房地产建筑业营改增纳税操作实务中税网培训

房地产建筑业营改增纳税操作实务中税网培训孙炜的课程介绍1、?房地产企业工程全周期纳税筹划及税收风险防范?20212、?房地产企业投资融资重组纳税筹划及风险防范?20213、?房地产企业土地增值税及其他税收政策运用解析?20044、?房地产企业所得税汇算清缴操作实务及政策解析?20045、?房地产建筑业‘营改增’应对策略及操作实务?20216、?房地产内控管理中的税务风险防范及筹划?2021增收范围和纳税义务人--1条例第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。增收范围和纳税义务人--2细那么二、三条销售货物，是指有偿转让货物的所有权。有偿，是指从购置方取得货币、货物或者其他经济利益。八条境内是指：〔一〕销售货物的起运地或者所在地在境内；

〔二〕提供的应税劳务发生在境内。九条个人，是指个体工商户和其他个人十条单位租赁或者承包给其他单位或者个人经营的，以承租人或者承包人为纳税人增收范围和纳税义务人--3

视同销售细那么第四条单位或者个体工商户的以下行为，视同销售货物：

〔一〕将货物交付其他单位或者个人代销；

〔二〕销售代销货物；

〔三〕设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县〔市〕的除外；

〔四〕将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税工程；

〔五〕将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；

〔六〕将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

〔七〕将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；

〔八〕将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人国税发【1998】137企业所属机构间移送货物增值税：开票或收款增收范围和纳税义务人--4其他规定：1〕国家税务总局公告〔2021〕13号

融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为2〕国家税务总局公告2021年第13号、国家税务总局公告2021年第66号在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者局部实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人4〕国家税务总局公告2021年第3号

纳税人取得的中央财政补贴，不属于增值税应税入，5〕国税函【2007】414、电信国税函【2007】778、联通国税函【2006】1278移动联通

6〕国家税务总局公告2021年第32号纳税人将粉煤灰无偿提供给他人，征收增值税。7〕财税字〔1995〕69号

罚没商品拍卖收入不交税增收范围和纳税义务人--5财税【2021】37第一条在中华人民共和国境内〔以下称境内〕提供交通运输业和局部现代效劳业效劳〔以下称应税效劳〕的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供给税效劳，应当按照本方法缴纳增值税，不再缴纳营业税。增收范围和纳税义务人--5财税【2021】37第九条提供给税效劳，是指有偿提供给税效劳，但不包括非营业活动中提供的应税效劳。

有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

非营业活动，是指：

〔一〕非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理和公共效劳职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动。

〔二〕单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供给税效劳。

〔三〕单位或者个体工商户为员工提供给税效劳。〔比照前面的集体福利和个人消费)〔四〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。

增收范围和纳税义务人--5财税【2021】37第十条在境内提供给税效劳，是指应税效劳提供方或者承受方在境内。

以下情形不属于在境内提供给税效劳：

〔一〕境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税效劳。

〔二〕境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

〔三〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。

增收范围和纳税义务人--5财税【2021】37第十一条单位和个体工商户的以下情形，视同提供给税效劳：

〔一〕向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和局部现代效劳业效劳，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。

〔二〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。

增值税税率--1条例第二条增值税税率：〔一〕纳税人销售或者进口货物，除本条第〔二〕项、第〔三〕项规定外，税率为17％。〔二〕纳税人销售或者进口以下货物，税率为13％：〔三〕纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。〔四〕纳税人提供加工、修理修配劳务〔以下称应税劳务〕，税率为17％。税率的调整，由国务院决定。十二条小规模纳税人增值税征收率为3%。增收率的调增，由国务院规定。增值税税率--2财税【2021】37第十二条增值税税率：

〔一〕提供有形动产租赁效劳，税率为17%。

〔二〕提供交通运输业效劳，税率为11%。

〔三〕提供现代效劳业效劳〔有形动产租赁效劳除外〕，税率为6%。

〔四〕财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。第十三条增值税征收率为3%。

增值税税率--3简化税率：财税〔2021〕57号国家税务总局公告2021年第36号

一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理

--1条例第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供给税劳务〔以下简称销售货物或者应税劳务〕，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

条例第十一条小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易方法，并不得抵扣进项税额。一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理

--2细那么第二十八条条例第十一条所称小规模纳税人的标准为：

〔一〕从事货物生产或者提供给税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供给税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额〔以下简称应税销售额〕在50万元以下〔含本数，下同〕的；

〔二〕除本条第一款第〔一〕项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。

细那么第二十九条年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。

第三十二条条例第十三条和本细那么所称会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

第三十三条除国家税务总局另有规定外，纳税人一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理

--32021年国家税务总局令22号增值税一般纳税人资格认定管理方法财税【2021】37附件2〔六〕一般纳税人资格认定。

?试点实施方法?第三条规定的应税效劳年销售额标准为500万元〔含本数〕。

财政部和国家税务总局可以根据试点情况对应税效劳年销售额标准进展调整。

国家税务总局公告2021年第75号二、除本公告第三条规定的情形外,营改增试点实施前〔以下简称试点实施前〕应税效劳年销售额超过500万元的试点纳税人，应向国税主管税务机关〔以下简称主管税务机关〕申请办理增值税一般纳税人资格认定手续。

三、试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税效劳的试点纳税人，不需要重新申请认定，由主管税务机关制作、送达?税务事项通知书?，告知纳税人。

四、试点实施前应税效劳年销售额未超过500万元的试点纳税人,如符合相关规定条件，也可以向主管税务机关申请增值税一般纳税人资格认定。

一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理

--3国家税务总局公告2021年18号调整一般纳税人管理有关事项一、增值税一般纳税人〔以下简称一般纳税人〕资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人〔以下简称纳税人〕向其主管税务机关办理。

二、纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：1、2、3

三、纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准〔以下简称规定标准〕，且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明〔附件2〕。

个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。

四、纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期完毕后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限完毕后10个工作日内制作?税务事项通知书?，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

五、除财政部、国家税务总局另有规定外，纳税人自其选择的一般纳税人资格生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并按照规定领用增值税专用发票。

六、本公告自2021年4月1日起施行。?增值税一般纳税人资格认定管理方法?〔国家税务总局令第22号〕第四条第二款第〔一〕项、第七条、第八条、第九条、第十一条暂停执行，相应条款将依照规定程序修订后，重新予以公布。

一般纳税人应纳税额计算--1条例第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供给税劳务〔以下简称销售货物或者应税劳务〕，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时，其缺乏局部可以结转下期继续抵扣。一般纳税人应纳税额计算--1第六条销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购置方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。第七条纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低〔或者偏高〕并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。一般纳税人应纳税额计算--1第八条纳税人购进货物或者承受应税劳务〔以下简称购进货物或者应税劳务〕支付或者负担的增值税额，为进项税额。以下进项税额准予从销项税额中抵扣：〔一〕从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。〔二〕从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。〔三〕购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13％的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额＝买价×扣除率〔四〕购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7％的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额＝运输费用金额×扣除率准予抵扣的工程和扣除率的调整，由国务院决定。一般纳税人应纳税额计算--1第九条纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。一般纳税人应纳税额计算--1第十条以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：〔一〕用于非增值税应税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；〔二〕非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；〔三〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；〔四〕国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；〔五〕本条第〔一〕项至第〔四〕项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。一般纳税人应纳税额计算--2细那么二十一、条例第十条第〔一〕项所称购进货物……细那么二十二条例第十条第〔一〕项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。细那么二十三条例第十条第〔一〕项和本细那么所称非增值税应税工程……细那么二十四条例第十条第〔二〕项所称非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丧失、霉烂变质的损失.细那么二十五纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中抵扣。细那么二十六一般纳税人兼营免税工程或者非增值税应税劳务而无法划分不得抵扣的进项税额的，按以下公式计算不得抵扣的进项税额：一般纳税人应纳税额计算--3财税【2021】37第二十二条以下进项税额准予从销项税额中抵扣：

〔一〕从销售方或者提供方取得的增值税专用发票〔含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票，下同〕上注明的增值税额。

〔二〕从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

〔三〕购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：

进项税额=买价×扣除率

〔四〕承受铁路运输效劳，按照铁路运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：

进项税额=运输费用金额×扣除率

运输费用金额，是指铁路运输费用结算单据上注明的运输费用〔包括铁路临管线及铁路专线运输费用〕、建立基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。

〔五〕承受境外单位或者个人提供的应税效劳，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证〔以下称税收缴款凭证〕上注明的增值税额。

一般纳税人应纳税额计算--3财税【2021】37第二十三条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、铁路运输费用结算单据和税收缴款凭证。

纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

一般纳税人应纳税额计算--3财税【2021】37第二十四条以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：

〔一〕用于适用简易计税方法计税工程、非增值税应税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、承受加工修理修配劳务或者应税效劳。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述工程的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。

〔二〕非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业效劳。

〔三〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物〔不包括固定资产〕、加工修理修配劳务或者交通运输业效劳。

〔四〕承受的旅客运输效劳。

非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丧失、霉烂变质的损失，以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物。一般纳税人应纳税额计算--3财税【2021】37附件2二、原增值税纳税人[指按照?中华人民共和国增值税暂行条例?(以下称?增值税暂行条例?)缴纳增值税的纳税人]有关政策

〔一〕进项税额。

1．原增值税一般纳税人承受试点纳税人提供的应税效劳，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。

2.原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。

3．原增值税一般纳税人承受境外单位或者个人提供的应税效劳，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为从税务机关或者代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证〔以下称税收缴款凭证〕上注明的增值税额。

上述纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。否那么，进项税额不得从销项税额中抵扣。

4．原增值税一般纳税人购进货物或者承受加工修理修配劳务，用于?应税效劳范围注释?所列工程的，不属于?增值税暂行条例?第十条所称的用于非增值税应税工程，其进项税额准予从销项税额中抵扣。

一般纳税人应纳税额计算--3续上页5．原增值税一般纳税人承受试点纳税人提供的应税效劳，以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：

〔1〕用于简易计税方法计税工程、非增值税应税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费，其中涉及的专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述工程的专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。

〔2〕承受的旅客运输效劳。

〔3〕与非正常损失的购进货物相关的交通运输业效劳。

〔4〕与非正常损失的在产品、产成品所耗用购进货物相关的交通运输业效劳。

上述非增值税应税工程，是指?增值税暂行条例?第十条所称的非增值税应税工程，但不包括?应税效劳范围注释?所列工程。

一般纳税人应纳税额计算--4价外费用细那么十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购置方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储藏费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但以下工程不包括在内：一般纳税人应纳税额计算--5核定销售额条例七条、细那么十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低〔或那么偏高〕并无正当理由或者有本细那么第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按以下顺序确定销售额：

〔一〕按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

〔二〕按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

〔三〕按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=本钱×〔1+本钱利润率〕

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的本钱是指：销售自产货物的为实际生产本钱，销售外购货物的为实际采购本钱。公式中的本钱利润率由国家税务总局确定一般纳税人应纳税额计算--6财税【2021】37附件2(四)销售额。

经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁效劳，以取得的全部价款和价外费用〔包括残值〕扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息〔包括外汇借款和人民币借款利息〕、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。

试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的有效凭证。否那么，不得扣除。

上述凭证是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。

2.缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构确实认证明。

4.国家税务总局规定的其他凭证。

一般纳税人应纳税额计算--7其他规定：1)细那么十一条销售退回和折让2)国税发〔1993〕154号

：二、计税依据纳税人为销售货物而出租出借包装物收取的押金;纳税人采取以旧换新方式销售货物;纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的本钱利润率为10%3)国税函〔2021〕56号

如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税一般纳税人应纳税额计算--8国税函〔2021〕617号

一、增值税一般纳税人取得2021年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。

二、实行海关进口增值税专用缴款书〔以下简称海关缴款书〕“先比对后抵扣〞管理方法的增值税一般纳税人取得2021年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送?海关完税凭证抵扣清单?〔包括纸质资料和电子数据〕申请稽核比对。

未实行海关缴款书“先比对后抵扣〞管理方法的增值税一般纳税人取得2021年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日后的第一个纳税申报期完毕以前，向主管税务机关申报抵扣进项税额。一般纳税人应纳税额计算--8国税函〔2005〕763号鉴于纳税人采用账外经营手段进展偷税，其取得的账外经营局部防伪税控专用发票，未按上述规定的时限进展认证，或者未在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，因此，不得抵扣其账外经营局部的销项税额一般纳税人应纳税额计算--8国税发〔1995〕192号

二〔三〕购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否那么不予抵扣。一般纳税人应纳税额计算--8国税函〔2000〕584号?中华人民共和国增值税暂行条例实施细那么?第三十条规定：“一般纳税人有以下情形之一者，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：〔一〕会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；〔二〕符合一般纳税人条件，但不申请办理一般纳税人认定手续的。〞

此规定所称的不得抵扣进项税额是指纳税人在停顿抵扣进项税额期间发生的全部进项税额，包括在停顿抵扣期间取得的进项税额、上期留抵税额以及经批准允许抵扣的期初存货已征税款。

纳税人经税务机关核准恢复抵扣进项税额资格后，其在停顿抵扣进项税额期间发生的全部进项税额不得抵扣。一般纳税人应纳税额计算--8国家税务总局公告2021年第55号

一、增值税一般纳税人〔以下称“原纳税人〞〕在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人〔以下称“新纳税人〞〕，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。

二、原纳税人主管税务机关应认真核查纳税人资产重组相关资料，核实原纳税人在办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额，填写?增值税一般纳税人资产重组进项留抵税额转移单?〔见附件〕。

?增值税一般纳税人资产重组进项留抵税额转移单?一式三份，原纳税人主管税务机关留存一份，交纳税人一份，传递新纳税人主管税务机关一份。

三、新纳税人主管税务机关应将原纳税人主管税务机关传递来的?增值税一般纳税人资产重组进项留抵税额转移单?与纳税人报送资料进展认真核对，对原纳税人尚未抵扣的进项税额，在确认无误后，允许新纳税人继续申报抵扣。

一般纳税人应纳税额计算--8国家税务总局公告〔2021〕71号

一、增值税一般纳税人〔以下简称纳税人〕因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保存，办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额允许继续抵扣。

二、迁出地主管税务机关应认真核实纳税人在办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额，填写?增值税一般纳税人迁移进项税额转移单?〔见附件〕。

?增值税一般纳税人迁移进项税额转移单?一式三份，迁出地主管税务机关留存一份，交纳税人一份，传递迁达地主管税务机关一份。

三、迁达地主管税务机关应将迁出地主管税务机关传递来的?增值税一般纳税人迁移进项税额转移单?与纳税人报送资料进展认真核对，对其迁移前尚未抵扣的进项税额，在确认无误后，允许纳税人继续申报抵扣。

一般纳税人应纳税额计算--8国家税务总局公告2021年第49号

国家税务总局公告2021年第50号〔逾期增值税扣税凭证抵扣管理方法〕

一、对增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，比照对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。

增值税一般纳税人由于除本公告第二条规定以外的其他原因造成增值税扣税凭证逾期的，仍应按照增值税扣税凭证抵扣期限有关规定执行。一般纳税人应纳税额计算--8国家税务总局公告2021年第78号

一、增值税一般纳税人取得的增值税扣税凭证已认证或已采集上报信息但未按照规定期限申报抵扣；实行纳税辅导期管理的增值税一般纳税人以及实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣〞管理方法的增值税一般纳税人，取得的增值税扣税凭证稽核比对结果相符但未按规定期限申报抵扣，属于发生真实交易且符合本公告第二条规定的客观原因的，经主管税务机关审核，允许纳税人继续申报抵扣其进项税额。

一般纳税人应纳税额计算--8财税〔2021〕38号

一、自2021年7月1日起，以购进农产品为原料生产销售液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油的增值税一般纳税人，纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点范围，其购进农产品无论是否用于生产上述产品，增值税进项税额均按照?农产品增值税进项税额核定扣除试点实施方法?〔附件1〕的规定抵扣。

二、除本通知第一条规定以外的纳税人，其购进农产品仍按现行增值税的有关规定抵扣农产品进项税额。

三、对局部液体乳及乳制品实行全国统一的扣除标准〔附件2〕。

四、各级财税机关要认真组织试点各项工作，及时总结试点经历，并向财政部和国家税务总局报告试点过程中发现的问题。附件：1.农产品增值税进项税额核定扣除试点实施方法

2.全国统一的局部液体乳及乳制品扣除标准表国家税务总局公告2021年第35号财税〔2021〕57号

一般纳税人应纳税额计算--8财税〔2021〕15号

自2021年12月1日起，增值税纳税人购置增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费(以下称二项费用)可在增值税应纳税额中全额抵减。现将有关政策通知如下：

一、增值税纳税人2021年12月1日〔含，下同〕以后初次购置增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购置增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减〔抵减额为价税合计额〕，缺乏抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购置增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。

增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。

增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。

二、增值税纳税人2021年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2021年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护效劳单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，缺乏抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。

三、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

四、纳税人购置的增值税税控系统专用设备自购置之日起3年内因质量问题无法正常使用的，由专用设备供给商负责免费维修，无法维修的免费更换。

一般纳税人应纳税额计算--8国税发〔2004〕112号

一、对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。国税函〔2004〕1197号

一、关于税务文书的填开当纳税人既有增值税留抵税额，又欠缴增值税而需要抵减的，应由县〔含〕以上税务机关填开?增值税进项留抵税额抵减增值税欠税通知书?〔以下简称?通知书?，式样见附件〕一式两份，纳税人、主管税务机关各一份二、关于抵减金额确实定

抵减欠缴税款时，应按欠税发生时间逐笔抵扣，先发生的先抵。抵缴的欠税包含呆账税金及欠税滞纳金。确定实际抵减金额时，按填开?通知书?的日期作为截止期，计算欠缴税款的应缴未缴滞纳金金额，应缴未缴滞纳金金额加欠税金额为欠缴总额。假设欠缴总额大于期末留抵税额，实际抵减金额应等于期末留抵税额，并按配比方法计算抵减的欠税和滞纳金；假设欠缴总额小于期末留抵税额，实际抵减金额应等于欠缴总额。小规模纳税人应纳税额计算-1

条例第十一条小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易方法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。第十二条小规模纳税人增值税征收率为3％。征收率的调整，由国务院决定。第十三条小规模纳税人以外的纳税人应当向主管税务机关申请资格认定。具体认定方法由国务院税务主管部门制定。小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请资格认定，不作为小规模纳税人，依照本条例有关规定计算应纳税额。小规模纳税人应纳税额计算-2细那么第三十条小规模纳税人的销售额不包括其应纳税额。

小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按以下公式计算销售额：

销售额＝含税销售额÷〔1＋征收率〕

第三十一条小规模纳税人因销售货物退回或者折让退还给购置方的销售额，应从发生销售货物退回或者折让当期的销售额中扣减。

第三十二条条例第十三条和本细那么所称会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

第三十三条除国家税务总局另有规定外，纳税人一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。进口应纳税额计算条例第十四条纳税人进口货物，按照组成计税价格和本条例第二条规定的税率计算应纳税额。组成计税价格和应纳税额计算公式：

组成计税价格＝关税完税价格＋关税＋消费税应纳税额＝组成计税价格×税率增值税免税规定-1条例第十五条以下工程免征增值税：〔一〕农业生产者销售的自产农产品；〔二〕避孕药品和用具；〔三〕古旧图书；〔四〕直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；〔五〕外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；〔六〕由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；〔七〕销售的自己使用过的物品。增值税免税规定-2细那么第三十五条条例第十五条规定的局部免税工程的范围，限定如下：

〔一〕第一款第〔一〕项所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。

〔二〕第一款第〔三〕项所称古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书。

〔三〕第一款第〔七〕项所称自己使用过的物品，是指其他个人自己使用过的物品。

第三十六条纳税人销售货物或者应税劳务适用免税规定的，可以放弃免税，依照条例的规定缴纳增值税。放弃免税后，36个月内不得再申请免税。

增值税免税规定-3财税〔2007〕127号

一、生产和销售免征增值税货物或劳务的纳税人要求放弃免税权，应当以书面形式提交放弃免税权声明，报主管税务机关备案。纳税人自提交备案资料的次月起，按照现行有关规定计算缴纳增值税。二、放弃免税权的纳税人符合一般纳税人认定条件尚未认定为增值税一般纳税人的，应当按现行规定认定为增值税一般纳税人，其销售的货物或劳务可开具增值税专用发票。三、纳税人一经放弃免税权，其生产销售的全部增值税应税货物或劳务均应按照适用税率征税，不得选择某一免税工程放弃免税权，也不得根据不同的销售对象选择局部货物或劳务放弃免税权。增值税免税规定-3国税函〔2005〕780号各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局：

为加强免征增值税货物专用发票的管理，现就有关问题通知如下：

一、增值税一般纳税人〔以下简称“一般纳税人〞〕销售免税货物，一律不得开具专用发票〔国有粮食购销企业销售免税粮食除外〕。如违反规定开具专用发票的，那么对其开具的销售额依照增值税适用税率全额征收增值税，不得抵扣进项税额，并按照?中华人民共和国发票管理方法?及其实施细那么的有关规定予以处分。

二、一般纳税人销售的货物，由先征后返或即征即退改为免征增值税后，如果其销售的货物全部为免征增值税的，税务机关应收缴其结存的专用发票，并不得再对其出售专用发票。税务机关工作人员违反规定为其出售专用发票的，应按照有关规定予以严肃处理。增值税免税规定-3财税【2021】37附件3一、以下工程免征增值税

〔一〕个人转让著作权。

〔二〕残疾人个人提供给税效劳。

〔三〕航空公司提供飞机播洒农药效劳。

〔四〕试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术效劳。〔五〕符合条件的节能效劳公司实施合同能源管理工程中提供的应税效劳。〔六〕自本地区试点实施之日起至2021年12月31日，注册在中国效劳外包示范城市的试点纳税人从事离岸效劳外包业务中提供的应税效劳。

〔七〕台湾航运公司从事海峡两岸海上直航业务在大陆取得的运输收入

〔八〕台湾航空公司从事海峡两岸空中直航业务在大陆取得的运输收入〔九〕美国ABS船级社在非营利宗旨不变、中国船级社在美国享受同等免税待遇的前提下，在中国境内提供的船检效劳。〔十〕2021年12月31日之前，播送电影电视行政主管部门〔包括中央、省、地市及县级〕按照各自职能权限批准从事电影制片、发行、放映的电影集团公司〔含成员企业〕、电影制片厂及其他电影企业转让电影版权、发行电影以及在农村放映电影。

〔十一〕随军家属就业。

〔十二〕军队转业干部就业。

〔十三〕城镇退役士兵就业

〔十四〕失业人员就业。

增值税纳税义务发生时间-1

条例第十九条增值税纳税义务发生时间：〔一〕销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。〔二〕进口货物，为报关进口的当天。增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天增值税纳税义务发生时间-2细那么第三十八条条例第十九条第一款第〔一〕项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

〔一〕采取直接收款方式销售货物，不管货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；

〔二〕采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；

〔三〕采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；

〔四〕采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；

〔五〕委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者局部货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；

〔六〕销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

〔七〕纳税人发生本细那么第四条第〔三〕项至第〔八〕项所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。增值税纳税义务发生时间-3财税【2021】37第四十一条增值税纳税义务发生时间为：

〔一〕纳税人提供给税效劳并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人提供给税效劳过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税效劳完成的当天。

〔二〕纳税人提供有形动产租赁效劳采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

〔三〕纳税人发生本方法第十一条视同提供给税效劳的，其纳税义务发生时间为应税效劳完成的当天。

〔四〕增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。发票—收款—合同约定—劳务完成增值税发票管理-1条例第二十一条纳税人销售货物或者应税劳务，应当向索取增值税专用发票的购置方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于以下情形之一的，不得开具增值税专用发票：〔一〕向消费者个人销售货物或者应税劳务的；〔二〕销售货物或者应税劳务适用免税规定的；〔三〕小规模纳税人销售货物或者应税劳务的。

增值税发票管理-21995年中华人民共和国主席令第57号

国税发〔1996〕210号是对57号主席令的解释国税发【1996】166国税发〔1997〕134号国税发〔2000〕182号

国税发〔2000〕187号国税发〔2006〕156号?增值税专用发票使用规定?国家税务总局公告2021年第33号

纳税人取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额国家税务总局公告2021年第39号对外开具增值税专用发票同时符合以下情形的，不属于对外虚开增值税专用发票：2021年19号公告国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告

财税〔2021〕112号

国家税务总局公告2021年第19号全面推进增值税发票系统升级版增值税发票管理-2刑法：第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪】虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。有前款行为骗取国家税款，数额特别巨大，情节特别严重，给国家利益造成特别重大损失的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。单位犯本条规定之罪的，对单位判处分金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。增值税发票管理-3增值税专用发票防伪税控国税发【1999】221国税函【2001】730国税函【2003】962国税发【2004】153国税发【2006】156国税函【2006】969国税发【2021】44国税发【2021】132国税函【2021】470财税【2021】15国家税务总局公告2021年第19号国家税务总局公告2021年第43号国家税务总局公告2021年第17号增值税纳税地点-1条例第二十二条增值税纳税地点：〔一〕固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县〔市〕的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。〔二〕固定业户到外县〔市〕销售货物或者应税劳务，应当向其机构所在地的主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明，并向其机构所在地的主管税务机关申报纳税；未开具证明的，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地的主管税务机关补征税款。〔三〕非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税；未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。〔四〕进口货物，应当向报关地海关申报纳税。增值税纳税地点-2国税函〔2002〕802号纳税人以总机构的名义在各地开立账户，通过资金结算网络在各地向购货方收取销货款，由总机构直接向购货方开具发票的行为，不具备?国家税务总局关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知?〔国税发〔1998〕137号〕规定的受货机构向购货方开具发票、向购货方收取货款两种情形之一，其取得的应税收入应当在总机构所在地缴纳增值税增值税纳税地点-2财税〔2021〕9号

根据?中华人民共和国增值税暂行条例?第二十二条有关规定，现将固定业户总分支机构增值税汇总纳税政策通知如下：固定业户的总分支机构不在同一县〔市〕，但在同一省〔区、市〕范围内的，经省〔区、市〕财政厅〔局〕、国家税务局审批同意，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。省〔区、市〕财政厅〔局〕、国家税务局应将审批同意的结果，上报财政部、国家税务总局备案。财税【2021】74总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行方法增值税出口退免税-1条例第二十五条纳税人出口货物适用退〔免〕税规定的，应当向海关办理出口手续，凭出口报关单等有关凭证，在规定的出口退〔免〕税申报期内按月向主管税务机关申报办理该项出口货物的退〔免〕税。具体方法由国务院财政、税务主管部门制定。出口货物办理退税后发生退货或者退关的，纳税人应当依法补缴已退的税款。第二十六条增值税的征收管理，依照?中华人民共和国税收征收管理法?及本条例有关规定执行。第二十七条本条例自2021年1月1日起施行。1、国家税务总局公告2021年第11号

2、2021年24号公告3、2021年12号公告4、2021年65号公告5、财税【2021】37增值税出口退免税-2财税【2021】附4一、中华人民共和国境内〔以下称境内〕的单位和个人提供的国际运输效劳、向境外单位提供的研发效劳和设计效劳，适用增值税零税率。

〔一〕国际运输效劳，是指：

1．在境内载运旅客或者货物出境；

2．在境外载运旅客或者货物入境；

3．在境外载运旅客或者货物。

〔二〕境内的单位和个人适用增值税零税率，以水路运输方式提供国际运输效劳的，应当取得?国际船舶运输经营许可证?；以陆路运输方式提供国际运输效劳的，应当取得?道路运输经营许可证?和?国际汽车运输行车许可证?，且?道路运输经营许可证?的经营范围应当包括“国际运输〞；以航空运输方式提供国际运输效劳的，应当取得?公共航空运输企业经营许可证?且其经营范围应当包括“国际航空客货邮运输业务〞。

〔三〕向境外单位提供的设计效劳，不包括对境内不动产提供的设计效劳。

增值税出口退免税-2财税【2021】37附4七、境内的单位和个人提供的以下应税效劳免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用零税率的除外：

〔一〕工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探效劳。

〔二〕会议展览地点在境外的会议展览效劳。

〔三〕存储地点在境外的仓储效劳。

〔四〕标的物在境外使用的有形动产租赁效劳。

〔五〕在境外提供的播送影视节目(作品)的发行、播映效劳。

〔六〕符合本规定第一条第〔一〕项规定但不符合第一条第〔二〕项规定条件的国际运输效劳。

〔七〕符合本规定第二条第一款规定但不符合第二条第二款规定条件的港澳台运输效劳。

〔八〕向境外单位提供的以下应税效劳：

1．技术转让效劳、技术咨询效劳、合同能源管理效劳、软件效劳、电路设计及测试效劳、信息系统效劳、业务流程管理效劳、商标著作权转让效劳、知识产权效劳、物流辅助效劳〔仓储效劳除外〕、认证效劳、鉴证效劳、咨询效劳、播送影视节目(作品)制作效劳、期租效劳、程租效劳、湿租效劳。但不包括：合同标的物在境内的合同能源管理效劳，对境内货物或不动产的认证效劳、鉴证效劳和咨询效劳。

2.广告投放地在境外的广告效劳。

增值税会计处理-1〔1993〕财会字第83号

〔94〕财会字第31号财会字〔1995〕6号财会字【1995】22财会字[1995]6号国税发【1998】44国税发【2003】53国税发【2004】112国税发【2021】40辅导期纳税人，进项税额处理财会【2021】12核算原增值税一般纳税人，营改增当月，不得从当期应税效劳应纳税额中抵扣的上期留抵税额

增值税会计处理-2营业税金及附加应交税费---应交增值税〔10个三级明细〕----未交增值税----待抵扣进项税额----增值税检查调整

增值税会计处理-2

应交税费---应交增值税借方贷方进项税额销项税额已交税金进项税额转出减免税款转出多交增值税转出未交增值税出口退税出口抵减内销产品应纳税额借方余额，期末留抵数贷方无余额增值税申报表填报实务国税函〔2021〕1075号国家税务总局公告2021年第66号

国家税务总局公告2021年第31号

国家税务总局公告2021年第22号国家税务总局公告2021年第32号

国家税务总局公告2021年第58号

财税【2021】74国家税务总局公告2021年第7号

房地产建筑业“营改增〞一、房地产建筑企业“营改增〞具体政策解析营改增政策已提交国务院审批，争取5月份出台，政策要点如下：1、税率:金融业和生活效劳业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适用11%税率，均适用一般计税方法。出口效劳:对出口效劳实行零税率或免税政策借款利息进项税:2、暂不允许抵扣借款利息进项税不动产进项税:将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余局部作为期末留抵结转下期继续抵扣3、海上自营油田:

将现行对中海油总公司海上自营油田开采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式，调整为适用17%税率的一般计税方式4、拟将现行增值税4档税率简并为3档，保存17%、11%和6%税率，取消13%税率。将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活相关货物〔如农业生产资料、农产品、自来水〕的税率下调为11%，相应将购进农产品的扣除率由13%下调为11%，将化石能源等货物〔如天然气、煤气〕的税率上调为17%5、试点实施时间：选择2021年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率房地产建筑业“营改增〞二、房地产、建筑业“营改增〞对接实务1、公司非财务人员必须学习和培训2、“营改增〞涉及到的所有相关部门，花费时间一起研讨、沟通、对接3、按增值税游戏规那么，修改相关的管理制度、流程、考核体系等房地产建筑业“营改增〞4、建筑企业需关注的特殊事项1〕增加供给商税务信息的管理：纳税人类型、地区、税率、业务类型、发票种类及其他纳税证明等资料；2〕采购环节关注：发票是否合规、是否虚开、抵扣率、抵扣认证时间、小规模纳税人是否能代开票；3〕采购业务模式设计关注：是否符合增值税的规定，即货、款、票、合同的一致性；4〕测算不同情境下供给商的价格平衡点，将不同类型供给商的报价调整到统一标准下进展评审；5〕跨境建筑安装是否属于增值税的增收范围6〕EPC工程如何操作，可以降低税负7〕建筑企业纳税义务发生时间：预收款--发票—收款—合同约定—劳务完成8〕跨区工程，外地设分支机构如何纳税？外地劳务开外经证明如何纳税？开票方和收款方是否可以一致。根据财税〔2021〕9号

，总分支机构不在同一县市，但在同一省的，经省级税务局批准，可以汇总缴纳增值税房地产建筑业“营改增〞9〕特殊业务本卷须知：A)砖、瓦、沙、土、石难于取得发票B)发票抬头与企业名称不一致问题，集团统一采购，成员企业领用C)节能建筑材料属于资源综合利用，免税，无法取得专用发票D)设备租赁是17%还是6%的抵扣E)工地现场水电气等是否能取得发票F)三角债等抵债是否取得合规发票房地产建筑业“营改增〞5、房地产企业需关注特殊事项1〕增加供给商税务信息的管理：纳税人类型、地区、税率、业务类型、发票种类及其他纳税证明等资料2〕需要对工程中的设计、物资采购、总分包、销售等合同条款中的价格标准、付款方式、发票开具等涉税重要事项进展修订3〕采购定价业务中，要区分销售设备/材料、安装劳务、装修以及设计劳务等对应的销售金额，并要求供给商分别开具发票4〕注意价格明显偏低或偏高，且没有正常理由的，主管税务机关和稽查环节可以核定销售额进展调整5〕自持物业和出售物业比例对增值税税负的影响6〕跨期物业未来销售的征税问题房地产建筑业“营改增〞7〕促销中，赠送阁楼、地下室、家电、家具、装修、消费卡等，赠品是否缴纳增值税？增值税视同销售，营业税也是视同销售，但是买一赠一在增值税的理念中应该是不属于视同销售，税法是无偿，参总局给移动、联通、电信的文件。。。8〕委托代销，房地产委托独立法人代理公司销售，是正常销售还是视同销售，如何处理？假设视同销售，房地产方涉及提前纳税问题，如何签订合同？税法：开票、收款、代销清单、183天。9〕开发产品对外投资视同销售，营业税对外投资是不交的。10〕房地产企业合并、分立重组业务，增值税不增收、所得税可以享受特殊性税务处理，土地增值税需要缴纳财税【2021】5、财税【2021】3711〕房地产企业开发过程中购进免税农产品—绿化局部，上一环节免税，扣税凭证问题、抵扣率问题。财税1995【52】号12〕房地产增值税纳税义务发生时间与企业所得税的比较，预收款--发票—收款—合同约定—劳务完成预售阶段-----订金问题、保证金问题、按揭贷款问题现房销售-----涉及销项和进项的配比，此时很多工程没有结算，不能取得扣税凭证，终究在各个税务节点，有多少本钱、费用可以取得扣税凭证，能够抵扣房地产建筑业“营改增〞

6、修改定价策略1〕建筑企业预算编制思路和方法改变，需要调整预算定额，制定与增值税配套工程造价和定价体系：现在是：本钱+税金+利润；营改增之后的思路是：？？2〕修订销售合同范本，注意收款方式及开票时间，直接收款、委托银行收款、赊销和分期收款、预收货款、委托代销等3〕房地产企业营改增之后的定价调整、促销优惠、跨期工程定价7、强化采购环节发票管理和传递、分清责任、实施奖惩8、重新审视增值税下--内控制度及业务流程设计1〕企业在管理上，增加?增值税发票管理方法?2〕考核制度中增加增值税考核因素3〕人工劳务本钱不可以扣除因素的关注房地产建筑业“营改增〞9、建筑企业本钱进项税额分析管理周转材料-----钢模板、木模板、挡板、脚手架、架料等周转材料人工费------直接建筑施工人员的工资等各项费用材料费-------施工过程中构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销机械使用费----折旧、大修理、经常修理费用、安拆费、场外运输费、燃料动力费用、机械设备租赁费其他直接费----设计和技术援助费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、施工现场材料的二次搬运费、仪器仪表使用费、生产工具盒用具使用费、检验试验费、特殊工程培训费、工程定位复测费、工程点交费、特殊地区工程施工增加费、场地清理费、临时设施摊销费用、水电费间接费用----企业下属各施工单位为组织和管理施工现场发生的费用，包括施工生产管理人员工资等、劳动保护费、固定资产折旧和修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费等房地产建筑业“营改增〞10、房地产企业本钱进项税额分析管理10-1、土地获得价款政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途及补交的地价。拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等。房地产建筑业“营改增〞10-2、前期工程费：指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平〞等前期费用。主要包括以下内容：1〕勘察费勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拔地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。2〕规划设计费〔1〕规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。〔2〕设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。〔3〕其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。〔4〕建筑研究用房费：包括材料及施工费。房地产建筑业“营改增〞3〕报批报建费〔1〕报批报建费：包括质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费