中国商服办公用地的主要特征、溢价率、出让及成交情况分析

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一、商服办公用地主要范围及特征

商服用地，即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。商服用地不同于民用地，可以出售。

商服用地主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。对应《土地利用现状分类（GB/T21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中的商服用地。

二、商服办公用地发展现状

2014-2016年中国商服办公用地溢价率呈波动状态，2016年达到最高值，商服办公用地溢价率为14.23%；2017年开始下降，商服办公用地溢价率11.88%；2018年中国商服办公用地溢价率9.99%；2019年中国商服办公用地溢价率7.63%。

商服用房主要包括办公楼和商业营业用房。数据显示，近年来，我国商服用房的投资热度有所下降。

2018年中国商服办公用地出让宗数、成交宗数、未成交宗数分别为19583宗、14378宗、4229宗；2019年中国商服办公用地出让宗数、成交宗数、未成交宗数分别为15135宗、11252宗、3369宗。

2014-2019年，我国房地产开发企业的商服用房投资规模总体呈下降的趋势，导致商服办公用地出让面积、成交面积、未成交面积都下降，2019年中国商服办公用地出让面积、成交面积、未成交面积分别为30207.82万平方米、22258.68万平方米、6999.3万平方米。

2014-2019年中国商服办公用地出让及成交地面均价总体均呈上涨趋势，2018年中国商服办公用地出让地面均价2658元/平方米，比上年上涨85元/平方米；2019年中国商服办公用地出让地面均价2833元/平方米，比上年上涨175元/平方米。

2018年中国商服办公用地成交地面均价3118元/平方米，比上年下降15元/平方米；2019年中国商服办公用地成交地面均价3465元/平方米，比上年上涨347元/平方米。

2014年中国商服办公用地成交价款9608.34亿元，为近年来商服办公用地成交价款最高值；2015年下降明显，商服办公用地成交价款下降至7207.7亿元；2016-2018年又逐年增长，至2018年商服办公

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