江苏宿迁金鹰商业项目市场定位报告

宿迁金鹰项目报告目录ContentsPART1市场分析城市特性城市经济政策环境商业市场分析PART2地块分析产品分析品牌解读SWOT分析PART3项目定位功能定位经营定位规划布局及建议PART4营销策略PART5推广策略PART6招商运营PART1市场分析对宏观环境的初步思考：A:城市特性层面B:城市经济层面城市特性对商业发展有什么样的支撑？在目前消费水平下，哪种商业业态的需求空间更大？未来政策走势对商业是利是弊？C:政策层面A:从城市特性看[历史人文]两河流域蕴育下的文化都市，楚风文化浓郁楚风文化底蕴深厚，项羽、虞姬传说遗址均具诱人魅力，其中以项王故里、虞姬沟和霸王桥最为著名。在城中，京杭古运河与古黄河比肩并辔，蜿蜒如两条巨龙，实为造化赋予宿迁的两大瑰宝。目前宿迁政府正在打造两河文化，使古运河、古黄河又焕发出勃勃生机。城市地标：霸王举鼎具有楚汉文化的商业街历史人文决定了宿迁是一座生态园林化河滨城市[地理位置]东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。2009年总人口540万，人口在江苏13个省辖市位列第7位。

240KM作为新兴的中心城市，商业发展将呈现多元化特性，对新的商业形态和时尚品牌有更高的期待人口基数大，对城市商业发展有一定支撑。[自然资源]宿迁水资源丰富，水产养殖业发达；洋河、双沟酒全国知名；绢丝出口量占全国半数以上林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。

“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。骆马湖风光自然资源决定了城市经济以轻型工业主导，且第三产业规模将逐步放大。[人口结构]城市化水平较低，外来人口较少

2009年宿迁户籍人口540万；常住人口472万；城镇人口203.5万；市区人口约56万；城市化率37.7%市区人口较低，外来人口偏低目前城区人口对商业支撑力度偏弱，但后继潜力较大。市区的中心辐射能力有限，但市区人口增长潜力较大暂住人口偏低，城市辐射能力和经济吸附能力有限B:从城市经济看[城市经济]经济总量较小，但经济增长的绝对值较高，经济发展空间较大。宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体经济以平均每年15%的的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。人均GDP增长迅速，近5年年均增长率达到20%。经济发展晋升空间较大，为城市商业预留更大的发展空间。人均GDP持续走高，带动城市消费力度。[消费结构]消费层次处于小康层面，随着经济发展，享受型消费比例将增加吃、住、穿基本消费类型占主导，且比例逐年提高。休闲娱乐消费占比达到14%，随着城市经济的发展，这类消费比例将进一步提高。消费结构决定了目前餐饮、服装占商业比例较大，但休闲娱乐后续发展空间较大。C:从政策环境看宏观政策从紧信号明确，调控力度趋紧，打压投资、投机行为抑制作用明显房地产市场调控力度进一步加深，住宅投资需求的生存空间逐渐缩小一月政策初显倪端——大型企业存款准备金上调0.5个百分点；二套房贷不得少于40%二月政策扑朔迷离——存款准备金上调0.5个百分点三月政策重磅出击——两会召开，国九条出台，央企退市四月政策连下冰雹——政府的杀手锏——国十条出炉，目标严打投资客五月～八月政策观望期——国十条效果明显，国家未采取新的动作。九月政策调控再启——楼市回暖，政府出台新国五条，严控首付比例，严控第三套购房。十月政策继续深化——中央上调公积金贷款利率及金融机构存贷款利率。投资需求在调控政策打压下由住宅转向商业经济增长空间大，商业发展潜力巨大；休闲娱乐等享受型业态后继发展空间较大。宏观环境总结古河孕育下的生态城市，两河文化底蕴深厚；城市的中心地位呼吁商业的多元化发展；人口基数对商业支撑力度较大。从宏观层面看：商业发展前景较为乐观，休闲娱乐等第三层次消费未来需求较大+城市特性城市经济政策层面+

政策持续加压，住宅投资需求被挤压，商业市场将赢来更多契机。商业市场环境需要明确的问题Q1:城市现有商业处于什么样的档次？Q2:商业消费主流业态是什么？Q3:商业消费的空白点是什么？市场环境为本案商业定位可提供什么样的依据？需要解决的问题:需要明确的问题:走进市场………宿迁商业市场分析金鹰项目宝龙项目幸福路老城商业圈西湖路商业圈霸王举鼎广场商业圈古黄河霸王举鼎广场楚街[商业分布]以古黄河为界，宿迁商业区可分为老商业中心和城市新商业中心老城商业主要集中在在幸福路上，北至市府东路，南至黄运中路。新城商业中心划分为两段：以楚街为核心的西湖路商业圈和霸王举鼎广场商业圈。本案所在新城商业街区，位于商业氛围较为浓厚的西湖路商圈。从上表我们可以看出：宿迁各个商业区，主要以百货商场、专业店和步行街/底商为主；目前宿迁各个商业区中还没有购物中心供应出现；商业区名称各类商业类型所占比例百货商场专卖店商品市场超市/大卖场步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王举鼎广场20%N/A20%N/A60%商业区名称各类商业类型所占比例服装服饰餐饮休闲娱乐超市百货服务配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王举鼎广场0%0%10%0%40%10%40%从上表我们可以看出：宿迁各个商业区业态比例中，服装服饰和餐饮传统业态占较大比例；而休闲娱乐在业态中所占比例相对较低，相对缺乏；表1：宿迁市各商业区现有商业类型汇总分析表2：宿迁市各商业区现有主要商业业态汇总分析目前宿迁商业区中暂无购物中心，在各商业业态中休闲娱乐类比较缺乏注：霸王举鼎商业区商铺空置率达到9.5成，业态比较空乏，单个业态占比较高从上表我们可以看出：宿迁各主要百货商场没有国际一线服装品牌进驻；由于宿迁是个三线城市，因此绝大部分国际知名的时尚品牌暂时不会考虑进驻宿迁商业市场；从品牌组合的雷同程度来看：最主要集中在百货上面。由于百货业态较为单一，因而不得不面临着雷同的品牌和楼层组合；商场名称化妆品鞋/包女装男装休闲/运动宿迁一百欧莱雅、OLAY、丸美、露华浓、安尚秀梦特娇、哈根德斯、花花公子、漂亮宝贝吉贝、贝洛安培罗蒙、梦特娇、衫衫、雅戈尔、海螺、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪马、Nike、Adidas、唐狮、reebok、only人民商场美宝莲、欧莱雅、Missha森达、漂亮宝贝、康威

、斯而丽、瑞沙菲尔、以纯、雪马百天奴、富贵鸟、七彩马、罗蒙Nike、Adidas、匡威、唐狮表3：宿迁市各优质项目代表品牌宿迁百货商场内品牌主要为二、三线品牌，商业档次缺乏一线品牌支撑老城商圈：老商业中心幸福路沿线，租金3-9元/㎡/天。楚街商圈：楚街商业街及各项目底商，楚街租金2-3元/㎡/天；新区商业租售价格低于幸福路老商业中心，但未来商业升值潜力较大楚街区域租售价格低于幸福路老商业中心，未来如成为新的商业中心，租售价格必将远高于老商业区。商圈分析老城商业圈宿迁一百法莱尔服饰广场时代广场购物中心五星电器普玛特购物中心红旗影院人民商场大润发服饰广场苏宁电器乐天玛特老城区商区集中在幸福路商业带，南起黄运中路、北至市府东路、东起幸福路、西至黄河路，老城区总商业面积约为47万平方米。实景图老城商圈主要商业项目照片丽晶国际人民商场红蜻蜓苏宁电器乐天玛特法莱尔服饰广场序号项目名称建筑面积（平米）开业时间商业类型1人民商场5,0002005百货商场2宿迁一百5,5002008.11百货商场3普玛特购物广场12,0002003.9超市4五星电器3,0002003.11大卖场5时代广场大卖场6,8002009.1百货6苏宁电器3,0002008大卖场老城区商业区现有商业类型供应面积比例老城商业区现有商业业态构成分析表4：老城商业区主要商业项目列表老城区商业区概括老城商圈现有商业主要以百货商场、专业店和大超市/卖场几种商业类型为主。目前商圈没有大型购物中心；从商业业态来看，主要以服装服饰和餐饮为主，较缺乏休闲娱乐业态；作为宿迁的市级商业区，老城商圈吸引全市的消费者前来消费。商圈覆盖了各种消费档次。老城区商圈业态单一且集中，作为市级商业区消费档次较低作为引领宿迁目前消费潮流的百货商场在商业硬件设施上较为落后目前蚌埠百货商场从立面、内饰、采光、通风、导引系统、展示台上看都较为落后国泰百货国泰购物广场万源商厦万源商城巴黎都市霸王举鼎广场商业圈霸王举鼎商业圈位于宿迁市新城区，商业核心区域为发展大道和西湖路交汇区。霸王举鼎商业圈规划总面积约为47公顷。万源商厦抚顺百货大楼盛泰百货实景图霸王举鼎商圈主要商业项目照片由于缺乏消费群体支撑，加上区域商业供应量大，导致霸王举鼎广场商区商业氛围较差，商铺空置率较高霸王举鼎广场商区商铺基本处于空置状态，空置率达到95%，商业经营较为惨淡。国泰百货、国泰广场因开发商经营不善，基本成了烂尾盘，除了国泰广场一楼有零星百货、餐饮店经营外，其余都处于空置状态。国泰数码广场因开发商经营管理不善也处于荒废状态，只有联想、惠普几家电脑商家。霸王举鼎商区位于新城区，新城区人住人口较少，商业缺乏区域人口支撑；商区内两条主干道都是车行道，导致区域内人流量较少；

大型商业缺乏专业的开发经营理念，导致招商失败，造成区域商业空置率较高。

楚街北起洪泽湖路，南至西湖路，设计街长为980米。楚街是一条仿古文化的购物休闲步行街。楚街设计建设成购物休闲步行街，在具体的业态设置上为百货店、专业店和品牌专卖店，并配有地方特色的餐饮店，同时配置娱乐、休闲和邮电、金融等行业设施。楚街商业圈区域内以小型商业为主，商铺面积集中下50㎡以下；业态集中，服装服装占到64%，餐饮和休闲娱乐分别占到14%和9%；，整体消费水平处于中低档；楚街商业区业态发展呈现“一头重两头轻”现象，服装类最为集中，整体消费水平处于中低档次从商业业态来看，服装服饰占大头，餐饮和娱乐业态较少。商业市场小结

商业环境商业类型商业业态商业硬件整个商业环境一般，缺乏中高端商业带动城市商业水平国内知名的超市大卖场、电器卖场已入住宿迁，市场缺乏大型购物中心及数码、书城等主题市场购物、餐饮和休闲、娱乐各业态之间的互动不够，部分综合体项目内部各物业功能互补性较差；城市商业缺少文化产业的铺垫现有大多数商业项目从立面、内饰、采光、通风、导引系统、停车等方面已经较为落后，整体的购物环境一般商业主题现有商业普遍缺乏鲜明主题，特色不鲜明城市现有商业处于什么样的档次？——中低档次商业消费主流业态是什么？——餐饮、服饰商业消费的空白点是什么？——休闲娱乐、文化类产业；中高档次商业；一站式的大型综合消费场所本案定位依据：抓住主流，填补空白，提升城市商业档次从城市中心角度考虑，打造一个特色化、品牌化、主题化的中高档次产品。

商业市场小结

区域竞争市场楚街金鹰地快宝龙地快本案位于宿迁新城区，处于楚街商业区范畴，与老城区仅一河之隔项目临近古黄河，位于政府着力打造的古黄河风景带，属于城市休闲风光区，商业升值潜力较大古黄河风光带北至黄河三号桥，南至环城南路，全长约6公里。古黄河两侧城市发展基础较好，属于“城市内河”，于是被定位为“城市市民休闲带”。城市休闲风光区，主要位于黄河公园至项王桥，结合公园、硬地广场为市民提供休闲、娱乐、健身、交往的场所；自然风光区城市休闲风光区田园城市与人文景观交融区金鹰项目宝龙项目与本项目一路（西湖路）之隔，享有本项目同样的自然资源（古黄河），将是未来本项目的最主要竞争对手；凯林瑞.巴黎都市与本项目一街之隔（楚街），对本案的威胁也不容忽视。项目总体量（万㎡）商业体量（万㎡）宝龙城市广场4522（12万持有）凯林瑞.巴黎春天16.516.5项目面临竞争个案少，但竞争体量大，可预见区域商业竞争体量约30万方金鹰项目宝龙城市广场凯林瑞.巴黎都市业态规划宝龙24街（10万㎡）打造宿迁首条的滨水休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所Shoppingmall（12万㎡）时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施。国际社区（约26万㎡）宿迁首创情景洋房与高层住宅产品为主打项目建筑风格为欧式个案分析——宝龙城市广场宝龙的业态规划与本项目有很大的相同点宝龙城市广场销售情况销售动态：

2009年10月31号，一期24街开盘，开盘当天共完成164套商铺预订，首日签约额近1.2亿元，开盘均价12500元/㎡2009年12月19日，24街加推，开盘仅4天时间，销售额又过了亿元目前24街一楼商铺和别墅单体商业已售罄，shoppingmall已经成功签约沃尔玛、横店影视、苏宁电器销售模式：

24街：返租三年，每年返租8%

沿河别墅单体商业：返租三年，第一年4%，第二年5%，第三年6%。商铺价格：别墅单体商业开盘价：9000元/㎡住宅区沿街商铺目前价格：12500元/㎡24街商铺二楼预计价：7000-7500元/㎡，三楼预计价：5500-6500元/㎡从商业价格和产品来看，宝龙城市广场产品定位为中端借助于09年10月成功上市及知名商家入驻利好，加上商铺定价不高，宝龙商业销售情况较好本案PK宝龙本案与宝龙共享自然资源及规划利好，且商业规模不及宝龙自然资源及配套项目体量（万㎡）商业体量（万㎡）规划利好品牌印象本案共享自然资源及配套3313.3同是古黄河景观带政府招商项目中高端宝龙4822中端本案PK宝龙在业态规划又难以形成太大差异下，如何赢得市场？我们认为，可以利用开发商品牌差异化，打造中高端产品，在商业档次上形成差异竞争PART2地块分析宿迁位于江苏省北部，距离省会南京约240公里，距离苏北重镇徐州、连云港分别为115KM、135KM240KM宿迁南京徐州连云港135KM115KM项目位于新城区与老城区结合部，与老城区、新城区联系紧密，地理位置十分优越新城区老城区本案1#地块经济指标容积率≤1.8建筑密度46.68%出让面积73934M²用地性质商住综合用地总建筑面积133081M²项目临近古黄河，景观条件较好本案项目北至洪泽湖路项目西至青年路项目南至西湖路项目东至古黄河目前项目已经动工，规划道路也已基本平整，项目周边工地围挡布置了部分形象画面及项目介绍项目通过南北两条主干道方便的与新老城区连通，去往宿迁各个方向均十分便捷本案洪泽路湖西湖路幸福路商圈霸王举鼎广场市政府楚街项目各方面资源较为优越，适宜打造新的城市商业核心本案地处新城区与老城区结合部，区域为市政府重点打造的新城，整体居住氛围较为浓厚。本案东部紧邻古黄河，水景资源较好。项目周边洪泽湖路、西湖路连通新老城区，交通便利。地块处于两区交汇的核心地段，为政府规划的商业核心带，未来发展前景较好。基地资源价值评估：权比细目优良一般较差差土地级别★生态景观★环境污染★交通情况★周边人口★商业氛围★未来发展★社会人文★区位形象★

产品分析产品分析ABC1号地块金鹰天地位于青年路以东，古黄河道以西，西湖路以北，洪泽湖路以南。地块分为A、B、C三个区域，总用地面积73949M²（110.9亩），其中A地块用地面积18077M²，B地块用地面积19358M²，C地块用地面积36513M²，地块南北向长560M，东西向平均宽度130M（70M-160M）。产品分析B区金鹰天地C区商业广场A区商业广场目前项目B区规划为金鹰天地品牌的综合商场，为开发商自持运营。A、C区域为辅助商业广场，运营模式主要以销售为主。整体规划本案的设计理念建立在宿迁双城中心、双河的基础上，确立了本案双环（商业环、绿化环、低碳旅游观光景观环）、双核（下沉广场、城市客厅、商业中心）环环相扣，中心节点为金鹰百货，最终形成了金鹰天地目前的总平面方案。立面设计项目建筑立面的塑造，采用了现代的玻璃、彩釉印花玻璃以及清玻璃、金属饰面、石材饰面等材料，现代感与品质感十足，在宿迁市场中独树一帜，给人以高档次、高品质的感受。景观设计项目设计了三个不同层次、不同标高、应对不同年龄段群体需求的滨河岸线景观活动线路，有绿色台地、有叠水景、有漫步道、有兼顾商业活动的硬质广场、有木质亲水平台，并确定两处滨水剧场。同时加大了沿河景观道的退让线，留出大于20米以上的景观廊道，有机地将低碳电瓶车游览线组织到景观的动线中。

品牌解读品牌概述金鹰国际集团以构建服务产业的国际化华商品牌为己任，以商贸、房产、投资为品牌产业，专长于高品质之商业、房地产产品开发与服务业务、高级时尚百货连锁零售业务及大型商贸流通业务。下设金鹰国际商贸集团、南京金鹰国际集团两大实业集团，并成功收购大型国有商业企业----南京新百投资控股集团，同时成为南京新百股份有限公司（600682.SH）的最大持股方。旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行业佼佼者。品牌发展西安上海昆明江苏南京苏州南通泰州扬州盐城淮安徐州宿迁金鹰集团自第一家百货店南京新街口店开业起，经过14年的潜心经营，于本报告日期，已成功开设十六家自有店和一家管理店，总建筑面积约539,000平方米，总营业面积超过360,000平方米，分布于江苏、陕西和云南三个省份，覆盖上海、南京、南通、扬州、苏州、徐州、泰州、淮安、盐城、西安和昆明共11个城市。品牌实力金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团。拥有房地产开发一级资质，首期开发之金鹰国际商城，以其214米之超然高度成为南京城市现代化首推之标志性建筑。荣获“南京市十大支柱产业20强龙头企业”、“最佳外商贡献奖”、“中国外资企业500强”等多项殊荣。经过16年快速成长，2007年总营业额逾百亿元人民币，上缴国家税收逾6亿元，员工总数逾万人。荣列国家统计局发布的“2007年度中国最大企业500强暨中国大企业竞争力500强”和中国企业联合会、中国企业家协会发布的“2008中国服务业企业500强”。品牌关键字实力高档时尚连锁金鹰选择：霸王故里-宿迁2010，金鹰进军宿迁SWOT分析优势分析（Strength）区位优势项目地处新、老城区交界的核心位置，区位优势明显。交通优势项目周边道路状况较好，通过多条道路与新、老城区无缝连接，车行交通十分便捷。环境优势项目地块紧靠古黄河，水景资源优秀，利于整体景观的打造。产品优势自身40万方后续住宅体量为商业物业提供了较为广阔的客户来源。自身优势时尚现代、品质感较强的产品规划，在当地独树一帜，为当地商业市场注入了新的理念。后发优势项目的启动时间决定了本案在产品塑造、形象包装等方面将拥有更大的空间，来与周边项目进行差异化竞争。品牌优势知名商业开发企业及商业品牌，知名度较高，在江苏范围内金鹰品牌的影响力较大。劣势分析（Weakness）现状劣势项目所属的板块还处发展期，整体商业氛围还处于较低阶段。目前区域内欠缺居住氛围，人气明显不足，过境人口偏多，具有一定的偏僻感。消费力劣势宿迁市的经济发展水平在全省处于较低水平，居民消费力相对不足，对于中高端的商业需求较为有限人流导入劣势项目南北的主干道均为快速车行通道，人行流量较少，对项目未来的人气会有一定影响机会分析（Opportunity）产品机遇目前宿迁商业市场上的产品多以中低档次为主，缺乏品质感十足且定位中高档的消费场所，市场的空白为本案提供了一定的机遇。市场机遇随着宿迁经济的发展以及城市化进程的加快，商业的提档升级成为了必然，而本案的中高端定位正好符合了城市商业发展的一般规律。区域机遇本案处于新区，随着政府的大力引导，区域导入人口不断扩张，为本案带来更多的消费群体，本案客群市场层面不断拓宽。威胁分析（Threat）潜在竞争威胁随着城市商业的转型，集中型商业将越来越多，本案商业将受到同质项目竞争。从而导致本项目集中商业体人气聚集能力不足。宏观环境威胁随着2010年各项房产新政的出台，整个市场均受到了一定的冲击，在住宅市场低迷的情况下，商业市场也必然不可避免的受到一定冲击。最大化发挥项目的自有资源，利用规模优势合理规划，抓住市场空白点，实现利润与品牌的双重升华。项目优势分析项目机会分析项目具有前瞻性、领先性的规划结合金鹰品牌中时尚、高档的内涵，使得项目必然打造成为当地首屈一指的标杆性商业综合体。区位优势规划优势品牌优势政府着力打造的新城核心区域，地理位置极为优越，结合项目周边优秀的自然景观，使得项目整体起点较高。随着城市经济的持续发展以及外来人口的不断导入，居民对于消费档次的需求也必将日益显现，本案的高端属性将会满足这部分需求利用宿迁市场中高档商业物业匮乏的现状，塑造产品品质，填补市场空白,并且引领当地商业市场，促进城市商业升级换代。现有产品档次偏低经济总量与城市规模的增长环境优势通过业态的巧妙规划和差异化竞争来规避周边项目对本案的竞争威胁。项目劣势分析项目威胁分析与周边项目共同营造商业核心概念，达成共赢现状劣势人流导入劣势打造全功能商业综合体，优化自身产品业态，自成一体更多迎合市场需求，引入有一定抗风险能力的业态通过差异化定位和提升项目综合价值，提升竞争力潜在市场竞争未来形势的不确定SWOT分析的结论地产层面——资源，还是资源充分发挥利用景观、地段这一得天独厚的自身资源，实现经济利润最大化房产层面——打造高品质产品，规避竞争威胁通过提升项目档次来进行差异化竞争，规避市场威胁，并在一定程度上填补市场空白，并通过对当地商业业态的升级换代来提升综合竞争力品牌层面——金鹰进入宿迁的第一步，需要塑造品牌形象本案作为金鹰集团在宿迁的第一个项目，需要借助该项目来最大化的聚集市场关注，维护金鹰的品牌形象，通过与宝龙城市广场的错位竞争，来达到共赢的目的，从而利于企业品牌落地SWOT分析的结论发挥水景资源优势、结合金鹰品牌，打造宿迁首屈一指的中高端综合商业地产价值房产价值品牌价值PART3项目定位定位发展思路定位发展思考：1、首屈一指如果体现？2、如何与宝龙的同质化中跳脱出来？3、金鹰的高端品牌特点如何体现？4、如何与宿迁的城市文化与优越的环境进行完美嫁接？简单的顺势而为，构建一座中规中矩的城市综合体，仅仅依赖资源与规模完成销售，还是摒弃平庸，敢于突破？

我们坚信金鹰作为品牌商业龙头企业的企图与雄心定位初步方向：宿迁首屈一指的中高端综合商业体操作理念——三大操盘攻略从读懂金鹰到明晰金鹰宿迁攻略之方向-拒绝明庸，金鹰站在高品质商业的前沿UPCS观点之一：高品质企图决定宏图！企业的发展拥有一致的内涵与外延我们从懂读金鹰开始，从金鹰十来四年发展与壮大，研判金鹰进军宿迁的战略方向。“金鹰”到哪里都是城市一张名片，“金鹰”到哪里都是高端的、时尚的人士名流汇金鹰始终站在高品质商业体的前沿，金鹰始终引领城市时尚风向标！操作理念——三大操盘攻略一流商业卖文化，实现商业文化与本土文化完美嫁接！UPCS观点之二：以文化打造城市名片商业文化+本土文化=城市代表作/城市名片我们致力追求：更大更高效的经济效益，更大的品牌效应！我们不能仅仅依赖卖地段，设计可以抄袭，业态可以复制，但文化却无法拷贝。金鹰拥有自己的独有的商业文化，并以此塑造自身的品牌效应。地域文化永远是最具生命力，在区域市场文化也是将具有向心力让散发着独特品牌文化的商业体也在一定程度承载鲜明特点的城市文化，将可以使商业体提升到一定城市名片与城市代表的高度！体验经济时代，打造体验式新型商业金鹰要作为！UPCS观点之三：全感观体验操作理念——三大操盘攻略打造商业固有模式，以体验为中心，创造全新的商业模式。在体验经济的时代里，将体验的内容与商业体进行深层次结合创造体验型空间为人们提供了可以充分体验城市生活的舞台，将商业综合体的发展视野不仅停留，更将观光、休闲、表演的多元化的功能包容其中，打造一个真正意义的全感观体验式商业新模式。刷新城市的眼界，实现与对手全面超越一副商业成功的王牌=资源基础，规模前提以文化、高端、体验成为项目将是致胜关键顺牌好牌+高端文化全感观＋＋项目定位关键词延展品牌形象高品质软硬环境高品味业态定位高价值高端文化全体验商业文化与地源文化相结合业态定位与文化行业相关连环境规划与地域自然文化相结合功能定位突破商业局限，融观光、演艺等综合性功能业态定位向多元化深度扩展环境打造以突显从全方位体验为核心我们在打造一个新的城市中心！为宿迁的商业注入全新的概念，围绕金鹰品牌，塑造商业标杆

我们打造的是以金鹰天地为核心，精品主力店贯穿其中的一个高品质的产品!本项目将作为宿迁城市新中心，与古黄河相依，是一个可以辐射整个宿迁区域，及周边城市的高端产品！我们对项目的定位延展：

金鹰在造宿迁城市新中心！如何树立本项目的价值体系，实现销售目标均价上的突破项目需要怎样的定位，提高商业内涵，突破宿迁投资者心理界限，将本项目与其他商业产品（如一街之隔的宝龙）区别开项目如何在激烈的市场竞争中脱颖而出，营销上吸引更多投资者关注，销售产品上给到投资者更多的信心？？？项目定位核心我们将成为一座高品质金鹰商业品牌代表作我们将成为一张融商业文化魅力与城市文化精神与一体的城市名片我们将打造一座融观光、休闲、娱乐、购物于一体的全感观体验式新型商业体我们将构建宿迁新城的万象之城本案将成为：以休闲、娱乐、观光、购物一体的新型体验式商业综合体

城市新中心，国际化都会生活万象城地段价值的提升规模效应为住宅形成配套，辐射更广业态优化、概念领先主力店招商、统一管理营销促动市场神经妥善解决投资三要素（安全性、收益性、流动性）决定商业销售力的六大因素定位区位投资性经营决定商业销售力的六大因素销售力提升的范畴规模营销合适的定位是提升销售力的基础与“排头兵”

功能定位功能整体定位之三大思路思路一：体现项目定位核心，功能全面展现“高端+文化+全体验”三大要素；思路二：与宝龙形成鲜明的差异化；思路三：针对楚街商街以及老城商圈，实现项目全面提升与超越。功能定位之定位展现策略：将项目定位的关键要素与功能定位针对项目定位“高端+文化+全体验”进行功能定位布局。将“高格调”融入功能性定位，需体现本案综合性高品质与高品味本项目功能定位将作为展示“金鹰品牌文化”及“宿迁地域文化”的重要载体，选择文化相关业态融入的项目业态功能组合之中功能设置强调情景式多元化的体验模式，将体验与多元化的功能有机结合。高品味休闲功能多元化娱乐功能综合性文化功能本案功能定位布局功能定位之错位宝龙战略：避免与宝龙业态功能同质化，实际与宝龙的差异化与互补性24街沃尔玛苏宁电器横店影视24街功能定位：打造宿迁首条的滨水休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所Shoppingmall功能定位：时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施，目前横店影视、沃尔玛、苏宁电器已签约宝龙宝龙城市广场定位业态涉及面较广，商业形式以主题店和大卖场为主餐饮、娱乐休闲、电器是宝龙的主力业态与宝龙的功能定位对比：本案更高端、更文化、更体验餐饮休闲功能主题式、体验式休闲餐饮多元娱乐功能文化沙龙式会所、高端俱乐部综合文化功能书城、数码等文化时尚类功能宝龙功能定位：餐饮、娱乐、电器作为其主力业态功能本项目功能定位之超越周边战略：与周边现有商业与老区商业形成鲜明的定位超越与升级仿古文化休闲购物街，商业区业态发展呈现“一头重两头轻”现象，服装类最为集中，整体消费水平处于中低档次。老城区商圈业态单一且集中，作为市级商业区消费档次较低；百货商场硬件设施较为落后。楚街老城区楚街及老城区商业功能定位特点：单一性餐饮、娱乐、传统百货功能，档次普遍为中等以下为主与楚街及老商业的功能定位对比：本案更多元、更时尚、更品质品质餐饮功能时尚主题式品牌餐饮娱乐休闲功能旅游观光与时尚娱乐相结合时尚文化功能文化产业与数码产品相结合楚街及老商圈功能定位：单一性餐饮、娱乐、传统百货为主本项目功能定位结论：产品功能定位注重宿迁相对亟需的几大功能：餐饮、娱乐、休闲、购物，突出高端+文化+体验的多元化新型商业功能定位作为综合性的主题商业街区，强势吸纳全城中高端人士的全方位消费需远距离。体现：高端、文化、全体验的商业定位核心。因此本项目商业功能包括：购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、健身、交流、公共服务等多种功能。项目整体商业功能体验式休闲功能综合性文化功能多元化娱乐功能养生类保健功能主题式餐饮功能人文式社区公共服务功能品质购物功能［区域功能定位策略］围绕“金鹰天地”品牌核心及功能布局，与其形成错位及互动B区金鹰天地C区商业广场A区商业广场我们的策略—

1、以金鹰天地为商业领衔，A区及C区功能定位围绕金鹰天地的展开；

2、在与其现有业态及定能形成错位，实现进行互补，及人流的共享与互动；3、提升档次，重点突出品牌高端形象和人文气息，实现最终销售的突破。［解读金鹰天地］功能定位：以服装、服饰为主中高端时尚百货1F主要经营化妆品、配饰、精品店、名表，主要品牌：兰芝、美谛高丝、水芝澳、美伊娜多、积姬仙奴、露华浓、阿芙、苏菲娜、欧惠、雅漾、印象之美、施华洛世奇、天梭、西铁城等。2F主要经营女鞋、女包、配饰，主要品牌：百丽、雅乐士、千百度、FED、汤普葛罗、圣伽步、爱步、天美意、亚加斯、暇步士、莱尔斯丹、思加图、ZIPPO、伊点、FRANCELUXE3F主要经营少淑女装、内衣、配饰、药房洗化美甲，主要品牌：埃斯普利、ENI:D、VEROMODA、ONLY、衣恋、季候风、Roem、MIKIBANA、曼娅奴、格兰菲儿、TeenieWeenie、百家好、MindBridge、4F主要经营淑女装、配饰，主要品牌：安乃安、季候风、eifini、杰西、伊诗夏兰薇、歌力思、KAKO、Casilino、艺之卉、宣恩黎介、Oikos、Theme、CESAREBRUNI、LovelyLace、心满缘等。金鹰天地业态功能定位：主要经营品类除时尚百货之外，还涵盖特色简餐、时尚沙龙等特殊业态，品牌丰富，时尚新锐［片区功能定位］——以金鹰天地为核心的业态组团项目的核心品牌价值，金鹰有什么？金鹰有精品超市、高档化妆品、首饰、男女装、皮具箱包等百货围绕金鹰自有业态，结合前半部分市场分析，进行业态互补结合项目滨河景观，突出人文气息书城和IT专业卖场作为主力店，与金鹰错位业态，最大化的“以点带面”作为最能吸引人气的业态，餐饮是整个项目发展的又一关键，同时，休闲娱乐类业态在补足金鹰业态的同时，可以补足商业项目在时间上的不足金鹰天地文化（书城、影院）IT专业卖场餐饮、休闲、娱乐本项目总体功能定位为：集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐、观光等为一体，具备高品味，展示城市文化风貌的新城中心，体验式新式城市商业综合城其中主要功能分布酒吧美食金鹰天地中高档会所文化消费咖啡、酒吧一条街各地餐饮、中式正餐、休闲精品餐饮大型书城、影院、IT数码及相关衍生消费精品超市、化妆品、首饰、服饰百货中高档KTV、足疗、桑拿会所［功能模型］

经营档次定位经营档次定位1、突显项目商业定位特点，体现项目核心价值；2、根据宿迁实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：中高档，局部高档项目各业态店铺以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更多的中档消费，来满足宿迁市更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。

商业街

大型书城1.项目周边就有楚街商业街，规模较大，存在竞争。2.商业街必需要有特色，结合本项目的滨河景观条件，打造休闲式商业步行街。1.整个宿迁尚无真正意义上的大型文化聚集，具有较强的吸引力。2.本项目由于处于城市新中心，未来市场具有一定空间。定位归纳IT专业卖场1.专业大卖场具有很大汇集人气的作用。2.目前现有的大卖场都集中在老商业中心，该区域可以引进国美这样宿迁还没有的电器卖场。

结论：城市中心高端产品，以金鹰天地品牌形象为核心辐射宿迁全市，提升城市形象。精品餐饮酒吧中高档会所……KTV洗浴足疗……整体形象的外在展示要符合项目的高端定位，我们做的是宿迁的“城市名片”。形成差异化定位专业化精品路线结合滨河景观，走特色化主题。

客群定位主力消费群主要居住在项目所界定的商圈内收入水平高、消费能力强以公务员、企业管理人员及部分生意人等中高收入者为主本项目业主为其主要消费群体之一表现为经常性消费为主次消费群居住在以上商圈之外的次辐射地带消费能力强间断性消费，可能1个月来2-3次目标客群定位1、目标消费群体主要投资客类型如下：宿迁市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）；项目周边经商小业主（也可自用）；外地投资客及其他。目标客群定位2、投资客户本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅。主力商家（国美、大众书局等）品牌专卖店、专业店、便利店、特色餐饮及特色休闲吧，如：如精品休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven、必胜客、STARBUCKS、上岛、名典咖啡等等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户目标客群定位3、经营者

项目定位宿迁城市新中心！客群定位产品定位形象定位聚焦宿迁主城区，面向全市各县及周边城市的投资者及经营者。以金鹰天地、大卖场、精品休闲商业街等为主。高端品牌形象！通过上述分析，我们可以看出项目整体定位：小结

规划布局1．提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势，将市府路及洪泽湖路的人流最大限度地引导到本项目来。2．延长顾客人均停留时间对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。对非家庭购物：可玩、可看、可吃、可买；3．提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的消费欲望。4．提高日均销售额及利润（以主力店为主导）采用多元化的价格策略，做到：平价商品：坚持薄利多销中档价商品：想买的――能买到――价格适中高价商品：品牌、精品，货真价实项目A、C区商业功能布局设计原则根据项目产品规划分级，将业态布局划分为五大区域：各式大中型中餐、精品休闲餐饮等金鹰天地影院、大型书城IT大卖场、高层停车场休闲酒吧、中高档会所等ABCA区业态规划12341、单层面积1150㎡*22、单层面积1330㎡*23、单层面积1120㎡*24、单层面积1750㎡*2——大型中式餐饮技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1500经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯A区业态规划

——大型中式餐饮物业条件56A区业态规划——休闲精品餐饮785、面积260㎡6、面积270㎡7、面积540㎡8、面积240㎡技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500单层面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）-步梯（部）-燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）10-50物业交付装修标准简单装修/毛坯A区业态规划

——精品特色餐饮物业条件A区业态分布小结：

以中式大中型餐饮与精品特色餐饮为主，精品快餐穿插其中餐饮最能积聚人气，项目A区北连洪泽湖路，众多政府机关与之相邻，结构多元，特色餐饮，集饮食、休闲为一体，具有独特的商业价值。体现文化气息的精品餐饮街区，满足了现代人特色化、个性化时尚消费愿望，舒适的就餐环境，适度的价位，可口的特色，招徕不同层次的消费群体，有效地扩大、拉动街区的商业氛围。C区业态规划9——IT大卖场、高层停车场9、16900㎡（1-4层）5-8层为停车场1010、20400㎡（共4层）4F为影院C区业态规划——大型书城、影院C区业态规划——酒吧、桑拿、中高档会所1213141516171811、9000㎡（共4层）12、2940㎡（共3层）13、600㎡（共3层）14、430㎡（共3层）15、350㎡（共3层）16、300㎡（共3层）17、500㎡（共3层）18、5530㎡（共3层）11休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在一至三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯娱乐类物业条件宿迁的休闲娱乐目前主要包括以下几类：KTV、洗浴按摩、酒吧、夜总会。洗浴按摩是最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，而宿迁目前的整体消费场所档次较低，而KTV、酒吧则多为城市内时尚消费者及具有一定消费力的人群的首选。随着未来宿迁市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起。C区业态分布小结：

以酒吧、KTV、桑拿、中高档会所为主

产品规划建议［建筑群风格三大要素］：

1、本案作为时尚现代的建筑群，应立足城市文化，与城市精神高度融合，将是使建筑更能生根于这座城，成为真正意义上的城市名片。

2、本案的建筑风格将不局限单纯意义上的超现代主义，而是将适当与这座城市的文化对接，将建筑在展现时代风貌的同时，成为城市文化的载体。

3、建筑风格将以最直观的体现项目高品味，文化感的定位特征。现代人文风格

项目地块紧邻古黄河，结合项目中的文化气息，因此我们建议项目的建筑立面风格为现代人文风格，增强项目的现代美感，以期符合项目时尚的业态定位，与现代时尚生活需求心理相吻合。产品规划建议：建筑风格采用现代人文风格。入口设计

本项目为长560m的条形街区，在街头或街尾的广场入口相对难以充分导入人流，UPCS建议在地块中间开设四个或以上的下沉式广场（廊道），增加人流导入的机会，提升各地块商业的价值。通过层层退让，辅以建筑设计中的“减法”，使某些次要的广场入口不显得局促，同时也增加了空间的层次感，丰富了广场的艺术形式。在广场入口处，布置大面积的楼梯等公共交通设施，引导人们自然进入地下街区。产品规划建议：除A、C南北两端广场外，在中间开设多个下沉式广场（廊道），增强人流导入广场，是“城市名片”、是“项目标志”，是“消遣之始”。充分展现全体验的新型商业体特征城市的休闲广场，是城市交通枢纽，是聚集人气、聚集客流的地方；项目的休闲广场，是黄金旺铺商业文化的标志，为买家提供消费指向，为买家带来一个轻松、自由的购物空间；消费群心中的休闲广场，是消遣之始，更是消费的动力，是儿童、青年来此玩耍、休息的好去处。景观二大亮点［环景水系］

水养育了宿迁这座古城，“滨河”也是城市的重要标志之一，因此利用水，也将是本案成为城市新中心的最要组合部分水是汇聚财富，聚集人流的最要标志，水也极富灵动之气一条环绕项目整体的水系，将为项目注入充满灵性的项目灵魂，展示项目最具动感的灵动之美。［财富之泉］打造一座苏北、苏中地区最大的喷泉群，这一束喷泉将成为汇聚全瞩目的焦点，并成为项目极具体表性的重要符号，同时还将承载娱乐、演艺、观光的众多功能。休憩主题空间在各地块中设置多个广场，如水景广场、艺术广场、滨水剧场、灯光广场、艺术画廊等，为顾客提供了多处休憩、观赏空间。产品规划建议：设置水景主题广场来为顾客提供休憩及观赏空间，同时让项目充分融汇在古黄河的滨河景观中［环景式水系］本案建筑群中引入一条贯穿式的环景水系，以水体现项目品味，以水注入项目灵魂。［财富之泉］打造苏北苏中地区最大型的喷泉，是本案最重要标志之一，也作为承载众多娱乐、表演等功能的主要场所低成本、简捷便利的但不失时尚浪漫的情景小品情景式小品是多层次、多立面、多级化的；既有两层的绿化装饰、又有低层次的栖息小景；布立面化的绿色有效地节约了道路面积。地面上的低成本装饰小景，也别有情趣。人性化的指示系统优秀平面图示意现代气息的指示系统不仅给消费人群带来愉悦的购物氛围，更能以小成本提高项目档次，以区别于其他邻近项目的单一化标识。店招与指示牌相对应，便于消费者指引购物方向。1.以高端姿态出现，提升商圈的档次和形象，完善项目周边商业业态，抢占商机；2.以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix)；3.稳定消费群体，保障商铺的持续发展；4.考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；5.结合古黄河的水景景观，充分体现商业主题性，提升整个地块的商业价值；6.结合项目的产品结构，最大化将项目塑造成“桨声灯影古黄河，车水马龙新宿城”的代表形象。项目定位小结PART4营销策略本案营销诉求解析〖地段增值价值〗〖成本投资价值〗有着金鹰品牌的先期导入，主力店分担，低风险人流、车流、物流、现金流的汇集地。〖品牌收益价值〗通过品牌化经营模式，为消费群提供体验式购物环境，保证常期高效吸引目标消费群，更能保证商铺投资回报价值。〖城市发展附加值〗宿迁未来发展的中心，交通和有利的地理位置，保证了项目品牌价值的实现。〖消费力价值〗即时可得的〖政府支持效应〗必备的价值体系差别与竞争个案的价值体系人有我亦有人无我却有根据项目实际情况，实现的销售主要是两方面，但最终以集中回笼资金为本项目的最佳销售目的。在此基础上实现两种策略方案：产权式出售旺铺，回笼旺铺的销售总金额。Ⅰ、针对『自营买家』（购买后商铺自营）Ⅱ、针对『投资买家』（欲在购买后将商铺出租于经营者，收取租金收益）根据目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同，我们运用各种策略灵活组合的最终目的是促进销售。纯销售带租约销售短期返租销售长期返租销售一般为一到三年返租一般为八年以上返租销售策略优势：

开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象及公司品牌有一定影响。适用：

商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量较少或零星小面积的商业物业。针对于本案A区及C区小体量商业，可采取该种销售模式。销售策略：1、纯销售模式——A区及C区小体量商业优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是类似于本案的大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或中等体量左右的商业物业。销售策略：2、带租约销售模式——A区少量及C区中等面积商铺优势：前期由开发商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略：3、短期返租(1-3年)——针对一些中等面积的经营者给予的灵活操作策略优势：前期由开发商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，尤其针对大面积商铺可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：承担八年以上的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。销售策略：4、长期返租(8-10年)——针对大面积品牌商家的灵活策略购买时① 根据自营的“业态趋向、品牌实力”选择旺铺位置/价位；② 结合成熟的“金鹰天地”，规划自营旺铺的发展。① 根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修；② 以自主经营的方式吸引目标消费群，实现旺铺物业与经营产业同步增值。第一年第二年第三年经营净回报首期旺铺投入成本第四年第五年物业增值回报经营净回报物业增值回报经营净回报物业增值回报经营净回报物业快速增值经营净回报物业快速增值开业时销售策略——针对『自营买家』（购买后商铺自营）① 考虑旺铺的投资回报风险，选择旺铺的位置/价格；② 既可以自主经营旺铺，又可以在销售时由销售公司签定『委托租赁合同』，明确委托事项，在由销售公司实现租赁后支付销售公司『委托租赁的服务费』。① 由承租方根据双方签定的『租赁合同』，根据旺铺位置，实施相应统一的店招装修后，承租方入场经营；② 投资买家按合同获得旺铺的投资收益。第一年第二年第三年定期租金回报首期旺铺投入成本第四年第五年物业增值回报物业增值回报物业增值回报物业快速增值物业快速增值定期租金回报定期租金回报定期租金回报定期租金回报购买时开业时销售策略——针对『投资买家』（欲在购买后将商铺出租于经营者，收取租金收益）

以水景主题，金鹰品牌的高端形象开盘入市。向洪泽湖路入口逐步推盘。向市府路入口逐步推盘。针对项目产品主题鲜明，品牌高端，商业街延伸面较深，并为了实现“跑量销售”为主，快速回笼资金的销售策略，我们认为：借金鹰品牌和水景主题为销售切入点由业态档次规划为销售思路主线，实现旺铺规划的业态『由低到高』、旺铺人流吸引力『由弱到强』。从项目位置来看：由青年路向南北两侧逐步推盘入市；从实现的成交销售单价来看：由低单价逐步提高；从回笼资金速度来看：由低总价步步抬高，叠加式速度尽快回笼资金。销售策略推售节奏应把握从内到外，由路侧向临河，按照主动线相反的方向有计划的推售：由青年路中间金鹰天地处开始，向南北两侧和东西两侧。主力店招商先行，带动整个商业街的销售，顺序分别为1-8向洪泽湖路入口逐步推盘。向市府路入口逐步推盘。3金鹰天地1526487古黄河1：餐饮品牌旗舰店；2：IT数码城；4：大型书城主力店分布：销售策略——推售节奏根据项目产品规划及业态布局，营销策略组合如下：各式大中型中餐、精品休闲餐饮等金鹰天地影院、大型书城IT大卖场、高层停车场休闲酒吧、中高档会所等ABC除主力店采用返租外，以纯销售为主，带租约销售为该区域主要辅助手段C：除数码和书城主力店采用返租方式外，以纯销售为主从销售角度看，纯销售模式与带租约销售模式均能取得较好的销售业绩。项目综合考虑，虽然带租约销售模式手续复杂，但可以提升项目商业整体形象。如选择部分主力店带租约销售可提升项目商业档次和价值，有利于商业整体定位和形象提升。本项目商业街每个街区均要安置适量的主力店，用来提升项目形象，促进其它商铺的销售，主力店位置原则上安排在人流量大的拐角处或体量较大的单体中，主力店总量不得超过总店数的10%。销售策略小结：带租约销售与纯销售相结合，返租销售作为特定业态的辅助销售手段出现。因此，纯销售与带租约销售相结合的销售模式，选择部分主力店进行带租约销售，以返租销售灵活穿插其中，促进其它商铺的销售和价格的提升。商铺：利用租金反推出周边门面房价格，从而进行本案沿街门面价格拟合。租金反推原则：根据宿迁市场现状，按商铺回报周期12年计算，由此得出：楚街商铺价格：

2.5元/平米·天×365天×12年=10950元/平米售价：对周边商铺价格进行拟合，可推出本项目商业当期均价约为14000元/平米左右。比较内容权重ABC楚街商铺恒翔银座宝龙城市广场拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段35%1.60.561.50.52510.35项目形象20%1.70.341.60.321.10.22规划10%1.40.141.50.151.20.12项目规模5%1.60.081.20.060.90.045人流量20%1.20.241.40.2810.2户型产品10%1.80.181.50.151.20.12合计100%/1.54/1.485/1.055参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A109501.541686330%5058.914010.9B70001.4851039510%1039.5C125001.05513187.560%7912.5租金：对周边商铺租金进行拟合，可推出本项目商业当期租金约为2.6元/平米·天左右。比较内容权重ABC幸福路沿线霸王举鼎广场周边楚街沿线拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段35%1.60.561.50.5251.20.42项目形象20%1.70.341.60.321.40.28规划10%1.50.151.50.151.60.16项目规模5%1.60.081.30.0651.30.065人流量20%1.50.31.40.2810.2户型产品10%1.80.181.50.151.50.15合计100%/1.61/1.49/1.275参考对象租金修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A2.41.613.86430%1.15922.6027B2.51.493.72510%0.3725C1.41.2751.78560%1.071以认知销售主力产品－－金鹰水景主题旺铺为销售主线，强化项目在市场中的“强劲的增值潜力、可实现的人脉群、稀缺的项目主题”，集中对向宿迁全市及周边城市的『专业主题品牌经营，商业物业投资商』，实行集中化、强效力、全面性的销售策略，最终实现『一炮而红、持久营销、快速回笼资金』的销售成果。销售策略——总结PART5推广策略【策略目的】根据本项目属投资类的特征，以产品增值投资价值为策略基础点，结合全方位、阵地式推广策略，达到低成本、密集式、大覆盖率的营销目的，方能促进项目尽快被市场所认可，达到快速回笼资金的开发目的。【推广预算】由项目实际基本情况，即A、C地块面积约5.4万m2，总建筑面积约12万m2预计推广费用不超过300万人民币，主要包括以下部分：销售道具现场包装活动推广VI系统第一阶段DM第二阶段DM楼书单体模型区域沙盘售楼处/临时售楼处户外指示户外看板/高炮围墙引导旗横幅其他现场装饰品等开盘活动外城推广五一推盘活动推广策略推广轴线11年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月开盘热销期开盘持销期形象导入及蓄水期树立形象展现特色开盘热销引起轰动促进销售5月开盘（数码城与A区部分餐饮）户外/报纸主形象出街主形象+招商+软文炒作开盘炒作深挖产品增加认知强势销售户外大牌位置查找与落实，短信、扫街、电话行销、招商/销售推介会全面启动加强报广，网络软文的炒作，结合市场实际销售及时调整，更加有针对性的进行短信、扫街、电话行销、客户推介会人员培训物料及道具制作前期引导，板块炒作、高调亮相，聚焦蓄水，重点招商品牌推广准备现场租售中心公开客户客户客户客户金鹰天地运河城短信电台活动DM电话软文折页大牌推广示意图整体策略导入“百货连锁巨头”、“商业综合体领导者”的金鹰品牌定位，在宿迁建立知名度和美誉度，区隔同质市场。让客户产生对品牌及项目品质、未来前景的信服，以品牌形象提升项目附加值在消费者心中形成高端商业综合体的认知，全面震撼宿迁目前的商业眼界。进入客户的第一购买名单和消费名单，成为宿迁商业的首席领军项目，让品牌价值最大化1、品牌先行：品牌带动项目2、项目传播：项目提升品牌品牌项目认识认知认可认识认知认可认购认为强弱弱强融汇贯通，集中发力第一阶段第二阶段品牌与项目推广互动示意第一阶段：金鹰品牌强势导入关于宿迁金鹰品牌形象的思考1、金鹰是谁？2、金鹰即将给宿迁带来什么？金鹰，专筑城市商业名片1、金鹰是谁？专筑城市商业2、金鹰即将给宿迁带来了什么？一张荣耀的城市名片3、建立行业领袖的形象，将影响力从商业传奇提升至城市运营宿迁金鹰品牌形象定位户外、报纸广告大型活动一看得见的金鹰魅力——18年金鹰品牌巡展宿迁行特邀意向商户、高端客户及宿迁公众全面参与，以品牌巡展形式传递金鹰品牌实力，包括品牌精神、企业历程、辉煌成绩等，结合主流媒体新闻报道，迅速建立知名度及美誉度，制造对项目的期待感，提前释放品牌和项目影响力。大型活动二谁能代言宿迁？——寻找宿迁精神城市名片征集评选活动以城市的高度，以城市运营者的姿态去关注和制造城市热点话题。通过城市名片征集活动，与宿迁市民热切互动，不断占据关注制高点和媒体聚焦点，最大化传播品牌。软文炒作一从高端生活、商业传奇到城市名片金鹰的荣耀同步城市的荣耀一、18年，金鹰缔造的不止是商业传奇二、从建设者的角度，构筑城市综合体的未来三、与城市文化相融，代言一个城市的商业精神软文炒作二新中心！商业变革！国际化加速！看金鹰如何助推宿迁城市发展？一、落址老新城交界，从地理上开启新篇章二、紧临古黄河，从文化上传承城市精神三、18万方商业综合体，从理念上改变一座城第二阶段：项目形象震撼登场1、凸显水景主题2、聚焦核心价值项目形象包装两大要义核心价值梳理荟萃一城的优势区位——新、老城区交界核心位置，政府重力打造让城市为傲的优越水景资源——临古黄河，邻古运河誉满长三角的金鹰品牌——18年辉煌，代言时尚高端品质宿迁首席大型中高端商业综合体——全面刷新升级宿迁的商业格局万象全新的都会生活方式——集景观、文化、购物、娱乐于一体结论汇聚精彩、全新体验、万象生活汇聚：优越区位、水景资源、金鹰地产、商业综合体全新：中高端商业定位、万象一体的生活方式案名韵河城1、在案名中直接体现水景资源，奠定传播方向2、凸现项目的大体量特征，制造磅礴气势LOGOLOGO效果示意定位语全感官·不落幕·万象生活体验场1、物理层面：包罗万象、业态丰富的商业综合体2、精神层面：宿迁此前从未有的商业生活体验广告语汇无限活出彩1、丰富内涵：汇无限，高度概括商业综合体本质2、精神升华：活出彩，精炼生活方式的影响力3、强力号召：三个字的短句，简洁有力，情绪强烈主形象业态视觉围墙示意视觉运用物料大型活动一五一强档

金鹰水幕上映——古黄河畔金鹰开幕酒会暨水幕电影节配合五一项目开盘。以古黄河为舞台，上映水幕电影，吸引公众参与。在活动过程中不断强化和体验水景主题商业综合体的概念。轰动全城，全面刷新宿迁人的商业消费眼界。大型活动二龙舟赛，赛出彩——喜迎端午，金鹰杯古黄河龙舟比赛配合5月『文化书城』开盘。再次以古黄河为活动背景，拉近城市生活与水的联系，强调项目水景主题定位。吸引公众亲临现场，感受金鹰魅力。大型活动三美酒美蟹

美食天下——食在金鹰金秋美食节盛大开幕配合十一『万国美食』开盘。以美酒美蟹为主打，整合宿迁特色美食及万国风味，高度调动公众参与，最大化聚敛人气。大型活动四最高圣诞树最美圣诞夜——璀璨狂欢见证金鹰圣诞树亮灯瞬间配合12月金鹰开业。打造宿迁最