房地产政策与法规第3章

房地产政策与法规

授课人：刘晓逸

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时间：2015-2016学年第二学期目录房产和地产的总称“不动产”第一章房地产政策与法规概论第二章房地产法律关系第三章土地所有权第六章土地使用权第五章土地征用与房屋拆迁管理政策与法规第三章土地所有权学习目标1、了解我国的土地制度2、掌握我国土地所有权的表现形式及范围3、掌握我国国有土地所有权的特征4、熟悉土地他项权利的内涵3.1土地制度概述1.制度（institution）

制度的定义：是人们行为的规范，是约束人们相互关系的规则集合。

相关概念

制度安排：制度的具体化，约束特定行为的具体规则。

组织：具有一定目标、用以解决一定问题的人群。

制度与组织的关系：

组织——游戏主体，制度——游戏规则制度的分类——制度构成的二元论

正式制度：人们有意识制定的制度。约束是强制性的。非正式制度：支配人们行为的非强制性准则制度正式制度非正式制度政治制度经济制度：以产权制度为核心文化制度军事制度社会意识形态3.1土地制度概述2.土地制度的概念

广义：人与人之间在土地问题上发生的生产关系及相

应的地权关系的总和。

狭义：经济上的土地所有制及法律上的土地所有权制。

3.1土地制度概述

土地所有制土地使用制土地规划制度土地制度的内容土地保护制度土地征用制度土地税收制度土地管理制度3.1土地制度概述原始社会土地制度：土地共同占有、使用，土地产品共享，权利和义务没有差异；奴隶社会土地制度：奴隶主阶级占有土地，并直接占有奴 隶，全部产品归奴隶主所有；封建社会土地制度：地主阶级拥有土地所有权，一般不使用经营土地，将土地利用权让渡给农民，坐享地租之利；资本主义社会土地制度：存在三个相互依存、相互对立的阶级，土地所有者、租佃资本家和农业工人社会主义土地共有制度：全民所有制度和集体所有制度并存。3、

土地制度演变的五种形态中国土地制度的产生

2000B·C右的夏、商时代，土地村民公有1600—221B·C，井田制，有私田与公田，类似欧洲的采邑土地制度秦汉以后，土地私有制

王莽王国制秦汉屯田制西晋占田法北魏均田制4

中国土地制度的变迁井田制西周时期，道路和渠道纵横交错，把土地分隔成方块，形状像"井"字，因此称做"井田"。井田属周王所有，分配给庶民使用。领主不得买卖和转让井田，还要交一定的贡赋。周边为私田，中间为公田。4

中国土地制度的变迁中国近代土地制度的变迁

民国时期，孙中山提出“耕者有其田的”政策，但是未实现新中国成立前，封建土地所有制占统治地位

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中国土地制度的变迁中国现代土地制度的变迁建国以来，我国土地制度经历了三次重大变革：

1）1949-1953年土地改革，完成了封建土地所有制向农民土地所有制的过渡；解放后我国土地制度改革是在1947年我党制定的《中国土地法大纲》的基础上进行的。土地改革法的立法宗旨是：实现土地所有制的转变，建立农民的土地所有制，但这并不是农民土地私有制。农民只是拥有了土地的使用权。

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中国土地制度的变迁2）1958年的人民公社运动，实现了农民土地所有制向集体所有制的转换；土地改革后，农民虽然分得了土地等生产资料，但由于农村生产力极其落后，农民拥有的生产工具严重不足，生产资料十分缺乏，农民在生产中遇到了很大的困难。面对这种客观现实，走合作经营的道路成为了必然的选择。

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中国土地制度的变迁3）1979-1984年农村土地承包经营权制度的确立，建立了在集体所有的土地上设立的土地用益物权制度。从人民公社体制转变为土地承包经营责任制，经历了渐进性的变化过程。三次土地变革有着不同的社会、经济背景，表现出不同的制度特征，但变革的规律基本是相同的，即都是沿着“以土地利用为中心”的土地制度的方向发展。4

中国土地制度的变迁土地私有限制论：确认土地私有制，但对私人占有土地的数量和利益进行限制，主张“耕者有其田”， 主张改进租佃制度。土地公有论：该论认为土地公有制取代土地私有制是土地所有制变革的规律。土地公有私有并行论：认为土地所有权是否应公有私有，不 能一概而论，而应根据土地的用途及其利用效应分别判定，宜公则公，宜私则私。土地租赁论：在公有或私有的国家里，该论有其存在的基础。5土地制度改革理论趋向土地所有权集体土地所有权国有土地所有权土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地承包经营权宅基地使用权建设用地使用权土地他项权利：抵押权、承租权、地役权等3.2土地所有权一、土地所有权1、涵义：土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。属财产权的范畴。法律上，土地所有权包括两个层次：土地所有权法律制度土地所有权权利。（1）土地所有权法律制度这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系土地所有权是土地所有制在法律上的反映。（2）土地所有权权利土地所有权人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2.权能结构—不同权利可以分离占有权：土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利。使用权：按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利。收益权：基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利。处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运。二、我国的土地所有权制度国有土地所有权集体土地所有权我国土地所有权的形式二、我国的土地所有权制度我国土地所有权制度具有以下特征：

(一)主体的特定性我国实行土地公有制，土地所有权的主体只限于国家和农村集体。各级政府并不是国有土地所有权独立的主体，这与美国等联邦制国家各州均为独立的土地所有权主体的“多元制国有土地所有权”不同。

(二)客体的差异性

我国土地所有权客体的差异性首先表现为：

城市土地和农村土地。我国土地所有权客体的差异性在法律上表现为：

集体土地所有权以土地所有权证书形式；

国有土地所有权的范围是法律确定的，无需登记。但国有土地使用权需办理国有土地使用权证。二、我国的土地所有权制度(三)内容的限制性土地所有权不能以任何形式交易，其主体的变更仅限于国家对集体土地征收征用（单向）。我国国有土地所有权内容的限制表现在：1.国有土地所有权比较虚化，其财产权利的内容主要通过国有土地使用权体现而不是通过所有权直接体现；2.实行的是国有土地所有权和土地使用权分离原则，成为一项独立的物权。二、我国的土地所有权制度

集体土地所有权内容的限制表现在：1.集体土地所有权受到国有土地所有权的限制，国有土地所有权是绝对的和无条件的，而集体土地所有权是相对的和受限制的，国家可以依法将集体所有的土地征收为国有；

2.集体土地所有权是虚化的。农民个人对集体土地的承包经营权以及自留地、自留山、宅基地等的使用权。二、我国的土地所有权制度三、国有土地所有权

国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。中央人民政府即国务院是国家所有权唯一代表。地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使国有土地所有权。国有土地所有权的取得主要采取了四种方式：①没收和接管，建国初期国家对帝国主义、官僚资本主义、国民党反动政府和反革命分子等占有城市土地，通过没收与接管的形式，无偿地将其变为国有土地，这是我国城市有土地的主要取得方式；②赎买，指20世纪50年代中后期对城市资本主义工业、私营房地产公司和私有房地产业主所拥有的城市地产进行社会主义改造，赎买的办法将其转变为国有土地；③征收征用，包括对集体土地和城市国有土地的征收征用，对被征收征用者予以适当补偿；④收归国有，指1982年宪法规定全部城市土地属于国有，据此，当时城市中少数尚未属于国有的土地全部被收归国家所有。国有土地所有权的取得主要采取了四种方式：三、国有土地所有权根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：(1)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(2)国家依法征用的土地；《土地管理法》第8条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”

(3)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(4)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(5)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其三，推定为国家享有土地所有权的土地土地所有权争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。三、国有土地所有权三、国有土地所有权我国的国有土地所有权的四项权能具有以下特点：

(一)占有计划经济：国家直接占有，具体的占有主体包括国家机关和国有企事业单位，途径是无偿划拨。国有土地有偿使用：划拨占有方式出让(二)使用

土地使用权是最基本的权能。国有土地所有权和土地使用权分离原则

——国有土地使用权。可以达到资源的优化配置。三、国有土地所有权(三)收益计划经济：土地无偿使用，导致土地资源的巨大浪费。市场经济：土地使用权有偿使用。表现在：①它鼓励政府在自己的任期内尽可能多地批地卖地。②这种收益形式是以增量土地为主要对象。③土地出让金已成为地方财政的主要来源。三、国有土地所有权(四)处分计划经济：所有者的处分权是绝对性和无限的，使用者则无任何处分权。存在不合法的处分，例如变相出租土地等。

国有土地使用权制度：土地使用者依法取得了一定的处分权，其中以出让形式取得土地使用权的，其处分权与所有者基本无异；以划拨形式取得土地使用权的，在补交土地出让金后亦取得处分权。三、国有土地所有权国有土地所有权的行使与保护行使：由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地，保护：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。三、国有土地所有权四、集体土地所有权1、集体土地所有权制度的演变农村土地私有—集体公有—集体所有、家庭承包经营2、特征主体多样性—（乡镇、村、村民小组）权能不完全性权利单向流出性3、集体土地所有权的范围农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4、集体土地所有权的行使与保护由乡（镇）人民政府代表全乡（镇）成员行使；由村民委员会代表行使；由村内集体内的全体成员通过成员大会行使。四、集体土地所有权3.3土地他项权利

指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律和行政法规规定的需要登记的其他权利。3.3土地他项权利土地他项权利特点是在他人土地上享有的权利；可以满足他人对土地利用的需求；权利的主体是土地所有权、使用权人以外人；对所有权和使用权人有一定限制，如通行权；是一种生产生活中客观存在的权利；3.3土地他项权利1、地役权地役权是指为自己使用土地的需要，而使用他人土地的权利。【案例】甲和乙