世基和成入职培训专业化课程之三房地产行业知识

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第一部分房地产种类介绍1房地产种类普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上住宅类地产1房地产种类1.1住宅地产是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。配套设施标准较高高档住宅具有良好的物业管理服务部分高档住宅带精装修销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅别墅1房地产种类1.1住宅地产高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;市场定位很高;它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。1房地产种类1.1住宅地产别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。1房地产种类1.1住宅地产联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。1房地产种类1.1住宅地产联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。1房地产种类1.1住宅地产定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。办公建筑的分类公寓式办公楼apartment-officebuilding。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼hoteL-officebuilding。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼multiple-usebuilding。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼businessofficebuilding。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。办公类地产1房地产种类1.2办公类地产定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。商业地产1房地产种类1.3商业类地产商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65％左右的顾客来自主要商圈。次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25％左右。边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10％的顾客。1房地产种类1.3商业类地产定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产华夏幸福1房地产种类1.4产业地产定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。华侨城旅游地产1房地产种类1.5旅游地产养老地产集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。接养身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。无障碍设施、温泉水供应、地热式采暖、紧急呼叫系统、医护型电梯、社区电瓶车，以及老人活动体现人文关爱。类别物业：住宅式公寓、别墅、租住式公寓，相关配套设施，包括：具备基本的急救、医疗、健康维护和养生等功能的医院；开办“一站式”服务、可电话购物、送货上门的购物中心；设备先进、功能完善、环境雅致，可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的娱乐；邮局、洗衣店等生活配套。北京太阳城1房地产种类1.6养老地产

第二部分房地产专业术语决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收战略管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理信息管理房地产流程：2房地产专业术语2.1房地产开发流程国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式

国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年加油站、加气站用地：20年中国（大陆）现行的土地制度2房地产专业术语2.2土地制度出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制土地使用权的出让方式2房地产专业术语2.2土地制度城市用地的类别类别代号类别名称范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地2房地产专业术语2.2土地制度建设用地规划许可证商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五房地产开发的“五证”2房地产专业术语2.3房地产常用术语【两书】《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；【房地产证】是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；【土地使用权】是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；【三通一平】是指水通、电通、路通及场地平整；【五通一平】指通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。【七通一平】是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。

2房地产专业术语2.3房地产常用术语【用地性质】规划用地的使用功能；【总用地面积】经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制；【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度；【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和；【容积率】一定地块内，地上总建筑面积与建筑用地面积的比值，它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高；

2房地产专业术语2.3房地产常用术语容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；建设用地规划技术指标容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线；【建筑红线】是指建筑物的外立面所不能超出的界线，用地,改善或美化环境,取得良好的效果。【道路红线】道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带，宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求；【红线图】又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；【绿化率】建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比；【绿化覆盖率】建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；【日照间距系数】指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

2房地产专业术语2.3房地产常用术语【建筑间距】两栋建筑物外墙之间的水平距离；【日照标准】根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量；【居住区用地】住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称；【花园】占地15000