房产评估师土地估价基础与实务

（一）土地面积的有土地位置的固作为自然的产物，它与地球共存亡，具有永 性（二）土地用途变更 性 土地会产生递减的，这就要求人们在利用土地增加投地利用的经济效益，防止出现土地递减现象。土地递减规律是房地产开发商确定商品房数（三）土地的土地是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所、土地使用权、土地租赁权、土地抵押【技窍】“自经产”3特人类生存人类生产 农地分布不均土地质量较水土资源不平 技窍】“大小限/多云低差平 资源7特

· 壤2分类系统 技窍】只记南方排除记北方水稻土（主要是它 【技窍】“岩沉变”3岩 等（四）糖料作 6 土地污染主要是指构成土地实体的土 八、土 类型及特 房地产估价师职业资格考试1 （六）交通 房地产估价师职业资格考试1 （一）土地所是土地所有制的法律表现形式，是国家（二） 土地抵押权是土地使用权人在法律的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在人不履行时，债权人对土地使用权及其地上建筑（四）知识点三、我地所（一）土地所【土地所】土地的 由 （二）国有土地所的权能及规定1国有土地所的权能土地所有者代表依法将国家土地所的部分权能 县级以上地方人民及其 。县级以上地方人民及其 使收益权应依法向上级人民及其 ，30%上缴国家财政，70% 2国有土地所的规定 （三）集体土地 的权能及规 ②受国家法律 管理的限制 2集体土地所的规定的以外，属于集体所有；宅和自留山、自留地，属 权、宅使用权、地役权。 （1） 。经市、县人民土地管理部门批准并补办土地使用权出 按规定的或比例标准向国家上缴土地收益金。 所同时设定抵押权时，应按照规定报有批准 国企企业国有企业中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）或经营的方 知识点四、我国有企业涉及的划拨国有土地使用权，有下列 公司、有公司以及组建企业的；②国有企业改组 合作制企业的 对土地享有占、使用权、收益权和部分处分权（转让、 的用途、建设项目的完成年限、必须投入的总额、容积率和深度等，既体现了国家与土地使用权人之间的财产利系，又体现了城乡规划部门与土地使用权人之间的管 有者代表征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地 用权出让金并领取出让国有土地使用权，同时，还土地使用权回3情内60未按合同约 非住自动续期。续 办理住使用权期限届满建设用类非住自动续期。续 办理住使用权期限届满建设用类办理 经林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由 县级以上地方人民应当向土地承包经营权人土土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，将期限不得超过承包期的剩余期限。依法批准，不得将承 人要求登记的，应当向县级以上地方人民申请土地承包经营权变更登记；登记，不得对抗善意第三人。承包期内发包人不得调整承包地。因自然严重毁损 （三）宅【宅使用权】是经依法由农村集体经济组织分宅宅使用权人对宅享有占、使用权、收益权连同宅一同转让、出租的权利。 转让房屋及宅使用权后，宅使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅，故应当依法办理转让登 农村村民一户只能拥有一处 农村 【地役权】是指地役权人按照合同约定，利用他人可以向登记机构申请地役权登记；登记，不得对抗善意 可以设定抵押权的土地权 房地产估价师职业资格考试1 手中。按形成基础的不同，把级差地租分为以 20世纪初，而在进入20世纪60年代以后，以索、密 更注重 大。 品数量z和距中心距离t是其他商品数量z、土地数量q和距市中心距离t土地价格不是土地的价格，而是土地所提供的地租的价格。也就是说，地租的存在是土地价格的 根据级差地租和地租等的特点分析被评估对象所在1第五节区位理论区内所处的具置及其与其他市镇、或农村居民点之·区位的3 由于商业的集聚具有很大的，而且获得的级城镇环境，交通拥挤，市容，从而影响土地的在工业化和的过程中，环境问题不仅困扰着 市是“孤立国”品、农产品的唯一销售市场，而农②“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车④农产品的运费和重量与产地到消费市场的 技窍】“自林谷草三圃牧制将沿着河流延伸至边界。（二）伯。其理论的就是通过对、劳动力和集聚因素 根据以上分类，提出原料指数的概念，以此来论证费用对工业区位的影响。所谓原料指数，是指需要原料指数=料与市场间找到最小运费点 可能使一个工厂离开或者放弃成本最小的区位，而移1（三） 但是，相切的圆形市场区，如果不的话，圆与圆 按照消费者最近供应地购物的假设，区就被平由于区被无差别线分割，圆形的市场区即被六便于组织中心地与服务区相联系的最有效的的理低级商品和服务，其售价低，顾 频率高， 市场原则体系） 交通原则 行政原则 经济效益会相差很大，不业在同一位置上经济收进行用途置换，最终形成土地收益和都趋向于最佳1第六节土 递减规 【土地递减】是指在技术和其它要素不变的前来的的增量（边际）迟早会出现下降现象。土地递减规律可以确定土地利用的最佳集约度 【土 为 劳动与土地等要素组合对土 我们还需要考虑平 及边 、平 边际：对同一块土地不断追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总的增量，记为△x表示变动生产要素△y表示在相应情况下 的增加 总曲线与平均曲线的关系平均等于总曲线每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总曲线上某一点的连线恰好是总曲线的切线时，斜率最大，从而平均最高。即在该点之前总和平均增加，该之后总和平均减少。 边 、平 在平 从上升转为下降之前边际先升后降，平均处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总更大比例 平 等于边 之后到边 此阶段边际小于平均，且边际报酬和平均均随劳动投入量的递增而下降；边际和平均同时递减，但是在此阶段总持续上升，以至达到最高点。 边 此阶段投入劳动的边 和生产弹 运用该规律有助于在应用成本近法评估地价时1第七节土地市场理论（一）（二）（三）②资源 土地的知识和技能的逐步提高，人类可以地利用原③交通条件。交通条件的改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且成本降低，因而增加（一）（二）然存在。非农用地增加了，则农业用地就要相应减（三） 系决定着地价的。由于土地具有的自然特性和经济知识点五、我我国 由于我地面积绝对数量大，相对数量小，后（一）（二）房地产估价师职业资格考试1第二章土地价格形成原理及影响因（一）值的反映，是为获取土地预期收益的权利而支付的【土地价格的外延】对于土地来讲，土地实际上是土地的权利，不同的土地权利为者带来的所价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。用权出让、转让为前提，支付的多年地租的现值总和，是土地所在经济上的一种实现形式。因此，我地价格的含义不同于一般土地私有制国家，它是 土地价格是权益因此，土 实质上是土地权益 ，土地 价格在生产成本中的日趋缩小，使得社会平均利润率下使用、收益和处分权能。土地权利

楼面地价：又称单位建筑面积 度

结果和产业政策综合确定。

20世纪80年代中期以来，我地价格理论伴随土地市场的发展逐步形成，在地租理论的基础上， 城市地租理论，发展了主义地价形成国的土地使用制度的与实践，取得巨大成就。 房地产估价师职业资格考试1第二节土地价格影响因件≥10有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土壤层深度、土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、水埋深、田块大小、地块形状等。 水平特殊因素,是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素如特殊的气候条件、土壤条件、环境条【技窍】“城镇去一个、因此，宗地的区位因素、个别 房地产估价师职业资格考试1第三章土地估价原则考 的影响1.有助于易2.有助于企业 为集体土地所征收补偿、集体土地使用权作权交易、资产置换、合并、分立、、关闭、等 【土地估价的目的】为保证国家土地所在经济上的实现以及利用经济强化土地资产管理，促进土地使用制度；有偿出让、转让国有土地使用权，加 土地估价资格实行统一考试。 地价到国企中土地资产管理，从土地有偿使用到经 《土地估价报告规范格式》、等技 房地产估价师职业资格考试1第二节土地估价原则及各因间的相互作用，才能 （七）价值主（八）公 房地产估价师职业资格考试1第四章宗地估价方法与程明确估价基本拟订估价作业撰写估价编辑整理评估报告书，估价资料 测算收集有关资料、实地踏勘等工作，收料、现场踏和市场的过程。房地产估价师职业资格考试1对象（按照土 坐落填写）、评估目的、价格类含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）××号”五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期 价师资格号]

月日第二部分估价对象界定 况、估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土 土地权利状况[说明估价对象的土地所、使用在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上权等筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的同的因素，包括以下内容:(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)不动产制度与不动产市场状政策等)(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发储蓄与投资、物价变动等内容)]对地价的影响，可包括:(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)(2)交通条件(含区 校、医院等配套设施的完善程度)(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)(5)商服繁华情况、产业集聚状用[分标题] 价结果的确定方法及依据、以表示的单位地价及设定等)。行本次估价所依据的主要法律、，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、的有关规定发生法律效 第四部分 土地使用证复印件或土地证明材料(附宗地图)、土地附土地出让合同或协议、房屋证复印件或证明地证明、等)进行核对核实后，在复印件上加目、可行性 、建设用地规划证、建设工程规划证或审定设计方案通知书等规划文件)宗地区域位置图、估价对象及比较案例(从不同勘记录表、估价师现场查勘、估价机构资格及签字土地估价师复印件、估价机构 【技窍】土地估价报告文字4部分“（摘借姐夫）

第四部分 技窍】土地估价报告表格4部分“（盖借姐夫度)(技)xx号”等字样，其中年度为提交土地估价报 三、受托估价方（多十、需要特殊说明的事项（多 3 第三部分土地估价的基础上，选择采用基准地价系数修，参照基准地地价，应注明估价期日外币与的比价]第四部分 技窍】土地估价技术报告4部分“总描价附×管理部门进行用,“土地估价报告”可以采用文字 关 交委托方和土地管理部门用。如需以外文出具“土房地产估价师职业资格考试1第二节市场比较法的估价 【公 技窍2】“求谁谁在上”（下同急于出售或 情况下的交易受债 关系影响的交易交易税 负担的交易其 的交易估价期 地价指个别因素修正是将比较实例在其状况下的价格调整为待估宗地状况下的价格。房地产估价师职业资格考试1第三节收益还原法的估价现实收 潜Pra P 1 r c.直接生产用地应收集过去5年 经营性项目：销售成本、销售费用、经营、用、用、企业利润等。当房屋经 早于设定土地使用权年期时，应 。 房地产估价师职业资格考试1等加加比 减减有规房地产估价师职业资格考试1第四节成 近法的估价程第四节成 第四节成 及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域规定的相征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿 费。各 规定土地取得和开发过程中应向缴纳的税费，一般 、征地、规定的教育和年利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地当土地增值是以无限年期房地产估价师职业资格考试1第五节剩余法的估价程第一步、待估宗地的基本情况 待估宗地的基本情土地开发完成