《物业管理实务》第六章(、节)讲义

第六章入住与装修管理（业主入伙）《物业管理实务》内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验

物业入伙装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是要测试应考入员对物业入住相关法规和知识的掌握程度，以及物业入住的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。2、基本要求掌握：物业入住与装修的相关法规；物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容。熟悉：物业入住的准备。了解：物业入住服务应注意的问题。一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节入住服务的内容涵义、准备、管理第二节入住服务应注意的问题入住服务准备工作要充分；入住期间需要注意的问题；入住操作实务案例三知识学习1、入住服务的内容<1>入住服务的涵义入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。入住的内容包括两个方面：物业验收及其相关手续的办理；物业管理有关业务的办理。三知识学习入住的操作模式：以建设单位为主体，物业管理单位相配合；建设单位委托物业管理单位代为办理入住手续。物业管理早期和前期介入较深，物业建设单位楼盘较多、人力资源不足，或物业建设单位与物业管理单位系上下级单位，以及其他建设单位和物业管理单位协商认为必要的情况等。三知识学习入住时限：《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限。当新建物业符合交付使用条件，开发建设单位和物业管理单位应通过有效途径或合理方法，如以电话、电报、信函、电子邮件或登报、广播和电视公共传媒等方式向业主传递或传达物业入住信息，向业主适时发出入住通知，约定时间验收物业和办理相关手续。三知识学习<2>入住的准备入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。资料准备、其他准备三知识学习资料准备：《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》《入住通知书》《物业验收须知》《业主入住房屋验收表》《业主（住户）手册》物业管理有关约定三知识学习《入住通知书》物业具体位置；物业竣工验收合格以及物业管理企业接管验收合格的情况介绍；准予入住的说明；入住具体时间和办理入住手续的地点；委托他人办理入住手续的规定；入住时需准备的相关文件这资料；其他需要说明的事项。三知识学习《物业验收须知》建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。物业建设基本情况、设施设备的使用说明；物业不同部位保修规定；物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。三知识学习《业主入住房屋验收表》物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；物业分项验收情况记录以及水电煤气等的起始读数；建设单位和业主的签字确认；物业验收存在的问题，有关维修处理的约定等；验收时间；其他需要约定或注明的事项。三知识学习《业主（住户）手册》欢迎辞；小区概况；物业管理公司以及项目管理单位(处)情况介绍；《业主临时公约》；小区内相关公共管理制度；物业装饰装修管理指南、物业服务流程等；公共及康乐设施介绍；服务指南及服务投诉电话；其他需要说明的情况以及相关注意事项。三知识学习物业管理有关约定办理入住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确：物业管理费收费面积、收费标准及金额；物业管理费计费时段、缴交时间、收缴方式；滞纳金及其计收比例；调整管理费的条件或其他情况。三知识学习其他准备：入住工作计划；入住仪式策划；环境准备；其他准备事项；三知识学习入住工作计划建设单位和物业管理单位应在入住前一个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。入住时间、地点；负责入住工作的人员及职责分工；入住过程中使用的文件和表格；入住手续办理和程序；注意事项及其他情况。三知识学习入住仪式策划

为了提高小区整体形象，有效加强与业主、物业使用人的沟通，通常由物业管理单位根据物业管理的特点及小区实际情况，组织举行入住仪式。参加人员：业主、物业管理企业代表、建设单位代表以及其他有关人员。三知识学习环境准备

在完成对物业的竣工验收和接管验收之后，物业管理单位要对物业共用部位进行全面彻底的清洁，为业主、物业使用人入住做好准备。要布置好环境，保持道路通畅。遇有二期工程施工或临时施工情况，要进行必要隔离，防止安全事故发生。三知识学习其他准备事项

准备及布置办理入住手续的场地；

准备及布置办理相关业务的场地；

准备资料及预先填写有关表格；

准备办公用具；

制作标识牌、导视牌、流程图；

制订必要的紧急预案；

入住服务的管理。【典型考题•单选题】从房地产交易的角度出发，入住的实质是()。A.物业服务企业向业主交付物业房屋的法律行为B.建设单位向业主交付物业房屋的法律行为C.建设单位向住户交付物业房屋的法律行为D.物业服务企业向住户交付物业房屋的法律行为【正确答案】B【典型考题•单选题】在入住工作的准备工作中，除要作大量的资料准备外，还有其他准备工作，（）不含在其中。A．入住工作计划B.入住仪式策划C.环境准备D.用于检验的设备、工具准备【正确答案】D入住时的资料准备，是由建设单位和物业服务企业共同完成的，由建设单位准备的资料是（）。A.住宅质量保证书和住宅使用说明书B.入住通知书C.物业验收须知D.业主手册E.物业管理有关约定【正确答案】ABC【典型考题•多选题】向业主传达物业入住信息的方式有（）。A.电话B.信函C.电报D.电子邮件E.张贴通知【正确答案】ABCD【典型考题•多选题】入住工作计划中应明确的事项包括（）。A.入住时间、地点，入住手续办理和程序B.负责入住工作的人员及职责分工C.注意事项及其他情况D.入住过程使用的文件和表格E.入住验收的标准和验收使用的标准【正确答案】ABCD【典型考题•多选题】三知识学习<3>入住服务的管理入住流程与手续费用缴纳验房及发放钥匙资料归档三知识学习入住流程与手续登记确认（入住通知书、购房发票及身份证）——验收房屋（《业主入住房屋验收单》签字确认）——提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用——签署有关物业管理服务约定等文件并缴纳费用

——领取相关文件资料（《业主(住户)手册》）——领取房屋钥匙。三知识学习费用缴纳建设单位或物业管理单位根据收费标准向业主、用户收取当期物业服务费及其他相关费用，并开具相应票据给业主、用户。三知识学习验房及发放钥匙建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，根据房屋验收情况在《业主入住房屋验收表》上签字确认；向业主发放钥匙并记录；验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行整改或返修。若发现重大质量问题，可暂不发放钥匙。三知识学习资料归档业主物业验收以及其他手续办理完结之后，物业管理单位应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归档，妥善保管，不得泄露。请按入住流程整理以下顺序（）。1、验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》

2、领取《业主手册》等相关资料3、业主凭《入住通知书》等资料登记确认4、提交办理产权所需资料5、缴纳当期物业服务等有关费用6、签署有关物业管理服务约定等文件7、领取房屋钥匙【正确答案】3146527【典型考题•单选题】三知识学习2、入住服务应注意的问题<1>入住服务准备工作要充分物业入住准备工作的核心是科学周密的计划人力资源要充足；资料准备要充足；分批办理入住手续；紧急情况要有预案；三知识学习<2>入住期间需要注意的问题实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续；因故未能按时办理入住手续的可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理；办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图等，方便业主。三知识学习<