保利花半里、保利爱尚里操作方案提要(最终板)

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保利.时代广场商业全盘操作方案提要目录项目情况分析商业打造思路商铺销售思路商业运营管理思路项目情况分析地理位置优势周边项目情况项目目前劣势商圈扩建与未来发展保利.花半里\时代广场商业简介一、地理位置优势项目位于杨家坪商圈一环与二环之间，扼守着杨家坪商圈一环和二环的城市交汇点，也扼守着整个商圈的门户，具有得天独厚的地理位置优势。二、周边项目情况华润万象城目前，全场4.6公里的杨家坪二环路工程已经开建，将形成谢家湾—保利花半里—西郊路—铁马厂—直港大道—万象城的环形区域。保利花半里也将直接连通华润万象城。未来本项目从二环路通往万象城仅需十几分钟。周边项目情况龙湖西城天街：杨家坪一环商圈主力军周边项目情况杨家坪一环商圈次主力军：大洋百货、富安百货、重百商场、新世纪百货、金鹰女人街、斌鑫世纪城、杨家坪地下商场等。三、项目目前劣势

目前一环商圈道路交通状况目前杨家坪商圈格局目前本项目商业现状与困难一环商圈交通现状杨家坪一环商圈交通环道拥堵，杨家坪环道是目前通往直港大道、杨家坪正街的主干道，车流量非常大，背负杨家坪商圈与外界衔接的压力。已形成的道路、轻轨交通体系与现有次商圈、边缘商圈的商业之间以人行天桥、地下通道连接，一定程度上阻碍了客流的便捷性、易达性，导致目前杨家坪次商圈、边缘商圈的商铺价值与步行街内商铺价值出现两极分化的情况。目前商圈格局以杨家坪步行街为核心的带状布局保利.花半里商业现状与困难现状保利.花半里底商已完全呈现目前临街商铺业态以社区服务、传统餐饮组成，装修简单形象低挡；商铺空置率在70%左右．保利.时代广场超高层PLUS写字楼和5.1米LOFT空中商铺+裙楼集中商业，未来将开启杨家坪商圈的全新时代．困难“二环”建设工程已开始动工，商业格局将在商圈扩建工程完工后，才能由步行街的带状布局向更大的块状布局变化，本项目的商业优势才能完全呈现，才能实现与杨家坪商圈的无缝对接。“二环路”目前止于保利花半里，建成投入使用后，才真正意味着杨家坪商圈扩容的实现。由于以上原因，本项目目前还属于以居家为主的大型社区，商业的功能未得到完全的体现，不仅没有社区所需要的配套商业，更没有商圈所具有的体验型商业。四、商圈扩建与未来发展按照政府规划，杨家坪步行街面积将扩大到5.5万平米，杨家坪商圈扩容12倍。城市发展，交通先行，配合商圈扩容，杨家坪将实施三环七横八纵路网。除了备受关注的二环路，未来杨家坪还将建设一条贯穿南北的下穿干道，避开杨家坪的拥堵。未来本项目将成为杨家坪又一商业综合体，与西城天街、万象城形成三足鼎立局势，弥补了杨家坪特色商业、高端办公、精品公寓的不足，与万象城、西城天街形成了非常稳定的互补关系。保利.花半里\时代广场商业介绍保利.花半里商业形态：底商大部分商铺空置小部分商铺零星开放，经营档次低端保利.时代广场商业形态：超高层PLUS写字楼和5.1米LOFT空中商铺+裙楼集中商业的综合体时代广场正在修建中，预计2017年底开业。商业打造思路定位招商推广商铺自持比例保利.花半里商业定位集合市级餐饮美食街、品质社区服务、儿童游乐、儿童教育为一体的保利中央生活休闲中心。保利.花半里招商理念集合异域餐饮、休闲餐饮、时尚餐饮、地域特色餐饮，穿插品质社区服务业态，实现业态的混搭，客流的体验、互动。保利.花半里招商理念社区服务业态满足花半里社区、杨家坪地区的家庭型消费。保利.花半里招商理念休闲餐饮、时尚餐饮满足杨家坪商圈目前缺乏的商务型消费。保利.花半里招商理念异域餐饮、休闲餐饮、时尚餐饮、地域特色餐饮满足二环扩容完成及道路交通体系改建完成后，辐射范围更广的消费者前来目的性消费。保利.花半里招商理念儿童娱乐、儿童教育、培训能解决花半里靠近社区的商铺边角位置，同样实现客流聚集。保利.花半里推广策略以餐饮的“阵容+品牌+格调”为亮点进行推广，达到跨区域集客的目的。以“线上推广+线下推广”达到跨界营销的效果。商业自持比例保利.花半里商业自持比例达到20%。原因：在商业街位置最好、召示性最好的黄金口岸以及位置最差的区域实现招商主动权，才能以优惠的政策引进商家，成功招商，才能达到带动招商和销售的目的。保利.花半里停车位建议为了吸引更多开车前往的用餐人群，必须设置大量的地面停车位，实现车辆的易达性，使整个餐饮美食街更加通达、方便、融合。保利.时代广场商业定位商业裙楼定位：集品牌集合店、情景体验馆、O2O电商体验馆、精品零售等新一代业态组合为一体的商业MALL。保利.时代广场招商思路以“多家快时尚品牌集合店强大阵容”为招商重点，打破传统业态组合，如H&M、UNIQLO、BERSHKA等，既适合杨家坪地区的消费水平，又弥补了万象城、西城天街“快时尚”业态占比不足的空缺，达到招商互补。以“情景体验馆、O2O电商体验馆等新一代智能型、体验型业态”为跨界混搭与西城天街、万象城形成商业差异化。以市场占有率较高的潮流品牌店共享西城天街、万象城的客户。保利.时代广场推广策略“以最强大阵容快时尚品牌集合店”商业集合购物中心为推广亮点，达到创新推广的效果。商业自持比例保利.时代广场商业自持比例建议达到40%。原因：对于内街式商业，商铺分零销售非常不利于动线的设置、商铺的合理切分、业态的完美组合。较高比例的自持，能够实现主动招商，引进“领头羊”。储备物业比例越大，未来增值收益越大。时代广场整体介绍C6栋5F-26F为loft公寓C7栋5F-32F为写字楼商业一层：15-50㎡。商业二层：20-90㎡。商业三层：20-80㎡。商业四层：25-300㎡。地下超市：4750.68㎡。地下车库：-1F~-4F,地下车位数：522个。C7号楼5F-32FC6号楼5F-26F商业-1F（基金整售模式）35地下一层平面图本层建筑面积:6897.08㎡其中:车库建筑面积：1955.13㎡超市建筑面积：2750.68㎡农贸市场建筑面积：2000.00㎡建议招商业态：永辉超市/新世纪超市/华润万家超市/世纪华联超市商业-1F（基金整售模式）商业1F（自持＋销售）基本信息：整层面积约3800㎡共计60个铺商铺建筑面积区间为30㎡-120㎡建议招商业态：快时尚品牌集合店精品零售潮流品牌自持区域自持区域商业2F（自持）基本信息：整层面积约3200㎡共计53个铺商铺建筑面积区间为20㎡-130㎡建议招商业态：快时尚品牌集合店自持区域自持区域商业3F（销售）基本信息：整层面积约2800㎡共计50个铺商铺建筑面积区间为20㎡-80㎡建议招商业态：时尚餐饮休闲餐饮情景体验馆O2O电商体验馆商业4F（销售）基本信息：整层面积约2500㎡共计33个铺商铺建筑面积区间为40㎡-120㎡建议招商业态：异域餐饮地域特色餐饮休闲娱乐教育培训健身/康体/保健商铺销售思路保利.花半里以全国知名连锁餐饮的招商优惠的政策情景主题式装修全新呈现餐饮体验店成功的招商带动商铺销售。保利.时代广场以影城、快时尚集合店的招商带动商铺的销售商业运营管理思路自持商业运营管理；已售商铺委托管理统一规划、统一招商、统一运营、统一管理、统一推广统一规划、统一招商自持商业与已售商业业态整合落位对于已售商业，前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式统一进行托管，与自持商业统一业态控制、统一品牌审核、以及统一租约等

统一运营、统一管理为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务，提升项目服务水平代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境等统一推广

整合品牌资源及其它各类资源、提高商户互动、创新推广。保利爱尚里商业全盘操作方案提要目录项目情况分析商业打造思路商铺销售思路商业运营管理思路项目情况分析地理位置优势周边项目情况项目目前劣势项目的未来发展保利.爱尚里商业简介一、地理位置优势项目地处九龙坡区石坪桥正街，占地约280亩，总建筑面积约91万方，涵盖时尚住宅、白领公寓、临街风情商业街等多种物业形态，是大石杨经济带核心区域的百万方时尚公园城。按照目前的规划，杨家坪核心商圈将从现在的近1平方公里扩大到2平方公里，并向四个方向拓展：，在原铁马厂区和家属区位置建设九龙金街;，利用建设厂家属区的升级改造，打造时尚步行街，加快推进相关商业项目建设。保利爱尚里成为直接受益者。二、周边项目情况骏逸新视界由重庆隆鑫地产开发；项目地处九龙坡区石坪桥，总用地面积约12万余平方米，总建筑面积约34万余平方米，总栋数19栋，总户数2000余户，34万平方米。周边商业：新世纪超市、家乐福超市、永辉超市、杨家坪步街街、重庆百货、富安百货、跃华商厦

周边学校：市级高校重庆工学院、市级学校重庆卫校、区级小学石坪桥小学校三、项目目前劣势

小区道路为双车道，较窄；外来消费者停车问题突出。人行天桥阻断了本项目商业与骏逸新视界商圈的互动。保利.爱尚里商业现状与困难小区桃花溪段为断头商业，与对面商业未接通。小区主干道路口通行压力较大，道路为双车道，来往车辆进出较拥堵。保利爱尚里目前临街商业装修档次较低，管理较为松散。四、项目的未来发展保利爱尚里距离杨家坪商圈1.3公里，位于大石杨组团核心经济区，是未来新城发展的重点区域。大石杨组团由杨家坪、石坪桥、大公馆等区域组成，是九龙坡政治、经济、文化中心，现代服务业和高新技术产业的集中区。区域内交通网络密布，呈“四纵四横”之势，周边医疗和教育配套完善，购物休闲也十分方便。保利爱尚里处于杨家坪商圈和石桥铺商圈的枢纽地段，预计到2020年，“杨家坪和石坪桥商圈”的销售总额将分别达到600亿元、400亿元，联手冲刺千亿商圈，作为杨家坪商圈唯一的百万方宜居大盘——保利爱尚里无疑将坐享两大商圈发展带来的区域利好。五、保利.爱尚里商业简介商业形态：底商80%部分商铺空置,仅小区大门入口处有部分商业入驻。现有商业以社区配套为主，有一个小型的生活超市，餐饮类别单一。商业打造思路定位招商推广商铺自持比例一、保利爱尚里商业定位桃花溪主题餐饮美食街精致的休闲娱乐会所

良好的社区配套保利爱尚里商业态比例二、保利爱尚里招商理念集主题餐饮美食街、精致娱乐休闲会所、完善的社区商业配套、儿童教育培训为一体的时尚公园城。保利爱尚里招商理念主题餐饮美食街娱乐休闲会所儿童教育培训社区商业配套保利爱尚里招商理念3、４号楼底商打造桃花溪主题美食街8、９号楼底商打造儿童教育培训１６、１７号楼底商打造休闲娱乐会所１、２号楼及１８、１９号楼底商打造品质社区商业配套品质社区商业配套18号楼商业18、19号楼与一期小区正对面，又与小区主入口毗邻，辐射范围更广，涵盖人群更多。建议招商业态：24小时便利店美容美发干洗店花艺坊宠物馆休闲餐饮摄影通讯面包坊快餐19号楼商业桃花溪主题美食街3号楼商业3、4号楼商铺面临桃花溪，临直通彩云湖的道路，人流较多，环境较好，建议主题美食街。建议招商业态：主题餐饮特色餐饮异域餐饮休闲餐饮儿童教育培训8号楼商业8、9号楼紧邻石坪桥正街，交通便利，昭示性好，适合做儿童教育培训。建议招商业态：少儿艺术培训亲子早教少儿英语儿童游乐儿童零售儿童服务9号楼商业休闲娱乐会所16号楼商业16、１7号楼位于桃花溪对面，一侧临已成熟永辉超市，一侧通往彩云湖湿地公园，环境清幽，适合做休闲娱乐会所。16号楼吊一层、吊二层有社区文化活动站。建议招商业态：茶艺馆棋牌室桑拿足浴台球俱乐部青年活动中心17号楼商业三、保利爱尚里推广策略以“主题餐饮美食街＋品质社区服务＋娱乐休闲”为亮点进行推广，吸引大石杨组团消费客群。以桃花溪为载体，承办美食节；以“漫步桃花溪，相约爱尚里”为主题，突显主题餐饮美食街的区域影响力。四、保利爱尚里商业自持比例保利爱尚里商业自持比例达到30%。原因：核心及端头位置的自持，利于掌握对主题餐饮美食街的打造的主动权；更多的物业自持，后期带来更多的物业溢价。商铺销售思路保利爱尚里主题餐饮美食街的规划、招商、打造。对精致的娱乐休闲项目招商。招商的全程把控。完善的商业规划，具体的打造思路，后期成功的招商来带动商铺销售。目录卓简商管公司简介卓简商管公司服务项目简介卓简商管公司团队介绍卓简商管公司商业资源卓简商管公司简介重庆卓简商业运营管理公司，成立于2015；年公司定位于商业地产、产业地产、文旅地产领域，服务范围包括购物中心、城市综合体、商业街区、产业园、文化旅游产业、社区MALL、专业市场等现代型商业实体的产品研发、前期定位、商业规划、商业招商、商铺销售、运营管理、营销推广策划、营运推广策划，是一家专业和实战能达到实际落地效果的全程服务输出机构。公司管理团队来自浙江银泰城购物中心、香港新世界百货、新加坡凯德置地、重庆万达商管，均在商业和地产有过5-20年的管理及项目实际操作经验。公司以“商业地产落地服务”为核心竞争力，以“专业提升价值”为经营理念，以“超越客户预期”为服务宗旨，通过丰富的商家资源、专业精细化的运营管理、超精英的团队、高效率的商业呈现为客户提供商业地产全程服务。卓简商管公司服务项目简介卓简商管公司核心业务商业地产策划商业地产运营管理商业地产营运推广策划招商代理卓简商管公司部门组成招商部运营部市场推广部信息技术部客服部人力资源部财务部物业管理部组织架构图总经理人事经理专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员专员客服经理ＩＴ经理财务经理物业经理市场经理运营经理招商经理前勤副总后勤副总卓简参与操作项目浙江金华银泰城购物中心香港新世界百货南京香港新世界百货重庆杭州临平华元.欢乐城购物中心重庆凯德广场（九龙坡）重庆晋愉.奥特莱斯购物中心浙江金华银泰城

浙江银泰百货金华有限公司于2009年开始筹备“银泰城”购物中心，总建筑面积5万方，分A馆和B馆，A馆为百货开放式专柜，联营形式；B馆为独立商铺，租金形式，该项目在浙中南地区中高端的定位及经营管理模式，作为浙中南地区首家银泰城体验型购物中心，堪称浙江最具影响力的商业之一。主要业绩：

引进KFC、星巴克、味千拉面、禾绿回转寿司、思妍丽、外婆家、

斗牛士等全国知名连锁餐饮。

引进国际名品BALLY、HUGOBOSS、TOMMYHILFIGER、LACOSTE、BURBERR、ARMANIJEANS；国际大牌美妆兰蔻、雅诗兰黛、SKII、资生堂、娇兰、娇韵诗、倩碧等，知名女装EP、恩曼琳、JORYA等，国际名表卡地亚、欧米茄等。

于2009年11月盛大开业，实现开业招商率100%。实现浙中南地区辐射义务、永康、绍兴、诸暨、温州等城市的中高端品牌的全面组合。香港新世界百货南京

香港新世界百货南京店，面积2.8万方，是一家定位年轻、大众、潮流的时尚型传统百货，应市场需求于2011年开始转型，部分面积去服饰化，增加餐饮等多业态，实现多元化经营战略并取得成功。主要业绩：非常成功的由传统型百货转为集餐饮、娱乐、休闲为一体的时尚购物中心。实现销售额提升130%，客流提升200%。香港新世界百货重庆

香港新世界百货重庆店：香港新世界中国旗下百货商场，面积4.2万方，重庆店是新世界百货全国43家分店之一，是一家定位年轻、时尚、潮流的中高端体验式百货主要业绩：引进国际名品TOMMYHILFIGER,纪梵希，HUGOBOSS,BURBERRY,AGOSDANE、LACOSTE,ECCO,万宝龙等国际名品，以及LEVIS,MISSSIXTY等国际时尚潮流，以及味千拉面、KFC、必胜客、面包新语、DQ等知名连锁餐饮，主力店：屈臣氏、H&M实现年销售额8个亿，联营毛利26%，年租金收入2千万，工作日日均客流量1-2万人次，周末多达3万人次

杭州华元.欢乐城华元欢乐城位于杭州市临平新城核心位置，为杭州市地铁一号线南苑站地铁上盖物业，是临平唯一的城市综合体。项目总占地面积约6.8万方，其中地上建筑面积约47万方，地下建筑面积约17万方，总计约64万方。华元欢乐城是一家定位以儿童主题为商业核心的家庭型、体验式购物中心主要业绩：主力店物美超市、保利万和4D巨幕影城、红黄蓝儿童教育、奇乐儿儿童公园、味千拉面、KFC、阿迪达斯、NIKE、天梭、浪琴等重庆凯德广场（九龙坡）凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡、日本、中国。全程参与完成九龙凯德广场项目的项目定位、楼层定位、动线设计、业态规划及品牌落位等文案报告；负责九龙凯德广场招商及营运工作（主要业绩有：沃尔玛、味千拉面，KFC、Only、Veromoda、贝宁、禾绿寿司、辣国餐厅、中影放影院、反斗乐园、乡村基、旧小屋婴童馆、劲浪体育、Nike、LAchapellesport、Lagogo、安徒生婴童馆、大玩家电玩、景尚食代酒楼等）；2007-2008年负责凯德广场购物中心年度营运目标计划的执行，2007年度项目租赁总收益同比增长30%。晋愉.奥特莱斯购物中心位居重庆当前重点发展区域——二环经济圈之内，重庆江津区九江大道，离城不离尘，距主城重要商业圈仅30分钟车程。项目总占地面积高达2500亩，是以生态湖滨、温泉度假和休闲观光为主题，集度假、休闲、游憩、健身、观光、娱乐于一体的生态居住群，也是重庆进入外环时代的第一个标志性顶级高端项目。

2009年将晋愉绿岛、晋愉九龙湾、晋愉岭海社区空置商业由入驻率30%达到90%以上（入驻品牌有：鹅石板、北海道、大浪淘沙、红杏添香、重百超市、福特4s店、大地幼儿园、美尚酒店、江上一品、鹅艺空间等），2010年实现晋愉旗下商业物业租金平均收益年递增10%的营运目标；成功策划实施了2010晋渝.九滨夏日啤酒节活动，活动3天累计到场人数近万人，极大程度提升了社区商业氛围及物业价值；2010年协助集团公司副总邱果完成及晋愉与西南大学的合作项目---江津峰尚农业项目的农业生态旅游项目的研策报告，以及该项目的政府对接工作，顺利完成该项目的土地招拍挂以及项目1期的土地流转。重庆晋愉.奥特莱斯购物中心卓简商管团队成员介绍核心成员Nina

简介：浙江银泰城购物中心总经理助理浙江华元欢乐城项目商管公司副总经理香港新世界百货全品类商务经理核心成员Handson

简介：

凯德商用：招商运营部经理晋渝奥特莱斯购物中心：招商总监麦当劳集团：地产经理日本罗森株式会社：西南区域开发总监核心成员Leo

简介：南京河西万达广场招商部经理

杭州CBRE招商部经理核心成员Mr.luo简介：

北京万达总部工程部副总经理

重庆保利地产工程部总监

重庆隆鑫地产集团有限公司工程部总监卓简商管公司资源

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