房地产管理基本制度与政策二〇一四年四月

房地产管理

基本制度与政策

二〇一四年四月第三章房地产业概述第四章建设用地制度与政策第五章国有土地上房屋征收第六章规划和建设工程管理制度与政策第七章房地产开发经营制度与政策第八章房地产交易管理制度与政策第九章房地产权属登记制度与政策其他章中介服务管理、税收、物业管理制度与政策第三章房地产业概述1、房地产业的基本概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。2、房地产业的细分房地产业包括（）。A、房地产开发经营B、物业管理C、房地产中介服务D、房地产估价E、房地产咨询房地产服务业包括（）。A、房地产开发经营B、物业管理C、房地产经纪D、房地产咨询E、房地产估价3、房地产业的历史沿革国务院宣布从（）年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A、1957B、1981C、1998D、20071987年，《沿着有中国特色的社会主义道路前进》第一次提出建立房地产市场。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》解决城市低收入家庭住房困难问题。2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》坚决遏制部分城市房价过快上涨。4、现行城镇住房政策我国的住房供应政策是以（）为主体。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房一、土地所有制（掌握）我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。1、城乡二元制全民所有，即国家所有土地的所有权。劳动群众集体所有制情形有：(1)村农民集体(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体(3)乡（镇）农民集体第四章建设用地制度与政策国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A、全国人民代表大会B、全国人民代表大会常务委员会C、国务院D、国务院土地行政主管部门2、国有土地与集体土地的范围城市市区郊区已经依法没收、征收、征购为国有土地的部分

农村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、滩涂及其他土地其他部分法律规定属于集体所有的部分下列关于土地所有权的表述，正确的是（）。A、所有权全部归国家所有B、土地所有权由各级人民政府所有C、农村和城市郊区的土地属于农民集体所有D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有二、土地管理的基本制度（掌握）下列属于我国土地管理基本制度的有（）。A、所有权和使用权分离制度B、土地登记制度C、土地有偿有限期使用制度D、土地用途管制制度E、保护耕地的制度1、土地登记制度（1）单位和个人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。A、县级以上人民政府B、县级以上人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、省级人民政府土地管理部门（2）农民集体所有的土地，由（）登记造册，核发证书，确认所有权。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（4）土地登记由（）登记造册，确认有关土地权利。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、县级以上人民政府D、县级以上人民政府土地管理部门2、土地有偿有限期使用制度凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（）3、土地用途管制制度土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（）农用地转为建设用地，须经有批准权的土地管理部门批准。（）4、耕地保护制度下列关于土地管理的说法中，错误的是（）。A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股

三、集体土地征收1、下列属于征收集体土地应遵循的原则有（）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保证国家建设用地C、妥善安置被征地单位和农民D、有偿使用土地E、严格依据上级主管部门的要求征地2、下列应由国务院批准的征收审批范围的有（）。

A、基本农田1公顷B、基本农田以外的耕地36公顷C、基本农田以外的耕地34公顷D、其他土地71公顷E、其他土地69公顷下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（）。A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准B、分期建设的项目征地应当一次性申请批准，不得分期征地C、国家征收集体土地的，土地所有权发生改变D、征收集体土地时，必须进行征地公告E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费征地补偿费包括()A、土地补偿费B、地上建筑物、构筑物补偿费C、青苗补偿费D、房屋结构差价E、安置补助费四、土地的分类1、土地的所有制分类2、土地的用途分类下列属于集体建设用地的有（）。A、兴办乡镇企业用地B、村民建设住宅用地C、乡（镇）村公共设施建设用地D、乡（镇）村公益事业建设用地E、已经依法征收的集体建设用地下列关于集体建设用地的表述，正确的有（）。A、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资B、应当符合土地利用的年度计划C、应当符合村庄集镇规划D、可用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设E、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅3、建设用地的用途分类五、土地取得方式：土地供应双轨制1、划拨土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（）下列属于可由有批准权的人民政府依法批准划拨的用地类型有（）。A、国家机关用地和军事用地B、城市基础设施用地C、城市公益事业用地D、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地E、国有企业厂房建设用地划拨土地的转让、出租、抵押（1）转让：一是经审批准予转让→受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让金；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。（2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限，合同期限不超过出让年限。（3）划拨土地使用权相关问题：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权应列入破产财产。（）划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（）2、出让（熟悉）招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

协议出让：招拍挂以外的受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议方式出让。（）工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。（）出让土地使用年限下列土地使用权出让最高年限为50年的有（）。A、工业用地B、教育、科技、文化、卫生C、商业、旅游、娱乐用地D、综合或者其他用地E、体育用地土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地，2010年三通一平等完成土地开发，2012年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为（）年。A、36B、38C、46D、48土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。

A．由国家无偿收回

B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期

D．应于届满前1年申请续期国有土地有偿使用的方式有（）。A、出让B、租赁C、作价出资D、作价入股E、典当国有土地租赁期限在（）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A、3B、6C、9D、12六、闲置土地的处理（了解）（1）下列属于闲置土地范围的情形有（）。A、未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地的B、核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工建设的C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的D、已开发建设完工，但开发项目长期未竣工验收的（2）下列关于闲置土地处理方式的说法，错误的是（）。A、不得延长开发期限B、延长开发期限，最长不超过1年C、出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费D、连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告第五章国有土地上房屋征收一、房屋征收的条件（掌握）房屋征收的限制条件有（）。A、目的是发展公共利益B、必须严格依照法律规定的权限和程序C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿D、为了抢险救灾等紧急需要2、征收与征用的区别（掌握）下列关于征收与征用区别的说法中，正确的有（）。A、征收的财产是不动产，征用的财产是动产B、征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险救灾等紧急需要C、征收导致使用权发生改变，征用导致所有权发生改变D、征收均必须依法补偿，征用的补偿可由双方协商确定E、征收与征用均不必得到所有权人的同意下列关于征收与征用的表述中，正确的有（）。A、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要B、征收或者征用都必须给予补偿C、征收是国家行为，征用是企业行为D、征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E、征收是强制性的，征用是非强制性的国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。（）下列可导致土地所有权发生转移的方式是（）。

A、出让

B、划拔

C、转让

D、征收第六章规划和建设工程管理制度与政策下列属于我国城乡规划的有（）。A、城镇体系规划B、城市规划C、乡规划与镇规划D、县规划E、村庄规划在城乡规划中，（）是建设城市和管理城市的基本依据。A、城镇体系规划B、城市规划C、乡规划与镇规划D、县规划总体规划详细规划控制性详细规划修建性详细规划20年（一）城市规划区的概念（掌握）城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（）城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（）（二）规划编制与审批城市总体规划：人民政府组织编制控制性详细规划：规划主管部门编制审批：直辖市总体规划→报国务院审批省会市/较大市→报省级政府审查→报国务院审批其他市→报省级政府审批城市控制性详细规划→本级政府批准→报本级人大常委会和上级政府备案镇控制性详细规划→报上一级政府审批（三）建设工程规划管理（掌握）在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。（）申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。（）（四）城市紫、绿、蓝、黄线管理（熟悉）划定城市规划紫线的作用是确定(

)。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水体保护范围D.城市基础设施用地控制界线（1）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。（2）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。（3）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。（4）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。（五）建设工程招投标与监理（了解）1、招投标下列对必须招投标项目的说法中，正确的有（）。A、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；B、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目C、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目D、法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定E、建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程2、工程监理下列必须实行监理的工程有（）。A、国家重点建设工程；B、大中型公用事业工程；C、成片开发建设的住宅小区工程D、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；E、国家规定必须实行监理的其他工程（六）施工许可制度（掌握）从事建筑工程施工的建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。（）下列情形中，不需领取《施工许可证》的有（）。A、工程投资额在30万元以下的建筑工程B、建筑面积在300平方米以下的建筑工程C、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程D、抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程E、建筑面积在5万平方米以下的成片开发建设的住宅小区工程下列关于《施工许可证》的说法中，正确的有（）。A、自领取施工许可证之日起3个月内开工B、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由C、延期以2次为限，每次不超过3个月D、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止E、不得延期第七章房地产开发经营制度（一）开发企业1、设立的特别条件（1）最低注册资本：100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、设立程序自领取营业执照之日起30日内申请备案开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。3、资质管理按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级一级房地产开发企业可在全国承揽房地产开发项目二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽25万平方米以下的项目，具体范围由建设行政主管部门确定。企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。（）将房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级的部门规章是(

)。A.《城市房地产开发经营管理条例》B.《商品房销售管理办法》C.《房地产开发企业资质管理规定》D.《城市商品房预售管理办法》（二）资本金制度1998年《城市房地产开发经营管理条例》规定为资本金占总投资的比例不得低于20%2004年国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本金提高到35%2009年调整为保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地产项目的资本金比例为30%2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(

)万元。A.1200B.1800C.2100D.3000（三）房地产项目转让（熟悉）1、房地产项目转让条件下列关于以出让方式取得土地使用权的房地产项目转让条件的有（）。A、已经支付全部土地使用权出让金B、已经取得土地使用权证书C、建设房屋的，建设工程实际投入资金额占全部开发投资总额的25%以上D、成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件E、转让方应将所获收益中的土地收益上缴国家2、转让的程序转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（）（四）商品房交付使用（掌握）下列属于商品住房交付使用条件的有（）。A、工程经竣工验收并备案B、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求C、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实D、商品住房质量责任承担主体已明确E、前期物业管理已落实4、房地产广告下列关于房地产广告的说法，错误的是（）。A、房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明B、房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限C、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期D、房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积第八章房地产交易管理制度与政策（一）房地产交易中的基本制度（熟悉）1、房地产成交价格申报制度2、房地产价格评估制度3、房地产评估人员资格认证制度房屋登记机构应当审查房屋交易合同交易价格，价格过低的不予办理房屋所有权转移登记。（）（二）房地产交易：房地产转让、抵押和房屋租赁1、房地产转让无偿转让——继承、赠与等有偿转让——买卖、交换、其他方式其他方式（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。2、商品房销售（1）<商品房预售>申请→审查→作出准予预售的行政许可书面决定→颁证（2）<商品房现售>：现售标准尚存争议：竣工验收合格或完成初始登记（3）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起30日内，备案。（4）销售代理：代销与包销（5）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规/合同示范文本（6）商品房买卖合同①合同内容约束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。②面积误差处理：有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按3％。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》③除约定外，不以备案作为合同生效要件商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从(

)起计算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工验收之日C.商品房竣工验收合格之日D.商品房交付之日2、房地产抵押（1）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房抵押；按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押（2）抵押范围

①土地所有权；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；

⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3、房屋租赁①应当依法订立租赁合同：6个月以上应书面②不得擅自转租（经出租人同意可）；③承租人的优先购买权（提前3个月通知）及例外；④房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，第一顺序承租人为（）A、合同成立在先的B、已经办理登记备案手续的C、已经合法占有租赁房屋的D、率先交纳房屋租金的4、各种类型的竞合1）有抵押、查封的房屋办理初始登记2）抵押与转移3）出租与转移、抵押4）查封与转移、抵押5）列入征收范围与抵押、转移第九章房地产权属登记制度与政策1、职责：查验、询问、如实/及时登记有关事项/其他