房屋租赁合同的审查要点和常见问题

16个审查要点9个房屋租赁合同及的法律关系、律问题较为复杂合同履行中容易发生争议和纠，风险相对较大对房屋租赁合同查，应当注意以下些问题：[查要点]一、出租主的审出租主体的审，除审核出租人主体资格外，还审查出租人是否有权出租标的，可查验对方房地权利证书或者其有效证明文件（房地产证、房屋有权证、国有土使用权证等能够明权利合法来源的他有效证明文）。审查合同时要意查看合同所附料中是否有出租的上述权属证书（各地房屋所权证书的名称可稍有不同，以上称供参考），主要看权属证书记的所有权人与出人是否一致、是有共有权人及共有人是否同意、立抵押权、是否经进行其他处分受到其他权利限制如果出租人非权人，而是承租再转租，还应审产权人书面同意出租人转租的件（如属多次转，应逐次审核前出租人同意转租的件直至产权人，相关文件应作合同附件。二、查合同否有反强性规定的容如承租的房屋经竣工验收或验不合格，承租违建筑等。三、赁标的的准描述合同中应约定赁房屋所处的准位置（如门牌号以及租赁物的概要情况，如承的建筑面积或使面积、楼层等，好附图说明。此外，要对租物作完整描述，“不仅包括房屋包括其相关附属设施（包括但限于房屋已具备空调、水、电、暖设备及相应的公设施和共用面等）”。四、赁标的用途在租赁房屋前应首先核实租赁屋房产证上所载用途，做到租赁协议上约定的途不与规定用途冲突。如果房产证上载用途为住宅，对于经营用房的租原则上不予考虑。同时应审是否在合同条款明确约定租赁物用途，如用于营业办公或仓储等五、于租赁的物边环的约定如果公司承租房屋用于营业或公，则应审查合中关于拟租赁房屋的周围环境相关约定，如是有适当的停车地，周围是否有娱乐所影响办公等六、赁期限审查审查合同应写租赁期限及具体起止日期。

按照《合法》的规定，租赁期限不得过20年，超过20年，超过部分无效租赁期间届满，当事人可以续租赁合同，但约的租赁期限自续日起不得超过20。因此在审查租合同时对于租赁限超过20的约定（如“永久或者“”），需修改20年下。七、赁标的交付约定审查是否有房移交方面的具体定，如是否有关租赁物的移交状态、移交租赁及其附属设施设清单及移交时间约定等。八、金条款审查审查有关租金约定是否完整，体包含以下几个面：1租金标准及租金总以及资金支付期、支付比例、支付件等是否明确。2租金包含的范围（门头门楣的使用、停车位使用费）租期内的物业管理、、电、供暖等费承担及支付约定否明确。3是否有类似约定：对于除合同所列的租金、杂物以及协议明确规定需由承方承担和（或）付的费用外，出方保证不再要求承方为承租租赁因任何原因承担（或）支付任何他费用。”九、修及免期的定审查合同是否关于租赁房屋装改造的约定。如及装修改造，应在合同中约定在不改变房屋主结构、不危及原筑物的安全或造成在危险的情况，出租人同意承方进行装修改造并应约定合理的免期限。十、于宣传告事的约对于租赁房屋途为营业、办公，承租方一般会挂公司名牌或进行其他广告宣。因此，审查租合同时，注意合是否约定承租方权使用门头门楣及具体位置、权在租赁物室外挂、张贴宣传资以及利用其他方式行企业、业务广告宣传，并应定出租人保证广位的合法使用。一般情况下，费用可约定为已含在合同租金中如约定由承租方另行支付，须费用标准及支付具体明确的约定十一关于维、修的约审查合同是否关于房屋维修、缮、更换和改良约定。房屋租赁合同中应约定当租赁物影响承方正常使用时，租方应负责对租赁及时进行维护维修，费用由出方承担（但承租使用不当造成的维费用由其自行担）。同时，合同中明确维修期间不影响承租方正常业及办公，且应约定如维修时超过一定期限仍能达到正常使用准，承租方有权解合同或者减少应数额的租金。十二关于租物不正常用，减少金及费的约审查合同时，意合同中是否约了当供电、空调供暖等一项或多项设施不能正使用或影响承租正常营业时，承方有权拒付相应期内的租金及水电、空调等相应用费。如果上述情形续时间或累计时达到一定时限的承租方有权解除合同，并有权求出租方按合同金总额的一定比支付违约金。十三违约责的约应尽能具体和化违约责任方面应注意约定出租延迟交付租赁标物、交付的租赁物有瑕疵（包权利瑕疵和质量疵等方面）的违责任及提前终止合的违约责任等为增加违约责的可操作性，可约定一方违约后算损失的范围，也可约定违约的具体金额或比。为了有效制约惩戒对方违约，违金数额或比例宜过低。十四关于承保证款租赁合同中一应有出租人有权租租赁标的物的证条款，出租方应保证租赁标物在交付时没有权纠纷或其他纠，且应保证没有第方就此主张权。交付后如发生权等纠纷或有第方主张权利，则保障承租方权益的前提下，由出方负责解决，如成承租方损失的，由出租方负赔偿。并可进一步约，其证若有不真实处，承租方有终止协议的利，并有权要求出方支付违约金并偿由此造成的损。十五关于租登记案的定根据《城市房产管理办法》第

53的规定，出租和承租人应当签订书面租赁合，约定租赁期限租赁用途、租赁格、修缮责任等条，以及双方的其权利和义务，并房产管理部门登备案。因此，在房屋赁合同中应约定出租人向房产管部门登记备案并承担相关费用十六审查是明确定租期满后优续租及适用件关于优先承租，目前法律没有确规定，若合同未明确约定租赁期限届满后优续租的适用条件则租赁期满后临谈判，一旦谈判成，将无法继续承，这对承租方来可能造成损失。因此，在合同应明确约定租赁限届满后，承租有优先续租的权利并具体约定用条件（如同等金标准条件）。[赁合同常见问及处理议]一、租人的体资审查题审查出租人的体资格时，首先审查出租人是否房屋的所有权（产权人）需真查验权属证的真实性，必要时需房地产管理机核实。如果出租人不房屋的产权人则能存在代理关系转租关系。一般情况下房租赁合同应优先择与房屋的产权签订合同，次之也可以考虑与理人及转租人签租赁合同。若与代理人签合同，还需要有权证人同意转租书面证明文件，并在合同中约如产权人同意转的书面文件不真时，转租人应承担种责任（此处约金的约定可适提高数额）。其次，应考虑择法人签约，最选择具有独立法资格且资信情况良好的法人单，避免与自然人约。如选择自然人该自然人应为成人且具有相应的事行为能力（非精神病人）；为未成年人，应得其法定代理人监护人）的书面同。自然人为房屋权人时，经常存房屋共有的状况如婚姻关系存系期间购买的房等），此时对共财产（房屋）的置还应征得其他共人同意。此外，选择出人原则上尽量避采用转租形式。从转租合同来，转租合同是原租人即现转租人承租人签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同虽仅是双方的意思示，但依法必须经出租人书面同。在租赁合同中下一层次的租赁同的效力依附于一层次的租赁合同。转租期间原租赁合同变更解除或者终止的转租合同也随之相地变更、解除者终止，比产权出租的情况多了重风险。实践中常发生承租人欠付租金出租人提前解除租赁，转租合同因此提前终止情况，所以应尽避免。一般而言，转合同的终止日期得超过原租赁合规定的终止日期，但出租人与转双方协商同意后别约定的情况除。二、适于承的房租赁查问题依据建设部《市房屋租赁管理法》6的规定，有下列情的房屋不得出租：未依法取得房屋有权证的司法机关和行政关依法裁、决定查或者以其他形式限制地产权利；3、共房未取得共人同意的权属有争议的；属于违法建筑的不符合安全标准；已抵押，未经抵权人同意；不符合公安、环、卫生等管部门有关规定的；有关法律、法规定禁止出的其他情形。对以上规定需说明的是，这些定到目前为止，然有效，但是由于是部门规章违犯后并不必然致合同无效的法后果。但上述情形均能对合同的实际行造成重大影响至使合同无法继续履行或提前止，甚至因违反他法律、法规的制性规定而使合同效，因此应尽避免。三、于出租房屋有合权利的保问题对合同标的物有合法的所有权当事人行使对标物的占有、使用、收益、处分权基础和前提，否可能不受法律保。四、赁有抵房产问题承租有抵押房的问题分以下两情况：第一、承租先租后抵押的房产风险相对较小。《担保法解释第65条规定：抵押人将已出租的产抵押的，抵押权实现后，租合同在有效期内抵押物的受让人续有效”。第二、承租先押后出租的房产风险较大。依据《担保法释》第66条的规定：抵押将已抵押的财产租的，抵押权实现后租赁合同对受让不具有约束力。抵押人将已抵的财产出租时，果抵押人未书面知承租人该财产已抵押的，抵人对出租抵押物成承租人的损失担赔偿责任；如果押人已书面告承租人该财产已押的，抵押权实造成承租人的损失由承租人自已担。依据上述法律定，此种情形下租人有以下两重律风险：其一，抵押权现后，原租赁合因此提前终止，租人无权要求受让人继续履行租赁合同。其二，抵押权现造成承租人的失，存在无法获赔偿的风险。如果租赁前出人已书面告知承人租赁物已抵押，承租人只能自行承担损失；如赁前出租人未面告知的，承租人权要求出租人偿。但需要特别指的是，尽管承租在法律上有权索，但是能否获得赔偿取决于出人是否有实际清能力，如果其没财产或虽有财产但其隐匿，承租的部分甚至全部失仍有可能无法得实际赔偿。五、先购买优先租权题优先购买权是定权利，即使合中未约定承租人可享有，但鉴于法律只有原则规定，具体内容应在合同中具体定，以利履行；而先承租权没有确的法律规定作权利依据，必须合同双方自行进行确约定方可行。六、于租赁满后合同理《合同法》规，租赁期限届满承租人继续使用赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续效，但租赁期限不定期。因此，如果原赁合同约定了自顺延条款，应明约定顺延的具体期限，以免因定不明使顺延的同变为不定期租。七、屋租赁场地赁之别房屋租赁和场租赁的税率不一（房屋租赁缴纳的房产税，场地租赁则缴纳5%的营业税）所以为了降低租金个别公司将房屋租合同作为场地租赁同来签订。按照《合同法规定以合法形式盖非法目的的合是无效的，所以此类以避税为的的合同存在被定无效因而无法到法律有效保护的险。目前有些地区务部门对此核查较严格，存在被处的违规风险，建议按实际租种类据实分列。如果合同中既租赁场地也有房的，可以分开计租金。八、于租金付具约定问题租赁合同中，于合同履行管理节的问题或其他因，公司尽管没有违约的故意但实际却未能按同要求及时付款常因此发生迟延付的违约行为，出租人提示才被付款，违约风险高，建议合同中补如下约定：租赁合同中对司延迟付款责任行明确，明确延付款的违约金总额的最高限；在合同付款条中增加要求出租出具相关文件（发票、付款通知）后一定期内公司予以付款内容，增加出租的付款提示义务，免承租人因疏等原因迟延付款此外，如租期长，建议租金支约定为分期支付以减少租赁合同因各种原因提终止后无法追回付租金的风险。如出租方是转或权利有瑕疵的况下，更应注意类风险，实践中常发生转租人付租金导致出租与其终止合同，租合同同时终止的况；如果公司提前支付租金，在无法收回的风，因此应尽量约定后付款。九、库租赁同审中的点问题1仓库租赁合同应当意对出租人特殊务的约定出租人应当负对仓库的监护，负责库房、地面门窗等库房设施的维护、维修提供所需水源、源、照明设施等房设施；按照承租的要求对仓库行定期的排风，持恒定温度、湿；由于房屋质量问（漏雨、受潮承重等原因）而承租人造成的损，应由出租人承租2防火安全问题承租人在租赁间须严格遵守执《中华人民共