第四章 住房抵押贷款证券化

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述§4-2住房抵押贷款证券化的运作§4-3发达国家住房抵押贷款证券化模式§4-4我国住房抵押贷款证券化的思考Chp4

住房抵押贷款证券化SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述一、住房抵押贷款证券化的概念住房抵押贷款证券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是资产证券化的一种，是指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生住房抵押贷款证券化是资产证券化发展史上最早出现的证券化类型，它诞生于20世纪70年代的美国。当时，美国面临着严重的经济衰退，通货膨胀加剧。商业银行和储贷协会受到了《Q条例》存款利率上限的限制，因而竞争力下降，经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困境，以及为了防止流动性不足带来的更大的信用危机，金融机构不得不一方面出售一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债权，以改善自身的经营现状；另一方面则尽力寻求新的金融工具。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生这时，一种新的金融机构应运而生，他们专门向银行收购住房抵押贷款，然后转售给政府信用机构或者以贷款为支持发行债券–住房抵押贷款支撑证券化诞生了。

美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA）、联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押协会（GNMA）。三家机构向银行和储蓄机构购买了大量的住房贷款，并且为许多金融机构的住房抵押贷款提供担保，这些机构的成立为住房抵押贷款证券化提供了良好的外部环境，在政府部门的推动下，住房抵押贷款证券化得到迅速发展。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述二、住房抵押贷款证券化的产生

住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技术被广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资产。

一般而言，由非抵押债权资产为担保发行的证券被称为资产支持证券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押债权作担保发行的证券被称为抵押担保证券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。

汽车贷款、信用贷款以及与信用卡类似的其他分期还款的贷款，应收账款、普通工商贷款、无担保消费贷款、公用事业租赁等能产生现金流量的应收债权都陆续进入了资产证券化的领域。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型

住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。最常见的分类是按照交易结构将其分为转手证券、资产支持证券和转付证券三种类型的证券。1、转手证券（Pass-throughsecurities）

转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型1、转手证券（Pass-throughsecurities）

转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。2、资产支持证券（asset-backedsecurities）

ABS是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型2、资产支持证券（asset-backedsecurities）

ABS一般都要进行超额担保，需要于相当于ABS本金110％－200％价值的担保品。因为有超额担保所以对参与机构的信用级别要被评为AAA级。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型3、转付证券（pay-throughsecurities）

转付证券形成了，它综合了转手证券和ABS的优点。转付证券用抵押贷款所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。

目前应用最为广泛的转付证券是担保抵押证券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特点是对证券进行分档，通常按照期限的不同，设计不同档级的证券，每档的特征各不相同，较好的克服了过手证券的不足。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述三、住房抵押贷款证券化的类型4、不同交易结构证券的比较类型特征转手证券ABS（资产支持证券）CMO（转付证券）抵押担保资产的所有权属于投资者属于发起人属于发起人发起人资产负债表上证券化的资产是否保留不保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中资产证券本息的支付来源完全来自原始资产产生的现金流不依赖原始资产产生的现金流完全来自原始资产产生的现金流现金流量的确定性相对不确定相对确定相对确定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次发行的所有的过手证券期限相同同一次发行的所有ABS期限相同到期档次一般分为3－6档，本金的偿还有先后顺序信用级别从政府担保的AAA级证券到A级的私人过手证券很高，大多数是AAA级或者是AA级的绝大多数是AAA级SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述四、住房抵押贷款证券化的作用1、对房地产行业的作用住房抵押贷款证券化增强了金融机构的资产流动性，从而有助于金融机构贷款向个人购房者倾斜，形成以买方贷款为重心的融资格局，促进住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。2、对金融机构的作用

（1）提高了资产的流动性，改善银行的资产负债结构。

（2）有效地分散和转移银行信贷风险。

（3）提高了银行的资本利用率。（风险资本储备金）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-1住房抵押贷款证券化概述四、住房抵押贷款证券化的作用3、对购房者的影响推行住房抵押贷款证券化，可以提高居民的购房能力。4、对投资者的作用

证券化为其提供了新的业务品种。

证券化所带来的转让手续的简化，使得交易更为便利。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作一、住房抵押贷款证券化的主要参与者

1、发起人（originator）。即原始权益人。住房抵押贷款证券化的发起人通常是发放住房抵押贷款的金融机构，如商业银行、住房专业银行等。他们发起贷款，并根据融资需要组建合适的资产池，将其真实出售给SPV。2、发行人，即特设机构（SPV）。SPV通过向不同的发起人收购住房抵押贷款资产组建住房抵押贷款资产池，然后整合包装后发行住房抵押贷款证券，并负责住房抵押贷款证券的本息支付。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作一、住房抵押贷款证券化的主要参与者3、投资者（investor）。它是抵押贷款支持证券的市场交易者。对于投资者而言，投资住房抵押贷款证券可以获得较高的投资回报优化投资组合，大大降低了投资风险。

4、市场中介机构。中介机构主要包括：服务商（servicer）从事每月偿还本息、还款收集等的相关活动，受托机构（trustee）其主要职能是持有抵押品并向投资者偿付本息等，以及信用增级机构（creditenhancementagency）和信用评级机构（creditratingagency）。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作二、住房抵押贷款证券化的操作流程1、

组建住房抵押贷款证券化的资产池（assetpooling）。2、设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcyremote）。3、

进行信用增级（creditenhancement），完善交易结构。4、设计证券，信用评级。5、

住房抵押贷款证券发行。6、管理资产池，偿付证券权益。住房抵押贷款证券化的基本运作如下图所示：住房抵押贷款证券化的基本运作图借款人

发起人

特设信托机构（SPV）

投资者受托机构资产池偿还本息破产隔离信用增级提供贷款现金收入流积累收入剩余价值资产池真实出售购买价款发行证券支付利息证券购买款一级市场二级市场SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作三、住房抵押贷款证券化的风险控制1、利率风险利率风险（interestraterisk），也称为市场风险（marketrisk），是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。2、提前支付风险（pre-paymentrisk），指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。3、信用风险（creditrisk）,也叫违约风险（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题1、特设（殊）机构（SPV）的法律特征（1）SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体，具有独立的法律地位。其经营范围只限于证券化业务。（2）SPV是一个临时机构。当其所发证券全部到期并偿本付息后，SPV即自动解散。（3）SPV是一个“不破产实体”。（4）SPV的组建需要政府背景。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题2、资产转移的法律问题一般来说，根据各国法律对债权转让中转让通知要求的程度，债权转让原则可分为三种：

（1）自由转让原则。

（2）通知转让原则。

（3）协议转让原则。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题2、资产转移的法律问题

SPV在收购抵押贷款支持资产时，必须符合会计准则关于“真实出售”的标准，即资产必须真实地从原始权益人转移到SPV名下，并且该转移不存在瑕疵。

判定是否符合“真实出售”的标准指标：（1）当事人意图符合证券化目的；（2）发起人（银行）的资产负债表已进行资产出售的账务处理；（3）出售的资产一般不得附加追索权；SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题2、资产转移的法律问题判定是否符合“真实出售”的标准指标：（4）资产出售的价格不盯着贷款利率；（5）出售的资产已经过“资产分离”处理，即已通过信用提高方式将出售的资产与发起人信用风险分离。不符合上述条件的将视作担保贷款或信托。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题3、信用增级的法律问题

住房抵押贷款证券的投资利益能否得到有效的保护和实现主要取决于证券化资产的信用保证。需要通过内部信用增级和外部信用增级来提高抵押担保证券的信用等级，以保证抵押担保证券的投资收益。外部增级是指由发起人以外的第三方提供的信用增级工具，其常见的形式有：由银行提供信用证、保险公司提供保证函或者担保公司提供担保等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题3、信用增级的法律问题

内部增级主要通过对SPV资本结构的设计来实现，即用受让资产中所产生的部分现金流来实现。其常见形式有：

一是将SPV发行的证券划分为优先级和次级证券，次级证券必须在优先级证券完全得到清偿之后才能获偿。次级证券由追求高收益并愿意承担高风险的投资者、发起人和为SPV提供信用的人所持有。次级证券的存在加强了优先证券的信用等级；

二是由发起人向SPV提供担保；三是由发起人在转让资产时，为所转让资产提供超额担保或者打折出售。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-2住房抵押贷款证券化的运作四、住房抵押贷款证券化所涉及的法律问题4、抵押证券的法律问题发行之前证券法规对证券化产品的调整和审核。发行之后在资本市场上的流通。法律对抵押支持证券的交易场所、交易规则，以及参加市场交易的主体都要作出规定。法律的规范，政策的支持SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-3发达国家的住房抵押贷款证券化模式一、美国模式美国的抵押贷款证券化采取表外运作模式：

在该模式下，银行将住房抵押贷款以真实出售的方式出售给SPV，由SPV发行证券。

SPV是独立于银行而存在的，通常是政府设立的专门购买贷款发行住房抵押贷款证券。

银行的经营运作与SPV无关，即使银行经营不良导致破产，银行对住房贷款也已不具有追索权。

由于银行出售的住房抵押贷款已移出资产负债表，所以该模式也被称为表外运作模式。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-3发达国家的住房抵押贷款证券化模式一、美国模式美国住房抵押贷款证券化的主要特点有：1、政府的大力支持。（法律、政策、经济等方面）2、信用评级机构的良好信誉。3、贷款保险制度的建立。4、超额担保制度的建立。5、信托保管制度的建立。6、金融业务电子化的推广。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-3发达国家的住房抵押贷款证券化模式二、德国模式

德国住房抵押贷款证券化的主要特征就是“表内证券化模式”占主导地位。

所谓表内证券化模式，就是在该模式下，不需要设立SPV，银行直接以住房抵押贷款为抵押发行债券，即住房抵押贷款的发放人就是住房抵押贷款证券的发行人。

债券的本金利息偿付未必来自贷款产生的现金流。银行破产时，债券投资者作为贷款的抵押权人获得优先偿付。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-3发达国家的住房抵押贷款证券化模式二、德国模式贷款没有从银行的资产负债表中剥离，没有实现破产隔离，住房抵押贷款仍为发起人的资产，所发行的证券则为发起人的负债，二者都位于抵押贷款发起人的资产负债表中，因而该模式被称为表内运作模式。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-3发达国家的住房抵押贷款证券化模式三、英国模式

英国发行的住房抵押证券只有抵押支持证券一种，其性质相当于美国的转手证券。

在证券化过程中也要求设立专门的发行机构SPV进行操作。在英国，住房抵押贷款证券化的发行机构是由住房抵押贷款的原始债权人设立的，由原始债权人向发行机构出售抵押贷款。

与美国不同，英国的证券化完全是从私人领域发展起来的，也并没有形成像美国一样完善的住房抵押贷款证券化的法律体系，政府干预很少，没有建立专门的机构实施证券化的操作，也没有对所发行的住房抵押证券提供国家信用担保。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-3发达国家的住房抵押贷款证券化模式四、澳大利亚模式

澳大利亚模式兼具美德模式的特点，抵押贷款发放人与住房抵押贷款证券发行人具有母子公司关系。

抵押贷款证券发行人是由银行设立的子公司，该子公司作为特殊目的实体存在。它购买银行的住房抵押贷款并在市场上发行证券。母行与该子公司之间的资产转移也属真实销售。母子公司各自独立经营运作，但子公司的经营业绩最终将反映到母行资产负债表中。澳大利亚以银行成立公司为主。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-4我国推行住房抵押贷款证券化的思考一、我国推行住房抵押贷款证券化的可行性

1、中国经济发展迅速为住房抵押贷款证券化的发展提供了一个良好的宏观环境。2、资本市场的发展为住房抵押贷款证券化创造了基本条件。3、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形，为发展住房抵押贷款证券化提供前提条件。《信贷资产证券化试点管理办法》2005年SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-4我国推行住房抵押贷款证券化的思考二

、我国推行住房抵押贷款证券化的障碍（一）制度障碍1、

监管体制限制了机构投资者的发展空间。2、信用体系与资产评估体系限制了证券化的顺利完成。3、技术人员的缺乏。4、会计制度和税收制度的限制。（二）法律障碍法律障碍表现在两个方面：1、住房抵押贷款证券化与相关法律的抵触。2、相关的法律缺失。（三）市场障碍1、

利率的非市场化；2、

金融市场的不规范、不健全。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-4我国推行住房抵押贷款证券化的思考、我国推行住房抵押贷款证券化的对策1、建立健全政府支持体系，促进住房抵押贷款证券化市场健康有序发展。2、制订配套的法律规范，为住房抵押贷款证券化提供可以参考的依据。3、营造良好的住房抵押贷款证券化外部环境，健全中国住房金融市场。4、加强住房抵押贷款证券化人才的培育和发展，组建一支人才队伍。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-4我国推行住房抵押贷款证券化的思考四、中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案特点试点方案基本信息如下：规模：50亿元人民币

产品：信托受益权份额

模式：表外模式

信托机构：中融国际信托投资公司

评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司

发行市场：银行间债券市场

主承销商：中国国际金融有限公司SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学§4-4我国推行住房抵押贷款证券化的思考四、中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案特点方案特点：1、表外融资模式充分体现化解住房抵押贷款金融风险的初衷。2、在我国当前的市场环境下，信托模式是比较合适的选择。3、信用增级以内部增级为主。4、在监管方面，将呈现资产证券化试点将以一家监管为主，多家共管的局面。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics环境与测绘学院ChinaUniversityofMining&Technology中国矿业大学归纳小结2、住房抵押贷款证券化的类型主要包括转手证券（Pass-throughsecurities）、资产支持证券（ass