曲阜市地块发展定位报告0411

市场研究及项目定位报告曲阜市春秋路大同路地块2011.2.18报告提纲城市经济及市场环境城市商业发展现状地块现状与资源分析项目定位与开发建议01PAR1、城市经济及市场环境曲阜市行政区划图城市概况曲阜市，位于山东省西南部，古称鲁县，是周朝时期鲁国国都。曲阜是孔子的故乡。1982年被国务院公布为首批历史文化名城，截至2010年7月17日，曲阜市辖4个街道、6个镇、2个乡，人口为64万，其中城区人口大约12万左右，孔姓人口为总人口的1/5，约为15万人。曲阜距离济南遥墙国际机场160公里，到济宁曲阜机场则距离80公里，京沪高铁在境内穿过，建成通车后，从曲阜乘高速列车2小时可达北京，2.5小时可达上海。公路方面，104国道和327国道穿越市中心，还有G1号和G1511号国家高速。曲阜市是全国重要的旅游文化名城，孔子故里，随着中国经济的发展和对和谐社会儒家文化的发扬，曲阜未来发展潜力巨大，必将带动商业的快速增长。近年来，曲阜市依托孔子故里的文化旅游概念，国内生产总值连年增加，社会固定资产投资总额也不断上升，曲阜2009年人均GDP达到3.4万元，高于济宁地区平均水平，属于经济较发达地区。城市经济居民生活曲阜近年来社会消费品零售总额增长迅速，年均保持在20%左右的增长速度，城镇人均可支配收入在2009年超过1.2万元。曲阜城镇人口概况2009年，曲阜城镇人口总数24.8万人，其中主城区所在的鲁城街道人口仅11万人。从年龄层次上来看，曲阜的人口主要集中在35岁以上年龄段，超过了40%，而18岁以下的青少年不足16%，城市人口老龄化严重。房地产市场概况近年来，曲阜房地产市场开发投资总额逐年萎缩，2010年，土地成交总面积1749亩。其中商业土地成交面积1117亩，成交均价在64万元左右。曲阜旅游业市场概况近两年来，曲阜旅游业逐年增长，但收入主要偏重在食宿收入方面，占到了总体收入的35%，而销售商品收入呈现出严重下滑，2009年仅占市场的5%。这表明在旅游产品销售方面，曲阜还有很大的潜力去开发。城市环境及整体市场小结

曲阜市交通便利，自然环境和旅游环境优越，是一所易居城市，市内缺乏大型制造业企业。城市经济总量不高，但由于人口较少，人均收入较好，消费潜力巨大；房地产市场近年来受制于政府相关政策和当地人口稀少的影响，投资额和销售面积均有所下滑；旅游业是曲阜的支柱产业，而且未来发展空间巨大，但曲阜的商业围绕旅游业所做文章较少，依然以满足当地社会需求为主。曲阜市周边城市由于有较多的工矿企业，环境较差，因此，许多周边城市的购房者选择前往曲阜购房。PAR2、城市商业发展状况商圈分析及竞争格局——三大商圈各有特色，面向人群各不相同，华联——银座商圈潜力巨大。本地块商业发展现状鼓楼商街商圈：曲阜市老商圈，在市中心城市的老城区范围内，依托三孔旅游资源，发展多年，已经完全成型，以沿街商铺为主要业态形式，是目前最主要的商圈。典型商业：五马祠步行街。商业规模：10万㎡。百意商圈：曲阜市最繁华的商圈，在市体育场附近，依托百意百货大楼及内部的大型综合性超市汇聚人气，是目前曲阜市最主要的购物地点。典型商业：百意商厦、龙泉商场。商业规模：15万㎡。华联——银座商圈：曲阜市新兴的商圈，城市中轴路春秋路和大同路的交汇处，这里是曲阜政府办公地点和学校最为集中地地区典型商业：银座商城、华联商厦。在建商业：圣城广场商业规模：15万㎡。2000年前，曲阜的主要商业都集中在鼓楼商业街附近，其中五马祠街是最主要的商业旅游购物地点。也是本地年轻人和外地游客购买商品的最主要集中地点。代表商业：五马祠街。缺陷：都是沿街商铺，发展已经成型，没有后续发展潜力。2000年以后，随着城市的扩大，在老城区以外形成了新兴的商圈——百意商圈，该商圈依托城东住宅区，人口密集，商业发展成熟，尤其是百意商厦内成熟的大型超市对该地段的人气汇聚有显著的影响。另外，该商圈周边环境较好，社区成熟，居民消费能力普遍较高，是目前曲阜人民购物的首选地段。商业中心代表商业：百意商厦、龙泉商厦。缺陷：受地理位置和城市发展中心向西便宜的影响，该商圈发展潜力较小。长远来看，近年来由于城市人口向西移动，因此在目前城市中心的大同路和春秋路交口处形成了新的商圈，该商圈目前已有两座曲阜档次较高的商业大楼作为吸引。随着城市的发展，该地区势必成为曲阜未来的商业中心。目前代表商业：银座百货、华联商厦本地块本地块本地块在营业1鼓楼商街2五马祠街3百意商厦4龙泉商场5华联商厦6银座商厦7裕隆大厦在建A圣城广场B富良商城曲阜现有主要商业网点分布1234567AB商圈代表项目主要经营业种及业态经营面积价格、租金鼓楼商街商圈鼓楼商街沿街商铺，以男女服装、运动服饰和土特产品为主30~200㎡5元/㎡·天五马祠步行街沿街商铺，以餐饮、服装为主30~400㎡6元/㎡·天鼓楼商街商圈百意购物广场分为A、B座：A座一层超市，二三层百货：化妆品、珠宝、钟表、女鞋、男女服饰、箱包；B座：手机IT卖场、家用电器、电动车、家具等3层，面积在15000㎡扣点，约22%-24%龙泉商场一层：家电，百货、电动车；二层：家具2层，共计8000㎡新城中心商圈银座商城负一层：超市，运动休闲、小家电等；一层：女装、首饰、化妆品；二层：男装、箱包、皮鞋三层：正在招商，以女士服装为主5层，共计30000㎡。其中，负一层面积在8000㎡左右。扣点，约20%-24%华联商厦一层：超市；二层：针织毛衫，床上用品；小家电；三层：男女服装，运动休闲，童装四层：时尚家具五层：未招商5层，共计15000㎡左右。实际经营面积不足12000㎡属于供货商和商场联营，按收入比例分成，大概在1:1，沿街商铺的售价在8000元/㎡现有商业之百货12435AB在营业1百意商厦2龙泉商场3华联商厦4银座商厦5裕隆大厦在建A圣城广场B富良商城银座商城百意购物广场裕隆购物广场华联商厦现有商业之超市曲阜市现有的大型综合性超市全部集中在百货底层，独立的超市都以小型社区超市为主，没有专门的大型超市业态。而外来超市面临着水土不服的特点，在开业一段时间后纷纷倒闭。超市所在商厦规模（㎡）位置经营状况距离本地块距离百意购物中心约4000一层很好1300米银座商厦约3500负一层一般无华联商城约2500一层一般无裕隆购物广场约2000一层较差2500米曲阜目前的综合性超市全部是百货的附属业态，没有独立性，销售产品以日用品为主，服装、家电等，很少销售。百意购物中心超市经营很好的主要原因有：1.所在区域人口密集；2.超市规模较大，品类较全；3.交通方便且门前停车场较大；4.与周围商圈所销售产品形成了很好的补充。各超市均布置于底层，以起到汇聚人气的作用。现有商业之餐饮曲阜市现有的餐饮业主要集中在三个地方，五马祠街、静轩中路和春秋西路。三个地方的餐饮各有特色，但每个地方的餐饮业都极不正规，几乎全部是沿街小铺，环境较差。五马祠街餐饮主要以小吃为主，顾客大都是在城内的游客和前来购物的年轻人；静轩中路紧靠南城墙，是曲阜宾馆旅店最集中的地区，因此，沿街有大量的以孔府宴为名的餐馆，主要消费群体是在附近宾馆住宿的游客；春秋西路是目前开发小区最集中的地区，路两旁有大量的餐馆，以供应周边社区的居民，但餐饮环境极差，口味一般，主要靠价格便宜来吸引顾客。现有商业之专业市场曲阜商业虽然整体繁荣度不够，但却拥有大量的专业市场，且从城东到城西依次分布，各具功能，为当地百姓的生活提供了很大的便利性。在营业1孔府商贸城2民族商贸街水果批发市场3金仓庚商业街4圣城贸易市场1234现有商业之专业市场专业市场规模（㎡）主营类别出售、出租价格经营状况距离本地块距离孔府商贸城约56万建材、百货、古玩、茶业多以二层商铺为主，3000元/㎡一般5500米民族商贸街水果批发市场约2万蔬菜、果品摊位一般2400米金仓庚商业街约12000精品服饰多以二层商铺为主，4000元/㎡较差1000米圣府贸易市场约2.5万粮油副食、蔬菜水果摊位较好3000米曲阜目前的专业市场种类齐全、面积较大，基本上可以满足当地市场，且可以辐射周边，尤其是孔府商贸城，经营品类齐全，占地面积广阔。金仓庚商业街，前期规划很好，但在具体经营过程中，由于受到当地整体商业气氛不够浓厚，包装推广不利、交通环境不佳等因素的影响，目前效益较差。现有商业之专业市场孔府商贸城曲阜水果批发市场金仓庚商业街圣府贸易市场

商业市场小结

商业市场小结

曲阜商业市场目前呈现出三家鼎立的态势，每个商圈都有自己独立的特色；华联——银座商圈拥有最便利的交通和最具发展的潜力；曲阜商业市场，超市带动消费的趋势十分明显，拥有好的超市成为聚拢人气的必要手段；占地面积较大的众多专业市场依然以城东、城西两大农贸市场气氛最为活跃；曲阜休闲娱乐业十分不发达，夜生活极少，只有极个别的KTV和洗浴中心；未来商业供应量有限，短时间内，本地块是目前唯一规划的商业地块，而富良商城已经基本建成，未来主要以特色小吃街为主。城市人口稀少，对大型商业的发展形成了制约，但旅游资源丰富又为旅游商业的发展带来了契机PAR3、地块现状及资源分析地块位置

项目位于曲阜市市中心位置，南北路大同路和东西路春秋路是去父母钱最核心的两条主干道；地块周边有着成熟的商业体系，非常有利于商业的发展。另外，地块左右两边很近的距离分别是曲阜市政府和鲁城街道办；同时，春秋路还是曲阜中小学最为集中的地段。该地块周边配套设施完善，人口密集，地块成熟，非常有利于作为商业发展。地块处于曲阜市最为市中心的位置，发展潜力巨大，是曲阜市民投资的首选地块。大同路本案春秋路陵园路地块四至西东北南本项目地块以东是鲁城街道办所在地。本地块南边是成熟的商业体系，包括银座商城和华联商厦，未来随着国购广场招商工作的完成，还将拥有大型的影院和KTV。地块以西正在筹建曲阜最好的五星级酒店：香格里拉大酒店，预计该酒店建成后将为本地块带来更多的人流。地块以北是城市曲阜医院和六艺城小区，该小区是曲阜开发最早的一批公务员小区，小区居民购买力较强。地块现状示意ABCD12345目前地块正在进行拆迁工作，未来工程全部完工后，位于地块右上角将修建一座18层的住宅楼，用于安置回迁居民。地块现状地块现状周边道路及出行方式5路公交：曲师大北门——银座商城——火车站9路公交：章枣—银座商城—汽车站大同路：曲阜市南北中轴线，直通三孔，双向八车道春秋路：曲阜市东西主干道，道路两旁是政府、学校、社区最为集中的地区，双向六车道陵园街：小路，通往六艺城；四胡同：小路，通往镇政府后门；区域交通便利，可达性强，占据东西部城区的要塞位置。区域内商业环境区域内（半径2KM计算）目前已经形成一个有多个大型百货为主体的商圈，且该商圈未来将成为屈服的核心商圈。区域内现已有两所大型百货，定位主要以中高端为主，不过目前招商情况并不理想，都有近1/3的面积未能招租，后期，银座商城发展潜力较大，将有大型影院和KTV入住。区域东西向主干道两侧学校、社区云集，尤其是区域西侧，即是未来曲阜发展的重点、居住核心区域，同时又缺乏商业配套；区域内在近两年内还会建成一座五星级酒店，对提升区域品质有很大的帮助。地块分析地块周边人口分布12341、鲁城街道：11.3万人；2、时庄街道：约5.1万人；3、书院街道：约3.7万人；4、小雪街道：约4.7万人。共计约25万人，其中，半径2KM内（步行25分钟内），常住人口约12万人。备注：以上数据均来自各街道办办事处人口普查。半径2KM地块处于曲阜市中心城区几何中心和东西向交通要道上，人流车流量大，辐射范围广；地块目前已经形成较为完善的商业中心，拥有两所大型综合性百货；地块周边医院、学校、公共交通等配套资源齐全，居民对地块认可度极高，在调研中发现，大多数居民都认为该地块投资价值极高；由于曲阜整体商业气氛一般，目前大型百货招租能力一般，应将该地段建成商业配套，既减少了与周边商业的竞争，又能形成独立特色。根据地块所在区域人口、交通、现有商业形态