房地产市场报告 -2022年报-2022年东莞房地产市场年度报告

地产市场简报地产市场简报2022年12中观市场3东莞市场4后市展望宏观市场：内外承压，全国房地产市场缩量下行2020年1-2月4月6月8月3月5月7月9月2022年1-2月4月6月8月9.00-0.10全年央行2次降准，3次降息万㎡25000200001500010000元/㎡120001000080006000400020000近三年全国“三驾马车”累计同比增速变化走势投资消费出口%0%2010-2022年11月中国M1及M2同比增速走势对比MM1增速16114971251038162020年1-2月4月6月8月3月5月7月9月2022年1-2月4月6月8月9.00-0.10全年央行2次降准，3次降息万㎡25000200001500010000元/㎡120001000080006000400020000近三年全国“三驾马车”累计同比增速变化走势投资消费出口%0%2010-2022年11月中国M1及M2同比增速走势对比MM1增速161149712510381611497125103816114927成交面积成交均价前11个月成交面积同比下降26%前11个月均价同比下降3%2020年-2022年11月全国楼市住宅成交量价走势➢2022年受全球疫情反复冲击、俄乌局势、美联储加息等多因素影响，中国投资和消费增速持续放缓，经济下行，客户对经济和收入预期低，现金为王心态严重，消费意愿和购买力下降，观望情绪浓，全国楼市惨淡。尽管央行不断降准降息，但2022年美元7次加息导致资本外流，一边放水一边泄洪，造成房地产行业整体资金面偏紧，政府救市和房企降价自救上演，房价下行，全年全国楼市成交量大幅萎缩，土拍降温，成交规模同比锐减，溢价率走低，从而导致2022年全国房地产市场缩量下行。05.305.3050000经济：湾区城市经济普遍低速增长，东莞经济增速湾区倒数第二，大湾区各城经济普遍增长，除深圳、惠州和江门经济增速高于全国平均增速外，其余湾区城市呈低增速，东莞经济增速和肇庆并列湾区九城倒数第二。从三驾马车看，前11个月投资和消费湾区九城普遍表现低2022年1-11月粤港澳大湾区经济运行数据市季度量速季度速出总会品总香港18693.15-1.4%7.4%——————————————深圳22925.093.3%7.1%——5.60%7.10%8841.182.30%19704.1015.20%广州20735.402.3%9.9%4737.842.80%-1.80%9496.861.90%5666.77-2.30%佛山8850.102.9%11.4%5185.74180%-39%3325.99150%5144.691107%东莞8001.181.9%9.1%4743.68-0.70%2.60%3880.380.90%8588.20-1.70%惠州3800.704.3%12.0%2205.587.20%10.30%1865.793.20%1866.50-3.10%珠海2864.072.1%9.1%1353.73830%-940%958.04000%1769.86330%江门2669.123.3%10.3%1234.493.00%-1.20%1210.512.70%1323.70-0.30%中山2594.811.2%11.5%1254.32-1.80%-1.80%1470.034.90%2153.708.10%澳门1117.36-28.1%————————————————肇庆1908.051.9%14.0%764.521.80%-14.00%1033.82-3.40%219.30-1.28%各城房地产市场整体低迷，珠海、惠州和东莞成交跌幅最大注：以上湾区城市数据来源中原分公司研究部，江门新房数据截止2022年11月；东莞住宅均价为住宅成交套数权重均价数据来源：中原大数据➢2022年大湾区整体房地产市场低迷注：以上湾区城市数据来源中原分公司研究部，江门新房数据截止2022年11月；东莞住宅均价为住宅成交套数权重均价数据来源：中原大数据➢大湾区房价普遍下跌，其中惠州和中山住宅均价同比跌势比较大；➢除了广州、深圳和东莞外，其他六城12月底住宅库存消化周期均超15个月。城市商住地成交(万㎡)商住地成交同比成交楼面价住宅供应 (万㎡)住宅供应同比住宅成交 (万㎡)住宅成交同比供求比12月底库存消化周期 (月)住宅成交均价住宅均价同比地房价比2022年房地产市场表现珠珠海250250113%9560206-51-51%242242-53-53%0.85224713--3%00.39惠州-53%3607620-55%584-45%0610258-21%0.35东莞248-44%16722334-40%286-42%1727796-2%0.60土拍理性降温，住宅供需大幅缩量回到18年前水平，房价分化下行调整广州381-38%14902908-26%772-35%18378938%0.39市场进入2017年以来新一轮调控，土地成交集中在优质板块佛山-53%7454600-39%773-32%0.78193262%0.39到10年前水平深圳473-15%15582516-26%359-30%44————————市场供需齐降中山-79%9064305-50%398-29%0.77212000-18%0.76肇庆80-67%1230216-57%379-26%0.576024-3%0.20住宅整体供求回落，供求量同比跌幅明显，楼价下行，全市库存持续减少。下半年地市供求活跃，救市政策效应逐渐显现，客户购房意愿弱增，市场成交集中在端州、四会等中心区江门318-7%3109387-34%454-17%0.858067-3%0.39经济下行、销售环境不景气叠加疫情影响，市场信心不足，客户观望；另外开发商推货意愿下降，市场以消化库存为主，住宅供需同比下降东莞市场20248万㎡ ()交楼面价 (20楼面价)15019248万㎡元/㎡ (面价)37216722元/㎡应28904334万㎡手住宅手住宅成交金额权重均价成交量23426套813元/㎡286万㎡手住宅/库存万432住宅过户均价户套20891220万㎡元/㎡宗宗套27332㎡21409注：以上住宅剔除商改住物业、无偿配建物业消化周期按过去6个月消化速度计算2022年·东莞楼市大数据20248万㎡ ()交楼面价 (20楼面价)15019248万㎡元/㎡ (面价)37216722元/㎡应28904334万㎡手住宅手住宅成交金额权重均价成交量23426套813元/㎡286万㎡手住宅/库存万432住宅过户均价户套20891220万㎡元/㎡宗宗套27332㎡21409注：以上住宅剔除商改住物业、无偿配建物业消化周期按过去6个月消化速度计算应一手住宅一手住宅一手洋房一手洋房去化周期去化周期住宅同比(建面)同比(建面)同比(可售楼面价)同比(面积)同比(面积)同比(金额)同比(均价)同比(消化周期)同比(套数)同比(均价)2.6个月2.6个月-0.4%-44%-44%-44%-40%-42%19%14%-2%救市力度加大12.264.288.29新旧项目自主，多高层和低层住宅可救市力度加大12.264.288.29新旧项目自主，多高层和低层住宅可楼栋价差不限1、全面解除限购2、莞城、东城、南新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售1、恢复个税购房政策2、优化人才购房政策3、社保由连续放宽至累计限购政策变~3积分排序摇号选房限售51、限购区购买普通住房首付降至3-4成，购买首套非普通住房首付降至4成目前执行政策：⚫限购：全市不限购⚫限贷：全市全域购买首套普通住房若无房无贷首付最低2成，有贷款记录购买普通住房首付最低3成，购买非普通住房首付最低4成(按银行执行为准)⚫限售：莞城、东城、南城、万江、松山湖新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易，其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售⚫限价：根据产品定位、建造品质、综合成本、市场供需等合理制定销售价格，不限产品、楼栋价差；网签价比申报价下浮不超15%；调价幅度满一年上浮不超5%，满半年下浮幅度不限1、增值税免征年限5年改2年2、限售3年改2年3、二孩或三孩居民家庭，可新增购买一套4、双(多)证视作拥有一套住房5、购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20%6、离婚不再追溯原家庭两年内住房套数8004000亿元㎡60%50%40%30%20%10%0%000008004000亿元㎡60%50%40%30%20%10%0%000000 次报价，且其中14宗地块楼面地价比同区域以往地块地价明显下降。随着市场的调整，土拍市场逐步回归理性谨慎，第一批集中供地82015年以来东莞商住地供需量价年度走势供应面积2015年以来东莞商住地供需量价年度走势供应面积成交面积成交金额实际可售楼面价供应建面成交建面溢价率33月2021年5月7月9月11月12021年月33月5月7月2022年9月11月9月注：数据截止至2022年12月31日一手住宅64957套二手住宅25934套合计90891套二手住宅20891套合计44317套一手住宅42437套二手住宅17490套合计59927套一手住宅23426套0一手住宅64957套二手住宅25934套合计90891套二手住宅20891套合计44317套一手住宅42437套二手住宅17490套合计59927套一手住宅23426套0。套12000套12000一手住宅成交量二手住宅成交量10000800060004000200012345612345678911月月月月月月月月月月月月2020年12345612345678911月月月月月月月月月月月月2021年1234512345678911月月月月月月月月月月月月2022年2.0025002000150010005000.50000.500.00面供应大幅萎缩制约成交；另一方面受疫情反复、经济低迷等多重因素影响，客户购买力和购买意愿大幅下降，成2.0025002000150010005000.50000.500.002008-2022年东莞新房住宅供需量年度走势万㎡/亿元供应面积成交面积住宅参考金额供求比1.11.178133342862008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年数据来源：中原大数据月洋房权重均价元/㎡30000元/㎡34000-2%月洋房权重均价元/㎡30000元/㎡34000-2%2016-2022年东莞新房洋房权重均价年度走势2016-2022年东莞新房洋房权重均价年度走势洋房权重均价273323200025000300002000015000200001500010000500028000分界线2600010月若剔除华润润府10月若剔除华润润府大量签约量降至22000200000数据来源：中原大数据2016年2017年2018年2019年2020年2021年数据来源：中原大数据1357911135791113579111357911135791113579111351357911135791113579111357911135791113579111357911月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月按过去6个月消化周期按过去12个月消化周期2018年2019年2020年2021年2022年2016年以来东莞商品住宅库存及消化周期走势6005004003002000住宅存量月50购、限售年限和增值税免征年限均缩短至两年、非限购区降首付等各方面政策利好，叠加二手房继续降价抛售，二手房市场套7000060000500004000030000200001000002011年-2022年东莞二手住宅过户量价走势元/㎡过户套数过户均价元/㎡2011年2012年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年，此为过户口径2140919%19%2208912000001500020000015000100005000从月度走势来看，2022年5月东莞限售3年改2年和个人住房转让增值税免征年限5年改2年后，大量二手房源解禁释放进入二手市场，二手抛压比较大，价格优势明显，二手房成交筑底回暖，自8月份开始赶超一手房，每月二手住宅网签成交量均超2000套。二三季度受高评高贷以及次新房成交增多影响，二手住宅网签均价明显上涨，随着价格持续下跌，以及银行评估价2020年6月-2022年11月东莞二手住宅成交量价走势套00套数二手住宅套数二手住宅均价数据来源：二手数据为东莞住建局每月中上旬公示网签成交；一手数据剔除配建、回迁房㎡02022年东莞楼市排行榜一、2022年东莞开发商(商品房)网签金额排行榜二、2022年东莞开发商(商品房)网签面积排行榜三、2022年东莞楼盘(住宅)网签面积排行榜四、2022年东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜五、2022年东莞楼盘(洋房)网签套数排行榜六、2022年东莞楼盘(别墅)网签套数排行榜七、2022年东莞楼盘(公寓)网签套数排行榜八、2022年东莞楼盘(写字楼)网签套数排行九、2022年东莞楼盘(商铺)网签套数排行榜十、2022年东莞楼盘(车位)网签套数排行榜 中原地产研究院2022年东莞开发商(商品房)网签金额排行榜成交金额(亿元)-25.24%19.30%-49.66%8.36%-56.20%7.59%-21.02%4.47%-45.67%3.77%-12.74%3.27%-39.72%2.92%112.26%2.71%-58.31%2.23%-56.28%2.18%2022年东莞开发商(商品房)网签面积排行榜成交面积(万m)-27.58%14.75%-49.20%8.92%-47.02%7.65%44.28%5.69%-15.83%3.85%-34.20%3.41%-27.67%3.09%-42.39%2.85%162.72%2.68%-53.87%2.65%备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2022年东莞楼盘(住宅)网签面积排行榜成交面积(万m)112.8728.9138.0447.0256.9966.8376.5586.5496.325.67备注：成交口径为已网签；住宅不含商改住物业、配建物业2022年东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜成交面积(万m)11212271537134686568265947586853695164874.72备注：成交口径为已网签；住宅不含商改住物业、配建物业2022年东莞楼盘(洋房)网签套数排行榜成交面积(万m)11212271336864682566565947586853695164874.72备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2022年东莞楼盘(别墅)网签套数排行榜成交面积(万m)12324.612703664655648742840973备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2022年东莞楼盘(公寓)网签套数排行榜成交面积(万m)181628103770440052836257721582039203187备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2022年东莞楼盘(写字楼)网签套数排行成交面积(万m)13102165312041015926742869备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2022年东莞楼盘(商铺)网签套数排行榜成交面积(万m)112921133110481578675772868963备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据2022年东莞楼盘(车位)网签套数排行榜成交面积(万m)184728393729452155056491748484739446439备注：成交口径为已网签；已剔除配建物业数据来源：中原大数据市或率先回暖。数据来源：东方财富网寓)库存达到510万㎡，意味着明年将以去库存为主。②成交方面，随着政策救市力度加大，以及经济复苏提涨。激发，以旧换新、以小换大、资产优化需求增长，同比↑81%公寓13%洋房20020同比↑20%预估6459同比↑81%公寓13%洋房20020同比↑20%预估64592023年各住宅物业类型潜在新增供应情况20万㎡同比↓25%2016年-2023年各住宅物业类型潜在新增供应情况20万㎡同比↓25%万㎡住宅新增供应万㎡10001004%57万㎡别墅27万平8007157万㎡别墅27万平60054494456038400400002023年备注：上述住宅包括商业性质公寓，剔除无偿配建物业。南城：万科瑧湾汇花园、中海源美华庭、恒兆公