别墅物业管理篇

中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。一、物业管理篇1、物业管理处1、1管理处及其职能1、1、1 小区物业管理处为小区物业管理部门，按《 别墅使用公约》的规定，执行对-----小区（以下简称“小区”）的管理职责，并享有或承担公约中规定的各种权利，义务及责任。管理处各员工有责任为各业主提供管理服务，但各业主不可要求员工作私人服务，另请各业主勿赏赐任何利益给本处员工。业主如有赐教，请与管理处联络。管理处负责维持本小区范围内物业管理服务的正常运作及在可能的情况下协助各业主，此外还代表全体业主处理公共事务。1、1、2管理处已安排管理人员及保安管理人员在监控机房、各保安岗位提供24小时值班及巡逻以保持小区的安全环境。所有当值管理处员工皆将佩戴有照片及于有效期内的工作证。如对来人有疑、请联络管理处查询。2、管理费2.、1单元管理费、1、1为保障各业主在小区的长远利益，以达到投资保值的效果，各业主需按照公约规定承担本物业的保养、维修及日常管理开支。物业管理的各项支出包括但不限于：—共同部位和共用、公共设施设备所引起的水费、电费、电话费、及其它能源开支。—管理人员（包括物业管理、维修技术、行政、财务、清洁、及园艺等人员）的薪津和福利、遣散费和劳保费用。—共用部位清洁卫生、灭虫；生活垃圾清运费和环境绿化维护服务费用；—公共设施的维修及保养的费用（如给排水设备、卫星天线、保安和消防系统等）；—小区安全保卫服务I；—保险的费用；—物业管理所需行政、制服、电话及税金等费用；—物业修缮及设备更换的费用；—本物业公约列明及物业管理需要的其他的费用。—管理小区所需之物品、物料；中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。—管理者将根据前期物业管理委托合同规定收取的管理酬金；—因提供物业服务而产生的一切申办、年检费用；—公共设施、共用设备的日常养护费用；—小区人工河、水景的运行成本；所有支出均根据各业主建筑面积分摊。、.2‘临时停车费小区业主有私家车库如有访客，车辆可停在私家车库门前坡道。但要收取部分临时停车费，临时停车费用于小区道路的修缮之用。.、3管理费缴纳2、2、1管理费是保持小区正常运作的必备条件，故各业户务必准时缴纳管理费。所有管理费、车位管理费等费用，均以人民币为计价单位。业主可按季或年预付物业管理费，凡逾期者，没逾期一天加收应付金额的0.3%作为滞纳金，逾期一个月或以上的，管理处有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至业户缴清所欠费用连同滞纳金为止。此条款同时适用水电费及其它应缴费用的缴纳。2、3、3管理费及其它有关费用可按照公约规定转名予新业主，各业主应于业权转让时结算清楚。2、4付款方式2、4、1由业主交到小区物业管理处客户服务中心由专人负责收费或划支票到小区物业管理处专用帐号。其他付款方式以后由管理处另行通知。如有需要，管理处亦可派员工上门办理收费业务；2、5其它费用特设服务和有偿服务项目收费标准详见届时公布之服务收费一览表。3、1物业内均有保安人员24小时值班，实行固定岗和机动巡逻相结合的封闭式小区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄象监控系统，以保证业主和住户对安全防范的基本要求；3、2管理处服务中心时间为每天：8：00——18：00。办公时间以外，如有紧急事件可与物业监控中心联系，联系电话 。二、业主守则中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。1、业主须知1、1业主对其购买的物业拥有/占有/使用、收益/处理等权利（如：房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承）必须按国家法规执行，但土地所有全能仍属于国家。1、2业主不可作出任何结构及外观（如：窗户、天台、外墙等）的更改以维护物业的外观整齐、美观。不可侵占公共空间，擅作它用（如搭室外车库、工具房及堆物等）。管理公司统一确定空调室外机的位置及空调机雨蓬的式样和颜色。1、3业主进行专修、维修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施及他人为准则。进行该等工程前需先获得管理处批准及缴纳有关管理费用1、4凡擅自改变别墅结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求增改者立即停止并自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及要求赔和罚款的权利。1、5物业内严禁存放有任何违禁、易燃、易爆及有毒物品。2、空调机物业内已确定了户式中央空调机室外机座的位置，除得到管理处批准外，不得在其它任何位置安装空调室机外。3、物业外墙物业外墙绝不容许由业户作出任何更改以致影响物业的外观。4、承重部分的保护为业主的安全、业主不准损害任何内部的承重结构，如发现受破坏，修补费用将由该单元业主负责。5、公共设施业主有责任保护物业内的公共设施，如排水管线、照明灯具、装饰、电力管线及弱点系统等不受人为损坏，任何损坏最终由业主负责。其维修材料费用有业户自行支付。6、日常养护7、1请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。7、2请勿把废弃物丢入各渠道（如厕所、下水道等），及河道和水景内、否则需对损坏/堵塞/修理负责。7、3请正确地使用室内电器，失修/损坏/劣质电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行。7、4请勿涂划、乱画物业任何的墙壁、玻璃等，亦不可随地吐痰或便溺。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。7.5爱护物业的公共财物，若发现有人为损坏事故，请立即报告管理处。8、清洁卫生8.、1请喝业主把垃圾袋包好，再放在自家别墅边门垃圾桶，以便物业清洁人员定时予以收集。8、2业主不得放置任何物品、家具、垃圾、自行车、神位或祭祀等于公共道路上、绿化带等地方，以免有碍观瞻和不利于日常清洁。任何在公众地方摆放的物品将会被搬走而发生费用将由有关业主负责。8、3请各业主自觉清理废物，切勿污染公共地方。8、4大型废物及家具等须提前通知管理处，由管理处将安排车辆运走。8、5凡违反物业业主公约或---环保/市容法规者，将按有关规定处罚。9、保安事宜9、1管理处已安排保安人员在大门岗、监控机房等岗位值勤。保安岗位24小时值班及巡逻以保持物业的安全。希望访客能遵守以下程序：• 进入物业前，请主动于保安门岗处留下姓名、身份证号码、所进入单元并在出入登记薄上签署。•保安人员有权要求出入物业人士出示身份证证明。9、2如有特殊需要经常进出工作的人士，可向管理处办理临时出入证。9、3业户应妥善保管单元的钥匙，若业主有钥匙流失情况，应及时更换锁具，对业户单元内部因管理不善导致的损失，管理处概不承担任何责任。9、停车管理10、1小区物业管理处会根据业主提供车辆登记表每户配发小区车辆出入证，无证车辆未经许可，谢绝进入小区为确保小区的道路畅通，出租车不得进入小区。10、2除业主车辆外小区其它车辆大门岗保安按访客登记要求登记请业主的访客客人给予配合，保安将发临时车辆出入证给予通行，须遵守小区停车管理制度，服从保安人员的指挥管理，按指定位置停放。如无车位停放，该车将不得进入小区。11、材料/货品运送11、1业主需为他们所聘请的运送工人的行为负责。所有因运输而对物业造成的破坏，其修补费用由有关业主负责。搬场车辆进入小区，请事先与客户服务中心联系，便于保安 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资料库微信群，月更新物业资料近千个。台或窗前向外挥动醒目衣物求救。h）所有逃离火场的人，须在指定的空旷地聚集；i）发生火警时，管理处职员或消防局宣布有关单元安全之前，任何人士不得进入。2、4、3火警扑灭以后：a）任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查；b）立即通知保险公司，商议理赔事宜。2、5地震a）保持镇定，切勿离开处身地方；b）躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；c）远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；d）地震时不要躲在楼梯底下；e）准备应付接连更多次的余震；f）如单元内受破坏，立即通知管理处；g）切勿散播谣言或夸大的报告。2、6台风2、6、1预报吹袭前，请采取下列防风措施：a）关紧所有门窗；b）疏通阳台下的渠道。2、6、2台风过后，如单元内受破坏，立即通知管理处。2、7水浸2、7、1遇有可能遭受时：a）把有可能受损的贵重物品移往较高初或他处；b）切断受浸部位电器用具的电源；c）堤防通电的电线；2、7、2水浸以后d）检查财务以签定损失；e）协助及监督负责清洁的员工；f）逐渐抽去积水，以减少对物业结构造成的更大损害；中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。g）清除单元内、家具及其它他地方的积水，避免破坏环境卫生；h）做好堤防抢掠的措施，须提高警惕，防止发生盗窃进入单元；i）请电工对相关电路进行检查，防止发生因电路短路、漏电而引发事故；j）立即通知保险公司，商议有关赔偿事宜。2.、8应急联络2、8、1用电话报案时，请提供以下所有资料：a）报案人的姓名；b）紧急事故的位置；物业的名称及地址；单位编号c）人员受伤与否d）财务受损情况；e）待对方确定了资料后，方可挂断电话。2、9物业撤离程序a）当发生火警或任何其他紧急事故，所有人应该完全按指示撤离事发区域，不能有所例外。b）在撤离物业或进行火警演习时，业户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人需负责-琐上单元内进出的门。c）开启由物业通往室外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现门是热的，须小心开启。d）若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放置毛巾在门底的门逢间，打开窗户和阳台门保持空气流通，向窗外和阳台外人员求救，让消防员得知你仍在单元内，保持镇定等待消防员的援救。2、10人员受伤意外当发生意外或面对紧急医疗问题时：a）尝试尽可能获取有关此次损伤的资料；b）使伤者处于温度及舒服的状态，并加以安慰；c）拨电话要求急救医疗救护服务；d）通知管理处详述意外情况，包括所属单元、地点、姓名、地址、电话号码和中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。目击者等；e）在任何情况下就，应尽量保持镇定。2、12结语没有任何物业可以完全避免天灾人祸的发生，制度紧急程序计划可避免人命和财务损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供了一套有系统和周全的步骤，以应付意外和灾难的突然来临。通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一支受过训练的管理队伍，再加上业户的合作，当万一发生紧急事故时，本处便有信心能应付，然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生。四、总结本手册中所载的规定须各业户共同遵守，管理处保留解释权及修改条文及规定的权利，一切修改将会通知各业户。本手册所载规定若与国家法规和公约有违背之处，则以国家法规和公约的相关条款为准。阁下对本手册内容有任何查询，欢迎与管理联络。⑥+3、3本小区已配置专业的小区保洁和绿化养护服务人员，实施小区的共用部位、公共设施的清洁卫生及小区绿化的维护管理，为业主、住户提供一个温馨、幽雅的小区环境。3、4妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。3、5本物业管理处将依照“公约”约定之内容的规定，履行全体业主名义制止任何导致其他业主利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。3.6便民服务。如代办订奶、送报、烫洗、室内清洁组织就医送药等，及旅游咨询服务、养花种苗出售等经营性服务。这些服务将视小区住户入住需要适时推出，收费标准以正式通告为准。二、住户守则篇1、住户须知1、1本小区之住宅单元仅可作为政府规划许可的用途，不可作为及其他非住宅用途。1、2业主不可作出任何承重结构及外观（如：窗户、阳台、天台、外墙等）的更改以维护小区的外观整齐、美观、不可侵占公共道路，不可在花园搭建任何违章建筑物，并禁止中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。加装任何其他附属物如：雨蓬或其他遮盖物。）1、3业主进行装修、维护等工程，必须遵守小区装修管理规定，进行装修工程需事先获得管理处审核批准及缴纳有关管理及装璜垃圾清运费用。1、4凡擅自改变别墅承重结构、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求擅改者之即停止并自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门的权利。1、5别墅下水道总管道、屋面雨水管道、花园内布置公用的强弱电给排水/煤气等管道和系统，业主同意因正常的管理和维护工作需要，管理处有权在合理通知业主前提下，进入业主别墅区域内进行公共设施设备的修缮工作。业主应当为包括维修、计划性保洁、保安人员巡逻、管道疏通等日常工作提供便利。1、6别墅内严禁存放有任何违禁、易燃、易爆及有毒物品。2、空调机2、1别墅空调外机根据设计规定及小区外墙立面的整洁美观，安装时必须在建筑设计部门指定的车库内空调外机位置处，禁止以任何其他地方式安装在外墙立面上。2、2空调机在使用过程中，需要业主定期请合格的空调专业厂家对空调进行保养，避免噪音、滴水等不良影响。3、外立面3、1业主不得在别墅屋面天台、花园、阳台、外立面上违章搭建任何建筑物、构筑物体、包括私人安装卫星天线、太阳能热水器等。3、2业主不得改变阳台用途如：封闭阳台、或改变门窗式样和颜色、晾衣架必须安装在阳台内，伸缩范围不得超出外墙立面。3、3私家花园、阳台、窗户等作为建筑外立面必须维持别墅入伙交付使用时候的原状，业主同意不违章搭建，不改动外墙立面外观（包括不搭建各种围栏）。现在种植的绿花受到政府法规保护而禁止毁坏。4、卫生间、厨房4、1业主装修设计、施工中安做好卫生间、厨房四周及地坪的防水处理。4、2厨房、卫生间加装设备，业主必须严格确保管道的连接妥当，以免内长期渗水对自己生活的影响。4、3生活垃圾请勿丢入下水管道中。以免堵塞管道。5、公共设施中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。5、1每一个业主有责任保护小区的公共设施，如：排水管道、照明灯具、装饰、电力线管及弱电系统等不受损坏。5、2请勿涂划/乱画小区任何部位的墙壁、玻璃、景物等、亦不可随地土痰或便溺。5、3爱护小区的公共财物，若发现有人为损坏事故，请立即报告管理处。6、环境卫生6、1本小区实行上门收集生活垃圾，请各业主把生活垃圾袋袋包好，放在别墅的边门生活垃圾桶内，物业人员将每日数次收集。6、2小区内禁止饲养未经公安部门、卫生防疫部门检疫许可的宠物，业主必须对有证宠物进养。防止宠物影响其他人业主或污染环境。如有违反政府有关宠物饲养之相关规定，管理处有权要求业主将宠物带离小区及向政府相关职能部门报告。6、3请各业主自觉清理废气物，并切勿污染公共地方，以免有碍观瞻和不利于日常清洁。6、4大宗废弃物及废弃家具请通知管理处特别安排运输路线和时间，以便对公共道路及公共的影响，若废弃物不属于环卫部门规定的生活垃圾范围，业主必须自行承担相关清理所产生的费用。7、保安事宜7、1希望业主并能尊告访客遵守小区访客规定，访客人员进入小区前，请主动向门岗保安说明被访单元并在出入登记薄上登记，保安人员有权要求进出小区的访客出示身份证明，离开小区时，敬请通知保安注销访客登记。7、2业主可以就需经常进出的家拥、非本小区人士、向管理处申办------临时出入证，但需承担制作成本。7、3大件物品运离小区，必须要有业主签署的出门证明方可离开。7、4业主应妥善保管单元钥匙，若有遗失，应及时通知管理处，同时更换琐芯。7、5小区设备机房、将长期琐闭（正常保养维修保养除外），业主禁止进入，以免造成人员伤害和设备损坏。7、6为了小区的安全，保安人员不定时的在小区内巡逻检查，保安人员进入河边开式私家花园巡逻时，请业主提供方便，管理处对您支持保安工作表示感谢！8、机动车管理8、1管理处根据业主提供车辆登记内容，向每户发放小区车辆出入证。无证车辆未经许可，谢绝进入小区。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。8、2为确保小区的道路畅通和安全出租车不得进入小区，其他访客车辆在有车位停放前提下（小区道路上不得而知停车），按小区访客登记要求办理登记手续，请业主的客人给予配合，保安将发临时机动车出入证进入，按要求停放指定车位。出来时主动将临时机动车出入证交还给门岗保安。8、3凡进入小区的车辆，须遵守管理处规定小区出入证管理办法，服从保安人员的指挥管理；9、材料、货品运送9、1业主需为他们所聘请的运送工人的行为负责，所有因运输而对小区造成的破坏或人员伤害，其修缮费和相关损失由业主负责。9、2如业主需搬场等车辆进入小区，请业主事先与管理处联系，便于保安做好相应的交通管理工作，搬场、货物下货完毕请及时将车辆开出小区，以便其它车辆通行。10、招牌与指示牌。11、兜售商品、派出宣传品及其它。12、别墅（单元）用途。12、1为使小区业主在宁静、舒适的生活环境中生活，为了您的家人与其他业主的正当权力，请您不要在晚上和早晨发出过大的噪音、震动等事。（专修时间设备开闭以装璜规定为准）。12、2业主安装、放置任何物品不要超过楼层楼板载重要求，有关单元技术资料请查阅住宅使用说明书。12、3业主对单元内设备、专修等进行日常保养、维修等以维持单元的正常用途运输。13、业权转让。14、其他事宜。三、安全管理篇1、安全提示（包括但不限于以下事项）1、1小区内水景、人工河及小区环岛的河道，水较深，请不要下水，特别注意小孩玩水，以免发生事故。2、应急程序。+⑦四、装修管理篇在这里特别提请业主注意在安排单元装修前，应考虑雇用有资格证书的专业装璜公司，并先行至管理处办妥有关装璜手续，经审核通过签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》后中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信1群。作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。方可进行施工。同时请业主通知所聘请的装璜公司，无论运输材料、工具或进行施工，均应特别小心：如公共设施、第三者财产、绿花的安全受到损害一切责任及修理费用，概由业主或住户负责。装璜公司在工程进行中应及时清理垃圾，装袋后运到管理处规定的指定地点。1、装修管理要点：1、1业主进行装修必须向物业管理处申请，提供装璜公司资质证书和营业执照，审核认可并办理有关装修手续、签定《住宅室内装饰装修管理服务协议》后方可进行装修。1、2装修时室内原建筑结构柱、梁、板、承重墙、屋顶防水、隔热层、管线等不得损坏、拆除，违者无条件修复。对认为损坏，一切均由业主承担；1、3管线的检修孔，在装修过程中不应包没，应留有开启门，便于在以后维修中使用；1、4要文明施工，别墅外不得作为装修场地，不能把建材堆放在外，不得将水泥、沙浆、啐石、油漆、溶剂、硬杂物倒入下水道以防堵塞。如发现应装修施工造成管道堵塞、渗漏、损坏等，业主应负责疏通修复和赔偿；1、5装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备，要注意每户的额定最大功率及最大电流，以免因使