房地产与互联网金融的结合

房地产与互联网金融冯科北京大学

目录第一部分：传统房地产概述1传统模式2宏观政策3应对方式第二部分：互联网金融思维的运用1互联网金融概述2房地产商资金来源：房地产众筹3购房者资金来源问题：好房贷、房金所、首付贷4购房者资金闲置问题：好房宝第一部分：传统房地产概述1传统模式2宏观政策3应对方式开发商获得土地使用权房产建设销售以回笼资金1传统模式政府出让土地城市基础设施建设完善配套设施以提升土地价值第一部分：传统房地产概述1传统模式2宏观政策3应对方式2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014现象：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃。对策1993年：《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》——提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施1994年：《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》效果：全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。问题：此次调控给房地产业一记重创，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。时间1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014现象：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。对策1998年：《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》——促使住宅业成为新的经济增长点。效果：大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展。问题：存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014现象：由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。对策：2003年：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》——调整商业银行个人住房贷款政策；《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》——房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业效果：

“国民经济的支柱产业”1998年确立的“新的经济增长点”的升级。问题：没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，对经济适用房的重新定性也为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014现象：房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。对策：2005年：“国八条”——建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度；“新国八条”——对“国八条”进一步细化、延伸。2006年：“国六条”将调整房地产住房供应结构作为调控着力点；“九部委十五条”——提出限价房以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。效果：开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。问题：政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072008-20092010-2011201220132014现象：2008上货币政策从适度从紧改为从紧，2008下双率齐降，货币政策再度从从紧向适度宽松转变。2009年，中国房地产市场从年初的试探性抄底，到年中的放量大涨，再到年底的恐慌性抢购。对策：2009年：将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年；国四条——增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设效果：房地产市场价格波动巨大。问题：政策摇摆不定，让人们对政府的宏观调控开始观望。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014现象：房价上涨过快对策：2010年：“国十条”——史上最严厉的调控政策2011年：“国八条”——强调巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议——坚持房地产调控政策不动摇，建立问责制确保调控效果，资金、土地支持保障房建设，重视质量和分配。效果：机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。问题：由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足。部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014现象：进入2012年以来,随着政府对楼市的调控力度逐步加大,楼市的成交量开始出现了大幅度下滑的现象对策：2012年：鼓励首套购房方面地方政策微调；存准利率下调；央行三年来首度降息；“闲置土地”定义变宽；首次明文规定新购经济适用房不得在市场上出售；多个城市“松绑”公积金房贷。效果：在政策的总体平稳下，房企“以价换量”吸引了大批刚需入市，撑起了今年楼市的一片天。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014现象：房价上涨过快对策：2013年:“新国五条”——坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标；《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》——要求扩大个人住房房产税改革试点范围；“京七条”——首次提出自住改善型商品住房概念。效果：房价没有得到有效控制，楼市调控之手俨然失效，必须由调控转向改革。2宏观政策时间1993-19971998-20022003-20052005-20072007-20092010-2011201220132014土地改革新型城镇化虽然“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市”的调子已确立，但建立一个什么样的长期目标，仍需在国情的基础上认真思考。，“土地城镇化”快于“人口城镇化”问题以及如何真正实现“人的城镇化”将成为关注热点。房地产税不动产登记十七届六中全会已明确要对其立法，十八届三中全会更再次重申。改革房地产税收制度扫除障碍的第一步即住房信息系统建设，但三网联合的时间节点一拖再拖。“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”对反腐、控制房价都有作用。2宏观政策第一部分：传统房地产概述1传统模式2宏观政策3应对方式土地购置回归理性增强房企核心竞争力房地产企业转型3应对策略土地购置回归理性增强房企核心竞争力房地产企业转型转型围绕地产开发主业，进行相关多元化纵向向产业链的上下游延伸3应对策略转型围绕地产开发主业，进行相关多元化纵向向产业链的上下游延伸方向一：跨界步入文化、消费领域例如：和记黄埔东方广场方向二：发展产业新城例如：华夏幸福基业的产业新城战略，低价获取大量土地，同时收取不菲的招商引资服务费用，对促进城镇化的发展的作用也举足轻重3应对策略转型围绕地产开发主业，进行相关多元化纵向向产业链的上下游延伸模式一：房地产＋金融地产商热衷的相关多元化是进入金融业。从统计看，地产商已全面进入金融业，所涉业务涵盖了几乎所有金融业态。其中，花样年的转型目标是“成为金融控股集团”，而新湖中宝(600208,股吧)、上海（楼盘）正大、北京城建(600266,股吧)、新华联(000620,股吧)等均持有的巨量金融资产。3应对策略转型围绕地产开发主业，进行相关多元化纵向向产业链的上下游延伸模式二：房地产＋互联网（房地产电商）模式二：房地产＋互联网（物业形式的社区电商）面向一个小区的业主，具体的人群，时空范围具体。对所服务的每个家庭信息、需求和信用都非常了解，提供的服务具有很强的针对性。向供应商提供的是平台入口，任何供应商、服务或者产品想要提供给住户和业主，就必须通过彩生活的平台和结算体系，具有强烈排他性，收取供应商佣金3应对策略转型围绕地产开发主业，进行相关多元化纵向向产业链的上下游延伸模式三：房地产＋互联网金融在房地产发展的过程中，过去只要能拿到地就能赚钱，但随着银行房贷资金紧张以及整个房产市场低迷，倒逼房地产行业必须有所变化，而互联网金融自然而然成为了一个切入口。3应对策略第二部分：互联网金融思维的运用1互联网金融概述2房地产商资金来源问题3购房者资金来源问题4购房者资金闲置问题1.1内涵1互联网金融概述广义的互联网金融：既包括作为非金融机构的互联网企业从事的金融业务，也包括金融机构通过互联网开展的业务。狭义的互联网金融：仅指互联网企业开展的、基于互联网技术的金融业务。1.2三大核心要素资金融通支付信息中介1互联网金融概述1.2三大核心要素资金融通支付信息中介已点对点直接交易为基础，资金供需信息在互联网上发布并匹配，供求双方无需通过中介即可直接联系和达成交易，交易环境更加透明，交易成本显著降低，金融服务的边界进一步拓展。1互联网金融概述1.2三大核心要素支付信息中介资金融通通过互联网实现以第三方为基础的资金转移。1互联网金融概述1.2三大核心要素信息中介资金融通支付以大数据、社交网络、搜索引擎、云计算为基础，通过网络生成和传播信息，通过搜索引擎对信息进行组织、排序和检索，通过云计算处理信息，满足用户在信息挖掘和信用风险管理上的需求。1互联网金融概述1.3发展历程2005之前互联网为金融机构提供技术支持2011年人民银行发放第三方支付牌照2013年互联网金融元年，发展迅猛。1互联网金融概述1.4主要业态互联网支付p2p网络借贷非p2p网络小额贷款众筹融资金融机构创新网络平台基金的互联网销售1互联网金融概述第二部分：互联网金融思维的运用1互联网金融概述2房地产商资金来源问题3购房者资金来源问题4购房者资金闲置问题2.1房地产市场传统融资状况2房地产商资金来源资金银行贷款股权融资债券融资房地产信托房地产私募资金2.2房地产市场融资难题银行贷款：《国十条》和《国八条》的推出导致信贷政策结构性收紧。股权融资：只能起到短期补充作用，不能建立长久的融资平台。债券融资：要求回报率高，成本较大。信托融资：货币政策放松导致利率下降，信托收益率稳中趋低。私募基金：信用体系不完善&投资心理不成熟。2房地产商资金来源2.3

互联网金融的解决思路有利于推动利率市场化，对传统金融的替代效应和对传统金融的竞争，将倒逼金融业收窄整体毛利

降低融资成本最大限度消除信息不对称，提高风险发现和揭示程度

促进投融资活动催生出新的、更加契合房地产投融资需求的金融产品，从而降低行业投融资门槛

创新融资渠道：房地产众筹2房地产商资金来源2.4

房地产众筹的作用解决房地产商的融资难题；帮助房地产商了解真正的需求，使产出与需求想配比，解决了未来的营销问题；剔除各类中间商，增加投资者收益。2房地产商资金来源2.5Fundrise一家通过向个人投资者募集资金投资商业地产的网站。2房地产商资金来源2.5Fundrise$100：每个普通人都可以参与居民对附近建筑拥有更多话语权投资者获得一定收益，平均达12%到14%2房地产商资金来源2.6

房宝宝“房宝宝”是团贷网自主研发的一款以房地产项目为众筹目标的产品，用户可以委托第三方房产公司购买已确定的目标房产。2房地产商资金来源开发商列出目标房产切割成小份额认购额度投资者购买地产出售中获益2.6

房宝宝运作模式团贷网赢得关注开发商消化内存投资者获得利益2房地产商资金来源存在的问题监管风险产权问题价格不确定性2.7

存在的问题2房地产商资金来源存在的问题监管风险产权问题价格不确定性国内众筹目前处于“三无”（无准入门槛、无行业标准、无监管机构）状态，很多时候只能靠经营者自己的道德和自律。我国的法律条款里并没有明确条文规范众筹买房的集体行为，有不少人质疑该方式其实属于非法集资。2.7

存在的问题2房地产商资金来源存在的问题监管风险产权问题价格不确定性房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国共有制度就两种：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份额享有房屋所有权。一些房地产众筹项目走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所享有的占有权、使用权、收益权和处分权。2.7

存在的问题2房地产商资金来源存在的问题监管风险产权问题价格不确定性产品的收益是建立在买入卖出的价格差的基础上，正如很多业内人士所认为，这其实是一种变相的炒楼。虽然由于批量采购，别墅按原价卖出就可以享有收益，但毕竟别墅的客户群体不大，自住需求有限；如果要卖给投资客的话，在经济下行压力大、楼市交易整体活力不足的情况下，能否找到下家接手是很值得怀疑的。2.7

存在的问题2房地产商资金来源第二部分：互联网金融思维的运用1互联网金融概述2房地产商资金来源问题3购房者资金来源问题4购房者资金闲置问题

3.购房者资金来源自由资金：银行存款住房抵押贷款：按揭贷款3.1购房者资金的传统来源3.1购房者资金的传统来源

3.购房者资金来源增加资金的来源渠道增加可供购房者借贷的资金的金额3.2互联网金融的解决思路借鉴互联网金融的P2P模式，将购房者对资金的需求通过互联网平台进行公开，改变以往购房资金需求方只能通过银行抵押贷款获得的局面，汇集广泛的零散的社会资金，同时给投资者提供一种收益较高的金融产品通过借助互联网金融在客户信用方面的经验，为客户提供首付。房金所：互联网房地产金融O2O服务平台

3.购房者资金来源3.3房金所——互联网房地产金融O2O服务平台房金所是易居中国、新浪与众安保险、新浪支付、房地产开发商等合作打造的投资理财平台。2014年7月18日正式上线针对投资人提供高收益的固定收益理财产品针对借款人提供购房综合授信的金融服务

3.购房者资金来源3.3房金所——互联网房地产金融O2O服务平台

3.购房者资金来源3.3房金所——互联网房地产金融O2O服务平台

3.购房者资金来源3.3房金所——互联网房地产金融O2O服务平台

3.购房者资金来源3.3房金所——互联网房地产金融O2O服务平台存在的问题：目前“房金所”网站可供查询的信息较少，专家建议投资应注意购房真实性。值得注意的是，保险公司不可以提供担保服务，所以保险公司在中间的角色不能完全充当担保公司，如果真出现问题并不能兜底风险。如果购房人需要向银行贷款，那么，必须将自己的房产抵押给银行，因此“房金所”平台难以获得抵押。

3.购房者资金来源3.4好房贷——P2P的形式为购房者提供首付贷款服务产品

3.购房者资金来源3.4好房贷——P2P的形式为购房者提供首付贷款服务产品

3.购房者资金来源3.4好房贷——P2P的形式为购房者提供首付贷款服务产品存在的问题监管风险抵押权顺序

3.购房者资金来源3.4好房贷——P2P的形式为购房者提供首付贷款服务产品存在的问题监管风险抵押权顺序在房屋贷款中，金融机构目前仅允许提供按揭贷款。一旦P2P资金介入首付贷款，形式上只是一种民间借贷，法律上没有规定属于非法，但未来一旦P2P被认定为金融机构