二手房交易知识

二手房交易知识二手房交易知识万商天勤（上海）律师事务所律师，法律经济网首席合伙人王保红律师主讲第二页，共22页。王保红律师介绍擅长领域：房地产建筑，公司法，合同法，股权交易及投融资，外商投资、知识产权，国内诉讼及仲裁等；担任中国多家大型房地产公司、股份公司、外商投资企业的法律顾问；曾参与处理国企改制收购，国内首批外资企业上市，海外基金发行及股票上市工作。第三页，共22页。课程目录怎样交易2房地产律师代理服务4怎样选房

31二手房交易过程中的税目

33第四页，共22页。一、选房地理位置是关键物业状况物业管理者水平户型选择探访邻里是否和睦第五页，共22页。二、交易卖方身份的真实性：卖方的还贷情况买卖合同签约事项普通住宅和非普通住宅《物权法》及政策对房地产交易的影响第六页，共22页。二、交易卖方身份的真实性：交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：

产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。第七页，共22页。二、交易卖方的还贷情况：若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。第八页，共22页。二、交易当事人基本情况房屋的基本情况：交房时间：违约责任：合同生效、变更、中止、终止条款；必须学会使用补充协议：买卖不破租：户口：车位问题：买卖合同签约事项特别提示：不要轻易交出自己的资金，不要轻易签字，聘请或咨询专业人士，查看所有证件及文书原件；第九页，共22页。二、交易普通住宅和非普通住宅：根据沪地税流〔〕号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件：住宅小区建筑容积率以上；单套建筑面积平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下，坐落在内环线以内的低于元平方米，内环与外环间的低于元平方米，外环线以外的低于元平方米。凡不符合上述条件的均为非普通住房。第十页，共22页。二、交易《物权法》及政策对房地产交易的影响《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。关注政策对房地产市场的影响。第十一页，共22页。三、二手房交易过程中的税目出售方税费购买方税费关于营业税关于土地增值税关于房屋购买时间的确定受赠房产处理按揭手房如何转让二手房钱款交割有四种方式第十二页，共22页。三、二手房交易过程中的税目出售方税费：全额营业税：总价×％（满年收差额部分×％）个人所得税：（两种征收方法任选其一，通常选第一种）、总价×％（非普通住宅）总价×％（普通住宅）、差额部分×％土地增值税：总价×％（满年免征；满年总价×％）合同印花税：总价×交易手续费：面积×元㎡第十三页，共22页。三、二手房交易过程中的税目购买方税费：契税：非普通住宅：总价×％普通住宅：总价×％合同印花税：总价×交易手续费：面积×元㎡登记费：元图纸费：元权证印花税：元第十四页，共22页。三、二手房交易过程中的税目关于营业税：年月日后，个人将购买不足年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过年（含年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过年（含年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。第十五页，共22页。三、二手房交易过程中的税目关于土地增值税：个人转让普通住房的，仍按规定暂免征收土地增值税。个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收。从年月日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的征收，居住满三年未满五年的减半征收。第十六页，共22页。三、二手房交易过程中的税目关于房屋购买时间的确定：凡在年月日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。凡在年月日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定。凡在年月日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。第十七页，共22页。三、二手房交易过程中的税目受赠房产处理：年月日，国税总局发布《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，其中表明：对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税、印花税，而对于受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，按的税率计算。第十八页，共22页。三、二手房交易过程中的税目按揭手房如何转让：（目前各大银行已经停止了二手房转按揭手续的办理）按揭二手房的转让与新建商品房转让相比更为复杂，涉及到了买卖双方的法律关系以及房屋所有权人与银行的按揭贷款关系等多方法律关系，有时还会涉及到开发商与房屋产权人的反担保法律关系。因此，在购买按揭二手房时一定要谨慎小心，最好是能够聘请律师全程陪购。第十九页，共22页。三、二手房交易过程中的税目二手房钱款交割有四种方式：第一种，买卖双方直接交接。第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。第三种，通过律师事务所交接。第四种，通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。如果交易方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的形式。第二十页，共22页。四、房地产律师代理服务为从根本上解决目前二手房交易中存在的风险和可能产生的问题，上海市律师协会倡导和推广以“五代”服务为切入点，将其法律服务全面引入到房产居间中介