投融资案例分析

项目的开发概况1项目基本情况(1)项目名称：商—住混合小区项目委托单位名称:重庆市某有限公司.项目委托单位基本情况,重庆市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等.2。1建设规模占地总面积:约100亩。总建筑面积：98700平方米。2。2项目的实施进度2。3。3工程施工阶段计划根据本项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中:工程施工准备期10个月，从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制.本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资,方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。2。3.4工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作，具体见表2。表2项目施工工期横道图序号项目名称2009年2010年2011年2012年月月月月月月月月月月月12月月月31的施工准备1.1研究规■划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约2施工与安装2。1土建施2。2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3。2竣工结算备案三.项目投资估算3。1项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成.按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成.3。1.1项目建设投资估算按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费.（1）土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩.土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值*4%=5000*4%=200万元；土地使用税=土地面积X6元/平方米=40万元；印花税=出让金X5%o=25万元；土地费用合计：5265万元.（2）工程建筑、安装费用估算1）场地整理等前期费用估算场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见下表3。表3工程前期费用估算表 单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.5066600m223.312场内临时排水2.5066600m216.65

3施工临时水1.5066600m29。994施工临时电4.0066600m226。645合计76。592）建筑工程建设费用总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700m"多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构.据此估算建设投资.该地块开发后，可建住宅建筑面积84070m匕公建建筑面积10045m"其中商业4586m2,；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2.2m车库6800m"半地下室2000m工人防地下室2000m%按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446。2万元，其中设备费用估算为1000万元。具体计算见表4.表4项目建设工程费用估算表 单位：万元序号费用名称建筑面积概算指标费用金额备注(m2)（元/m2）（万元）1桩基9870068.00671.162住宅土建费用84070750。006305.25单价为多层住宅3公建及商铺土建费用146317001024。14水电安装9870055。00542.855供电、给水设备98700120.001184.4

6建筑节能9870012。00118.447地下车库30002000600.008合计452001086。110446.22）附属设施及工程配套费用室外工程:含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5％计取为261。16万元。绿化、景观、道路等室外工程费用:含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365。62万元.以上两项合计为626.78万元。（2）项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。表4项目建设其他费用估算估算 单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管理费工程及配套费用318.611072。981.1开办费工程及配套费用0。50%55.37办公、交通等1。2经营费工程及配套费用1.10%121.80含招标费、人员工资等1。3临时设施费工程及配套费用0.10%11.071.4工程监理费工程及配套费用1.00%110。721.5工程保险费工程及配套费用0。20%22。142勘测、规划设计费工程及配套费用1.50%166。09含可行性研究费3政府规费655.1规费4其他费用合计1460。89(3)项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费,预备费用为328.3万元,并且包括了政策性调价的因素.3.1。2项目建设期利息本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6。75％,按等额还贷,2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算:各年应计利息二(年初借款本息累计+本年借款/2)X有效年利率2009年借款利息=8000。00/2X6.75%=270万元；2010年借款利息=(8000。00+270)X6.75%=558。23