房地产基础知识培训内容

房地产基础知识培训内容P1房地产根底2房地产估价的三种根本方法：比较法、本钱法、收益法比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地产交易。比较法估价一般可分为七个步骤：1〕收集交易信息、2〕选取可比实例；3〕建立价格可比根底4〕进展交易情况修正5〕进展交易日期影响修正6〕进展房地产状况影响修正；7〕求取比准价格●

房地产价格及估价第一章3●

房地产价格及估价房地产估价的三种根本方法：比较法、本钱法、收益法本钱法适用于哪些即无收益又很少发生交易的房地产估价。房地产的本钱构成：1〕土地取得本钱、2〕开发本钱；3〕管理费用4〕投资利息；5〕销售费用6〕销售税费；7〕开发利润4房地产估价的三种根本方法：比较法、本钱法、收益法收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商铺、写字楼等；收益法的根本计算公式：房地产的价格=房地产净收益/房地产的资本化率或折现率●

房地产价格及估价5●

城市规划知识第二章城市规划常用术语及指标1、用地性质：土地出让一般分5类：商业用地、综合用地、工业用地、住宅用地和其他用地，根据?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?，各类土地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。2、城市5线：城市红线--城市主次干道路幅的边界控制线城市绿线--城市各类绿地的边界控制线城市蓝线--城市水域的边界控制线城市紫线--历史文化街区、优秀历史建筑及文保单位的边界控制线城市黄线--对开展全局有影响、必须控制的城市根底设施用地的边界控制线。

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城市规划知识城市规划常用术语及指标3、用地面积：建立工程报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建立用地土地面积4、用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建立用地范围的界限。5、建筑控制高度：屋面最高檐口底部到室外地坪的高度，屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。6、建筑密度：具体指工程用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建立用地面积之比

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城市规划知识城市规划常用术语及指标7、道路红线：指规划的城市道路〔含居住区级道路〕用地边界限8、用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建立用地范围的界限。9、建筑红线后退距离：建筑红线是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，一般多层退让至少5m，高层退让至少10m10、交通出入口方位：具体指指城市允许机动车和非机动车出入的方向和位置

8城市规划常用术语及指标●

城市规划知识11、建筑间距：建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，中华人民共和国的建筑消防设计标准规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。12、日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值日照间距系数=D/H〔D房屋间距、H前栋房屋高度〕13、容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值

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城市规划知识容积率计算容积率的计算？总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米〔地下车库及设备用房〕建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米覆盖率：41%10●

城市规划知识容积率计算规定建筑容积率=〔地面以上建筑面积+半地下室建筑面积〕/建立用地面积

当半地下室在室外地面以上局部的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建立用地面积11●

城市规划知识地下室地面地面地面地面地下室1/2线1/2线1/3线地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。12●房地产根底知识14、房地产自然特性：16、三通一平：a)位置的固定性；水通、电通、路通及场地平整b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性15、房地产经纪特性：17、七通一平：a)生产周期性水通、电通、路通、排水通、b)资金密集性排污通、通讯通、煤〔燃〕气c)相互影响性通及场地平整d)易受政策限制性e)房地产的增值性第三章1318、建筑覆盖率〔建筑密度〕：建立用地范围内所有建筑物基底面积之和与建立用地面积的比率；〔如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉〕19、绿化率：建立用地范围内所有绿地面积之和与建立用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；〔如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%〕20、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利21、土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。●房地产根底知识1422、五证两书：a?国有土地使用证?a?住宅质量保证书?b?建立用地规划许可证?b?住宅使用说明书?c?建立工程规划许可证?d?建筑工程施工许可证.?e?商品房预〔销〕售许可证?23、房地产住宅层数划分规定：低层住宅为1-2层多层住宅为3-6层小高层住宅为8-11层中高层住宅为12-18层18层以上为高层住宅●房地产根底知识15●房地产根底知识24、房地产建筑构造分类：1、钢构造:承重的主要构造是用钢材料建造的，包括悬索构造。2、钢、钢筋混凝土构造:承重的主要构造是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一局部梁柱采用钢筋混凝土构架建造3、钢筋混凝土构造:承重的主要构造是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇构造及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土构造的建筑物4、砖混构造:承重的主要构造是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5、砖木构造：承重的主要构造是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制构造房架。以砖墙、木柱建造的6、其它构造：凡不属于上述构造的房匿都归此类。如竹构造、砖拱构造、窑洞等16●房地产根底知识25、套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和；26、套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等构造面积27、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积；28、得房率：是指套内建筑面积与套〔单元〕建筑面积之比17●房地产根底知识29、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。但凡国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。30、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。18●

房地产开发流程第一阶段计委审查可行性研究报告和进展工程立项；国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查；建委办理投资开发工程建立条件意见书；环保局办理生产性工程环保意见书〔表〕；文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查；规划部门办理工程选址意见书。地址选定阶段19●

房地产开发流程第二阶段规划总图审查及确定规划条件阶段人防办进展人防工程建立布局审查；国土资源局办理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查；规划部门对规划总图进展评审，核发?建立用地规划许可证?；规划部门确定建立工程规划设计条件。20●

房地产开发流程第三阶段初步设计和施工图设计审查规划部门对初步设计的规划要求进展审查；人防办对初步设计的人防设计进展审查；公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查；公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查；国土资源局进展用地预审；市政部门、环保局、卫生局、地震局等部门对初步的专业内容审查；建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查建委根据审查报揭露放?建立工程施工图设计文件审查批准书?。21●

房地产开发流程第四阶段规划报建图审查公安消防支队进展消防设计审查；人防办进展人防设施审查；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查；规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发?建立工程规划许可证?〔副本〕。22●

房地产开发流程第五阶段施工报建阶段建立单位办理施工报建登记；建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包；建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发?建筑工程施工许可证?。

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房地产开发流程第六阶段商品房预售许可阶段由房地产管理部门办理预售登记，核发?商品房预售许可证?开发企业申请办理?商品房预售许可证?应当提交以下证件〔复印件〕及资料：以下证明材料：〔1〕已交付全部土