土地一级开发合作投资收益分析

有你有我共创明天20122PPP开发公司（合作）防城港防城区河西新区土地一级开发项目投资收益分析前言在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。我们PPP开发公司介入防城港市防城区土地一级市场开发，凭借整合强大的资金实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到区域化商业模式价值最大化的战略部署，完成从房地产开发商到城市运营商的转变。我们的合作可全面提升的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。3目录■第一部分：土地一级开发概述■第二部分：国内土地一级开发市场状况■第三部分：本项目现状介绍■第四部分：效益预测及可行性分析■第五部分：本项目的融资模式■第六部分：防城港城市介绍第一部分：土地一级开发概述5土地一级开发的背景

改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平46.59%,城镇人口达到62186万。每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。

6为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土地一级开发应运而生。土地一级开发概述什么是土地一级开发7

土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。土地一级开发概述城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容土地一级开发概述9土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、风险小（风险可控）5、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、易掌控（既可进行一级开发，又可进行二级开发）土地一级开发概述土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权（受限土地使用权）土地使用权熟地出让生地出让协助服务收回权利主体权属土地一级开发概述

金融机构原土地使用者五大相关利益者专业咨询机构、工程承包商、材料设备供应商等合作伙伴政府机构二级开发商

相关利益者得到合理的征地拆迁补偿和安置诚信经营、合作共赢确保资金安全和增值实现最大盈利目标有利于区域长远发展、政绩体现、城市形象土地一级开发概述土地一级开发流程12向当地国土局提交土地一级开发申请当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审组织编制土地储备开发实施方案编制土地一级开发实施方案确定土地开发主体按照规定办理相应手续取得当地人民政府的批准文件办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续组织验收我们现在的进度：已经取得当地政府批准，合同已经达到签署条件土地一级开发概述13土地一级开发中的机会与盈利模式——基于战略层面的研究土地一级开发概述14从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色：商业角色土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发房地产开发商业管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商（营销）项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理参与土地规划、一级开发和运营、土地营销在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传，吸引驻商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理土地一级开发概述15在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点●区域开发是一个价值创造的过程。●开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力，来创造价值和获得利益。权能利益点影响区域规划掌握土地开发经营权土地一级开发(基建)低成本获取土地与政府分配土地增值收益一级开发的利润土地转让权招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)通过项目投资获得土地增值收益招商佣金和租金二级开发利润回报商业经营、管理性持久收益持续现金流回报

土地开发1.0模式房地产开发2.0模式商业运营3.0模式

土地一级开发概述16“获取土地增值收益”是参与土地一级开发的主要目的之一土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证招商收益和开发收益的研究纳入到对“土地增值收益研究”的主线中去。获得土地增值收益招商佣金和租金开发收益自营开发联合开发利润从哪里实现？土地一级开发概述17对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分直接获取和间接获取两种模式来研究

在现有政策条件下，在土地一级市场获得土地使用权，对土地进行项目开发、招商和合法转让，是常规的获得收益途径。获得土地增值收益股权转让公开转让直接获得收益间接获得收益进行土地一级开发，出让后直接获得收益常规的间接获取收益途径直接获取收益途径二级开发招商土地一级开发概述18

间接获取土地收益

——常规操作的路径分析土地一级开发概述19我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴

某产业基地土地开发模式操作过程图政府与开发商之间达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求,设置好门槛市场挂牌开发商获得土地使用权土地一级开发概述第二部分：国内土地一级开发市场状况202020年全面实现小康目标，人均住房面积，城市要达到35平方米，农村是40平方米，而目前与这个指标还相差很远，城镇只有20平方米，农村只有30平方米。

中国已进入城镇化加速时期，在今后的发展当中，很重要的途径就是要尽快提高城市化率，预计到2020年，将有50%的人口居住在城市，2050年则有75%的人口居住在城市。城镇化水平的提高意味着我们整个国家现代化水平的提高，也意味着我们房地产也有很大的发展空间，城镇化本身就包括建筑业和房地产业的发展。21党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。国内土地一级开发市场状况中央对土地管理和房地产开发已上升到基本国策层面对于房地产行业，中央的根本意图是引导、规范行业的健康发展，从而促进城市化进程，带动国民经济持续、快速发展，并且有利于建设和谐社会。城市发展和房地产开发关系到国计民生，特别是住宅开发直接关系到民生，影响到社会的和谐与稳定。因此，政府必然从源头开始，在城市发展、土地开发储备、土地供应、保障性住宅开发等整个发展链条中，起到主导或调控作用。

政府只有控制了土地储备，才能控制土地供应，进而才能对房地产开发市场施加影响。土地一级开发和二级开发相分离，是未来发展的必然；一二级市场联动开发模式可能持续不会太久。国内土地一级开发市场状况23土地一级开发市场趋势严格控制土地放量的节奏，地块供应趋于紧张开发模式转变由企业主导的一二级联动开发模式，逐步向政府主导的一二级独立开发的模式转变。开发门槛提高1）巨额的资金保障。要求投标保证金达几亿元，存入政府指定的专用帐户，封闭运行；2）限定性的开发周期。约定时间内完不成则无偿收回；3）开发资质、资产规模和经验，等等。竞争趋于激烈有实力的企业会越来越多地介入土地一级开发。动因有二：一是跑马圈地，取得稳定收益。二是以土地一级开发为龙头，在取得稳定收益时，实现可持续发展。例如，首开集团以土地一级开发为龙头，房地产开发为支柱，房产经营为基础。二级难度加大在一级和二级市场分离的城市，二级拿地都是要通过招拍挂，政府要帮助一级开发商拿地，会面临较大的舆论压力和风险。例如，北京白家庄地块关于回购的争议。影响企业发展一级开发在征地、拆迁过程中会占用大量资金，资本规模较小的企业，很难同时进行多个一级开发项目。供应趋于紧张国内土地一级开发市场状况现阶段，国内土地一级开发存在四种模式模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导。这种模式比较普遍，近期可能存在机会，但也正是未来必须扭转的，长远来看，空间越来越窄。模式二：完全政府控制模式，以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。成功的前提在于广州市城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。模式三：政府和法定机构协作模式，以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。模式四：政府主导、市场化运作模式，以北京市为代表。政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。国内土地一级开发市场状况土地一级开发的BT模式

BT模式即项目投资者成立项目公司，负责项目的融资、建设并承担风险。项目的所属机构为项目建设提供特许协议权，项目建设完成后由项目所属机构分期回购的融资模式。BT模式是BOT模式的演变，多用于政府项目，所以被形象的称为“政府按揭”。BT模式在我国已有不少成功案例（如重庆菜园坝长江大桥、北京地铁奥运支线等），给BT模式用于土地一级开发提供了充足的借鉴依据；由于土地自身为高值产品，又因为土地储备的实施要求政府为唯一的供地方，这就保证了土地一级开发项目普遍为赢利的，有可靠的回购保障，这是吸引投资者的最重要的条件。防城港市防城区区政府为了打造全新的河西新区，拟将区政府办公地搬迁至河西，将在河西区内建造体育馆。为了更快更好的把河西新区建设好，区政府选择了与企业合作开发，提升实力、互利共赢。采用BT模式。25土地一级开发项目有其典型的特征可以赢利，但无法交给企业来运营；投资回报率很高，但是其抵押贷款量少，时间短；主导者是政府，但是政府却没有能力进行具体的土地一级开发操作；国内土地一级开发市场状况金融机构（合作伙伴）项目公司政府方勘察设计单位监理单位施工单位咨询设计单位政府监督机构贷部款分回购承诺BT合同提供咨询设计服务合作建立管理协助管理监理监理监督创始人建立管理国内土地一级开发市场状况我们的运作方式第三部分：本项目现状介绍27本项目位置CBD中央商务区本项目位置本项目介绍

河西新区北接防城区旧城区，南临西湾新城，东与城南新区、市商业中心、市行政中心区隔江相望。在随着城市规划发展中，河西新区将借势自身资源优势及周边发展利好获得更大发展机遇，形成具有自身特色的区域定位。

河西新区总面积约11000亩,西面位于防东路，北面水营沟，东至防城江下游，南至水坡水库以南200米。即图上显示A、B、C、D

地块都列入防城港发展储备用地范围。本项目当前协议范围所指的A、B地块，其中，A地块中尚有290亩已经土地平整且未出让的土地，B地块约500亩为未征用待开发的土地。本项目介绍本项目A地块位置本项目介绍A地块中已经平整的土地，达到了建设用地标准。本项目A地块位置A地块已经平整好的土地，防东路已经通到A地块。本项目介绍

本项目A地块共290亩分为四块地，如图所示。其中，政府拟建体育馆一座，占地171亩，于2013年建成并交付使用。本项目A地块细分图本项目介绍1234期数宗地号位置面积（平方米）土地用途出让年限挂牌时间保证金万元起始价成交万/亩成交总价成交单位防城港市2010年国有土地使用权招拍挂公开出让统计表（防城区情况）第一期GC2010-001防城区防港大道东面5865.57城镇住宅用地703月3日2101101141003.0125防城港市志富房地产开发有限公司第二期GC2010-002防城区防城镇防东路北侧10315.18城镇住宅用地703月3日3101001061640.1136防城港市金富湾房地产开发有限公司第三期GC2010-004防城区那良镇里火口岸6885.53仓储用地505月24日551212123.93954防城港市东湾交通有限公司GC2010-00513409.07仓储用地505月24日1101212241.36326防城港市东湾交通有限公司GC2010-00631497商务金融用地405月24日3601515708.6825防城港市东湾交通有限公司GC2010-007防城区茅岭乡茅岭村46568.01工业用地（黑色金属冶炼及压延加工业）503月26日20011.211.2782.3426防城港市启航矿业有限公司GC2010-008防城区防城镇木头滩11785.696工业用地（制糖）503月26日701515265.1782广西农垦糖业集团防城精制糖有限公司本项目介绍期数宗地号位置面积（平方米）土地用途出让年限挂牌时间保证金万元起始价成交万/亩成交总价成交单位防城港市2010年国有土地使用权招拍挂公开出让统计表（防城区情况）第十四期GC2010-052防城区河西开发区12285.82工业用地（中成药制造）5012月23日5011.211.2206.4018广西中天药业有限公司GC2010-053防城区河西开发区33333.33批发零售用地4012月23日40040401999.9998防城港市防城区海洋商贸仓储物流有限公司GC2010-054防城区河西开发区66666.67批发零售用地5012月23日80040404000.0002

广西防城港市东宏房地产开发有限公司第十四期GC2010-055防城区河西开发区13228.14城镇住宅用地7012月23日4001002324603.3927防城港三生房地产有限公司GC2010-057防城区华石镇2667街巷用地5012月23日10121248.0060东兴市雄风汽车运输有限公司2010年第十五期GC2010-071防城区河西开发区33529.85城镇住宅用地702月23日600551356789.79广西开源通汇投资有限公司本项目介绍第四部分：效益预测及可行性分析35

土地整理及基础设施建设协议书甲方（回购人）：防城区人民政府乙方（投资人）：PPP开发公司为加快河西新区的开发建设，提升城市品位，防城区人民政府决定对河西新区土地进行整理及基础设施建设。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定及我市、区有关招商引资和鼓励优惠政策规定，经甲乙双方友好协商，本着公平、互惠、互利的原则，达成如下协议：

一、项目1、合同范围内的所有土地在土地利用总体规划中为规划建设用地。2、防城区人民政府（以下简称甲方）同意

（以下简称乙方）对合同范围内的土地整理及基础设施建设项目采用乙方投资建设—甲方回购（即Build-Transfetr）的模式进行开发。二、项目范围位于河西新区的土地约800亩（具体的面积以规划确定的实际勘测面积为准），共分为A、B二块地，本协议甲乙双方就A、B地块的土地整理及基础设施建设进行约定。A地块为甲方已经征地且已经获得土地批文并部分平整的土地，约为290亩（见附图一）。B地块为未征用、未取得政府批文的土地，与那里蒙村交界

的黄竹塘村约500亩土地（见附图二）。三、项目目标及甲乙双方工作项目目标为将项目范围内的土地征用并将土地整理达到建设用地要求。甲方工作：1、甲方负责办理完成上述范围内所需用地的征收（用）、拆迁、安置及建设项目立项等行政审批手续；并将上述用地明确为政府储备用地。确保项目正常按时施工。2、甲方负责项目的规划设计方案的设计、报批、审批工作。3、编制土地平整工程的预结算，委托乙方实施土地平整工程，并参与施工管理。4、组织路网设计及编制路网工程预结算，委托乙方实施路网建设工程，并参与施工管理。5、完成土地审批手续和挂牌出让土地。乙方工作：1、负责征地、拆迁、安置、土地平整及路网工程建设的资金投入（包括工程款、可研、设计、环评、招标、监理、预结算编制等所需要的费用）。2、乙方作为代建业主，负责B地块拆迁拆除施工、土地平整、路网建设等施工工作。四、项目投入估算本项目一级开发综合费用预算为：土地征用及开发成本为20万/亩。各地块投入估算如下：12一级开发土地整理协议样本

②甲方在本协议生效6个月内签订好征地、拆迁、安置协议，并完成征地、拆迁、安置工作，代支付全部补偿款和完成土地平整、路网工程的设计及预算编制送审工作。③乙方在甲方完成B地块的工程投资评审工作并取得批文后20日内，对B地块进行施工。自开始施工之日起，乙方在18个月内完成B地块的土地平整及路网建设。④甲方在本协议生效12个月内完成部分土地的报批手续，24个月内完成全部土地报批手续，将土地转为建设用地。B地块的挂牌出让在本协议生效30个月内进行，具体时间可根据具体情况由甲、乙双方另行商定。六、乙方投入金额的核实与认定1、A地块：乙方投入的5800万元。2、B地块：总投入金额为（1+2+3+4+5+6）1、本项目的前期费用。包括建议书、可研报告、设计、交通评价费、环境评价费、地震影响评价、地价评估费、招标、监理、工程勘察测绘、施工图纸审查费、工程保险费、预结算编制等所需要的费用以实际发生的数额为准。2、征地和群众房屋拆迁、安置费用按相关法律法规测算，并以实际签订的协议及应实际支付的费用为准。3、路网及土地平整工程的投资额以经政府投评中心审定、审计部门最终审计的工程结算为准。4、各种中介服务费、咨询服务费、行政事业收费和本项目1、A地块开发投入估算：290亩x20万/亩=5800万元。其中征地、拆迁、安置投入约1120万元，“三通一平”投入约为2800万，土地报批费用约为1400万元，其他约480万元。征地拆迁和报批以及部分工程已由甲方出资完成，经双方协商由乙方出资5800万元给（还）甲方。部分未完成的工程由甲方继续完成。2、B地块开发投入估算：500亩x20万/亩=1亿元其中，征地、拆迁、安置投入约2000万元，“三通一平”投入约为5000万，土地报批费用约为2500万元，其他约500万元。五、项目进度及时间安排1、A地块①在协议签订后30天内乙方支付2000万元给甲方（乙方在当地完成公司注册后，通过公司转账），余款3800万元在60天内支付给甲方。②A地块未完成的“三通一平”工程继续由甲方在12个月内完成。③甲方在12个月内修通水营村至A地块的道路。（水营大道）④A地块的挂牌出让在本协议生效12个月内进行，具体时间可根据具体情况由甲、乙双方另行商定。2、B地块①B地块征地、拆迁、安置、土地报批等费用根据工作进度支付相应的款项。乙方接到甲方用款通知10天内，应将所要负责的资金转到甲方指定的账户。34一级开发土地整理协议样本

相关的税费以相关收费标准为依据，并经双方认定且以实际发生的数额为准。5、其他在本项目发生的不可预见费用以甲乙双方代表签字确认的数额为准。6、土地报批费用以实际上缴国土资源厅和林业等部门的数额为准。3、A地块的挂牌出让在本协议生效12个月内进行，如果超过12个月未进行拍卖的，乙方在A地块所投入的5800万资金按银行同期贷款利息（作为财务成本）计入项目总投资。B地块的挂牌出让在本协议生效30个月内进行，如果超过30个月未进行拍卖的，乙方在B地块上所投入的资金按银行同期贷款利息（作为财务成本）计入项目总投资。七、项目回购1、在项目回购过程中，甲方可分期分批回购，同时将项目用地分期分批挂牌出让，甲方以每亩不低于45万元的价格挂牌出让项目用地，若挂牌无其他竞买人摘牌，乙方可摘牌授让土地或双方另行商定时间重挂。2、总回购价的计算：回购价=乙方投入资金（项目总投资）+（出让土地所得—乙方投入资金）×50%。分期回购的过程中，每期的回购价可按当期的出让土地所得和当期的投入估算（20万元/亩）计算，即中途每期回购价=该期乙方投入估算+（该期出让土地所得—该期投入估算）×50%。出让土地应上缴给上级财政及相关部门的费用由甲方负责。3、甲方在每宗（期）土地挂牌出让成交并缴交完出让金后3个月内将该期的回购价支付给乙方，当甲方将合作范围内的土地全部挂牌拍卖完毕并按约定将回购价全部支付给乙方后，项目完成回购。八、附则1、本协议涉及的土地开发均要符合政府及职能部门批准的规划设计要求，不得随意改变土地性质、用途和各种规划设计条件。2、本协议一旦签署生效，甲方不得非法单方面取消本协议或者与其他第三方签订协议范围内地块的土地整理及基础设施建设协议，否则视为甲方违约，若双方协商无效，乙方向甲方发出退款通知书，甲方在收到乙方退款书后一个月内须一次退还乙方支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向乙方支付500万元的违约金。3、本协议一旦签署生效，乙方不得单方面擅自退出本协议，否则视为乙方违约。乙方自行承担已支付的全部费用。4、如果甲方违约又无力在规定的时间内偿还乙方全部费用及违约金的，可以在本合同约定的土地范围内用等值的土地作价抵偿给乙方。5、如果乙方无能力按本协议五.2.①款所约定的在收到甲方用款通知10天内将所要负责的资金转到甲方指定的帐户或者无能力按工程进度支付工程款和相关费用的，视为乙方违约，经双方协商无果，甲方可单方终止协议。56一级开发土地整理协议样本一级开发土地整理协议样本

6、乙方投入在项目中相对应的资金要专款专用，乙方有资金监管权。（监督形式双方另行商定）7、由于不可抗力因素造成本协议不能履行的，甲乙双方不承担任何违约责任。8、本协议所指金额部分都以人民币作为计价单位。9、因执行协议发生争议，双方协商解决，协商不成，可向人民法院提起诉讼。10、乙方必须在本协议签订一个月内防城区成立注册公司（独立法人）进行开发，在注册公司未成立之前可以个人（自然人）与甲方签订协议，待公司成立后由乙方（自然人）公司（法人）行使乙方的权利和义务。11、甲方可指定（委托）其具有独立法人资格的（单位）具体执行本协议，代表甲方履行。12、本协议经甲乙双方签字盖章生效。13、本协议未尽事宜，双方另行签订补充协议，所签订的补充协议与本协议有同等的法律效力。14、本协议一式六份，甲乙双方各持三份。甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人（签字）法定代表人（签字）日期：年月日日期：年月日7122436时间（月）首期款5800万A地块拍卖A地块资金回笼B地块征地款2000万B地块开工B地块报批费25000万支支支收B地块完工B地块拍卖B地块资金回笼支付工程款支收进度本项目时间节点投资成本（项目总投资17，165万元，单位投资约21.727万元/亩）1.征地、拆迁、安置费用790亩4万元/亩31202.公司前期费用

2003.公关费用1204.土地报批费用（指标费）7905万元/亩39505.公共建设费（三通一平等）79010万元/亩7900

6.财务费用6，0008%4807.招商（营销推广）费用16，0001%1608.委托中介费16，0002%3209.公告费

1510.公司管理费16，0005%80011.不可预测费

100总投入17，165每亩地单位投入21.72742项目利润效益分析可售土地790亩土地售价50万元/亩（保守预计）销售总收入3.95亿元投资成本6000万元单位投资成本21.727万元/亩开发总利润1.5823亿元PPP公司分成比例50%PPP公司开发利润10485.67万元PPP公司投资利润率175%45项目开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图土地收益二级开发资产经营市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益工程税收土地价格变迁规律投入A地块基础设施建设回购公司形象建设销售宣传区域运作费用基础设施建设销售宣传----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（6个月）成长期（1年左右）持续发展期（2～3年）稳定期下一个周期土地收益B地块征地、拆迁、安置报批缴税基础设施建设--------44A地块土地售价变化利润效益分析可售土地290亩290亩290亩290亩土地售价45万元/亩50万元/亩60万元/亩70万元/亩销售总收入1.305亿元1.45亿元1.74亿元2.03亿元总投资成本5800万元5800万元5800万元5800万元单位投资成本20万元/亩20万元/亩20万元/亩20万元/亩开发总利润7250万元8700万元1.16亿元1.45亿元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司开发利润3625万元4350万元5800万元7250元PPP公司投资利润率62.5%75%100%125%PPP开发公司A、B土地一级开发总面积为790亩，则按照以上通算办法，获取收益如下表：45可售土地790亩790亩790亩790亩土地售价45万元/亩50万元/亩60万元/亩70万元/亩销售总收入3.555亿元3.95亿元4.74亿元5.53亿元总投资成本6000万元6000万元6000万元6000万元单位投资成本20万元/亩20万元/亩20万元/亩20万元/亩开发总利润19750万元23700万元31600万元39500万元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司开发利润9875万元11850万元15800万元19750万元PPP公司投资利润率165%198%263%329%按照60万元/亩的出让价，50%的分成比例，则可获取1.58亿元的净利润。若5年开发面积达3000亩，则仅从土地一级开发即可获取高达6亿元的纯利润。46风险应对策略政府风险同舟共济共创明天政策风险市场风险开发风险四大风险，如何预防和应对？47市场风险风险等级应对策略没人买地★小步快跑先易后难先小后大多头开花快进快出借势营销土地售价低★★加大招商力度拓展市场渠道利用地方政府资源土地控制性放量房地产投资及高端市场需求萎缩★★拓展市场渠道拓宽区域范围改变营销模式加大宣传力度48政策风险风险等级应对策略土地政策限制规模化拿地★★以特殊合作方式拿地加快供地、推地速度★★加快规划进度，加大招商力度税收政策取消地方税优惠★★争取政府支持力度出台物业税★以差异化定位、规划和产品吸引客户销售政策取消预售制★加大土地招商力度和宣传力度49政府风险风险等级应对策略政府违约不按期支付资金★签好拿地协议明确政府违约责任设立公共账户政府换届★打通中央、省级政府通道，获取支持政府加大对竞争项目的扶持力度★加大政府公关力度以全新规划和营销模式打击竞争项目改变营销模式50开发风险风险等级应对策略建设用地少★★做好政府公关改变部分土地性质转化为建设用地一级开发品质差★整合优质资源做好工程招标加大监管力度争取政府支持力度农民安置出问题★★争取政府支持力度加快拆迁与安置进度建立联合指挥部，明确农民问题政府解决第五部分：本项目融资模式51我们的运作方式土地储备机构一级开发主体二级开发企业金融机构或合作伙伴项目公司借款合同合作开发（股权）由一级开发主体协调并完成与政府一级开发项目的具体开发内容制定及前期资金投入；一级开发主体为完成土地一级开发项目，投入部分资金，专门成立项目公司，由项目公司直接进行融资，由一级开发主体提供担保责任；项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任和义务；并由项目公司投资人与金融机构合作开发；金融机构将资金拨付给项目公司，由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业；二级开企业企业将土地出让款支付给土地储备机构，再由土地储备机构支付开发成本及分成收益给项目公司；项目公司将借款偿还给金融机构，并支付借款利息及股权收益。第六部分：防城港城市介绍53防城港在北部湾经济区的重要性独特区位优势：北部湾经济区处于华南经济圈，西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是中国西部唯一的沿海地区，是最便捷的西南出海大通道。是中国对外开放，走向东盟，走向世界的重要门户和前沿。在国内外经济、政治中具有不可替代的战略地位和作用！防城港城市介绍防城港在北部湾经济区的重要性防城港城市介绍

广西北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、防城港、北海、钦州四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.26万平方公里，占广西土地面积的17.9%,2008年第总人口达1300万人，占广西总人口的四分之一！另玉林、崇左两市的交通、物流列入经济区的规划建设中统筹考虑。

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党中央，国务院高度重视广西北部湾经济区开放开发。2006年8月，胡锦涛总书记在听取广西工作汇报时，要求“广西沿海发展应形成新的一极”。“2007年全国两会“期间，胡锦涛总书记参加了广西代表团审议时强调，广西要”发挥好作为中国—东盟自由贸易区前沿地带和桥头堡的作用，努力把广西建成中国与东盟的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，尤其是要加大力度，把广西打造成为连接多区域的国际通道，合作平台。

2008年春节期间，胡锦涛总书记在考察广西工作时，强调广西要积极参与泛北部湾经济合作，泛珠三角合作、西南地区协作等，加快广西北部湾经济区开放开发。防城港在北部湾经济区的重要性防城港城市介绍防城港在北部湾经济区的重要性

防城港依港而建、因港得名。其货物吞吐量是钦州、北海港之和的2倍之多，占广西海关税收的70%左右，是北部湾的前沿阵地是连接世界的“桥头堡”。如今被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。

防城港城市介绍防城港的优势港口优势—西南边贸第一港

防城港集装箱码头已开辟了东南亚、东北亚、中东、欧洲等多条国际直航或中转班轮航线，与世界100多个国家、地区的250个港口通商通航，成为中国与东盟贸易往来的枢纽港口，2008年港口货物吞吐量完成5626万吨，占广西沿海港口总吞吐量的70%。防城港城市介绍物流优势全国唯一可以船到船卸载作业的防城港二十万级码头

防城港已经拥有泊位36个，建成了全国唯一的硫磷专业码头，每小时卸率高达2000吨，是非专业码头卸率的5倍；10号集装箱码头是目前广西沿海功能最齐，配套最好、效率最高的第三代集装箱码头；另外，总投资16.33亿元的18-22号泊位码头项目年底将顺利竣工。港口基础设施的完善推动了海上物流的发展。

防城港的优势防城港城市介绍贸易优势

防城港与世界六大洲139个国家地区实现贸易外来。其中与欧洲、北美洲、亚洲之间贸易增长最快，分别年增长105.3%、73.6%、58.6%。中国—东盟自由贸易区成立以来，防城港市与东盟双边贸易持续