房地产税成本法评税及应用讲义2010520

成本法基本原理

及评税应用

讲义2010.052内容提要一、成本法的基本原理二、成本法批量评税三、应用举例四、本章小结3一、成本法的基本原理（一）概念和理论依据（二）适用对象（三）房地产的价格构成（四）技术路线及基本公式4（一）成本法的概念和理论依据1.概念：房地产评估有三种基本方法：成本法、市场法、收益法。三种评估方法分别反映了不同的求取房地产价值的途径。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重新购建价格（重新取得或重新开发建设成本）和折旧，来评估房地产价值的方法；成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础求取房地产价值的方法。5关于成本法中“成本”的特别说明：

1.估算成本是按照一个完整的房地产开发建设过程来考虑的；

2.并不是通常意义的成本（不含费用、利润），而是价格（包含费用、利润）；

3.要区别实际成本和客观成本。评估中用到的成本不是个别成本，而是社会客观成本。6（二）成本法的适用对象

当建筑物是新的或比较新时，成本法非常适用。旧的房地产，当具备足够的资料和适当的方法，可以比较准确地衡量折旧时，也适合成本法估价。

1.新近建成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发建造的现有房地产（旧的房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）的估价；

2.特殊用途、特殊设计以及其他很少发生交易的房地产，如机场、码头、各类工业用房地产，以及学校、医院等公共用途房地产；

3.单纯建筑物的估价；

4.一些目前无法使用收益法和市场法评估的房地产。7（三）房地产价格构成典型房地产开发项目成本构成：土地取得成本建安造价专业费用管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润8（四）技术路线及基本公式1.技术路线（1）分析估价对象房地产的价格构成，并搜集相关资料；（2）估算各价格构成部分的成本，相加得到估价对象重新购建价格；（3）测算建筑物折旧；（4）用重新购建价格减去折旧得到估价对象的价值。2.基本公式房地产评估值=重新购建价格-折旧=土地重新购置价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧93.成本和折旧的求取方法（1）土地重新购置价格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市场比较法、收益法、基准地价系数修正法等估价方法等求取其重新购置价格。

注：评税中，主要是评估存量房的价值，评估土地价值时土地开发程度是按熟地来考虑的。如果是需要评估单独的空地，需要考虑其开发程度如何对土地价值的影响。10（2）建筑物的重新购建价格的求取重新购建价格是估价时点的、客观的、全新状况下的成本。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必须的支出和应获得利润。11（3）建筑物折旧的求取折旧是指建筑物在使用过程中，由于物质因素、功能因素或经济因素的影响，所造成价值的损失。利用成本法评税时必须扣除这种损失。折旧

物质折旧

经济折旧

功能折旧

建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失

建筑物在功能上的落后造成的建筑物价值的损失建筑物本身以外的因素所引起的建筑物价值损失12求取折旧的方法有：年限法、市场提取法、分解法。年限法（直线法）求取建筑物折旧是最常用的方法，也是评税中用到的方法。年限法是假设在经济寿命期间每年的折旧额相等。建筑物折旧率=（1－残值率）×已经使用年限／经济耐用年限建筑物的折旧=重置价格×折旧率《分类房屋经济耐用年限和残值率表》建筑结构经济耐用年限（年）N残值率R生产用房受腐蚀生产用房非生产用房钢，钢、钢混，钢混5035600%混合，砖混4030502%砖木等3020404%简易1010100%13三、成本法批量评税概念成本法批量评税是应用以成本法估价的原理和方法，以成本法估价方法为基础，充分利用房地产管理权威机构对社会公布的或自行采集的房地产市场基础数据（基准地价和房屋建安造价及间接费用数据），分别制定土地价值和房屋价值评估标准，通过批量评税计算机系统，在评税时点一次性对所有应税房地产进行的估价活动。14成本法批量评税技术路线

及基本公式基准地价系数修正法评估土地价值重置成本法评估房产价值房地产评估值=土地评估值+房产评估值15

基准地价系数修正法评估土地价值的基本公式土地评估值=适用的基准地价（楼面地价）×各个修正系数×建筑面积；土地评估值=适用的基准地价（地面地价）×各个修正系数×占用土地的面积16重置成本法评估房产价值（1）重置成本法及其技术路线

重置成本法是以在评税时点建造与应税房产相似的、具有相同功效的全新房产所需重置成本为基础，根据待估房产的折旧状况进行修正，求取房产评估值的方法。

重置成本法的技术路线是：①在收集评税区域有关建安造价和间接费用资料和案例测算的基础上，确定评税时点各类房产单位建筑面积建安造价标准和间接费用标准，作为评估应税房产重置成本的标准；②根据应税房地产的具体状况，对照分类房产建安造价标准和间接费用标准，求取应税房地产的房产重置成本，再进行折旧修正后，得到应税房地产的房产评估值。（2）基本公式房产评估值=单位面积的重置成本×成新率×建筑面积=（单位面积的建安造价+单位面积的间接费用）×（1-折旧率）×建筑面积17重置成本法重置成本×成新率＝房产评估值结构、用途、面积建成年代、耐用年限、结构修正系数基准地价×＝土地评估值位置、用途评税时点、容积率基准地价系数修正法＋房地产评估值成本法批量评税技术路线及基本公式小结18用途明细类建安造价标准值（元/平米）居住高层普通住宅（7层以上）2000多层普通住宅（7层及7层以下）1750公寓3500别墅4050商业（20000平米以下）钢、钢混，钢混，框架5400混合4140砖混、砖木及其他2040办公（20000平米以下）钢、钢混，钢混，框架4950混合4800砖混、砖木及其他3225旅馆业无星级3900一、二星级4940三星级5850四星级及以上7800工业多层钢结构4550多层钢混，钢、钢混，框架2535单层钢结构2730单层钢混，钢、钢混2340混合、砖混及其他2080具有特殊工艺要求的厂房多层钢结构5233多层钢混，钢、钢混，框架2915单层钢结构3140单层钢混，钢、钢混2691大型公共建筑（20000平米以上）多层钢7800多层钢、钢混，钢混，框架4950多层其他结构3100单层钢，钢混，框架4800单层其他结构3600其他用途2808举例：北京市分类房产建安造价标准特点：分类较为简捷，根据影响房产建安造价的主要因素对房产进行分类。鉴于大型建筑比较多，建安造价较高，以20000平米为限，对大型公共建筑做了单独分类。旅馆业单独按星级分类。19举例：辽宁省丹东市房产分类及分类房产建安造价标准表用途明细类建安造价标准值（元/平米）居住高层普通住宅（7层以上及7层以上）980钢筋混凝土结构多层普通住宅（6层及6层以下）750砖混、混合结构多层普通住宅（6层及6层以下,包括7至8层无电梯住宅）650高档公寓1300别墅2300商业钢、钢筋混凝土结构1620砖混、混合结构1200砖木及其他结构800写字楼钢、钢筋混凝土结构1620砖混、混合结构1200砖木及其他800旅馆业无星级1300一、二星级1600三星级2200四星级及以上5100工业多层钢结构1200多层钢筋混凝土结构1100单层钢结构810单层钢筋混凝土结构1040混合、砖混结构650砖木及其他结构600具有特殊工艺要求的厂房多层钢结构2500多层钢筋混凝土结构2300单层钢结构1700单层钢筋混凝土结构2000影剧院钢结构2200钢筋混凝土结构结构2000其他结构1900体育馆钢结构2000钢筋混凝土结构1900其他结构1800其他1100特点：在居住房产的建安造价标准中充分考虑建筑结构和电梯对建安造价的影响，还将影剧院、体育馆单独分类

20举例：重庆市主城区分类房产建安造价标准表用途明细类分结构建安造价标准值（元/平方米）钢钢混混合砖木简易居住类普通住宅多层（7层及7层以下）950772665570356高层（7层以上）12921046862738-高档住宅别墅-166215371217-商业类商业1292886800554-办公-17851563640468旅馆无星级-831772712-一、二星级-1046985923-三星级-190816001046-

四星级-289226342215-

五星级及以上-47394308--

工业类标准工业厂房单层（1层）9291176991929805

多层（1层以上）12141053929743768

专用工业厂房单层（1层）198114861176991842

多层（1层以上）247717341176991842工业写字楼-1009950890475仓储用房（其他）1128890772617451其他类特殊用途房地产-13541046--大型公共建筑13541699985738-综合--800--特点：充分考虑了区域对建安造价的影响，对主城区和其他地区制定不同的建安造价标准。21（2）确定间接费用标准在批量评估中，为了简化评估过程，可以专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等各项费用合并考虑，统称为“间接费用”，根据评估专家经验和市场数据测算情况，以建安造价，按一个统一的比率来估算。此比率可综合考虑利息率、开发利润率、管理费用、销售费用的一般提取比率，税费率等，经过综合测算得出。不同评税地区间接费用比率会有所不同。例如，北京市评税技术标准中间接费用比率是30%；而福建省龙海市的间接费用比率是：居住用房25.9%，商业用房29.9%，工业用房25.9%，综合用房29.4%。辽宁省丹东市的间接费用比率，也因房产用途不同而不同，具体见右表。用途间接费用比率居住用房（别墅类除外）25%居住用房别墅类35%商业用房35%工业用房20%写字楼30%旅馆30%影剧院25%体育馆25%其他用房25%例：丹东市间接费用比率表22

重庆市评税技术标准中间接费用中不包含房地产开发利润，开发利润是单独测算的。其间接费用比率因区域和用途不同而不同。开发利润按照土地评估值、房产建安造价与间接费用之和的一定比率测算，即开发利润=【土地评估值+房产建安造价×（1+间接费用比率）】×开发利润率×建筑面积。所以：房产评估值=建安造价（1+间接费用比率）+开发利润分区级别房产类别间接费用率主城区居住32%商业30%办公24%旅馆20%工业15%其他15%区县城区居住25%商业18%办公20%旅馆15%工业10%其他10%建制镇居住20%商业17%办公23%旅馆15%工业8%其他8%例：重庆市分区分类房产建安造价间接费用比率表23区域级别房产分类开发利润率主城区居住28%商业100%办公21%旅馆15%工业10%其他10%区（市、县）城区居住15%商业80%办公10%旅馆10%工业8%其他8%建制镇居住8%商业58%办公10%旅馆10%工业6%其他6%例：重庆市分类房产开发利润率表24四、应用举例北京市某办公楼，位于海淀区羊坊店西路，土地级别是综合用地三级，容积率为6，1995年竣工，钢混结构，房屋总层数为9层，建筑面积29000平米。评税时点为2005年12月31日。经济耐用年限为60年，已经使用年限为10年。25容积率系数0.84评税时点1用途综合用地位置三级土地地产价值评估评估公式地产基准地价×修正系数＝地产评估值评估结果某机关办公楼4280元/建筑平米×0.84＝＝3595元/建筑平米土地评估值＝3595元/建筑平米×29000M2＝1.04亿元26房产价值评估评估结果某机关办公楼重置成本成新率×＝房产评估值结构用途面积间接费用比率钢混办公楼29000M230％6435元/建筑平米×0.833＝＝5360元/建筑平米建成年份1995耐用年限60年建筑结构钢混评估公式房产房产评估值＝5360元/建筑平米×29000M2＝1.55亿元房地产评估值=土地评估值+房产评估值

=1.04亿元+1.55亿元=2.59亿元

地价评估