房地产经济学02-房地产产权

第二章房地产产权鸡会绝种吗？有多少人吃鸡？全世界每天要消费多少鸡？你担心过鸡会绝种吗？为什么鲸和大象会成为濒危动物？为什么象牙的商业价值威胁到大象，而鸡肉的商业价值却是鸡的护身符呢？原因在于大象是共有资源，而鸡是私人物品。房产证即将下岗，不动产证正式登场！能否成为反腐利器，揪出房婶房叔？能否造成房屋抛售，促使房价下降？是否是为房产税“打前站”？物权法所说的登记资料“公开”，是对利害关系人而言的;不是反腐利器—官员财产申报法；对房价影响有限；可以是征税更方便—目的不是征税。拿不到产权证怎么办？小王以低于市场价的价钱买了一套房屋，由于比原计划省了很多钱，所以他非常开心。但是，令他十分苦恼的是，小王一直没有拿到房屋产权证，这连开发商也解决不了这个问题。那么，小王为什么拿不到房屋产权证呢？小王买的是“小产权房”，也叫“乡产权”。小王可以要求房地产开发商返还购房款，并按银行同期贷款利率支付利息等，但同时应当向开发商支付使用房屋的合理费用。本章纲要房地产产权概述一土地产权二房地产产权概念所有权特征他项权利土地所有权土地使用权房屋产权三房屋产权的概念房屋所有权取得和丧失6一、房地产产权概念房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利。包括房地产所有权和房地产他物权。第一节房地产产权概述7所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。他物权是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括地役权、典权、抵押物权等。一、房地产产权概念绝对性，是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益；排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利；最完全的物权，所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配，内容最全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、适用、收益，还包括了对于物的最终处分权；弹力性，所有人可以设定地役权、抵押权等权利，虽然占有、适用、收益甚至处分权都能与所有人发生全部或者部分的分离，但只要没有发生使所有权消灭的法律事实（如转让、所有物灭失），所有人仍然保持着对于其财产的支配权；永久性，指所有权的存在不能预定其存续期间。例如，当事人不能约定所有权只有5年期限，过此期限则所有权消灭。

二、所有权的特征他项权的作用是证明在该产权上还设定了其他权利；他项权证是证明他项权利存在的文件；一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。三、他项权利（他物权）地役权是为对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。“支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。在我国的《物权法》中规定为“地役权”和“相邻关系”。地役权典型地役权包括在他人土地上通过权，用水权，铺设管线，建筑物支撑权、采光权等。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得“地役权”。

地役权是指占有、使用、收益他人不动产的一种物权。占有他人不动产而享有使用收益权利的一方，为典权人；收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方，为出典人；作为典权客体的不动产，称为典物；典价为典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价。典权的基本模式为：出典人，即不动产的所有人，将典物转移给典权人；典权人在取得典物的时候，向出典人支付典价；典价通常为典物出卖价格的50%-80%之间；典权人在取得典物之后，可以对其行使占有、使用、收益等权利。典权抵押物权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是他物权的一种。例如：某人用房产证向银行抵押贷款，房产局就发一个他项权利证给银行，证明某人在还清贷款之前银行保留对抵押物的处置权，如果一直按时还贷，那么银行就不能行使该权力。这时银行的这种权力实际就是他物权的一种——抵押物权。抵押物权一、土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。第二节土地产权占有权能：占有指对物的实际控制。使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。（二）所有权的权能：“四项权能”理论我国实行的是土地的社会主义公有制；土地的社会主义公有制分为国有土地所有权和农民集体土地所有权两种；国有土地属于全民所有，国家是国有土地唯一的、统一的所有者。集体土地所有权的主体只能是农民集体。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体使用时，集体土地所有者有依法得到补偿的权利。我国土地所有权国有土地使用权根据《土地管理法实施条例》第二条规定下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

农民集体土地所有权（一）土地使用权概念是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业等凡是具备法定条件者，依照法定程序或约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。二、土地使用权20我国城市国有土地使用权出让最高年限：住宅用地70年工业用地

50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐等用地40年（二）国有土地使用权的年限国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、转让、出租等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。（三）国有土地使用权的取得划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。划拨国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让的一般程序：申请用地――审查回复――签订合同――登记领证协议出让是市县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出约邀请或公布招标条件，然后按照合法的程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。招标出让的一般程序：发布招标公告或通知――领取招标文件――投标――决标――签订合同――登记领证招标出让指市县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，指在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。拍卖出让的一般程序：发布公告――领取拍卖文件――举行拍卖活动――签订合同――登记领证。拍卖出让土地使用权的出让最常用方式，土地管理机构先评估拟出让土地底价并进行挂牌公示，由投标者按时间先后次序和投标价格逐步提高的原则进行投标，其最后投标者为受让人。挂牌出让的一般程序：拟定挂牌方案――报批方案――确定出让底价――公告——报名——报价——确定竞得人——签订确认书——签订合同――登记领证。挂牌出让农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。（四）我国集体土地使用权一、房屋产权的概念房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。第三节房屋产权建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法规对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

土地使用权终止与房屋所有权关系房屋所有权的取得原始取得：主要是房屋建造者，房屋首次购买者继受取得：买卖，交换，赠与，继承房屋所有权的丧失如房屋所有权人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产；包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等；房产转让、继承等引起原房产权利人对该房产权利的消灭；因国家行政命令或法院判决而丧失；房产所有权人放弃所有权。二、房屋所有权取得和丧失三种解释第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。第二，是把国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。大产权和小产权小产权房主要是建筑在农村集体土地上的商品房，大多由乡镇政府或者乡村自治组织(村民委员会)颁发房产证，也有的以合同的形式确认产权，没有任何房产证，并向集体经济组织之外成员销售的住房。还有部分小产权房建筑在国有土地上和军队享有使用权的土地上，由于相关政府部门不批准或开发商手续不齐全，办不到房产证就在市场上销售房屋。据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7,333万套房。按每套住3人