房地产市场报告 -2022年报-2023需求牵引 格局重塑-2022年大西安商品住宅年报网签篇

格局重塑改善需求支撑年大西安商品住宅市场网签篇2022年报-年20234区123带围及数据说明物流大通道泾河新城K2术产业带西-南轴线西-南轴线1沣西新城2沣东新城3高新区4雁塔区5长安区6曲江新区7航天新城1泾河新城2空港新城3秦汉新城4经开区5未央区6沪灞生态区国际港务区8灞桥区业带沪河住建局•开盘监测：中原市调、西安司法局网站•西安新房及二手网签数据：房管局数据价金销供↑42%↓50%1063万㎡879万㎡23%16943亿1490亿846万㎡27%↓↓↑↓50%↑46%36%11.45%7.8万套6.5万套6.15万套2019年至2022年大西安商品住宅供销量价走势供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)20001500100050002000015000100005价金销供↑42%↓50%1063万㎡879万㎡23%16943亿1490亿846万㎡27%↓↓↑↓50%↑46%36%11.45%7.8万套6.5万套6.15万套2019年至2022年大西安商品住宅供销量价走势供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)2000150010005000200001500010000500001694310648802019年2022年2021年2020年需求羸弱牵引不足，量在价先，后市压力大增存↓成交均价(元/㎡)数据来源：房管局网签数据需求徘徊量在价先供求紧平衡供应回归需求减弱从保价到让价走量为先180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月需求徘徊量在价先供求紧平衡供应回归需求减弱从保价到让价走量为先180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月1689618727160841727317558175061669217043170331654616251供求紧平衡进入“供大于求供求错配”，价格重回需求触发器作用1.供应：年初封控/去年年末回款滞后多因素导致年初新增供应不足，供应多为21年积压货包。年中政策转向限购多维松绑，供应回归，6月进入年度供应最高月达172万㎡。11-12月加推回款压力加大，出现供应“翘尾”；2.需求/成交：上半年徘徊，下半年“逃离”，随着“倒挂打新盘”/限价套利盘逐渐清仓，高地价下的高门槛与代持红利消退，市场严重萎缩；3.成交价：价格高增长时代终结，严格限价/高价对比不再，高销售压力要求下让价跑量再次成为需求触发器。2022年大西安商品住宅月度供销价走势200.0025000供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)200.0025000数据来源：房管局网签数据↑供1729套供5247套2%供3340套↓11%销2120套↓44%价16561元/㎡↑供2749套↓23%销2637套↓48%价13654元/㎡↑16%↓供13324套33%↓15%14%↑↑供15372套↓供5420套↓26%销4332↓51%价15552元/㎡↓6%↓6%供1439套↓66%销2613套↓12%价13615元/㎡↑10%供3737套↑供1729套供5247套2%供3340套↓11%销2120套↓44%价16561元/㎡↑供2749套↓23%销2637套↓48%价13654元/㎡↑16%↓供13324套33%↓15%14%↑↑供15372套↓供5420套↓26%销4332↓51%价15552元/㎡↓6%↓6%供1439套↓66%销2613套↓12%价13615元/㎡↑10%供3737套↓11%销4627套↑19%价15637元/㎡↑19%供1426套↓73%销3153套↓9%价19233元/㎡↑9%供12529套-0%销9722套↓28%价22748元/㎡↑14%↓↓↓6%供2826套41%销130984%价16579元/㎡↓↓↑30%107%销796套107%销796套↓73%价13287元/㎡↑4%↓17%销5247套↓63%价11424元/㎡↓供834套供834套↓84%销706套↓94%价14329元/㎡↑30%1.供：东西两轴线，回归东沪灞西高新2.销：沣河/渭北/老城至少砍半，需求不仅回归主城更回归高价值高兑现区域3.价：需求牵引大市场环境下，高地价高成本VS高销压冲突下，艰难保价走量与让价跑量并存8%销7381套47%8%销7381套47%供2783套↓59%销2453↓66%价18864元/㎡↑3%供814套77%销1887套62%供4232套供814套77%销1887套62%数据来源：房管局网签数据存量3378套↑95%去化36个月存量6487套↑105%去化20.14个月存量1501套↑68%存量4189套↑3%存量1538套↑32%经开区存量2765套↑150%去化3个月区6084套↑36%存量3378套↑95%去化36个月存量6487套↑105%去化20.14个月存量1501套↑68%存量4189套↑3%存量1538套↑32%经开区存量2765套↑150%去化3个月区6084套↑36%4927套去化↑23%25.39个月存量10812套↑295%5.5个月5856套↑48%43个月存量1783套↓33%灞桥区去化10.93个月存量1833套↓12%雁塔区存量582套↓72%去化3.72个月↓存量6730套↑99.8%高新去化8.24个月14%去化18.83个月存量1850套↑17.9%3.高新&港务区：出清周期尚显健康，数据来源：房管局网签数据，去化周期按照近六月平均流速计算2021年大西安商品住宅销售金额TOP10成交金额(2021年大西安商品住宅销售金额TOP10成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)11981695520989.869895352.1633832052347743.8950231753057042.7951351628467045.6161821525376549.2866141322786032.0724411860295943.045846137795433.47403316021↓数据来源：房管局网签数据1.32022年TOP10房企商品住宅销售榜单榜单重塑，稳健成为主旋律，单盘贡献率提升，“多生孩子好打架”时代终结2022年大西安商品住宅销售金额TOP10成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1碧桂园集团↑255.63357926540156473华润置地↑49660.4367131582149261.856701148965招商地产-8551.4956505416融创中国↓56840.973862166297龙湖集团↑36234.364083858.104234170349天地源股份↓15230.96389116959保利发展44430.393916143292021年TOP10住宅项目销售榜单成交金额2021年TOP10住宅项目销售榜单成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1富力·开远城4222.28167418683220.3618292035533828.863049132314融创·宸阅和鸣3824.551967154645自然界·河山37624273096融创·时代奥城3524.32145937紫薇华发CID351304184848新希望·锦麟天玺3514.02949249239中海·曲江大城3318.621680旭辉·国宸府3318.54175417704数据来源：房管局网签数据1.32022年TOP10住宅项目销售榜单；2022年TOP10住宅项目销售榜单成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)1碧桂园·云顶5826.8416822146425227.48262019022334.563319147624招商·央畔482588154745华润置地·悦玺1425225666中铁建·万科翡翠国际3926.082534147987融创·望江府3520.671358170628中天新希望·未来印3578869271299碧桂园·高新云墅3383125255新希望·锦麟天玺22124西轴线套数占比东轴线套数占比老城三区套数占比12.59%350万及以上100%5.68%14.83%24.93%2.69%19.06%50.02%2%49.98%90%80%70%60%50%40%西轴线套数占比东轴线套数占比老城三区套数占比12.59%350万及以上100%5.68%14.83%24.93%2.69%19.06%50.02%2%49.98%90%80%70%60%50%40%30%7.20%11.55%300-350万13.38%15.39%7.56%34.38%7.28%1.98%200-250万22.55%29.91%180-200万19.28%9.77%150-180万9.35%17.51%5.36%10%1.4分总价段成交结构2.三大区域总阶段结构：东轴线刚需(200万+以内占比64%)，西轴线改善(200万+占比67%)，老城三区门槛刚需改善抬头2022年大西安商品住宅总价段成交结构2022年三2022年大西安商品住宅总价段成交结构10.53%10.53%250-300万33.50%220.49%114.28%223.22%20%115.52%150万以下0%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%150万以下0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%数据来源：房管局网签数据需东轴线需东轴线.5分面积段成交结构东弱西强，改善支撑，呈现三带(西太路/航天/奥体)多点分布。港务区平替传统城东城北功能品质改善，高新品质刚需/门槛改善化、航天品质改善化。1.东轴线：渭北三区主力门槛刚需/刚改，客户回流主城背景下，港务区金凭借过往几年城市建设/轨交/教育/河道整治多因素兑现，向东吸附传统未央和经开功能/品质改善客户，向南吸引因沪灞中高改倒逼客户，港务区成为平替传