰岛、海螺村区、东岸村、南边海山坡、海坡、市区内等区域）160部分开发销售中合计

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未来市场主要供应区域典型楼盘总体规模及开发进度区域重点楼盘总规模开发进度未来拟推规模市区山水国际100万平米20万平米80万平米凤凰水城130万平米近30万平米100万平米三亚湾鲁能三亚湾占地约1万亩约300亩9700亩大东海半山半岛约100万平米约45万平米55万平米亚龙湾公主郡15万平米约12万平米3万平米公寓土福湾东和福湾50万平米约8万平米52万平米清水湾雅居乐清水湾900万平米一期约87万平米813万平米香水湾富力湾40万平米约7万平米33万平米香水湾1号9.2万平米约4万平米5万平米红磡香水湾26.5万平米（含商业、酒店），另有1800亩高尔夫10.5万平米16万平米（6万酒店，3万商业，7万公寓）合计约2000万平米约250万平米1750万平米典型楼盘分析半山半岛鲁能三亚湾凤凰水城山水国际公主郡东和福湾清水湾富力湾香水湾1号典型楼盘位置分布图市区典型楼盘1——凤凰水城楼盘名称凤凰水城位置三亚市金鸡岭与一环路（河东路）交汇处开发商三亚凤凰水城开发有限公司总占地面积3210亩容积率0.82建筑面积130万平米产品类型独栋别墅、联排别墅、洋房、高层公寓等户型二期红树湾公寓60-80平米2房；127、131平米3房。洋房80、100、120平米；叠加：100平米最新均价公寓：8000元/平米（不含装修），总价50~60万/套别墅：独栋15000-16000元/平米洋房：12000-13000元/平米配套设施位于城市中心区与新城区发展主轴核心位置，享有最新城市市政资源支持；三亚河上游河段全线穿越项目，拥有6公里长、超过120米宽的原生态河滨景观；紧邻体育会展中心、金鸡岭公园等。项目评价规模大、产品线较丰富、产品品质一般。项目规划较为混乱，屡次更改产品形态。开盘时间二期2008年10月物业管理凤凰水城物业服务有限公司物业费2元/平方米市区典型楼盘1——凤凰水城二期红树湾产品结构调整：将原来规划的双拼改为电梯洋房（5层）、联排改为叠加。整体上降低了别墅比例。销售情况：旺销期集中在春节假期，以60-70平米两房热销，100%外销，客户以东北、北京、山西人为主。目前在售7栋高层，整体销售率约60%。平均年去化量为10万平米效果图项目实景图高层公寓联排别墅花园洋房架空层架空层市区典型楼盘2——山水国际楼盘名称山水国际位置三亚市凤凰路临春开发商三亚（首都机场）投资开发有限公司总占地面积2517亩容积率0.6建筑面积100万平米产品类型独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店式公寓等户型独栋300-500平米，公寓76-126平米2-3居。最新均价临湖均价10200元/平米，不临湖9000元/平米。配套设施毗邻26万平米白鹭公园、2300米临春河景观长廊，狗岭公园和虎豹岭两山三面环抱；社区内部配套齐全包括休闲会所、水上餐厅、商业休闲步行街、学校、文化体育、超市、商场、山地健康公园、休闲娱乐、医疗卫生等。项目评价规模大、产品线丰富、周边自然景观环境丰富独特、整体设计布局精巧、产品品质良好。开盘时间2008年1月物业管理三亚（首都机场）物业管理/中海物业顾问物业费2.5元/平方米市区典型楼盘2——山水国际2期峰秀阁简介：由14栋13-16层高层组成，共840套，住宅面积7.2万平米，商业面积6100平米。户型特征：户型包括62平米1房，70-109平米2房，126平米3房。销售情况：08年1月预售，销售周期15个月，整体销售率80%，月均消化40余套，年去化量约为5万平米。项目实景图峰秀阁售楼处别墅人工湖市区典型楼盘3——鲁能三亚湾新城楼盘名称鲁能三亚湾新城位置三亚市新城西路海虹路以西、新城路以北区域（三亚湾海坡二线地）开发商海南鲁能广大置业有限公司总占地面积10000亩产品类型（产品线十分丰富）独栋、联排、叠拼、洋房、小高层、高层公寓、酒店等户型一期高尔夫一区联排别墅160-190平米、独栋别墅210-250平米；二期美丽Mall高层公寓100-150平米2-3居。最新均价美丽mall公寓：10000-12000元/平米（毛坯）高1区别墅：20000-30000元/平米配套设施高尔夫会所、高尔夫学院及练习场、游艇会会所、美丽MALL项目配套（世界风情酒吧街、时尚商业广场、休闲不夜城、社区内湖、旱地音乐广场）酒店、温泉疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆及其他配套设施等。项目评价超大规模、造城概念、产品线极为丰富、社区大环境开阔丰富、建筑产品细节品质欠佳。开盘时间二期2008年10月物业管理鲁能物业物业费2.8元/平方米鲁能三亚湾新城——推售部分高1区美丽1区美丽MALL高1区：占地160亩，247套别墅。其中独栋215-220平米，联排153-190平米。07年10月开盘，目前已经销售完毕。独栋价格2万-3万/平米。联排14000起价。美丽1区：占地33490平米，总建面36300平米，由7栋高层组成。2房90平米，3房106-130平米，复式180平米。08年10月开盘，销售价格1万-1.2万不等，整体销售60%。美丽MALL：占地82亩，总建面10.81万平米。集酒吧、商业、休闲、酒店式公寓为一体的主题文化休闲街区。公寓户型以2、3房为主，销售价格1万-1.2万不等，整体销售85%。项目实景图美丽MALLGOLF体验中心独栋别墅园林水景小东海典型项目——半山半岛楼盘名称半山半岛位置三亚市小东海鹿回头半岛开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司总占地面积2066亩。总建筑面积约100万平米综合容积率0.83产品类型分为三期开发，产品包括独栋别墅和高层公寓两种类型。户型面积精装独栋别墅3层335平米（4000元/平米装修标准）；精装公寓120、150、170、250平米2-4房（3000元/平米装修标准）。最新均价高层：2.4万-2.9万/平米，均价约27000元/平米。别墅900万/套起。区内配套设施洲际酒店六星级亚洲旗舰店、9万平米豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。物业管理世邦魏理仕顾问，珠江物业公司执行。物业费别墅：6元/平方米；公寓：4.5元/平方米。项目规划二期双海湾区，6栋小高层360套公寓，95栋别墅组成。08年1月开盘，均价2万，3个月售罄滨海国际商业区洲际酒店区双海湾区东海湾区鹿回头湾区三期有8栋板式高层，均为31层。户型有两房、三房、四房及复式，套内面积从90到250平方米不等。08年10月开盘，均价2万7，销售率80%。一期3栋高层132套公寓，70套别墅，07年11月开盘，均价1万6，1个月售罄。三期公寓户型配比小东海典型项目——半山半岛小东海典型项目——半山半岛客户构成：项目整体定位较高，客户主要是上海、江浙、北京地区高收入阶层，东北客户所占比重要低于其它项目。其中老业主带新业主情况较为突出。价格策略：目前该项目公寓、别墅产品价格一致，无明显价差，因而目标客户层次趋同。从现场了解，公寓产品销售快于别墅，小户型的销售快于大户型。项目实景图售楼处绿化围墙高层公寓水景亚龙湾典型项目——中粮·公主郡楼盘名称亚龙湾会公主郡位置三亚市亚龙湾国家4A级旅游度假区内开发商中粮亚龙湾开发股份有限公司总占地面积37万平米总建筑面积15万平米综合容积率0.4产品类型分两期开发，产品包括独栋别墅、双拼别墅、和4-8层公寓三种类型。户型面积迷你独栋别墅88平米、独栋别墅300-600平米；双拼别墅250平米；精装公寓80、120、140平米1-3房。最新均价公寓17000元/平米（含2000元/平装修）迷你独栋别墅400万/套（含150万装修）独栋800万/套起（毛坯）区内配套设施别墅区、公寓区分设2个顶级VIP独立会所，业主私属亚龙湾海滩。物业管理北京凯莱物业管理有限公司物业费别墅：6.8元/平方米；公寓：4.8元/平方米。亚龙湾典型项目——中粮·公主郡销售情况分析：项目1期：07年9月开盘，推出538套4-8层电梯公寓和24套双拼别墅（户型250平米），公寓均价1万2，别墅均价2万，08年2月售罄。项目2期：08年10月开盘，推出329套电梯公寓，均价1万7（含2000元/平米装修），65套独栋（300-600平米，800万/套起价），38套迷你独栋（88平米，400万/套含150万装修）。目前整体套数销售率约60%，春节期间旺销4.5亿元，7个月销售4.6万平米。客户分析：以江浙、山西、北京、东北地区客户为主。项目实景图——88m2迷你独栋别墅泳池、凉亭庭院全景房间土福湾——东和海南福湾楼盘名称海南福湾位置土福湾（一线海景地）开发商重庆东和地产总占地面积1500亩建筑面积50万平米容积率0.5产品类型精装Mini别墅、精装修公寓、五星级酒店户型面积别墅68、119、137平米；公寓48-167平米。最新均价别墅200万/套起（单价2万8，含6000元/平米装修）、海景公寓1.8-2万/平米，一线海景5万/平米，含2000元/平米装修。非海景1万7区内配套设施区内3万平米配套商业、4万平米五星级酒店（洲际管理）、750米私属海岸线开盘时间2008年2月物业管理东和物业物业费别墅：5.8元/平方米；公寓：4.8元/平方米。土福湾——东和海南福湾一线海景公寓：135套，价格1.8-2万/平米，临海单位单价5万/平米5星级酒店区：规模4万平米别墅区：占地27万平米，总建面6.5万平米，570套别墅，户型68-137平米公寓区销售情况：高层产品已推2号、5号楼，户型面积45-104平米不等，约600多套，08年1月开盘，目前剩余100余套，销售率约为80%。别墅产品目前推出350套，户型面积65-137平米不等，08年1月开盘，200万/套起价，价格在2万8-3万6不等（含6000元装修）。已售100余套，销售率为28%。25项目实景图小区入口园林会所（未来商业中心）项目海景清水湾——雅居乐清水湾楼盘名称雅居乐清水湾位置清水湾（一线海景地）开发商雅居乐地产总占地面积15000亩，1期占地3000亩建筑面积900万平米，1期87万平米产品类型别墅、高层、酒店式公寓、酒店户型面积独栋别墅300-600平米、双拼别墅200-350平米、四拼别墅200平米；8-11层小高层公寓2-4居80-200平米。最新均价蔚蓝海岸公寓7000起价，现均价9000-9500元/平米（含2000元/平米装修）。金色果岭别墅2万/平米（含2000元/平米装修），瀚海银滩一线海景别墅4万/平米，二线3万/平米。一线海景公寓2万元/平米（含4000元/平米装修）配套设施两个酒店（在建）、1个高尔夫球场（已建）共有6个五星级酒店、3个高尔夫球场。主要卖点一线海景、大规模品牌开发、低价。开盘时间09年3月开盘物业费用高层3.8元/平米，别墅4.8-5.8元/平米雅居乐清水湾一期开发组团金色果岭蔚蓝海岸瀚海银滩金色果岭组团用地面积20万平米，建筑面积9万平米产品类型面积区间套数已售销售率总面积（㎡）独栋别墅311.77-567.441163328.45%约41760㎡联派别墅206.87-319.73942627.66%约23500㎡叠屋179.73-183.014848100.00%约8640㎡合计——258107约41.47%约73900㎡注：未包含高层数据2009年1月内部认购销售价格：独栋：18000-22000元/平米双拼：16000元/平米均含2000元装修销售率：约50%蔚蓝海岸组团占地面积17万平米，总建筑面积14万平米2009年1月内部认购销售价格：7000元/㎡起价，现均价在9000-9500元/平米（带2000元/平米装修）去化速度：3个月。共计销售84470平米。户型面积套数总面积（㎡）2房68-70966670102-10321121783147-158146223933房117-11913816391148608880208408353合计

69184470瀚海银滩组团海景别墅基本售罄，SC、SA型公寓在售，均价18000元/平米，含4000元/平米装修。具体销售数据不详。产品套数已售价格均价备注独栋别墅（一线）11114万不含装修独栋别墅（二线）34333万不含装修合计4544——不含装修户型面积套数面积3房131134176612046713668241701693326470185014房17367116113337023359合计478101733海景别墅，已售罄主推：SC型公寓SA型公寓户型面积套数面积1房772702079094-9722221473110-119108125282房175-180424908合计64259699项目实景图一线海景售楼处售楼处看海景香水湾典型项目1——富力湾楼盘名称富力湾位置香水湾旅游区B区（一线海景地）开发商富力集团总占地面积2500亩容积率0.24建筑面积40万平米产品类型（产品线十分丰富）独栋、联排、叠拼、洋房、精装公寓、酒店户型主力户型：独栋350平米、联排240平米、洋房160-170平米、公寓50-220平米。最新均价高层：7500-9000元/平米（含2000元/平米装修）；联排300万/套（均价约为13000），独栋500-600万/套（均价16000，含装修，但目前未公布装修标准）配套设施游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、私家游艇码头、1.6万平米休闲文化商业街、康体运动会馆、体疗中心、健康会所、4.2公里私属海岸线主要卖点一线海景、低价、产品线丰富、配套比较齐全。劣势与不足产品品质一般。开盘时间2008年10月物业费4.8元/平方米香水湾典型项目1——富力湾1期产品1期推出约7万平米，整体销售率约为90%，其中4万平米高层，1万平米联排，1万平米独栋，共计约6万平米。客户主要来源于富力品牌的老业主。B组团高层公寓600余套高层，主力户型70-80平米，复式面积235平米。单价7500-9000（含2000装修），目前剩余7套。F组团联排别墅推出36套联排别墅，面积约237-245平米，总价300万/套左右，目前剩余1套。G组团独栋别墅推出23套独栋别墅，面积约350平米，总价500-600万/套左右，目前剩余6套。项目实景图项目外围道路小区入口道路主入口形象售楼处香水湾典型项目2——香水湾1号楼盘名称香水湾一号位置陵水香水湾度假区A区西南部（一线海景地）开发商北京嘉恒远东投资有限公司总占地面积598亩容积率0.23建筑面积9.2万平米产品类型商周风格合院式独栋别墅，共138套别墅（精装修配送全套家具家电，装修标准15000元/平）户型面积180-670平米1居-4居，共180、260、430、670平米四种户型面积。最新均价一线海景：7-8万/平米二线海景：3-4万/平米后排：约25000/平米配套设施2个高尔夫球场（非自建），婚礼教堂、1个五星级酒店，8000平米生活娱乐会所、1000米私属海岸线。开盘时间2008年10月开始接受预订，暂未开盘物业费9.5元/平方米香水湾典型项目2——香水湾1号项目由138套独栋别墅组成，目前推出中间部分，约68套，已认购20余套，主要集中在一线海景位置。项目整体销售率14.5%。

项目特色：纯独栋别墅区，顶级豪宅定位中式建筑风格（商周建筑符号）客源来自北京、上海等地富豪阶层低容积率，户户大庭院设计项目实景图户型模型1户型模型2园林（建设中）售楼处客户特征——按职业划分各行业的高收入人群政府部门各阶层有灰色收入的现任政府官员国有大中型企业、银行金融系统的高级管理人员部队、教育系统的高收入退休干部江浙一带的私营企业老板，山西等资源类城市的个体矿主社会名流、影视明星等公众焦点人物外籍客户典型楼盘客户分析长期居住在与三亚气候差异性大的地区的人群东北高寒地区（黑龙江、吉林、辽宁）气候需求型人群西北、华北环境污染严重地区（山西）环境需求型人群北京、上海、江浙等富裕城市度假品质改善型人群俄罗斯等外籍人群客户特征——按地域划分以占有稀缺资源为目的：全国各地区、各行业的高收入人群对稀缺热带滨海资源的占有偏好。以养老为目的：为自己未来养老的规划准备和为孝敬父母的现期养老购置。以投资为目的：看好三亚市场未来的发展前景，对相对价值洼地的投资搏取未来预期的高额增值收益。企业接待用房：各地效益好的中型企业为整合关系以及为高管、员工提供专属福利度假设施购置。部队高干用房：国家经济增长每年对军费的投入提升，用于对系统内高级干部的购房。客户特征——按置业目的划分区域重点楼盘产品形态主力户型市区山水国际别墅、多层、小高层、酒店式公寓独栋300-500平米，小高层76-126平米凤凰水城别墅、洋房、公寓60-80平米两房，127-131平米三房三亚湾鲁能三亚湾别墅、洋房、小高层、公寓、酒店、高1区联排别墅160-190平米、独栋别墅210-250平米；美丽Mall高层公寓100-150平米2-3房。大东海半山半岛独栋别墅、高层公寓独栋335平米，高层120、150、170、220平米亚龙湾公主郡独栋、双拼别墅、精装公寓迷你独栋别墅88平米、独栋别墅300-600平米；双拼别墅250平米；精装公寓80、120、140平米1-3房土福湾东和福湾别墅、公寓、酒店别墅68、119、137平米，公寓47-167平米。清水湾雅居乐清水湾别墅、高层、酒店式公寓、酒店独栋别墅300-600平米、双拼别墅200-350平米、四拼别墅200平米；8-11层小高层公寓2-4居80-200平米。香水湾富力湾独栋、联排、叠拼、洋房、公寓、酒店主力户型：独栋350平米、联排240平米、洋房160-170平米、公寓50-220平米。香水湾1号独栋别墅180、260、430、670平米四种户型面积。典型楼盘汇总表重点楼盘客户售价山水国际以北京客户为主（约30%），天津、东北等地区小高层：9000-10200凤凰水城东北、北京、山西为主高层8000，洋房1200-13000，别墅15000鲁能三亚湾以鲁能老业主为主力客户美丽mall公寓：10000-12000元/平米

高1区别墅：20000-30000元/平半山半岛上海、江浙、北京等地目前高层、别墅均价一致，27000元/平公主郡江浙、山西、北京、东北公寓17000（含2000装修，迷你独栋4.5万（含1.7万/平米装修），独栋2.7万/平米东和福湾上海、江浙、北京、东北、重庆、成都等地别墅2.8万-3.6万（含6000装修），海景公寓1万8-2万（含2000装修），其中一线临海单位5万，非海景1万5-1万7/平米雅居乐清水湾东北黑龙江、山西客户蔚蓝海岸公寓9000-9500元/平米（含2000元/平米装修）。金色果岭独栋别墅1万8-2万2/平米，双拼1万6/平米，瀚海银滩一线海景别墅4万/平米，二线3万/平米。海景公寓2万元/平米（含4000元/平米装修）富力湾以富力老业主为主。高层：7500-9000元/平米（含2000元/平米装修）；联排13000，独栋16000香水湾1号上海、北京、江浙等地一线海景：7-8万/平米二线海景：3-4万/平米；后排：约25000元/平米续前表1区域重点楼盘总规模年推出量年消化量海岸线长市区山水国际100万平米7.2万平米约5万平米无凤凰水城130万平米20万平米约10万平米无三亚湾鲁能三亚湾占地约1万亩14.5万平米约12万平米无大东海半山半岛约100万平米约20万平米约15