国际老年公社项目企划书

“天伦爱晚计划”

中华老龄产业基地/国际老年公社

项目企划书2010年10月当年华老去，你两鬓斑白，沉沉欲睡，坐在炉边慢慢打盹……——爱尔兰诗人叶芝《当你老去》2《老龄问题关系国计民生，国人开始认真思考“当我老去”》——新华网2010年10月15日文章标题《社科院：2030年中国将成老龄化程度最高的国家》——中新社2010年9月10日电文标题《“人活着，钱没了”——未富先老，已经成为我国现代化进程中极大的隐患和挑战》——法制日报2010年9月15日文章标题3一边是诗中描绘的温暖和美好，一边是现实中存在的残酷和严峻。这是我们思考的起点，面对社会老龄化问题，我们针对老龄市场和老龄产业进行分析和研判，发现在这个涉及方面广、影响范围大的全球化课题中，蕴藏着巨大的商业机会和社会效益。“天伦爱晚计划”，将是一项利国利民、为企业赢得经济利益和社会认同的可持续性发展的事业。4目录背景&问题国内外养老产业模式盘点对比“天伦爱晚计划”项目阐述（一）项目定位（二）运营模式（三）客群分析（四）设计原则（五）产业链发展（六）推广构想（七）政策支持（八）选址计划（九）成果预估（十）衍生影响预测（十一）合作关系5背景&问题世界人口老龄化趋势法国全国人口研究所发表的“人口与社会”报告显示。1900年城市人口仅占世界人口的一成，1950年升至三成。2030年，这一比例将升至六成，即世界80多亿人中有50亿是城市居民，而目前全球的城市人口为33亿。2025年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的38岁增至49岁，一半人口的年龄将超过55岁，届时将比非洲的平均年龄高出20岁。6背景&问题亚洲人口老龄问题的严重危机2000~2025年，东亚的中等年龄将提高9岁，几乎达到40岁的水平，比现在欧洲人口（中等年龄38岁）年龄还要老。7背景&问题中国正在快速步入老龄化社会2005年，中国60岁以上老年人口近1.44亿，占人口总数的11%；2009年末，中国60岁以上老年人口有1.67亿，占世界老年人口的五分之一；到2020年，60岁以上的人口将达到2.48亿；而到2025年，这个数字将超过3亿！！那个时候，我国大约有13.5%的人口在65岁以上。再继续推算下去，到2050年，我国的老龄人口将突破4亿，其中也包括在座的你和我！！！8背景&问题人口老龄化的中国之忧人口政策导致的“独子养老”局面：我国社会正在迎来421家庭结构，“一个年轻家庭照顾至少四位老人”的现状，无论是金钱还是精力都是巨大的考验；养老和社会保障制度面临冲击；未富先老：受社会发展阶段的局限，步入老龄阶段的中国人大多数未富先老，生活保障是他们要解决的最大问题；相关的医疗护理、活动设施、消费配套等产业链条不完整，难以满足老年群体在“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”等多方面的需求。9背景&问题人口老龄化的中国之忧——五大因素组成的沉重的车轮产业链缺失养老制度不完善未富先老421家庭结构老龄化加速车轮滚动蕴藏的商机！10国内外养老产业模式盘点对比现有的养老模式，可以归纳为三类：家庭养老。家庭养老模式作为我国传统的养老模式是中华民族的传统美德，但受独生子女政策、经济加速发展引发的激烈社会竞争、生产社会化、代沟等因素影响，我国家庭规模小型化的趋势进一步加强，我国的家庭养老模式面临挑战；社会养老。社会养老曾被认为是发达国家高福利政策的象征，事实证明，作为社会养老的主场所养老院是一个缺乏人情味的地方，这种隔离式的模式忽视了老年群体的心理需求；家庭养老+社会服务。这种方式既避免了社会养老的弊端、降低政府投入，又改善了家庭养老的不足之处。社会服务事实上是对家庭养老方式的补充，提高家庭养老的条件，如饮食、交通、医疗保健、家政服务等。这种方式目前在国外很多国家广受欢迎。11国内外养老产业模式盘点对比国际养老社区经典案例美国老年社区CCRC特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻译为：持续性照顾退休社区，美国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养等功能为一体的大型综合社区。代表社区：太阳城中心。美国ccrc社区采取自费的模式，依照住民与其签定的契约內容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。12国内外养老产业模式盘点对比国际养老社区经典案例丹麦老年住宅

特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。13国内外养老产业模式盘点对比国际养老社区经典案例日本的养老社区

特点：完善的配套设施与功能区划分日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：横滨太阳城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。14国内外养老产业模式盘点对比国际养老社区经典案例欧洲：国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰阿姆斯特丹老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。15国内外养老产业模式盘点对比国内养老社区案例东方太阳城：东方太阳城是国内比较早提出退休社区的地产项目，位于北京城郊。现已建成拥有老年住宅、医院、酒店等多业态的综合社区。东方太阳城开发过程中的房产多以出让产权的方式销售，同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方式进行经营。住宅医院酒店高尔夫球场16国内外养老产业模式盘点对比国内养老社区案例三亚海棠湾国际养生社区：位于三亚海棠湾国际养生社区，国内的CCRC社区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；养生文化学院、养生博物馆等17国内外养老产业模式盘点对比对比项目主要特点问题国外美国配套设施齐全的全龄化大型老年社区，受国家文化影响，更习惯于异地养老，形成养老城市欧洲具有良好的社会养老体系，居家养老+社会服务型的养老方式流行日本较早步入老龄化社会，具有良好的社会保险保障体系，提供多种养老产品国内东方太阳城入市时间早，现已形成较为完善的配套系统完全的企业行为，发展速度相对缓慢海棠湾养生社区堪称国内的CCRC社区，休闲产业+养生（养老）产业+健康产业受地理区位影响，更偏向度假养老，辐射范围相对有限18国内外养老产业模式盘点对比对比结论国外的养老产业建立在良好的社会养老制度保障基础上，起步早，养老产品丰富，市场成熟完善；而国内的养老产业相对滞后，要么是政府为数不多的养老院，要么是民间举步维艰的养老服务机构，以“养老社区开发”形式进入养老产业的参与者多是企业行为，产业模式略显单一，力量单薄。19“天伦爱晚计划”项目阐述“天伦爱晚计划”之项目定位由中国老龄事业发展基金发起，以企业为主体，覆盖多个重点城市的系统工程；根据老年人生活需求所设计、为老年人提供，使他们生活其中可以享受晚年的快乐时光，实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的多层次需求；涵盖房地产、医疗、专业护理、商业、教育等多个产业所形成的复合形态的老龄社区；综上，“天伦爱晚计划”是一项以社会老龄化为背景，针对养老市场需求而打造的具备一定政企合作性质的涉及多行业的系统工程。其业态构成为：以CCRC居家为龙头，集合休闲产业、养生（养老）产业、文化产业、健康产业形成多元产业集群。21“天伦爱晚计划”之项目定位老龄市场政企合作系统工程项目定位关键词关系22“天伦爱晚计划”之项目定位定位关键词解读——政企合作，中国老龄事业发展基金会是具有独立法人地位的全国性非营利社团，其主管单位为民政部，有基金会的参与，可为本计划的开展和实施提供官方支持；老龄产业，随着我国加速进入老龄化社会，有关部门透露，目前1.67亿老年人口背后潜藏着约1万亿元规模的养老产业，但由于产品种类少、服务层次低等“软肋”，巨大的市场尚处于“沉睡”阶段，亟待激活；系统工程，该计划不仅形成产业链，而且形式可以复制，只需根据不同城市做适当结合。23“天伦爱晚计划”之客群分析地方政府有序组织应对辖区老龄化问题将是未来政府工作的重要部分，与项目所在地及周边辐射区域的政府进行合作，有组织地吸引适龄人群入住保险客户转化将保险公司的投保客户直接或间接转化为项目的客群社会吸引社会公众越来越关注“当我老去”的问题，面向社会吸引有养老需求的客群，甚至逐步改变人们的传统养老观念客群来源24“天伦爱晚计划”之客群分析购买型未雨绸缪购买，年轻时购买，委托出租投资，年老时入住；为父母购买，看重社区养老配套齐全租赁型按租期划分为长租、短租客户按照租金价位划分为高档、中档、低档客群类型25“天伦爱晚计划”之运营模式政策性拿地专业化开发工业化复制人性化管理开发模式26“天伦爱晚计划”之运营模式政策性拿地专业化开发工业化复制人性化管理开发模式成本控制专业品质快速扩张持续发展27“天伦爱晚计划”之运营模式管理模式董事会最高决策集团总部明确层级权限地区项目公司总经理负责制28“天伦爱晚计划”之运营模式产权房产出售为确保优良的资金链，将适当比例的住宅/公寓出售出租出租房源包括两部分：持有和顾客购买后委托出租社区配套持有经营视具体业态不同，经营的方式包括直接出租、合作经营等盈利模式29“天伦爱晚计划”之设计原则总体原则便利·关爱·低碳居住生活特征：老年人的身体功能（运动能力、骨骼关节等）、感觉功能（视觉、听觉、嗅觉、触觉、平衡感等）都发生了变化，社区生活的便利性尤为重要心理情感需求：老年人在心理上更容易产生孤独感，从产品设计上注重细节处理，以便于老年人进行情感交流；低碳环保是国际趋势，在老年社区更应该率先示范，包括太阳能利用、生态环保、低耗材料使用、倡导健康绿色的生活方式等。30“天伦爱晚计划”之设计原则项目开发理念创新型养老模式，引领功能社区新概念；社会老龄化的加剧，传统养老观念和模式的缺陷日益凸显，对品质精良的养老功能型社区的需求正在上升。同龄相知，情感构筑的乐龄人交友圈；“拒绝孤单寂寞的老年生活，构筑充满快乐的交友圈”是规划、配套和建筑、园林设计的首要诉求点。配套医疗、保健、护理、运动、联谊及商业等功能区，视选址不同还将考虑老年人的天伦之乐，配套幼儿园。以人为本的量身定做符合老年住宅设计体系，规划大型医疗卫生中心，合户户配置紧急呼叫按钮、社区无线求助追踪、满足医护标准的大型承重电梯、与所在城市市三甲医院合作建立紧急绿色通道等31“天伦爱晚计划”之产业链发展休闲度假/旅游产品医疗服务体系老年住宅/公寓及生活配套针对老年群体打造的居住社区，以及相关生活配套医疗服务的内涵包括与知名医疗机构合作的急救中心、医疗保健、健康管理、专业护理以及研发中心等在社区和医疗服务体系发展的前提下的深度开发产品解决养老问题提升吸引力拉升区域价值带动就业32“天伦爱晚计划”之产业链发展国际老年公社养老居住医疗保健护理生活配套休闲度假建成后，将是具有聚合力的、良性循环的产业体系33“天伦爱晚计划”之推广构想社会公关突破传统的房地产推广方式，运用基金会的影响力，通过“社会公关”的方式迅速扩大影响力，打造美誉度；明星工程以优质的产品为基础，为政府提供“惠民、爱民、服务人民”的明星工程，创造品牌效应；试住体验通过开放项目示范区，加强客户体验，可通过试住的方式进行体验式营销，营造良好口碑。…34“天伦爱晚计划”之政策支持宏观政策导向国务院总理温家宝2010年3月5日在十一届全国人大三次会议上做政府工作报告时说，要切实加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享晚年生活。2006年2月9日，国务院办公厅转发全国老龄委等10部门《关于加快发展养老服务业意见》（【2006】170号），提出“建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度”，社会资金可以采取“独资、合资、合作、