雁塔区城中村改造策划方案(杨家村)ding

雁塔区城中村改造策划方案

（杨家村）美灵机构2007年9月杨家村目录第一部分杨家村基础资料及评价第二部分项目定位及依据第三部分项目目标客户群分析第四部分项目地规划构想第五部分项目效益分析第六部分项目规划设计概念提示第一部分杨家村基础资料及评价杨家村第一部分杨家村基础资料及评价杨家村隶属于西安市雁塔区长延堡街道办事处，地处西安市南郊成熟人居基地中心位置，位于朱雀大街以东、长安南路以西、广电南路以南、天坛西路以北的区域内。杨家村地处西安市南郊教育基地板块核心地带，周边有西北政法大学、西安外国语大学、陕西师范大学、西安交通大学、西安邮电学院、西安石油大学等多所国家重点高等院校。杨家村地处规划中的大小寨商圈“甲”字型的中轴线西侧，环电视塔复合商业中心近在咫尺，临近的长安南路和朱雀大街已经形成浓厚的商业氛围。杨家村地处西安房地产市场的城南板块。城南是西安发展起步最早速度也最快的区域，是西安的文教科研区、高新技术产业区、文化产业区，是西安人居环境软硬条件最好的地区，聚集了大部分高素质、高收入人群。因此，城南板块集绝佳的区位优势、交通优势、人居环境、完美配套、文化氛围等优势于一体，成为西安购房者的首选区域板块。

杨家村一、杨家村地理位置第一部分杨家村基础资料及评价杨家村曲江小寨高新区电视塔二、项目地现状第一部分杨家村基础资料及评价杨家村1、村域：杨家村位于长安南路与朱雀大街南路之间，北临西北政法大学，东至杨家村干休所，西至朱雀大街，南临天坛西路；杨家村村域图第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状２、户数及人口统计：范围户数人口备注村民446户1216人不含祖遗户(有房无户口)居民319户560人合计765户1776人第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状３、土地面积统计：地块面积（亩）备注北区66南区24唐城绿带124明德门遗址保护区唐城绿带28.5明德门遗址保护区朱雀大街37朱雀大街的一半面积在杨家村范围内纬零街纬零街穿过村内的地段

合计159.5备注：因早年周边开发建设，杨家村的土地被逐步征用，导致现在的杨家村土地面积狭小，无法构成城中村改造的条件。当年曾与政府协约，在杨家村改造时，按城中村改造的相关政策，给每个村民补足人均土地面积65㎡，现杨家村总人口为1776人，应偿还173亩土地，扣除村上现有可利用开发土地面积90亩，所以政府应予协调划拨83亩土地面积。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村杨家村地块示意图备注：杨家村可开发土地面积90亩，其中包括20亩变更可利用绿地。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状４、房屋面积统计：地块类别面积住宅房屋面积1、2层98910㎡3层总建筑面积49455㎡3层以上建筑面积98910㎡小计247275㎡其他面积统计营业用房总建筑面积9990㎡办公用房总建筑面积3000㎡公用设施总建筑面积25860㎡小计38850㎡总计：286125㎡第一部分杨家村基础资料及评价杨家村二、项目地现状5、计划改造的项目地范围：杨家村可供改造开发的土地主要包含以下几部分：北区66亩，南区24亩，预计政府划拨83亩，共计173亩。以下土地已被征用或不具备策划利用条件；①唐城绿带32.5亩地为明德门遗址保护区。

②南方星座占35亩地，被征用。

③朱雀大街拓宽征地及规划路纬零街占地共计37亩。

南方星座唐城绿带现状三、项目地周边环境（1）自然人文环境

①唐长安城的

“中轴线”和明德门遗址的历史文脉；据文献记载，唐长安城朱雀大街宽约150米，长5020米。以朱雀大街为“中轴线”分为东西两部分，街东归万年县辖，街西归长安县辖。朱雀大街在唐朝所承载的不仅仅是道路与交通的作用，而承载着一些政治作用，诸如皇帝祭天在礼制里是规定了必须走南门的。另外，唐朝国都长安城的“国际大都市”的特点，也赋予朱雀大街某种“迎宾礼仪”与“国门皇道“的重要作用。唐代的明德门是长安城的正南门，位于长安城的中轴线，朱雀大街的南端，规模宏大，是长安城最大的门。每日，随着承天门的鼓声响起，明德门徐徐开启，城外百姓、中亚、波斯各国、四裔胡人、葱岭西域人纷纷进入长安城。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村三、项目地周边环境

②周边云集了西安交通大学、西北政法大学、西安外国语大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西安财经学院等多所国家重点高等院校，使这一区域处在活力的文化氛围中。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村西安交通大学陕西师范大学西安邮电学院西北政法大学西安外国语大学西安财经学院三、项目地周边环境（2）交通环境①发达的城市路网。西安的交通骨干道路朱雀大街、长安南路、丈八东路、纬零街、天坛西路等在这里交汇。②地铁规划：西安市在建的城市地铁2号线长延堡站近在咫尺。③公交线路：经过这里的公交线路有：704、210、710、709、101、19、

527、239、504、44、603、215、5、18、30、46、106、321、401、713

等三十多条线路；第一部分杨家村基础资料及评价杨家村朱雀大街长安南路三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境①紧邻商圈：杨家村地处西安市小寨商圈“甲”字型的中轴线西侧，项目地西侧为电子二路十字社区商业中心及东仪路和丈八路十字社区商业中心，东南侧为电视塔复合商业中心，而本项目地所在的朱雀路沿线已成为西安著名的餐饮一条街，商业优势明显。

②备受瞩目的西安曲江国际会展中心落成以来，相继成功举办了西洽会、全国糖酒会、中国广告节、汽车展、房展会等一系列重大知名展会，成为全国重要的会展地之一，以曲江国际会展中心为核心的会展商务经济圈已初步形成。会展经济带动下的电视塔片区，在百安居、易初莲花、麦德龙、三森家居等大型商业的入住带动下，已成为西安最重要的商圈之一。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境③商场超市：华润万家超市、金水百货、人人乐、麦德龙、雁塔文化新天地等多家大型商场超市分布在周边。④专业市场：大明宫建材家具城、长延堡电器城、华东服装城、三森家居城等；第一部分杨家村基础资料及评价杨家村华润万家超市麦德龙人人乐超市大明宫建材家具城长延堡电器城雁塔文化新天地三、项目地周边环境（3）周边产业业态环境

⑤酒店：新泰酒店、思荣商务宾馆、唐粤轩酒店等；

⑥餐饮：以纬零街为南北划分，形成了餐饮美食的大量聚集，如：顶顶香、乏味酒楼、好德食府、老城门、鑫旺食坊、青岛扎啤美食城、惠君家饭等，同时也涌现出众多的休闲会所,如：鑫水阁休闲会所、御盛堂、麦迪茶艺、迦南会所、老杨茶社等。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村新都酒店唐粤轩酒店老城门顶顶香三、项目地周边环境（4）周边基础配套环境①教育：大学密集分布：西安外国语大学、西安交通大学、西北政法大学、陕西师范大学、西安石油大学、西安邮电学院、西安财经学院等。众多职业技校:陕西旅游烹饪职业学院、西安京华专修学院、陕西扶贫技术学院、陕西省石油化工学校、西安工程技术学院等。知名中学坐落周边：明德中学、西安市第九十九中学、西安市第四十六中学等。小学：明德小学、长安南路小学；知名院校的密集，使这里成为西安市拥有最便捷的教育资源地区之一。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村明德小学明德中学西安市第九十九中学陕西旅游烹饪职业学院西安工程技术学院陕西扶贫技术学院三、项目地周边环境（4）周边基础配套环境②医院:西安同济医院、陕西第八人民医院、交大第一附属医院、陕西省肿瘤医院、同仁医院、西安神龙中医医院等。

③其他:各知名大商场超市、银行、邮局、电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅全面分布周边，极大地方便当地居民需求。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村交通银行（朱雀大街）招商银行（朱雀大街）中国农业银行（朱雀大街）西安市第八医院西安神龙中医医院西安同济医院三、项目地周边环境（5）周边住宅情况这里作为国家“安居工程”重点示范社区，政府花巨资进行投资建设。周边建设了众多住宅项目，如：南方星座、怡园洋房、鑫泰园、世家星城、无界、假日花城、伟丰花园、蓝山国际公寓、恒大国际公寓等；周边分布的社区有：明德门小区、明德广厦、杏园小区、总装备部西安第一干休所、西安市杨家村军队离退休干休所、空军西安南郊干休所等。

第一部分杨家村基础资料及评价杨家村明德门北区明德广厦伟丰花园怡园洋房南方星座蓝山国际公寓第一部分杨家村基础资料及评价杨家村杨家村周边环境及产业示意图四、项目地总体评价１、优势：（1）区位优越：杨家村地处西安市主要南北干道朱雀大街旁，处于宜居的城南板块的核心区，科教文化板块的核心区，城南传统的聚居区明德门区域，区位优势明显。（2）商业繁华：杨家村紧邻小寨商圈规划的三个次商圈，其项目地所在的朱雀路已形成餐饮休闲一条街，地理位置及商业基础绝佳，为未来的发展及定位提供了重要支撑。（3）配套优越：杨家村所处的明德门地区是西安市的重要居住区，密集分布了大量的住宅楼盘和家属区；同时该地区也是西安最密集的大学分布地，是西安的科教文化核心区。大量的常住居民及学生的聚集，使得这里的生活配套极为全面，同时也为项目提供了绝佳的商业基础。（4）交通方便：杨家村交通条件极其便利，西安市的南北交通轴线长安南路、朱雀大街，东西干道丈八东路、纬零街、天坛西路等多条城市干道交汇，正在建设的地铁2号线长延堡站近在咫尺，公交线路多达30、条，出行十分方便。对外连接的绕城高速、南三环近在眼前。可以说该地区是西安市交通最便捷的地区之一。（5）环境优越：明德门遗址、唐天坛遗址、环电视塔等公共绿地与活动空间使得这里的拥有优越的自然人文环境。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村四、项目地总体评价

2、劣势：（1）杨家村村域面积小，拆迁面积大，拆迁安置带来的土地成本大。（2）杨家村部分土地处在唐长安城明德门遗址保护区，不能进行开发利用，土地利用空间减小，进一步加大了杨家村改造的难度。第一部分杨家村基础资料及评价杨家村第二部分项目定位及依据杨家村一、项目命名：1、项目名称：朱雀.御道花园2、命名说明：御道——项目地紧邻的朱雀大街是唐长安城的御道，唐长安城以朱雀大街为界分为东西两部分，其明德门是长安城的南大门，历史文脉深厚，为项目提供了极佳的人文资源。第二部分项目定位及依据杨家村朱雀——传说中的神鸟，又叫火凤凰，古代神话中的南方之神，是代表方位季节的四象之一（东青龙、西白虎、南朱雀、北玄武）。由于项目地地处古长安的正南门，又紧靠朱雀大街，项目以朱雀命名，即有历史文脉，又形象地表达了项目的象位，作为传播概念易记又琅琅上口，最合适不过。二、项目定位：1、产业定位：中高档住宅+大型沿街底商2、消费方向定位：中高档住宅、时尚生活消费；第二部分项目定位及依据杨家村三、项目定位依据：1、中高档住宅定位依据：

（1）朱雀大街明德门区域上世纪90年代初在“安居工程”带动下，现在已发展为西安南郊中档住宅的核心区域，市场良好，具有极大的发展潜力，现已出现从中档向高档过渡的趋势。（2）项目地地处西安南北交通主轴旁，多条城市主干道、地铁、绕城高速、三环等一系列优越的交通硬件条件成就了项目地极为便捷的交通优势，在极为讲究地段的房地产业，绝佳的交通条件无疑将为项目注入先天的竞争优势。（3）唐长安城的主轴朱雀大街和明德门遗址为项目提供了极佳的历史文脉资源，明德门遗址、唐天坛遗址、环电视塔等公共绿地与活动空间使得这里的自然人文环境。第二部分项目定位及依据杨家村三、项目定位依据：（4）从西安整体楼市趋势看，南郊是西安楼市的最旺区域，短期内的格局不会变化，特别是近年由于曲江地产板块的带动作用，杨家村周边房地产价格处于极大的提升阶段，市场前景良好。（5）西安写字楼市场近年处于整体低迷状态，写字楼销售积压严重，销售价格甚至出现了低于住宅价格的现象，出现了住宅和写字楼价格相悖的局面。尽管有会展商务带动的写字楼需求预期，但这需要一个漫长的过程，同时曲江中央商务区规划在建了大量的写字楼群，以完整实现其会展商务板块，这对长安南路以西开发写字楼造成很大的竞争压力。对于杨家村这样的土地成本极高的城中村改造项目来说，应力求平稳推进的前提下实现土地价值最大化，开发写字楼风险较大。第二部分项目定位及依据杨家村1、中高档住宅定位依据：三、项目定位依据：2、商业定位依据：（1）杨家村项目基地由于村域面积小、人口多的特点，因而，拆迁安置成本较大，根据投入与产出关系分析，如果按正常纯住宅定位，将对项目的产出造成影响，增加商业面积，提高产出率，才能提高投资商的利润率。利润率是吸引投资商的重要手段，但如果无限扩大容积率将会对规划的审批造成严重的影响，而容积率达到一定高度时，容积率与利润率将会出现反向问题，适当增加商业面积是扩大产出、降低容积率、提高业态品质的有效手段。（2）杨家村所处的朱雀大街明德门区域已形成西安南郊成熟的餐饮休闲一条街，近年来的发展呈上升趋势，具有良好的商业基础。杨家村第二部分项目定位及依据三、项目定位依据：（3）杨家村所处的明德门地区是西安市的重要居住区，密集分布了大量的住宅楼盘和家属院；同时该地区也是西安最密集的大学分布地，是西安的科教文化核心区。大量的常住居民及学生的聚集，产生了巨大的需求基础。（4）从商业的具体形态分析，特色定位以及层次定位是极其关键的因素，杨家村项目商业应为小规模，适合大社区生活的市场消费需要，并积极结合小寨商圈产业分区定位，突出商业的特色，提升市场的影响力和认知度。杨家村第二部分项目定位及依据2、商业定位依据：第三部分项目目标客户群分析杨家村一、目标开发商分析杨家村改造项目定位为中高档住宅，可开发利用面积仅有90亩地，物业简单，开发门槛较低。因此，承接杨家村项目改造的投资开发商具有一定综合实力的本地开发商即可承接开发，如：西房股份、紫薇地产、高科地产、天地源、金泰恒业、西安豪盛等；

这类投资商投资时主要决定因素有：

A有合理的投资收益回报，毛利率一般在15%左右。

B机会成本，取决于面临的多个投资机会的比较分析。

C投资者认为风险可控。

D当地人民政府的支持平台。

E业态区域市场特殊性和可操作性。

F投资同类业态近五年的产业发展趋势以及产业经济收益增长趋势。

G投资城市及区域近年商品消费增长指数。第三部分项目目标客户群分析杨家村二、消费人群1、住宅消费人群本项目地处城南明德门成熟居住区的中心，生活配套、区位交通、自然人文环境、居住氛围俱佳。目标客户群涵盖西安欲置业城南的目标客户群，主力消费群来自于城南居民，主要包括私营业主、高级知识分子、个体经营者、企事业单位中层管理人员，购买用途主要是自住。

2、商业消费人群

(1)项目处在社区集中的明德门区域，这里聚居人口密集，文化素质高，消费市场广阔，而这一区域的各种产业发展正在不断完善阶段。（2）项目地属于西安高校的聚集区域，近十所国家重点高等院校汇聚于此，大批的学生消费群体使本地的日常消费、时尚消费、快速消费品等商业飞速发展，前景看好，已经形成西安市餐饮消费和休闲消费的一个重要区域。

因此，本项目的消费人群不仅有聚居本区域的大量居民，而且周边高校的汇聚，学生消费群体在很大程度上对本区域商业发展有很大的推动作用。第三部分项目目标客户群分析杨家村第四部分项目地规划构想杨家村一、项目地规划基础因素分析1、客观影响因素：（1）杨家村村域面积小，不利于发挥规模效应。（2）唐城墙绿带的存在，使土地利用空间受到一定的限制。（3）项目拆迁安置成本高，土地产出压力大，对项目品质有一定影响。2、考虑因素：（1）土地价值在合理范围内最大化利用。（2）将唐城墙遗址作为本项目的绿化空间，以提升项目的竞争力。（3）控规指标的设置要符合投资回报的市场规律。（4）在可行性的前提下增加商业的比重，提高土地利用率。第四部分项目地规划构想杨家村二、项目地规划总体构想1、项目地基本数据：项目地总面积为242.5亩，主要分为：杨家村北区土地66亩、杨家村南区土地24亩、唐城墙遗址和道路占土地面积69.5亩，预计政府划拨土地83亩。经初步概算，若要保障投资盈利率达15%左右，安置用地39亩，可开发土地134亩，其容积率为3.00；2、结合地块环境和现状，规划为“住宅+大型底商”的品质社区，住宅为北区7栋高层，南区为4栋高层加上四栋多层，商业主要沿朱雀大街和规划的纬零街分布，体量为2—4层，满足各种体量商业需求。3、政府应划拨的土地83亩土地中，杨家村安置用地为39亩，容积率3.8，剩余的44亩地与杨家村现有可利用土地90亩一起用于开发。第四部分项目地规划构想杨家村4、项目地详细技术经济指标：第四部分项目地规划构想杨家村综合数据指标改造总用地规划用地面积115334㎡总建筑面积379788㎡其中住宅高层面积326185㎡商业建筑面积53603㎡建筑占地面积33101㎡容积率3.18建筑密度28.7%绿化率38%二、项目地规划总体构想第四部分项目地规划构想项目地规划总平图杨家村项目地规划鸟瞰图：第四部分项目地规划构想杨家村三、项目地功能区域划分功能分区构想：整个项目根据功能布局分为居住区、临街商业区、遗址绿地三大功能区域。共建设高层11栋，多层一排，沿朱雀路和纬零路2—4层为底商。第四部分项目地规划构想杨家村临街商业区居住区遗址绿地临街商业区居住区四、项目交通规划构想项目地所处区域的道路规划：

第四部分项目地规划构想杨家村在杨家村基地所处的区域内，规划了南北和东西走向两条道路，东西方向规划了纬零街，贯通到城市主干道长安路；南北方向规划了沿纬零街接天坛西路到丈八东路。第五部分项目效益分析杨家村（1）城市区域生活商业配套网点分布完善，提高生活便利性。鉴于目前杨家村紧临的明德门住宅小区附近缺少超级市场，而距离这里最近的超级市场位于长安南路东侧，需要穿过杨家村地界，步行时间超过20分钟，生活便利性下降。（2）杨家村的改造将全方位提升该区域的环境、卫生、治安等要素，全面优化生活环境和生活品质。一.城市收益分析第五部分项目效益分析杨家村二.村民收益分析

第五部分项目效益分析杨家村（1）村民居住环境的改善（2）村民生活品质的提高（3)村民平均收入的增加（详细计算附后）（4)实现村民自身及城中村的四个转变三.项目投资收益分析城中村拆迁安置成本核算方法建议（一）计算公式：根据我公司对西安市城中村改造有关规定和文件的研究，结合城中村改造的具体情况，提出城中村拆迁安置具体计算办法：(1)1-2层住宅房屋拆迁补偿价格=建安成本（2000元/㎡）×建筑面积｛拆一还一｝(2)3层住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×（1+层次调节系数）×建筑面积(3)3层以上房屋拆迁补偿价格=重置价（300元/㎡）×建筑面积(4)临建房屋拆迁补偿价格=临建补差价（100元/㎡）×建筑面积(5)营业用房拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×临街状态修正系数×建筑面积第五部分项目效益分析杨家村(6)办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价×（1+综合环境修正系数）×（1+层次差异调价系数）×建筑面积(7)住房过渡费=1-2层住宅房屋面积×10元/㎡月×24月(8)营业房过渡费=营业房屋面积×25元/㎡月×12月×2年(9)拆迁综合费=各类房屋拆除总面积×320元/㎡，拆迁综合费其中包含评估费、管理费、搬家费、奖励费、协调费、仲裁费、搬旧费、动迁费等；(10)拆迁不可预见费=（各类房屋拆除总面积×320元/㎡）×2%第五部分项目效益分析杨家村（二）杨家村拆迁安置费用概算（1）1-2层住宅补偿：面积补偿：98910㎡×2000元/㎡=19782万元；（2）3层住宅补偿：74140㎡×850元/㎡=6301.9万元（3）3层以上住宅补偿：74305㎡×300元/㎡=2229.2万元（4）营业用房补偿：9990㎡

×3500元/㎡=3496.5万元（5）办公用房补偿（公建、集体用房等）：

3000㎡

×1260元/㎡=378万元（6）临建补偿：25860㎡×100元/㎡=258.6万元（7）住房过渡费=98910㎡×10元/㎡月×24月=2373.8万元（8）营业房过渡费=9990×25元/㎡月×24月=599.4万元（9）拆迁综合费=286205

㎡×320元/㎡=9158.6万元（10）拆迁不可预见费=286205

1㎡×320元/㎡×2%=183.2万元

拆迁安置补偿费合计：44761.2万元三.项目投资收益分析第五部分项目效益分析杨家村三.项目投资收益分析第五部分项目效益分析杨家村（三）城中村改造优惠政策城中村改造过程中，安置村民的住宅建设项目免收城市基础设施配套费，发展经济的其他建设项目减半收取城市基础设施配套费，收取的城市基础设施配套费，转为城中村改造专项资金，全部用于城中村改造建设。(2)除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，二环以内57个城中村的现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目，全部用于城中村的改造。同时要做好三环以内城中村集体土地的规划定点、土地利用和城中村改造规划，保证城中村改造用地。(3)鼓励社会资金投资参与城中村改造项目，以弥补政府资金紧张状况。投入的资金首先要确保居民安置和土地转性。投资者享受一定比例的投资增长收益。(4)将二环以内城中村的市政公用设施、市容园林建设管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍。条件成熟后，逐步向二环以外城中村推进。(5)城市规划中涉及到城中村的城市基础设施建设项目在改造时，按照城市建设拆迁政策和标准，优先列入城市维护建设年度计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。第五部分项目效益分析杨家村三.项目投资收益分析（四）项目投入与收益分析概算

1、按照90亩总用地面积就地安置开发,安置用地为39亩,可开发用地为51亩,毛利润为-13638.41万元，毛利润率为-20.85%.(附件一：按现状就地安置发展计算表)2、按照现状就地安置开发，若要保证开发商盈利率达15%，可开发土地容积率为7.8，对于住宅社区来说是肯定无法实现的。（附件二：就地安置发展容积率测算表）第五部分项目效益分析杨家村三.项目投资收益分析（四）项目投入与收益分析概算

3、政府补偿建设开发用地83亩后,改造总用地面积为173亩，其中安置用地39亩，可开发用地134亩。按照房地产开发15%左右的毛利率计算，可开发用地容积率应为3.0。开发商投资收益计算结果：拆迁安置总成本44761.12万元。项目可开发用地总建筑面积280878㎡，建安成本65399.06万元；项目开发总体投资额为110160.14万元；项目开发总收入为139366.97万元；营业及附加税为7665.18万元开发毛利润为21541.64万元，毛利润率为15.46%。（附件三：划拨用地安置发展计算表）第五部分项目效益分析杨家村三.项目投资收益分析第五部分项目效益分析杨家村(1)3层及3层以上货