新景祥-福建客家物流园高端项目产业分析和战略定位报告-201p-2011年-前期策划

福建客家物流园项目（第一部分）

——产业分析和战略定位报告新景祥咨询顾问中心2011.10项目总体思路：项目背景闽西北协调发展下的长汀海西背景下的闽西北区域长汀在闽西北区域的地位与作用长汀城市环境分析长汀城市规划解读闽赣边区物流园的挑战与机会物流产业概述长汀物流产业现状分析城市升级过程中农贸供应链整合家居建材消费市场升级与整合汽车消费时代下的市场需求纺织商贸产业机会与挑战城市化进程中长汀房地产市场房地产市场容量分析住宅、别墅购买力分析客户群体分析竞争环境分析整体商业环境分析旅游文化浪潮下的长汀机遇旅游文化时代背景分析长汀旅游文化资源分析长汀旅游文化产业的机遇项目产业及客户定位产业定位主要客户群体定位项目战略定位1、项目战略定位2、战略体系构建3、功能定位及业态定位

4、各业态体量预估八、项目整体规划建议基地资源分析总平布局建议各功能区规划建议启动区规划建议建筑立面构思景观规划构思九、项目经济测算评估前言项目背景项目背景政府审批文件项目已知条件和研究目标项目位于海峡西岸经济区西南翼重镇和闽西交通门户（长汀），地处闽、粤、赣三省交界。项目位于有历史文化名城、客家首府之称的龙岩城市副中心长汀县。项目位于长汀县汀州城区的边缘，地处未来城市副中心策武城区与汀州城区的中间。项目背景：位于海峡西岸经济区西南翼重镇并具有历史文化名城、客家首府之称的长汀县县城，同时地处城市未来发展方向的主轴上。县城本案长汀县本案汀州城区策武城区项目简介：客家物流园（汀州物流园区第一期）子项目占地面积约872亩，总建约86万㎡，拟打造集农副产品交易区、汽车交易区、家居建材交易区、针纺织交易区以及商务中心五大主题的物流园区。农副产品交易区：占地面积不少于170亩（其中蔬菜和水果批发市场不少于70亩）汽车及配件交易区：占地面积约151亩（面积可根据设计要求上下浮动，但不宜偏差过大）家居建材交易区：占地面积约318亩（面积可根据设计要求上下浮动，但不宜偏差过大）针纺织品交易区：占地面积约100亩（面积可根据设计要求上下浮动，但不宜偏差过大）商务中心区：占地面积不超过133亩总规划用地面积1.68平方公里，并预留发展用地1平方公里，内部划分为12个地块，12各地块总用地面积为852.3亩，即56.8万㎡。用地性质不宜更改，整体建筑密度和容积率不可突破；农产品交易区不少于170亩，其中蔬菜水果批发市场不少于70亩；商务中心不超过133亩；入口一及入口二不得改变（位置如图）；地块编号建筑限高（m）容积率建筑密度绿地率A0180≤1.8≤32%≥30%A0224≥1.2且≤1.6≥30%且≤40%≥20%A0312≤1.2≤35%≥30%B0124≥1.0且≤1.5≥30%且≤40%≥20%B0224≥0.8且≤1.5≥30%且≤45%≥20%B0350≥1.2且≤1.6≥30%且≤40%≥20%B049≤0.1≤15%≥40%B0524≥0.8且≤1.2≥30%且≤45%≥20%B0624≥0.8且≤1.2≥30%且≤45%≥20%B0724≥1.0且≤1.5≥30%且≤40%≥20%B0812≤1.2≤35%≥30%B099≤0.2≤15%≥15%A01A02A03B01B02B03B04B05B06B07B08B09政府审批文件：地块商业服务用地性质不得改变，各项技术经济指标不得突破，但内部地块之间可以互相调整，农产品交易区、商务中心区占地面积及两个入口有强制性的限制。N农贸市场入口一入口二商务中心规划用地地处丘陵地带，地势起伏不平，为一座小山脊的东西两侧，中间高两边低、北高南低、西高东低，区内标高最大为370.4，最低为301.1，最大高差达69.3米。由于地块呈南北向狭长（南北长2.3公里），东西最宽处640米，最窄处仅为130米，除中间南北向小山脊台地较高不易平整外，总体地势呈小丘陵状，用地经平整分台后可以很好的利用。地块现状：地块距离县城中心2~3公里，夹于国道及山体之间，长度达2km，进深较小；地块高差较大，最大高差达近70米，整体地势呈小丘陵状。规划用地项目运作背景1、已知条件及依据甲方与长汀县政府签订长汀物流园（第一期）开发建设项目投资合同；地块情况简介；地块长汀物流园园区控制性详细规划图等资料；早期参加设计方案竞标设计院的7个方案以及中建厦门分院方案初稿等资料；早期策划公司法布劳格策划案等资料。2、项目进度项目处于征地阶段，还未取得土地使用权证，2011.11.6日举行奠基仪式；项目处于概念性方案设计阶段。3、研究内容及目标任务：物流园的可行性分析、项目发展战略定位、项目规划建议第一部分闽西北协调发展下的长汀海西背景下的闽西北区域长汀在闽西北区域的地位与作用长汀城市环境分析长汀城市规划解读长汀县长汀地处福建西部、武夷山南麓，南与广东近邻，西与江西接壤，是闽、粤、赣三省边陲要冲。全县设18个乡（镇），总人口52万人。县城人口约16~18万人，土地面积3099平方公里，为全省第五大县。1994年，长汀被国务院确定为第三批国家历史文化名城。城市概况：长汀位于福建省西部，闽赣交界处，辖18个乡（镇），是福建省第五大县。建设闽粤赣互动发展区以龙岩、三明、赣州、梅州等城市为中心，大力承接沿海产业转移，加快发展旅游、现代物流、生态农业、矿产资源综合利用和精深加工等产业，建设成为承接沿海产业转移基地，闽粤赣边连接沿海、拓展腹地的生态型经济枢纽，全国重要的客家文化中心和红色旅游基地。海峡西岸经济区发展规划规划中海西地域范围包括福建全境以及浙江温州市、衢州市、丽水市，广东汕头市、梅州市、潮州市、揭阳市，江西上饶市、鹰潭市、抚州市、赣州市，陆域面积约27万平方公里。海西占位：长汀是海峡西岸经济区，闽浙粤赣共建“海西20城”中全国重要客家文化中心和红色旅游基地的重要组成部分。资料来源：《海峡西岸经济区发展规划规划》长汀闽西北区位：长汀区位偏远，2小时交通圈内比较有影响力的城市为龙岩、赣州、梅州和三明地区，距离厦门、泉州、福州的时间距离为3~5个小时。长汀—>龙岩市里程145公里长汀—>漳州市里程

310公里长汀—>厦门市里程

354公里长汀—>三明市里程

238公里长汀—>南平市里程

330公里长汀—>福州市里程

511公里长汀—>泉州市里程417公里长汀—>莆田市里程

504公里赣龙铁路与厦蓉高速长汀867公里泉州市2小时3小时5小时300公里198公里641公里501公里长汀—>武平县139公里

长汀—>上杭县145公里长汀—>永定县186公里

长汀—>连城县83公里长汀—>漳平市202公里长汀—>清流县78公里长汀—>宁化县86公里长汀—>明溪县127公里长汀—>永安市182公里长汀—>瑞金市40公里长汀—>石城县112公里长汀—>会昌县86公里0.5小时2小时4小时交通辐射力分析：未来龙岩各县市均有高速公路，长汀与龙岩县市交通联系将极大提升；但与赣州、三明的邻近县市通过省道、县道相连，交通不便。现有公路厦蓉高速；319国道；205省道。“十二五”规划建设公路高速公路：长武高速，长汀河田—>武平城关高速；建长高速：三明建宁—>长汀河田—>连城高速。省道：拟建3条省道连通瑞金东、石城西南、武平北、会昌南、连城北、上杭北陆路直通城市（现状及未来）武平、连城、上杭、龙岩市区、瑞金、石城、会昌长武高速：长汀河田—>武平城关高速；建长高速：三明建宁—>长汀河田—>连城文亨高速。长武高速可使长汀通过连接永武高速公路通往珠三角的距离缩短70公里左右；建设长汀河田至武平城关高速公路，使建宁-长汀-武平高速公路成为闽西北连接珠三角最快捷的通道。两条高速均已列入2010-2018年龙岩市高速公路规划，预计将于规划中后期建成通车，其中长汀河田-连城文亨高速公路已列入长汀县“十二五”开建计划。龙岩现有漳龙、龙长，永武、双永、蛟城五条高速。今后2010-2018年将投560亿打造900公里高速公路网，2017年全面形成“两纵三横三联”高速公路网。交通分析-高速公路：长汀现有龙长高速，龙长高速和建长高速规划中，将缩短长汀至闽西北地区的时间与距离。龙岩高速公路2010-2018年规划图建长高速长武高速衢宁铁路京福台铁路横福铁路南三龙铁路沿海铁路向浦铁路浦建龙梅铁路长泉铁路赣龙铁路复线龙厦铁路长汀交通分析-铁路：长汀是省规划铁路网络三级节点，对接赣州的重要节点，高速赣龙铁路扩能改造工程建设中，长泉铁路即将开工，铁路交通明显改善。长泉铁路：长汀—连城—永安—大田—德化—永春—安溪—南安—泉州市区，长泉铁路全长约279公里，设计标准为国铁Ｉ级、双线电气化、客货兼营、时速２００公里的快速铁路。2010年4月已启动长泉铁路前期工作，预计2011年底开工。赣龙铁路扩能工程：赣龙铁路扩能工程建设标准为国铁Ⅰ级电气化双线，旅客列车设计行车速度200公里/小时。赣龙铁路扩能工程（江西段）自京九铁路赣县站—于都—会昌—瑞金—长汀—龙岩，新建双线250公里，其中福建境内136公里。整个项目投资估算总额244.67亿元，设计工期3.5年，计划2010年上半年动工，2013年下半年竣工。赣龙铁路：仅有赣龙铁路通过长汀，且时速仅为80公里/小时，目前已开通客运列车12对，货运能力1000万吨，现状铁路交通状况一般。2006-2010年长汀县GDP及增长率经济分析：近年长汀经济迅速发展，GDP保持两位数增长。长汀县经济总量在龙岩市处于中下游水平，与周边县市相比具有一定的规模优势。资料来源：2011年长汀县统计年鉴2010年长汀县周边县市GDP规模龙岩市赣州市三明市相邻县市人口：长汀人口年增长率约1%，人口外迁及向县城集中的趋势明显；周边县市人口数量少，城市化率较低。资料来源：龙岩、三明、赣州统计年报与月报近几年长汀人口变化社会消费品零售：长汀县社会消费品零售总额总量较小，从结构来看，住宿餐饮业比重小，批发零售业比例高达85-87%，社会消费品零售处于初级发展阶段。2010年长汀县周边县市社会消费品零售总额龙岩市赣州市三明市相邻县市资料来源：龙岩、三明、赣州统计年报与月报万元亿元社会消费品零售：长汀县社会消费品零售总额总量较小，在周边县市中处于中等水平，对周边市县基本无辐射力。产业分析：长汀县三次产业2010年呈现“二三一”的结构，体现政府工业主导经济的发展方向。长汀目前仍处于工业化发展从初期向中期过渡的阶段，轻纺工业、机械制造业并存，金融保险业开始兴起。长汀县三产结构变化趋势阶段人均GDP（美元）主导产业开始出现的产业初级产品生产阶段小于1000农业商业工业化阶段初期1000轻纺工业中期3000重化工业、制造业金融业、商务服务业后期5000先进制造业信息产业、科技服务业、文化产业后工业化阶段8000金融、科技服务业、商务服务业、信息产业、文化传媒产业长汀：2614产业分析：长汀县产业主要是2006年以后发展起来的，主要产业有服装制造、纺织、设备制造、金属冶炼加工、农副食品加工，发展时间短，产值不大，目前仍处于工业化发展的初级阶段。资料来源：2011年长汀县统计年鉴长汀目前五大产业：纺织服装、机械电子、农副产品加工、稀土精深加工等，五大产值50.1亿元产业分析：“十二五”期间，长汀县将重点发展纺织、稀土、机械电子、农副产品加工、旅游“3+2”产业，力争纺织、稀土产业产值分别实现“破百亿”。纺织服装机械电子农副产品加工稀土产业旅游产业发展目标稀土产业：打造全国稀土产业基地。建设集稀土分离、深加工、产品应用和研发、物流配送为一体的中国海西稀土中心，争创国家级高新技术产业园。纺织产业：打造海西纺织产业基地。引导企业建立纺织产业联盟，增强企业的协作配套和集聚发展能力，创建纺织品研发中心，集散配送中心和技术培训、信息发布、产品展示等公共服务平台，推动产业优化升级；机械电子+农副产品加工：打造特色产业园区。加快规划建设专用汽车及汽摩配产业园、台商投资创业园区，建设优势特色农副产品加工园区；旅游产业：争创全国优秀旅游城市和省级旅游先进县，努力建设旅游大县。资料来源：长汀县国民经济与社会发展第十二个五年规划生存资料享受资料和发展资料消费水平：温饱型小康型从中长期来看，新兴消费品的市场需求将保持较长时间的持续增长：汽车、住房、电子通讯器材、家庭装饰装修等新兴消费持续升温，增长迅速；家电、轻纺等目前市场需求已趋饱和的产品，将面临产品升级换代的结构调整；新型材料工业将有较快发展，以满足新一代产品生产的需要；为加快传统产业改造，提高国民经济的信息化程度，以信息产业为核心的高新技术产业也将出现高速增长态势。产业分析：随着社会的发展，收入的提高，导致了消费者消费需求的转变，汽车、家装等新兴消费品持续升温，轻纺市场趋向饱和；产业升级的趋势，导致新兴技术产业高速发展，如与新兴材料工业相关的稀土产业。产业发展规律：低级高级传统产业高新技术产业评分因素

稀土产业纺织产业汽车及配件机械电子农副产品需求影响★★★

★★

★★★★★★★★★★★★市场结构★★★★★★

★★★★★★★★★资源约束★★★

★★★

★★★★★★★★★资源优势

★★★★★★★★★★★产业集聚★★★★★★★★★区域分工★★★★★★★★★吸引外资★★★★★★★★★★★★★企业素质★★★★★★★★★★★★★★城市化★★★★★★★★★★★★★★★说明：得分越高，说明评分因素对企业越有利产业分析：长汀县稀土产业具有稀缺资源优势，政府大力扶持，发展前景良好；纺织产业属于饱和产业，竞争激烈，规模化发展将受到一定限制；汽车及配件制造和机械电子，顺应当前的消费趋势，发展前景较好；农副产品有一定发展空间。总体布局：“一城”：汀州城区。汀州城区为城市主体，承担绝大部分功能。“两片”：策武片区及河田片区。策武片区以工业为主，居住商业服务为辅的新城区。河田片区作为未来城市副中心进行开发，规划分析-城市发展定位：国家历史文化名城、客家首府，工贸旅游城市；城市总体布局为“一城两片”；城市空间扩展战略为“南下、北拓”。规划年限城市规划建成区人口总人口2015年22万(5%)55万(1%)2020年26万57万2030年35万61万汀州城区策武片区河田片区北拓南下城市空间扩张“北拓南下”战略：以策武片区为核心，“北拓”，与主城区连成片，缓解主城人口压力，实现城市理性外延。“南下”，依托高速公路和铁路，将河田发展成为长汀的后备力量，成为以居住工业功能为主的城市副中心。小结：

1、海西、闽西北的占位：

是海西20城”中全国重要客家文化中心和红色旅游基地的重要组成部分；同时承担着承接沿海产业转移基地。

2、对周边城市辐射力：

受自身经济、交通、人口等因素，对周边200公里以外的区域辐射力非常小，200公里以内的周边县市总体经济实力、人口规模有限，受长汀辐射力也较弱。

3、长汀县经济现状：

人口大县、县城人口规模大、经济总量有限，前仍处于工业化发展的初级阶段，工业总产值有限，产业以传统的纺织业、农副产品加工业、机械电子类为主，城市环境与历史文化名城的称谓相差甚远。

4、城市规划：

城市定位为国家历史文化名城、客家首府，工贸旅游城市；城市总体布局为“一城两片”；城市以策武片区为核心，“北拓，南下”。从经济、人口、交通辐射力、产业基础等综合方面来看，长汀不具备发展大型综合物流园的条件，面临较大风险。第二部分闽赣边区物流园的挑战与机会物流产业概述及长汀物流业现状分析城市升级过程中农贸供应链整合家居建材消费市场升级与整合汽车消费时代下的市场需求纺织商贸产业机会与挑战2010年我国物流业增加值预计为2.7万亿元，年均增长16.7%；占GDP的比重为7%，占第三产业增加值的比重为16%，对经济和社会发展的作用进一步增强。物流总额物流费用物流增加值我国物流业：快速发展的物流业促进了社会经济的发展，同时社会经济发展对物流业已形成很强的依赖性，但社会总体的物流成本过高、效率偏低。2010年我国社会物流总额125万亿元，年均增长21%。根据测算，2010年单位GDP对社会物流需求的系数将达到1:3.2，即表示目前我国每单位GDP产出需要3.2个单位的物流总额来支持。该系数比2005年的1:2.6提高了23%，表明社会经济发展对物流的需求呈加速增长态势。2010年我国社会物流总费用为7万亿元，年均增长15.6%。社会物流总费用与GDP的比例稳中有降，由2005年的18.3%下降到2010年的18%左右，表明我国物流运行质量和效率提高较慢。以2009年为例，根据测算，我国物流总费用每降低一个百分点，相当于新增3405亿元左右的社会经济效益。物流业的转型：降低物流成本及提高物流效率是现在物流业面临的最大矛盾，因此现代物流是国内物流业发展的趋势。传统物流现代物流现代物流：原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它集物流、信息流、资金流为一体，把生产、运输、仓储、加工、配送等相关环节有机地结合起来，形成集成、系统、网络、综合一体化的全新服务业。1、第三方物流2、物流地产3、信息……1、简单移位2、无标准3、人工……仓库面积库存占销售资金率资金周转率50万平米5.6%行业平均水平1.2次/年2.54万平米1.72%15次/年整合之前整合之后效果95%67%12.5倍案例我国物流业类型：不同类型的物流园依托不同的市场背景，扎实的市场背景是物流园成功的必要基础，本案应充分考虑市场因托因素。货运服务型依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接主要服务于国际性或区域性物流运输及转换生产服务型依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划提供制造型企业一体化物流服务主要服务于生产制造业物料供应与产品销售商贸服务型综合服务型依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务主要服务于商贸流通业商品集散依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务主要服务于城市配送与区域运输商贸物流是本项目物流园的机会点2011年3月14日，商务部、发展改革委、供销总社印发了《商贸物流发展专项规划》，引导和鼓励企业物流服务模式创新，推进商贸物流服务的专业化、信息化、网络化、规模化发展，不断完善商贸物流服务体系，增强商贸服务企业竞争力，提高流通现代化水平和全社会物流效率，促进国民经济又好又快发展。《规划》要求各地要完善商贸物流网络布局，加强商贸物流基础设施建设。《规划》下面又包含若干重点工程，包含了“万村千乡市场工程”、“新农村现代流通网络建设工程”、“双百市场工程”和农产品“农超对接”的基础上，推进农村日用消费品和农资配送中心建设，大力发展城乡一体化物流服务体系。政策环境商贸物流政策—国家：规划的发布为商贸物流的发展提供了政策上的支持，预示着商贸物流业将进入一个快速发展期，本案可以借助良好的政策支持进入物流业。龙岩市召开加快商贸物流业发展专题会议2010年10月18日召开，会议强调：各县(市)要结合实际、找准定位，大手笔规划商贸物流业。积极引进领军企业，从一个城市综合体、一个大超市、一个大百货商场、一个大批发市场上突破，大力提升商贸物流业在国民经济中的比重，为城市发展增添活力。由点到面，加强市场体系建设，形成中心城市综合性物流板块和各县（市）若干个区际边贸物流板块的商贸物流业发展格局。由小到大，着力发展大型市场、培育龙头企业、做大产业总量。由散到聚，突出产业集聚，加快打造若干个专业性商贸物流板块。由低到高，不断创新发展模式，发展新型业态，推进商贸物流业从传统型、低水平向现代化、高水平转变。商贸物流政策——龙岩市：从龙岩市政府的角度来看，准备在各县建立若干个物流板块，并且加强专业性商贸物流板块的建设，推进商贸物流业的转型发展，本案要抓住这个有利的政策支持。2011年7月11日，中国共产党长汀县第十二次代表大会举行第二次大会会议提出，要加快发展商贸服务业，积极推进福建客家物流园建设，规划建设集购物、餐饮、娱乐于一体的大型城市综合体。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。商贸物流政策——长汀县：长汀县政府已明确支持本案的建设，在政策和资金上将会给本案最大力度的支持，本案将在良好的政策环境中推进。长汀物流业概况：2010年长汀的物流总量达到了172万吨，总体流入量大于流出量，除了第一产业和纺织服装的输出量大于流入量外，其他物流流体的流入量均大于流出量；输入量对本案的意义较大。产业主要流体2010年流量2020年远期预测流量第一产业谷物、薯类、油料、豆类、烟草、蔬菜、水果、禽类、牲类及竹木采运等流入量输出量总量总量增长率13.420.634.01006.2第二产业纺织服装原辅材料及成品13.816.930.726010.6机械电子原辅材料及成品13.010.023.013010.2农副产品加工原辅材料及成品15.912.328.219011.3其他工业原辅材料及成品11.28.719.912010.5第三产业（商贸流通服务业）生活必需品和日用品、农副产品、饲料、化肥等23.913.137.0905.1合计91.281.6172.88909.4合计：101.8万吨流入量大于流出量单位：万吨输出量大于流入量长汀物流业现状：长汀县物流公司共30家左右，主要集中在五个区域；路线单一，主要辐射赣州、闽南、龙岩广东一带，运输货物主要是纺织品、服装、日常消费品等；整个行业处于初级阶段，主要提供的是运输服务，少有涉及仓存、流通加工等其他方面的物流服务。汽车东站金仁大酒店汽车西站腾飞工业园工贸新城汽车东站主要线路：龙岩、闽南一带服务对象：县城中心个体户之类运输产品：主要是消费品金仁大酒店附近主要线路：龙岩、闽南一带服务对象：县城商贸服务运输产品：主要日常消费品工贸新城附近主要线路：福建区域、广东区域服务对象：工贸新区企业运输产品：机械电子、服饰等产品汽车西站附近主要线路：赣州、瑞金、广东等服务对象：古城经济开发区企业等运输产品：货物腾飞工业园附近主要线路：泉州、厦门、龙岩、漳州等服务对象：腾飞工业园区内的企业等运输产品：纺织产品、农副产品等规模小：目前区域内货运市场除大型制造企业自行运营外第三方市场主要被一些中小运输企业甚至个体户瓜分，货运企业规模较小，基本都是自有一两辆车的个体运输公司。设施简陋：由于缺少大规模的停车设施，停车资源分散，许多物流公司占用城市道路、随意停放，严重影响了城市美观。技术落后：缺乏综合的车辆信息平台，经常出现有车找不到货源，或货物找不到车来运输的情况。行业不规范：各公司均有自己的渠道进行揽货或运输，线路上存在大量重复，竞争激烈，有互相压价的现象。产业不健全：未形成统一管理，缺乏大型运输企业，社会运输资源未形成整合，未形成规模效应。长汀物流业——物流公司现状：目前市场上的物流公司规模小、设施简陋、形象差、技术落后；同时行业不规范，存在恶性竞争，整个产业发展不健全，并未经过行业整合，这是本案介入的一个机会点。缺乏第三方：区域内缺少大型第三方仓储设施，当地制造企业一般都有自建库房，商贸企业产品主要在外寻找仓储设施。设施简陋：仓储设施规模从50平米到1000平米不等，库房陈旧，多为平房改造而成。存放方式不合理：货物大部采用传统方式存储（例如平置、堆码），存储的方式不够合理，空间未得到充分利用，对货物的管理较混乱，存在一定安全隐患。缺少针对农副产品的冷链仓储设施。未来需求大：目前各企业仓库设施利用率均在70%以上，其中有40%的企业仓库设施利用率在90%以上，现有库房已不能满足需要企业迅速发展的需要。长汀物流业——仓储现状：区域内主要是自建仓库形式为主，没有大型的第三方仓储设施，现有仓储设施简陋、管理落后、存放不合理，同时，由于企业的快速发展，未来需求量大，区域内需要有大型的第三方仓储介入。市场需求大：随着老城区及新城区人口的不断增加、商业零售网点的不断建立、消费水平的提高，对日常生活资料的配送需求很大。市场不确定：各商家在产品配送商的选择上不固定，会根据价格和服务质量随时调换。缺乏转运设施：城郊缺少转运设施，基本都是大车直接供货到商业网点，对环境和交通影响很大。行业不规范：配送业务市场被多家货代公司瓜分，各公司规模大小不一，相互竞争比较激烈，目前还没有可以对这部分市场形成垄断的物流企业。长汀物流业——城市配送现状：随着城区的建设、人口的增长，城市配送的市场需求量大，但是目前长汀城市配送缺乏转运设施，均是大车直接供货到商业网点，对环境和交通影响大；该细分市场较为杂乱，未经过行业整合。通过对长汀县物流业整体及主要细分市场进行调研后发现：2010年长汀的物流总量达到了172万吨，初步推算，2020年远期流量将几倍增加。物流公司共30家左右，主要提供的是运输服务，缺少仓存、流通加工等其他方面的物流服务。物流公司规模小、线路单一重复、设施简陋、形象差、技术落后，行业不规范，存在恶性竞争。主要是自建仓库形式为主，没有大型的第三方仓储设施，现有设施简陋、管理落后、存放不合理。城市配送缺乏转运设施，均是大车直接供货到商业网点，对环境和交通影响大。行业概况物流企业运输市场仓储市场城市配送需要引进专业、规范的物流公司，建立信息平台，对市场上的物流公司进行整合，统一管理。小结：

1、物流业发展趋势：我国物流业进入快速的发展阶段，现代物流（第三方物流、物流地产、信息化）是物流业发展的大趋势。

2、商贸物流：商贸物流在物流业中具有较好的市场机会。从经济实力、人口、辐射力等因素考虑，以及结合开发商投资收益的角度，本案更适合走商贸物流的路线。

3、商贸物流政策：从国家、龙岩市、长汀三级政府都有相应政策支持和鼓励商贸物流，但更多是纲领性的政策，具体的优惠政策并无明确提出。

4、长汀物流现状：长汀物流业有整改、规划、走专业化路线的需求。单纯物流开发面临风险，从商贸+物流中寻找发展机会。第二部分闽赣边区物流园的挑战与机会物流产业概述及长汀物流业现状分析城市升级过程中农贸供应链整合家居建材消费市场升级与整合汽车消费时代下的市场需求纺织商贸产业机会与挑战相关价值链：农贸综合物流园价值链包括产前、产中、产后、流通及消费五大环节。信息指导品种规划饲料业种苗业产前环节产中环节田间管理技术指导农用机具农用物质产后环节流通环节消费环节品级分类保鲜处理食品加工储存加工流通加工渠道规划网点布局冷链流通产销地市场建设品种提供消费引导市场现状分析：我国农产品流通现状图农产品种植户消费者农产品批发市场贩销户农贸市场（菜市场）超市、卖场生鲜店等餐饮、食堂等75%10%6%8%1%96%以上种植者是农民，3%的种植者是个体户、不到1%的种植是企业者600万经纪人，2万专业销售合作组织15%政策分析：优先发展农产品物流业把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系;大力发展“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”等产地到销地的直接配送方式，支持发展农民专业合作组织，加强主产区大型农产品集散中心建设;加大农产品冷链物流基础设施建设投入，加快建立主要品种和重点地区的冷链物流体系，对开展鲜活农产品业务的冷库用电实行与工业同价;农产品批发市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，土地招拍挂出让前，所在区域有工业用地交易地价的，可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价，土地出让后严禁擅自改变用途从事商业性房地产开发，确需改变用途、性质或者进行转让的，应当符合土地利用总体规划并经依法批准;研究农产品批发市场相关房产税政策，农产品批发市场和农贸市场的用水、用电、用气、用热价格实行与工业同价;……资料来源：国务院办公厅，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，2011年8月“农超对接”主要实现模式是“超市+龙头企业+专业合作社+农户”农户1商超某区域总店超市供应商农村合作社农户2农户3农户n龙头企业门店1门店2门店3门店n顾客信息流生产、加工、冷链运输、仓储、配送、销售产业链农超对接，指的是农户和商家签订意向性协议书，由农户向超市、菜市场和便民店直供农产品的新型流通方式，主要是为优质农产品进入超市搭建平台。规模化信息化集约化特点：农贸综合物流园依托信息化平台，构建农副产品生产到消费的流通枢纽信息平台交易展示流通配送检测教育科研仓储运输农贸综合物流园农副产品生产农副产品消费童坊镇馆前镇庵杰乡铁长乡新桥镇大同镇汀州镇古城镇策武乡河田镇南山镇四都镇三洲乡涂坊镇濯田镇宣成乡羊牯乡红山乡长汀农产品：长汀为省商品粮、油料、烤烟生产基地，重点林区县之一，长汀县现代农业产业主要包括稻、畜牧、蔬菜、竹、果及河田鸡、烤烟、油茶、槟榔芋等特色产业，五大产业和特色产业产值占农林牧渔业总产值的75%。长汀是粮食大县，长汀粮食局是国家级粮食储备库（福建有两座，南安和长汀，长汀的建设地点在河田镇，附近的江西赣州也有国家粮食储备库）；涂坊镇已成全县乃至全市最大的小米椒、槟榔芋集散地，年批发小米椒800多吨，槟榔芋3万多吨；馆前镇、新桥镇主产水稻、小麦、蔬菜，兼产烟叶、西瓜、香菇、竹木；童坊镇有果树面积1.2万亩,主要以板粟、油奈、水蜜桃、红柿为主；经济作物主要有烤烟、小米椒、反季节蔬菜、茶叶等；农副产品主要有土纸、香菇、笋干、松脂、松杉、杂木等；蘑菇、香菇间接出口创汇，粉干、玉粉远近闻名，远销沿海大中城市。

濯田镇主要产粮之大镇，有万亩油菜，年外调大量的槟榔芋、地瓜粉、大薯、优质大米、花生油、菜油、茶油等农副产品。策武乡主产水稻、薯、大豆，兼产烟叶、油萘、西瓜、竹木。铁长乡、庵杰乡竹木、冬笋、松香、土纸、香菇。宣成乡水稻、薯类、蔬菜，兼产烟叶、木材、油桐。红山乡产业最大亮点是油茶。长汀特色农产品：2010年全县出笼河田鸡505万羽，产值达到1.52亿元，5000多种植户；养殖基地主要分布在河田镇、古城镇和策武乡等地，“长汀河田鸡”成为国家地理标志保护产品。河田鸡主要销往长汀及长汀周边县市，更多是采取公司或经销商去农户直接收购的模式。长汀县实行“公司＋基地＋专业合作社＋农户”的发展模式，现已建立了20个河田鸡标准化养殖基地，7个河田鸡养殖专业村，培育养殖大户260户。2010年古城镇、四都镇等建立了6个河田鸡养殖专业村，发展了河田鸡养殖大户120户，养殖达10万羽。建立古城南岩和策武黄馆2个河田鸡标准化养殖核心区，培育70户河田鸡标准化养殖示范户，组建核心群种鸡810套、生产群种鸡2.6万套，年供苗能力达300万羽，良种覆盖率95%以上。农副产品企业：目前拥有盼盼食品、远山食品、民康食品、汀龙花生、双喜米业、生物劲美等农产品加工企业145家，加工的产品销往闽南、广东、江西、台湾等地。长汀特色农产品：长汀县涂坊、南山、三洲、四都等乡镇素有种植槟榔芋的传统，特别是涂坊镇槟榔芋品质独特，获得国家绿色食品标志认证。长汀县以涂坊为中心，大力引导农户按照绿色无公害的要求，引进推广高产栽培模式，全县种植槟榔芋3.2万亩，今年可实现产值近2亿元。长汀县槟榔芋产业发展迅速，种植面积达4万多亩，周边县市辐射种植1万多亩，年销售槟榔芋10万吨，主要销往闽南、广东、香港和台湾等地。为促进槟榔芋深加工，保障槟榔芋质量安全，长汀成立槟榔芋产业协会。福建民康食品公司依托涂坊及周边乡镇盛产的优质槟榔芋优势，开发生产高端槟榔芋制品，2009年开始成功把产品打入台湾市场。由于产品质量好，受到台湾消费者青睐，销售量逐年增加。今年除大陆市场销售500吨外，其余产品全部销往台湾，预计销售量超过2000吨。长汀从事食用菌生产的农户达1000多户，全县食用菌生产规模约1350万袋，年创产值8000多万元。童坊镇主要种植区香菇种植150万筒。2009年河田镇窑下村建设现代农业生态养殖示范园，猪场用地820亩，建设5个原种猪场、20个父母代种猪场、10个商品猪场，年生产父母代种猪3.5万头，年出栏商品猪40万头。

2008年，全县共签订烟叶种植面积83447亩，农户9056户，户均种植9.2亩。收购烤烟23．68万担，创历史最高收购量。2008年，濯田镇建立了1705亩连片的巷头现代烟草农业建设示范点。古城镇毛竹面积11.2万亩，村村有毛竹，其中7个村毛竹面积在万亩以上，经营毛竹的农户有1650户。古城镇梁坑的竹业已初步形成了集种植、加工、销售为一体的竹业产业区，也成为党群共富的产业区，去年全村竹业总产值达1530万元，仅此项实现人均增收1000多元。长汀特色农产品：近几年长汀特色产业取得快速发展，如食用菌、畜牧、烟草、毛竹等，但总产量较小，主要面对长汀及周边县市市场。少部分辐射到江西、广东。打造中国名牌种猪基地建设专业化的烤烟基地香菇产业—成立专业合作社现代竹业—引入竹业深加工市场观点：一些大种植户、养殖户表示会考虑在项目设立销售点，农副产品加工企业表示产品主要是销往外地，可以考虑在本案设置一些展销点。代表者市场现状抱怨点对本案的建议农副产品生产者代表河田鸡养殖户河田鸡加工、销售企业一般都有自己的养殖场，或直接去养殖户那儿购买，减少了中间环节，成本更低收购公司比较强势，价格没有保障有些养殖户会在县城开设专门的销售点，你们那边如果建成最大的农贸市场，应该有一些养殖户去那边设点销售。槟榔芋种植户槟榔芋的加工、销售企业一般会提前与种植户签订购买合同，如60-70%的槟榔芋被盼盼食品收购产品还需进一步深加工有很多是要销往外地，更多是收购公司如盼盼收走，对本案的兴趣不大。农副产品加工企业代表盼盼目前长汀最大的食品生产企业，年加工各类农产品6.5万吨。生产的产品主要运往广东、福建、江西等地；目前每天约有十辆大车往外运货，广东这条线的运输比较紧张目前长汀运输运输能力较低，运费比较高主要是销往外地，可以考虑到你们项目设立展厅，展销一些深加工的产品，同时建议引进一家大型的物流公司长汀远山农业长汀远山公司年可生产各类绿色无公害蔬菜瓜果近5万吨、商品生猪10万头、远山河田鸡50万羽、禽蛋近300吨，拥有自己的配送中心。—可以考虑做展厅，展示一下我们不同的深加工产品，但面积不要太大，主要是又一个形象的展示。外地农副产品：长汀农副产品产量较多，基本能满足本地市场需要，部分从江西、龙岩、三明、漳州等地批发过来。蔬菜类食品：主要来自长汀乡镇，部分漳州与三明；水果类产品：来源广泛，长汀本地（主要有油奈、西瓜、水蜜桃、杨梅、银杏）、山东、广东、龙岩等均有；干果类产品：主要来自东北、山东经龙岩等地批发过来；粮油类产品：主要为本地，部分从龙岩等地批发；肉类产品：主要来自长汀乡镇。江西三明漳州龙岩交易市场分布：目前长汀县城无成型的农贸批发市场，自然形成的早市主要在江边市场旁，以批发为主，汽车东站旁水果市场，批零结合。有零售市场4个，以蔬菜、水果、粮油等农副产品零售为主。长汀农副产品市场主要分为：批发市场：江边市场旁的早市；批零结合：汽车东站旁水果市场；零售市场：以江边市场、三元阁市场、东关市场为主。江边农贸市场东关市场三元阁市场早市汽车东站旁水果市场交易市场概况：长汀农贸市场要分布在老城区内，市场主要服务于县城及周边乡镇。市场名称地理位置经营项目主要功能辐射范围备注早市江边市场旁主要为蔬菜批发县城及周边乡镇长汀唯一的蔬菜批发市场，自然形成汽车东站旁水果市场汽车东站旁,营背街主要经营水果、部分蔬菜冷藏、批发、仓储、零售交易县城及周边乡镇长汀比较集中的水果市场江边农贸市场司前街主要经营蔬菜、水果、肉食、水产、粮油、调味品仓储、零售交易县城为主，周边乡镇为辅长汀最大的农贸零售市场，设施陈旧三元阁市场县政府附近主要经营蔬菜、水果、肉食、熟食零售交易市场周边属于社区型配套，设施陈旧东关市场电信大厦西侧主要经营蔬菜、肉食、水产、副食零售交易市场周边属于社区型配套江边农贸市场旁的早市：长汀唯一的蔬菜批发市场，为原始自发形成。优势：紧临县城内的最大的农贸市场——江边市场，方便货物运输；蔬菜种类较为齐全；市场认可度较高，客户较为固定劣势：市场专业性差，沿路摆摊，露天交易，缺乏管理，占道经营严重，阻碍交通；只有蔬菜批发，总体品种单一，供应量较小且不稳定；经营环境差规模长汀县城唯一的蔬菜批发市场，长度在150米左右，主要集中在路的两边，一般情况下约有20-40家批发商交易量以蔬菜批发为主，交易量不稳定品种蔬菜产品种类较齐全，可辐射到周边乡镇区位位于江边市场旁，货物运输便利早市：江边农贸市场旁的早市为露天交易，以蔬菜批发为主，为三级批发体系：批发商--->大菜贩--->小菜贩（零售）。批发蔬菜来源蔬菜销售挑担和骑三轮自行车的：大部分为县城附近的（汀州镇）；骑摩托车或三轮摩托车的：大部分为县城周边村的（大同镇）；开微型运输车的：大部分为县城周边乡镇（如策武乡）；开中大型运输车或皮卡车等的，大部分为外面调菜入汀的菜贩，如漳州、赣州等地。县城的批发商，将菜农的菜进行收购集中，再在清晨四五点左右批发给零售商贩或者酒店餐馆等（注：由于酒店菜馆等需要菜品种较多，希望一次性购全，选择大商贩者较多）；周边乡镇的批发商，收购菜后当天运往乡镇批发给当地零售商，一般在当地的集市期间前来采购，但河田镇等人口多的乡镇，批发商会每天过来；外市或外省批发商，主要是三明清流和江西瑞金的批发商贩，但没有每天来，主要看市场情况，江西瑞金的批发商偶尔还会直接到菜农田间收购。江边农贸市场：县城最大的农贸市场,未来将被改造为生鲜超市。优势：县城内的最大的农副产品交易市场，产品集中度较高，方便客户购买；老城中心位置，交通便利；市场认可度高，客户较为固定。劣势：设施建立较早，目前已显得十分简陋，经营环境差；基本无配套设施，如冻库、仓库和充沛的停车场地；市场建立初期出售出租兼有，导致目前无法统一管理，占道经营严重，阻碍交通规模长汀县城最大的农贸市场，建面约1.2万平交易量以蔬菜、肉类、水果、熟食零售为主品种蔬菜、肉类品种齐全，品种丰富，市场覆盖半径大区位位于老城区中心位置，交通便利江边农贸市场：分为商铺和摊位，主要经营蔬菜、肉类、水果、熟食，以零售为主，兼具粮油、调味品。种类种类间数（间）面积（m2）单位面积（间/m2）年租金（元/年）日租金（元/m2）出售价格交易费用商铺粮油、调味品、特色农产品约120间6000302万-3万2-3转手的出售价格在2万-2.5万元/平米无摊位水果、蔬菜、水果和熟食约80个摊位200050.6万-1万4-6汽车东站旁水果市场：产品的进货渠道多元化，批发零售兼有，冷库、仓库设施资源分散，因二次运输导致经营成本较高。种类种类间数（间）面积（m2）单位面积（间/m2）年租金（元/年）日租金（元/m2）临街商铺水果、蔬菜约100间约1万平50-1003万-8万2-3冷库国家粮食粮食储备库简易冷库、腾飞工业园原食用菌公司、武装部的两个防空洞约1万-1.5万1-1.5别处仓库国家粮食粮食储备库出库约0.5万-1万0.6-0.8批发、零售进货渠道多元化批发销售苹果是从山东过来的；香蕉从漳州过来；长汀本地主要是黄花梨；其他水果主要是从龙岩批发过来。县城及周边乡镇的批发商；县城及周边乡镇的消费者；也向周边县市批发，如武平、上杭等地区。汽车东站旁水果市场：长汀唯一比较集中的水果市场。优势：县城比较集中的水果交易市场，产品集中度较高，方便客户购买；紧临汽车站，交通便利劣势：市场专业性差，既有批发又有零售；市场配套缺乏，如就地没有仓库、冷藏设施，要另外去别的地方租用，交易成本增加；占道经营，环境较差规模长汀比较集中的水果市场，约有20-30家大的批发商交易量水果批零结合品种水果产品种类较为齐全，可辐射周边乡镇区位位于汽车东站附近，交通较便利市场观点：蔬菜、水果批发市场建设可行性较大。代表者市场现状抱怨点对本案的建议农副产品批发者代表蔬菜批发者每天早晨2点-6点间在江边市场旁批发蔬菜种植规模、蔬菜价格不稳定；经营环境差意向度较高，建议本案要考虑项目与县城之间的运输成本会增加农副产品销售者代表水果销售者主要集中在汽车东站旁，批零结合，较混乱交易环境差，配套不齐全意向度较高，建议要有完善的配套设施，例如冻库、仓库和充沛的停车场地农贸市场管理公司龙岩新发地来自北京的专业农贸市场管理公司，政府招商引资项目，市场产权归政府—有意向在龙岩的每个县都开个农贸市场周边重点农贸市场：目前长汀及周边各市县积极建设农贸市场（批发或零售），以政府引导和市场需求为手段将城区内部的零散、落后农贸市场迁移、整合，提升交易档次、实现统一管理。而一些大型超市如米兰春天、新华都等大型超市均设有生鲜专柜。

项目名称位置规模设施辐射区域已建成曹溪农副产品批发市场龙岩市区曹溪占地4万平米停车场、冷库、仓库等批发为主，辐射龙岩市区及永定、上杭等周边县市龙岩新发地农贸市场龙岩闽西交易城建面2.4万平为零售市场主要服务于闽西交易城长汀新华都（有生鲜）西外街建面约1000平—周边居民规划或正在建设长汀新天地购物广场（有农贸市场）大同镇黄屋村建面2.8万㎡左右—县城及周边居民长汀卡麦龙商业广场（有超市，有生鲜柜台）大同镇罗坊村建面12万㎡左右—县城及周边居民卧龙财富广场（有超市，有生鲜柜台）汀州镇卧龙路建面4万㎡左右—县城及周边居民小结：

1、市场现状：

（1）

长汀是农业大县，稻、畜牧、蔬菜、竹、果及河田鸡、烤烟、油茶、槟榔芋等特色产业享誉周边区域，农副特产品辐射江西、闽南、广东、台湾等地；

（2）农副产品市场：农产品批发交易市场加起来有2.2万㎡，市场内摊位面积在5平米左右，租金4-6元/天平米，市场内店铺面积50平米左右，租金2-3元/天平。

2、存在问题：

（1）经营环境差，基本无经营管理，设施简陋，卫生条件差；

（2）组织化程度低、基本无配送体系,缺少针对农副产品的冷链仓储设施；

（3）不能满足社会市场需要，不少市场欲改造。

3、本案借鉴之处：

（1）对于本案来说，农副产品市场，关键在整合，本案可整合蔬菜、水果等批发商，通过整合各个环节，从而降低成本，提高效率，增加客户利益，抢占市场；

（2）长汀周边已有或未来建有农贸批发市场，因此本案的批发市场主要服务于长汀。长汀特产有辐射周边县市可能，有种植户、养殖户、和加工企业有来本案设置展厅的需求；本案需积极探寻“公司+基地（合作社）+种植户”模式；

（3）从规模来讲，本案应走批发+零售相结合的综合型定位。第二部分闽赣边区物流园的挑战与机会物流产业概述及长汀物流业现状分析城市升级过程中农贸供应链整合家居建材消费市场升级与整合汽车消费时代下的市场需求纺织商贸产业机会与挑战家居建材市场行业特点：我国家居建材市场行业是改革开放的产物，伴随着城市化发展的产业。家居建材行业发展的趋势是越来越走向集中。形成阶段发展阶段起步阶段20世纪80年代中期～90年代初期20世纪90年代初期~90年代中期20世纪90年代至今网上经营，家居建材网上交易中心，电子商务等，将成为一种新的现代流通方式4建材超市将平稳发展，洋超市的发展速度将更快更强劲321招商制得批发大市场，将发展物流配送、形成现代集散中心商场化市场、主题购物中心在大中城市特别是在经济比较发达的大中城市将会得到较快的发展多种市场业态将长期共存，摊位制市场将长期存在并不断提升5发展趋势家居建材行业政策分析：国家级：2010年，中央1号文件明确提出把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动“家电下乡”、“建材下乡”，鼓励农民依法依规建设自用住房。长汀县：长汀县“十二五”规划重点做好“3+2”主导产业，其中以长汀金龙稀土公司为龙头，引进技术合作和科技研发，打造包括以稀土功能陶瓷等新材料及稀土在化工和建材领域应用为核心在内的五大产业集群

。

市场分布：目前仅有闽赣商业城是相对集中的家居建材市场，多数自发性的分布在西北街、环城北路和环城东路等沿街地带。西外街环城北路环城东路闽赣商业城闽赣商业城：钢材、瓷砖、卫浴、洁具等（中低端）西外街：灯饰、窗帘、洁具、卫浴、电器等（中高端）环城北路：木门、灯饰、五金、地板、陶瓷、玻璃、钢材等（中高端）腾飞二路：家具家俬（低中高档各类）环城东路：五金、建材、家具等（中低档）腾飞二路市场分布：长汀家居建材市场商铺面积大部分在30~60㎡左右，商铺数量600家左右，租金水平在30~80元/㎡月左右，根据一定的档次有相对聚集性，且环城北路知名度最高。市场街区商铺面积商铺数量租售水平主要经营类别市场档次备注闽赣商业城外街：48㎡内街：30㎡180家租金外街：50元/㎡月~80元/㎡钢材、瓷砖、卫浴、洁具等中低档内街基本为仓库，人气不足西外街30㎡左右80~100家40~80元/㎡月灯饰、窗帘、洁具、卫浴、电器等（中高端）中高档——环城北路40~60㎡200家左右30~80元/㎡木门、灯饰、五金、地板、陶瓷、玻璃、钢材等（中高端）中高档长汀家居建材最集中区域，人气充足腾飞二路租赁厂房650~3000㎡3家20~30元/㎡月家具家俬低中高档皆有租赁厂房经营和仓储，展示空间大环城东路20~30㎡100家左右60元/㎡/月左右五金、建材、家具等中低端店面较为简陋家居建材生产厂商区域总代理全国性专业批发市场长汀家居建材市场长汀县城长汀乡镇长汀周边县市特点：成熟市场中高档为主市场零售为主市场特点：潜力市场中低档市场批发为主市场特点：极少数流通现状：长汀家居建材市场货物来源和辐射范围货品来源辐射范围批零市场：根据访谈情况，产品来源根据家居建材各自的特性有所区别，市场总体经营现状为批零结合，辐射范围多为长汀县城及周边乡镇。商铺类别货品来源产品档次批零方式辐射区域华龙钢材建材类龙岩钢铁厂等——批零结合，零售为主县城为主，部分经济发达乡镇圣保罗地板家装类福州圣保罗总代理高档批零结合，批发为主经济发达乡镇和县城为主尊爵家具城家居类广东佛山家具厂、江西南康家具城中高档零售县城，部分乡镇鑫锦福门家装类龙岩总代理、广东厂家中高档批零结合，零售为主主要是周边乡镇紫金装饰城家装类广东厂家中高档批零结合，零售为主主要是周边乡镇和县城，部分周边县市总代理简一陶瓷家装类晋江厂家高档零售为主主要是县城，少部分经济发达乡镇市场观点：长汀家居建材市场业内人士希望在政府的引导下，市场能够整合，集中经营，并在物流、仓储及各项配套上给予保障。世友地板赖先生近期受长汀县房地产市场交房楼盘少的影响，家居建材行业生意相对冷清；长汀县及周边县市的家居建材市场竞争很激烈，项目挑战性大；长汀目前家居建材市场经营杂乱，无集中统一的管理，店主租金随意上涨；不建议红星美凯龙似的统一经营，那样不易捕捉市场机会；希望有统一的物流和仓储。喜盈门营销经理家居建材市场易受国家经济大气候影响，尤其是房地产调控政策等；家居建材市场集中经营是一个趋势；项目地段偏远，作为批发乡镇的市场较适宜，零售较困难；有的格局空间要大些，我们需要比较大的面积，小店面满足不了需求；仓库与店面可以分开，但距离不宜太远，减少二次运输费用。西格宜家木门刘先生长汀市场目前竞争激烈，生意一般；目前店面面积满足不了经营要求；家居建材市场最好是集聚经营，对买卖双方都有便利性；市场客户品牌意识逐渐增强；品牌家居喜好商场式聚集和统一管理。仓储物流：长汀没有专门的家居建材仓储库房，多租用厂房、店面等；物流无直达配送，多零担货运；多数有送货上门。门店鑫锦福门尊爵家俬圣保罗地板物流方式零担货运零担货运零担货运时间3天——中转地龙岩——物流费用30元/扇（床垫）40~50元/床—配送方式免费送货上门免费送货上门免费送货上门配送费用10元/扇——仓储方式车库30㎡厂房3000㎡厂房100㎡仓储租金6元/㎡月12元/㎡月6元/㎡月二次物流有无有二次物流费用—无—小结：

1、市场现状：

（1）长汀现有家居建材市场分布散乱，经营管理不成规模,，县城经营面积约4万㎡；

（2）家居建材货源主要来自广东和江西赣州，主要靠外地输入，销售辐射范围有限，

批零结合是主要模式；

（3）长汀市场目前没有统一的仓储设施和相应配套，统一仓储成为必要；物流配送

成本较高，急需统一的物流管理以降低成本；

（4）长汀家居建材业内人士期待集中经营，期待完善的物流仓储配套设施。

2、本案借鉴之处：

（1）长汀家居建材行业需要集中经营，本案的运营关键依靠对家居建材行业的整合；

（2）家居建材行业房地产发展影响，与房地产走势密切相关；

（3）受货源和周边县市都建有家居建材市场影响，本案拟主要针对长汀县城及下属乡镇消费区域，因此在体量上不宜过大。

第二部分闽赣边区物流园的挑战与机会物流产业概述及长汀物流业现状分析城市升级过程中农贸供应链整合家居建材消费市场升级与整合汽车消费时代下的市场需求纺织商贸产业机会与挑战我国汽车产业发展状况：从2003年起，全国汽车销量稳步上涨。2010年，全国汽车销量达到1806万辆，创全球历史新高，再次蝉联全球第一。中国汽车市场2003-2010年销量增长情况资料来源：中国汽车工业协会中国汽车行业出现井喷式增长，2009年中国赶超美国成为世界第一汽车生产国和消费国。2010年，中国在全球汽车市场比重达到25%。2010年我国汽车实现高速增长主要有四个方面原因：一是国家宏观经济保持平稳较快发展；而是政策效应此消彼长，推动车市高速增长；三是市场潜力大，购买能力不断增强；四是工业化和城市化进程不断促进汽车消费。中国2006-2010年民用轿车保有量资料来源：美国能源局大橡树国家实验室；中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报我国汽车保有量情况：目前我国汽车保有量仅为65辆/千人，相比国外有巨大的市场空间；而民用轿车保有量每年都以25%以上的速度增长，涨势迅猛。根据国际比较经验，汽车千人保有量在20-150区间时，会进入乘用车快速普及期，销量年均增长会在20%以上，因此中国乘用车在未来几年快速普及具有一定必然性。各级区域乘用车市场份额：近五年来，三四级城市销量在总销量所占的比例迅速上升，尤其是四级城市，未来市场潜力巨大。一级城市二级城市三级城市四级城市北京、上海等南京、武汉等西宁、海口、温州等龙岩、枣庄、开封、连云港等各级区域乘用车市场销量份额资料来源：中国汽车工业协会汽车售后市场：随着新车销售利润的继续趋薄，售后服务环节作为行业最重要的利润增长点已经成为业内的共识。

按照美国汽车售后业协会的定义，所谓“汽车售后市场”是指“汽车在售出之后维修和保养

所使用的零配件和服务”，其涉及的企业主要包括汽车零配件的制造商、汽车零配件的销售

商和汽车修理服务商三大类企业。

2009年《汽车产业调整和振兴规划》提出要“发展现代汽车服务业。加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后服务、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业,完善相关的法规、规章和管理制度”。

咨询公司艾睿铂发布《2011年中国汽车行业展望》指出2010年中国服务与零部件售后市场销售收入达到2240亿元，预计到2014年将大幅增加至6520亿元。

目前,中国汽车服务业处于初级阶段,但是消费市场和汽车保有量在不断扩大,消费者汽车消费观念在日趋成熟。未来10年,汽车企业将逐渐从以生产为中心的发展模式转变为生产与服务并重的发展模式,汽车服务业将获得快速发展。重要汽车产业政策《汽车产业调整振兴规划细则》（2009年2月9日出台）规划措施具体措施1培育汽车消费市场，减征汽车购置税2009年对1.6L及以下排量乘用车减按5%征收购置税，2010年按7%2推进汽车产业重组支持大型汽车企业集团进行兼并重组，支持汽车零部件骨干企业通过兼并重组扩大规模3支持企业自主创新和技术改造到2011年，中央安排100亿专项资金重点支持技术创新、技术改造和新能源汽车及零部件发展4实施新能源汽车战略推动电动汽车及其零部件产业化。安排补贴资金，支持节能和新能源汽车在大中城市推广5支持汽车生产企业发展自主品牌加快汽车及零部件出口基地建设，发展现代汽车服务业，完善汽车消费信贷6以旧换新对符合一定使用年限要求的载货车和部分在客车，适度提前报废并换购新车的，或者对污染排放达不到规定标准的柴油车并换购新车的，给予补贴。7汽车下乡对农民报废三轮车或低速货车换购轻卡及购买1.3L及以下排量微型客车给予最高不超过5000元补贴2011年开始，财政部和国家税务总局发布《通知》，对1.6L及以下排量乘用车统一按10%的税率征收车辆购置税。此政策对汽车市场影响有限。2011年开始，以旧换新和汽车下乡政策停止。汽车下乡政策取消仅对微卡、轻卡和微客的生产厂家造成一定短期影响，中长期影响不大。而且，随着微客产品陆续进出更节能补贴目录，对微客影响逐步消除。以旧换新政策对2010年销售增长的贡献为2.5%，因此取消此政策对车市影响相对有限。长汀汽车行业发展现状：目前长汀的汽车产业正处于导入阶段，乘用车将进入快速普及期，未来发展潜力巨大。衡量市场处于哪个阶段的关键指标为汽车拥有量，而衡量行业未来发展趋势的关键指标是R值导入期（R值〉3）-市场处于起步阶段发展期（R值进入2-3区间）-市场高速发展普及期（R值〈2）-市场低速增长普及期-新增销量主要用于更新2010年长汀汽车保有量为11938辆，汽车千人拥有量约为30辆，拥有巨大的市场空间。按照国际经验，长汀乘用车将进入快速普及期。长汀汽车R值

=汽车市场平均价格/人均GDP10万元/22446元=4.5年份汽车保有量（辆）新注册汽车（辆）2008—16412009907630352010119383073长汀汽车市场分布：长汀县拥有8家主要的汽车销售公司，分布在腾飞一路、环城北路和红卫桥头。腾飞二路红卫桥头环城北路腾飞二路长汀县神通汽车贸易有限公司长汀县鸿兴汽车销售有限公司（旗舰店）长汀县佳友汽车贸易有限公司龙岩诚联汽车销售服务有限公司长汀友邦分公司长汀县世纪汽车销售服务有限公司环城北路龙岩市雪峰汽车销售服务有限公司长汀分公司长汀县锦宏汽车销售有限公司长汀县安康汽车贸易有限公司红卫桥头长汀县鸿兴汽车销售有限公司（总店）长汀县汽车销售公司概况：神通和鸿兴公司是长汀县最具实力的两大汽车销售公司，在市场上起到风向标作用；龙岩雪峰长汀分公司是县内唯一一家直营店。销售公司最大销量约600~800台/年。公司名称展厅面积类型租售状况主营品牌年销售量备注神通汽车贸易有限公司1000㎡，另800㎡在建，1000㎡在谈授权经销商租赁：11元/㎡/月上海大众、斯柯达、别克、一汽丰田、雪佛兰、荣威、凯迪拉克、东风标致、北京现代、长安铃木、广汽丰田等2010年700多辆，2011年预计达到900量左右长汀第一家汽车销售公司；公司拥有汽车维修厂鸿兴汽车销售有限公司总店1000㎡左右，旗舰店1200㎡左右授权经销商租赁：约10元/㎡/月奥迪、雷克萨斯、进口大众、英菲尼迪、进口三菱、沃尔沃、长安福特、一汽大众、一汽丰田、马自达、东风日产等600-700辆公司拥有汽车装潢店—车饰界；和维修厂—车行天下有合作关系雪峰汽车销售公司长汀分公司400㎡左右直营店租赁：30元/㎡/月雪铁龙、中华、宝马、奥迪300多辆长汀县唯一一家汽车直营店；销售车辆偏高端锦宏汽车销售有限公司140㎡左右授权经销商租赁：约20元/㎡/月东风悦达起亚100辆左右有特约维修站佳友汽车贸易有限公司800㎡左右授权经销商租赁：10/㎡/月福田、中兴200辆左右公司拥有汽车维修厂龙岩诚联汽车销售有限公司友邦分公司280㎡左右授权经销商租赁：约10元/㎡/月长城、进口雷诺、猎豹、庆铃汽车80-90辆—安康汽车贸易有限公司150㎡左右授权经销商租赁：约20元/㎡/月长安汽车、东风小康、长安轿车——世纪汽车销售有限公司250㎡左右授权经