物业管理章程

公路管理局机修厂职工住宅小区和办公区域物业管理章程(试行稿)总则第一条为了确保两厂一队家属院、团结路家属院(以下简称职工住宅小区)、机修厂与监理公司联合办公区(以下简称办公区域)业主的合法权益，按照统一管理，集中服务的原则，依据《中华人民共和国公司法》和国家有关法律、行政法规等规定，特制定本章程。第二条物业管理坚持市场化、社会化的方向，逐步过渡到独立的第三方---专业化物业公司合同管理，实现社会专业化管理服务的目标。第三条过渡期由机修厂组建物业管理办公室（以下简称物业办），隶属机修厂办公室管理，代表机修厂统一协调物业管理服务，经费来源坚持“谁使用、谁受益、谁付费”的原则，在2020年底全面推向市场化、社会化。第四条物业管理服务的宗旨是：坚持依法管理、业主至上、服务第一，努力实现职工住宅小区和办公区域日常运行规范、有序。第五条物业管理坚持业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场机制选择物业服务企业。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第六条物业管理范围是：公共区域的物业管理、维修、养护，及清洁卫生、庭园绿化等。具体包括:1、门卫管理；2、院内公用地面、通道及公共厕所的日常保洁;3、院内公共绿化的管护;4、业主水、电、暖等所有应交费用的收费、缴交管理;5、公用水、电、暖管（线）网的日常维修管理;6、所有消防设施的使用和管理;7、锅炉设备的安检、维修、操作管理;8、供暖液化气的采购;9、化粪池清淤排污;10、垃圾清运处理;11、建筑物公用部分维修管理。物业管理服务第七条物业办具体负责职工住宅小区和办公区域的物业管理。1、办公区设门卫3人，保洁1人。2、两家属区实行统一管理，统一费率。现阶段设置6人，其中经理1名，门卫4人、水电工1人，按社会物业管理人员最低工资标准核算费用。第八条物业服务费遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业服务的收费标准和形式，根据物业服务价格有关规定，结合本物业实际情况核定，并向价格行政主管部门备案。物业办将在管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。第九条业主应当根据物业服务合同约定或者核定标准交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。第十条物业收取物业服务费应当提供发票或收据，并接受价格、物业管理等相关行政主管部门的监督。第十一条物业办必须定期公布管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业办的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。依据政府定价，公共损耗部分按住户数均摊。每户每月用水量不足4吨的，按4吨收取水费，超过4吨的，按实际用水量收费。第十二条物业办必须建立健全岗位管理职责等各项管理制度，并严格执行。第十三条物业办实行目标责任管理，将人员工资与物业服务费，及其它各项费用收缴、物业管理服务质量相挂钩，考核兑现。第三章物业的使用和维护第十四条业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定，爱护居住区内的共用部位、共用设施设备和花草树木。第十五条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。物业办确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当经业主委员会审核同意并依法办理有关手续。第十六条业主、物业办不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业公共部位，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得物业办的同意；物业办确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前告知业主。业主、物业办应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第十七条业主需要装饰、装修房屋的，应当事先告知物业办。物业办应当将装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主或业主委员会、物业办的同意，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。第十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定执行。第二十条业主、使用人需要改变房屋用途的，应当在符合城市规划的前提下，征得相邻业主、业主委员会的同意，依法报有关行政主管部门审批。第二十一条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，责任人应当及时维修养护，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修，造成损失的，责任人应当赔偿。因物业维修、装修造成相关业主、使用人的自用部位、自用设施、设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。第四章业主和业主自治管理第二十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业管理服务约定，接受物业办提供的服务；（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业办履行服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二十三条业主在物业管理活动中，享有下列义务：（一）遵守业主规约和业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会或业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业管理服务费；(五)模范遵守国家法律，倡导尊老爱幼，邻里互助，团结和谐，服从物业管理，争当文明市民。(六)不在小区内随意搭建任何建筑物，不占用公用通道，公用场地配电房、锅炉房、公用库房等公共场所或在门外、窗外、阳台外附加设施，避免影响其他业主通行和通风采光。共同遵守作息时间，早6:00时开门，晚11:00时关门,不影响他人生活、休息。(七)维护小区环境及公用设施，爱护花草树木，不随意张贴、悬挂任何宣传物品和广告;严禁从楼上泼洒污水、抛投污物、杂物，严禁随地大小便;不随意堆放垃圾杂物;不饲养家禽及宠物。(八)固定好阳台花盆等物，对因固定不牢而掉落，造成他人财产损坏、危及人身安全事件负责。（九）（十一）严禁偷电。偷电，在法律意义上可以定性为盗窃罪，同时也存在着极大的安全隐患，损害着广大业主的切身利益。一经发现，立即制止，并处以5倍的罚款，对于长期偷电并屡教不改者，移交司法机关处理。（十二）法律、法规规定的其他义务。第二十四条职工住宅小区成立一个业主大会。业主大会由本管理区域内全体业主组成。第二十五条业主大会选举成立业主委员会,作为业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督，同时，在选举产生之日起30日内，向物业所在地的县区住房和城乡建设部门和街道办事处备案，并提交相关材料。业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成，任期一般为3年，人数为单数，可以连选连任。第二十六条业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。第二十七条业主大会、业主委员会未组建前，机修厂物业办可结合实际，指定业主代表代行其职能。第二十八条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。第五章物业管理费缴交原则及管理第二十九条物业管理费用交纳及管理原则是：依据政策，据实核算；精打细算，严格管理；定期公示，公开透明。第三十条业主电费收交实行IC卡收费系统，每次购买电费不超过200元。第三十一条业主户内水、电表安装、调试正常使用后，应妥善维护使用，不得私自随意拆卸、移动。其维修、更换所需费用，按市场行情确定，业主自理。第三十二条小区内使用燃气锅炉，实行统一、集中供暖。供暖时间为每年11月15日至次年3月15日结束，共4个月，每天早、中、晚供暖，平均不少于10小时（物业办可根据气候变化情况，尊重业主意见适时调整）。第三十三条供暖费用按住房面积计算分摊，由业主于每年8月底前缴纳到位。因交费不到位而影响正常供暖，由欠费业主负责。费用项目包括当年锅炉设备的年度安检、设备维修、排污收费、司炉工工资、劳保福利，采暖期所用水、电费用，燃气采购费用，以及其他属于采供暖项目的各类费用总和。空置房暖气费按70%缴纳，由房主申请，厂物业办同意，机修厂办公室备案，方可执行。第三十四条物业管理服务费，包括物业服务人员工资（含劳保福利），公用水电及损耗费用等，按照相关规定结合实际核定。第三十五条化粪池清淤排污费每户预交100.00元，用于下次清理化粪池。到时按实际发生额计算，若费用有结余转