CPM环境管理实务

CPM环境管理实务主讲:张险峰二零零五年十二月十日一、环境管理的目的环境管理是物业管理中一项非常重要的也是日常性的管理工作，它对营造、创造良好的工作和生活环境有着极其重要的意义。通过对环境卫生绿化管理过程的控制，为客户提供优雅、清洁、舒适的居住和工作环境。

二、环境管理内容（一）清洁卫生1、清洁卫生的内涵。物业清洁卫生是一项经常性的物业管理服务工作,物业管理企业对物业管理区域进行定点、定时、定人的日常清扫，进行废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主、非业主使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的清洁卫生，以提高环境效益。通常，清洁卫生工作是物业管理服务工作中最基础、最经常的工作。2、清洁卫生的范围。狭义上可把清洁卫生范围划分为三个方面：（1）楼宇内的共用部位，指楼宇内从底楼（含地下）到顶楼天台的所有共用部位，包括楼宇外墙、楼梯、大厅、天台、公共活动场所、地下停车场、架空层、共用卫生间和电梯间等。（2）物业管理区域内的共用场地，指物业辖区内（或大厦）周围的道路、绿化地带、广场、停车场、娱乐处所等所有的共用场地。（3）生活垃圾清运，包括化粪池、沙井、污水井、排污管道、沟、渠的清理、疏通。3、清洁卫生工作的基本要求。清洁卫生工作的基本要求是“五定”，即“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”。对上述范围内的任何一个地方都应有专人负责环境卫生，并明确其清扫保洁的范围、时间、任务与质量要求。不同类型、不同档次的物业对楼宇内共用部位清洁卫生的质量要求不同，物业管理企业要根据自己所管理物业的特点和实际情况制定相应的对清洁卫生的具体要求。（二）消杀管理物业管理中的消杀管理是清洁卫生服务中一个重要组成部分，它是物业管理企业通过专业队伍，运用专业技术及专业工具、设备，在所辖区域内开展的杀灭老鼠、蟑螂、蚊、蝇和进行白蚁防治的管理工作，为广大业主创造一个整洁、卫生的生活环境和工作环境。物业管理的消杀管理可以由管理处自行承担，也可以分包给专业公司运作。白蚁是世界性主要害虫之一，是一种营巢群栖生活的昆虫，主要取食木材和含植物纤维素的物质，也能蛀蚀塑料，橡胶、沥青和金属等制品。白蚁分布广泛，土木两栖，巢体分散而隐蔽，繁殖力极强，难以根治。防治白蚁是一项长期的工作，为加强城市房屋白蚁防治工作，消除白蚁危害隐患，确保国家财产和人民生命安全，建设部1993年颁发了《关于认真做好新建房屋白蚁预防工作的通知》和《房屋建筑白蚁预防工程施工技术规定》。制定了“以防为主，综合防治”的方针，要求做到“一防、二治、三管理”，即：（1）白蚁的预防；（2）白蚁的灭治（白蚁的灭治主要有药物灭治法、挖巢法、诱杀法等）；（3）白蚁的管理灭“四害”和防治白蚁药物均有毒性，这需要物业管理企业做好消杀的安全管理工作，要对业主、非业主使用人进行必要的安全宣传；按规定对从事消杀工作的人员进行培训，保证持证上岗，对药物有皮肤过敏者或身体状况不佳者严禁从事消杀工作；进行消杀活动时，物业管理企业要做好消杀工作标识，做好事先预告，对从事消杀工作的人员做好安全保护措施；加强对药物的管理，特别是防治白蚁的药物，尤其是砷制剂，必须严格执行毒品双人采购、双人运输、双锁双人保管和双人使用的制度。(三)绿化管理绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善、已有绿地的养护等，具体内容包括浇水、除草、松土、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护、涂白、立支柱以及洗尘等。物业管理企业一般应根据所辖物业的实际情况，设置专门的绿化服务部门并配备合适人员。除管理人员和绿化工人外，还应配备技术人员，负责绿化的技术指导、绿化的技术培训以及业主的绿化咨询工作。1、几项管理指标（1）绿地率：指小区内绿地用地面积与小区总用地面积的比率。绿地率=小区内绿地用地面积/小区总用地面积×100%。（2）绿化覆盖率：是指绿地覆盖面积与小区总用地面积的比率。绿地覆盖面积指乔灌木树冠垂直投影面积、空地被植物覆盖的面积、屋顶绿化覆盖面积的总和。多层次绿化面积不得重复计算。绿化覆盖率=绿地覆盖面积/小区总用地面积×100%。（3）人均公共绿地面积：是指小区公共绿地面积与小区内居住总人口的比率。小区公共绿地是指集中的公用绿地，包括运动场的绿地、休闲绿地以及区域内的中心公园绿地、广场绿地、河（湖）滨绿地、设置有行人休息设施的林荫道绿地等。人均公共绿地面积=小区公共绿地面积/小区内居住总人口。２、绿化环境的完善绿化的设计原则是“适用、经济、美观”相结合。园林绿地布置虽不像公园那样完备，但利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化，可以使其形成优美清新的环境。如果物业区域面积大，自然条件好，还可以开辟景色优美的花园，其中设置凉亭、座椅以及体现人文精神的雕塑，提高物业的品位。绿化的标准是“常绿、常花、常香”，使人们一进入物业区域就有心旷神怡、宾至如归的感觉。３、绿化管理与养护绿化工程交付使用以后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于后期的养护管理工作。人们常说“三分建、七分管”，表明了养护工作的重要性。养护工作包括除草松土、浇水、施肥、整形修剪、防治虫害等。绿化效果的保持，不仅与日常养护有关，更离不开广大业主、非业主使用人的呵护。因此，物业管理企业要采取多种形式，向业主、非业主使用人进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，从而营造出一种爱家园、爱绿化的新的文明居住风尚。三、CPM环境管理模式1、采用分包方管理2、自行通过建立环境管理队伍目前公司基本采用分包管理模式。四、CPM环境管理分包管理实现过程1、通过供方管理程序选择满足要求的清洁、绿化、消杀队伍2、签定合同（如清洁一般包括前期开荒、日常保洁服务、外墙清洗等内容）3、案例公司某事业部（管理处）环境管理实施１、职责定位２、保洁管理a.保洁管理