太平世家物业基础知识培训

太平世家物业基础知识培训太平世家物业基础知识培训太平世家物业基础知识培训一、物业管理的产生及发展二、物业管理基本概念三、物业管理的性质、特点、作用四、物业管理的分类五、物业管理相关法规六、物业管理的基本环节七、物业管理的基本内容大纲1、物业管理的起源及发展：2、物业管理是房地产的延续和完善：3、物业管理在中国的产生及发展：一、物业管理的产生及发展1、物业管理的起源及发展：物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。奥克维娅-希尔女士。一、物业管理的产生及发展1、物业管理的起源及发展：现代物业管理的产生于十九世纪末的美国。经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业立道德的管理企业及管理人员成为需要。一、物业管理的产生及发展1、物业管理的起源及发展：

1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。

一、物业管理的产生及发展2、物业管理是房地产的延续和完善：

物业管理是房地产市场的一个消费环节，是为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。一、物业管理的产生及发展3、物业管理在中国的产生及发展：萌芽时期（19世纪中叶＿1949年）休眠时期（1949年＿改革开放）蓬勃发展时期（改革开放后）一、物业管理的产生及发展萌芽时期（19世纪中叶＿1949年）

19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。一、物业管理的产生及发展休眠时期（1949年＿改革开放）新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。一、物业管理的产生及发展蓬勃发展时期（改革开放后）住房从福利分配到货币化分配转变。从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理的新路子。

1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。

一、物业管理的产生及发展蓬勃发展时期（改革开放后）邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织。

1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（其中业主委员会的规定源自陈之平在天景的经历）颁布；

1994年9月，深圳市莲花北小区在住宅局系统内招标；

1996年底，深圳市鹿丹村对全国进行招标；一、物业管理的产生及发展蓬勃发展时期（改革开放后）

2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业管理条例》实施。

2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会——深圳市住宅产业化协会成立。截止2005年底，全国物业管理企业超过2万家，从业人员超过250万人，相当及我国社会服务业从业人员的23%。

一、物业管理的产生及发展概念一、物业概念二、物业管理概念三、业主、业主大会、业主委员会概念四、业主公约（管理规约）二、物业管理的基本概念概念一、物业定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。分析：

A：建筑物——非建筑物

B：已建成投入使用的——未完工、在建

C：主体及配套——红线范围内的一切二、物业管理的基本概念概念一、物业物业的特性：位置的固定性和地区性形式上的多样性使用上的长期性建设周期长、投资量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物业管理的基本概念概念二、物业管理

行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。

二、物业管理的基本概念概念二、物业管理新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的对象:

——共有物业

——业主及非业主使用人的行为二、物业管理的基本概念概念三、业主、业主大会、业主委员会业主：房屋的所有权人。业主大会：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会：业主大会的执行机构。二、物业管理的基本概念概念四、业主公约：新条例定义：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。二、物业管理的基本概念业主的权利1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律法规规定的其他权利。二、物业管理的基本概念业主的义务1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律法规规定的其它义务。二、物业管理的基本概念业主大会的职责：1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。二、物业管理的基本概念业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的业主参加。大会决定必须经及会业主所持投票权1/2以上通过。

对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。二、物业管理的基本概念业主委员会的职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主及业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。二、物业管理的基本概念对业主大会及业主委员会的约束：1、业主大会和业主委员会应接受物业所在市（县）、区主管部门的指导及监督。

2、业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得及宪法、法律、法规和规章相抵触。

3、业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

4、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

5、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。二、物业管理的基本概念1、物业管理的性质：社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度；物业的所有权、使用权及物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。专业化：设备、环境、安全、租售等；企业化：物业管理行为是一种企业行为；经营型：物业管理的属性是经营，提供的是劳务及服务，推行有偿服务、合理收费。三、物业管理的性质、特点、作用2、物业管理的基本特点：业主自治自律

（业主公约和业主委员会）；业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权；业主自律：单个业主利益服从公众利益。业主委员会及物业管理企业是平等的合同关系；物业管理企业提供专业化管理，其产品是服务。三、物业管理的性质、特点、作用分组讨论：

请分析物业管理企业提供给业主的产品有何特点。三、物业管理的性质、特点、作用服务的特点：

1、服务通常是无形的，看不到感受得到；

2、服务的生产过程和消费过程是同时进行的；

3、服务是不能提前生产储存的；

关于服务质量服务的质量很难量化，是通过比较得来得；服务质量不好是无法返工的。

三、物业管理的性质、特点、作用3、物业管理的作用：1-确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命；2-能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境；3-使物业保值、升值；4-促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补贴负担。三、物业管理的性质、特点、作用1、物业的分类按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业、办公物业、其他物业按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层四、物业管理的分类2、物业管理的类型

居住物业的管理（多层、小高层、高层、别墅）工业物业的管理（生产厂区、储存、物流）商业物业的管理（摩尔、百货、超市、连锁店）办公物业的管理（写字楼、政府办公）其他物业的管理（医院、公园、地铁、机场、码头）四、物业管理的分类

左边的图形展示了四个部分A,B,C，D.A,B&C的¼的部分被涂成阴影ABCD1.将‘A’中未被阴影的部分平分成相同且面积相等的两部分.2.将‘B’中未被阴影的部分平分成相同且面积相等的三部分.3.将‘C’中未被阴影的部分平分成相同且面积相等的四部分.4.将‘D’中未被阴影的部分平分成相同且面积相等的七部分.提示：答案不是三角形，你应该自己解决。提示：答案不是三角形。这个问题的世界记录是七秒钟人们常说，这就是僵化的思维，你有吗？思维测试国家法规:五、物业管理相关法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号AQ001国家法规安全类中华人民共和国治安管理处罚法2006.03.01中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2005年8月28日通过AQ009国家法规安全类中华人民共和国安全生产法2002.11.012002年6月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过CW004国家法规财务类国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知2003.11.13发改价格[2003]1864号CW008国家法规财务类物业管理企业财务管理规定1998.01.01财政部财基字[1998]7号DB001国家法规达标类关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知2000.05.25建住房物（2000）008号DB002国家法规达标类全国城市文明住宅小区达标考评实施细则1992.04.15建设部FC010国家法规房地产类城市住宅小区竣工综合验收管理办法1993.12.01建法[1993]814号FC025国家法规房地产类房屋建筑工程质量保修办法2000.06.30建设部令第80号五、物业管理相关法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号HJ032国家法规环境类游泳池水质标准20071001CJ244-2007HJ007国家法规环境类城市房屋白蚁防治管理规定2004.07.20建设部令第130号HJ013国家法规环境类中华人民共和国环境噪声污染防治法1996.10.291996年10月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过HJ032国家法规环境类游泳池水质标准20071001CJ244-2007QT006国家法规其他类中华人民共和国合同法1999.10.011999.03.15第九届全国人民代表大会会议通过RR042国家法规人员管理中华人民共和国劳动合同法2008.01.01中华人民共和国主席令第65号RR004国家法规人员管理中华人民共和国劳动法1995.01.01中华人民共和国主席令第29号RR042国家法规人员管理中华人民共和国劳动合同法2008.01.01中华人民共和国主席令第65号TX002国家法规通信类《卫星电视广播地面接收设施管理规定》实施细则1994.02.03中华人民共和国国务院第129号令TX003国家法规通信类卫星电视广播地面接收设施管理规定1993.08.20国务第129号令国家法规:国家法规:五、物业管理相关法规序号文件级别文件类别文件名称生效日期发文部门及文号WY034国家法规物业类中华人民共和国物权法20071001中华人民共和国主席令第六十二号WY001国家法规物业类城市新建住宅小区管理办法1994.04.011994年3月23日建设部第33号令WY017国家法规物业类住宅室内装饰装修管理办法2002.05.01建设部令第110号WY020国家法规物业类建筑装饰装修管理规定1995.09.01建设部令第46号WY023国家法规物业类业主大会规程2003.09.01建住房[2003]131号WY025国家法规物业类普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）2004.01.06中物协[2004]1号WY026国家法规物业类前期物业服务合同（示范文本）2004.09.06建住房[2004]155号WY027国家法规物业类业主临时公约(示范文本)2004.09.06建住房[2004]156号WY034国家法规物业类中华人民共和国物权法20071001中华人民共和国主席令第六十二号XF002国家法规消防类高层建筑消防管理规定1986.07.01中华人民共和国公安部XF009国家法规消防类中华人民共和国消防法1998.09.01中华人民共和国主席令第４号GS017国家法规给排水类生活饮用水卫生标准20070701GB5749-2006中华人民共和国卫生部、中国国家标准化管理委员会五、物业管理相关法规三、郑州市物业管理政策法规1、郑州市物业管理条例2、郑州市物业管理招标投标办法3、郑州市业主管理规约（示范文本）4、郑州市业主临时管理规约（示范文本）5、郑州市前期物业服务合同（示范文本）6、郑州市业主大会议事规则7、郑州市房屋专项维修资金管理办法8、郑州市物业承接查验实施细则（试行）

9、郑州市物业服务收费管理办法一、物业管理工作的基本环节二、物业需配合开发商开展的工作六、物业管理的基本环节一、物业管理工作的基本环节物业管理策划阶段物业管理前期准备阶段物业管理启动阶段物业管理日常运作阶段六、物业管理的基本环节物业管理策划阶段物业管理的前期介入：项目决策、可行性研究、规划设计；制定物业管理方案：确定管理档次、确定服务标准、财务收支预算；组建或选聘物业管理企业：或者组建新项目物业服务中心等；签定前期物业管理合同。六、物业管理的基本环节物业管理前期准备阶段物业管理企业内部机构设置及拟定人员编制；物业管理人员的选聘和培训；规章制度和制定；物业管理档案资料的准备；物资采购；办公生活设施的准备；物业租售的介入等。六、物业管理的基本环节物业管理启动阶段物业的接管验收；业主产权备案；建立物业管理档案资料；业主验收入住；物业装修管理；成立业主大会，选举产生业主委员会；签定物业管理合同等。六、物业管理的基本环节物业管理日常运作阶段物业日常管理及服务

1、物业基础服务；

2、物业专项服务；

3、物业特约服务。各种关系协调

1、企业内部协调；

2、及相关部门关系协调。六、物业管理的基本环节六、物业管理的基本环节二、物业需配合开发商开展的工作1、选聘物业管理企业2、销售前的两项必要工作：销售合同、业主临时公约3、物业管理用房4、不得侵犯业主的所有权及使用权5、移交物业资料6、参及业主大会的成立7、工程遗留问题处理8、物业管理费1、物业管理基础业务2、物业管理专项业务3、物业管理特约业务七、物业管理的基本内容1、物业管理基础业务

1）房屋本体的维修管理

2）公共设备的维修管理

3）公共设施的维修管理

4）安全管理

5）环境管理七、物业管理的基本内容1、物业管理基础业务

1）房屋本体的维修管理

房屋本体维修管理的原则

“经济、合理、安全、实用”的原则：

“区别对待”原则：

“服务”原则：七、物业管理的基本内容1、物业管理基础业务

2）公共设备的维修管理根据设备的类别可以分为：供配电类设备、给排水类设备、消防类设备、安全防范类设备、制冷供暖类设备等。七、物业管理的基本内容1、物业管理基础业务

3）公共设施的维修管理根据设施类别可以分为：儿童娱乐设施、休闲娱乐设施、装饰性设施等。七、物业管理的基本内容房屋五分法

1）自用部位：责任人为业主

2）房屋毗连部位：责任人为毗连业主

3）本体共用部位：责任人为本体内的全体业主

4）公用设备、设施：责任人为全体业主

5）居民生活供应部门：责任人为有关部门七、物业管理的基本内容1、物业管理基础业务

4）安全管理根据工作性质，安全管理包括：治安防范、消防管理、交通管理等。七、物业管理的基本内容安全管理作用：

1、必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失。

2、必须阻止或防止任何影响业主或使用人的生命财产的行为。

3、必须终止任何影响业主和使用人身心健康的行为，维护正常的生活秩序及工作秩序。

4、加强区域内