邳州房地产市场现状-张忠玉

邳州房地产市场现状分析邳州市宏观市场分析邳州市房地产市场分析邳州市房地产板块——新城区板块分享人：张忠玉邳州宏观市场分析邳州中观市场分析Part1Part2Part3邳州微观市场分析城市概况：位于徐州市东部，经济实力居徐州五县之首，是新兴的工贸城市邳州位于江苏省北部，徐州与连云港之间。东与新沂市为邻，西与徐州市铜山区、贾汪区毗连，南接睢宁县和宿迁市宿豫区，北接山东省；邳州运河、公路、铁路、空运资源丰富，交通优势明显；邳州是全国百强县第67位，江苏省第二人口大县，是徐州新兴的工贸城市，目前下辖21个镇、4个街道办事处、1个省级开发区，490个行政村。城市经济：城市GDP和人均GDP均保持平稳增长，增幅保持在15%左右，2013年GDP为599亿，人均GDP4.2万元，整体经济水平处在徐州市前列从近年数据来看，邳州市GDP总值保持正增长，在徐州市下辖五县中居于首位；邳州市人均GDP近年来保持增长，在徐州市五县人均GDP排名中处于中间位置，2013年首次突破4万元。数据来自城市统计公报、江苏省统计局产业结构：二产为城市主导产业，2013年总产值为256亿元，银杏、大蒜、板材三项产业规模全国第一，三产发展较快，其中交通运输为三产主要构成邳州产业结构为典型的“二、三、一”结构，第二产业发达，经过多年发展，邳州现形成板材家具、环保化工、机械制造三大主导产业及服装纺织、电力能源、港口物流等特色产业；银杏、大蒜、板材三项产业规模全国第一；邳州借助良好的交通运输资源，三产发展迅速，产值增长较快，相比其他县市，三产具有明显优势；2013年，邳州民营经济实现产值433.33亿元，占全市GDP的比重达72.3%，民营经济成为邳州强市富民的有力引擎。数据来自城市统计公报、江苏省统计局消费分析：近几年社零总额保持稳定增长，2013年达到130.26亿元，居民消费能力较高但意愿不强，2013年收支比为57%2009-2013年，邳州社会零售总额保持稳定增长，增速基本维持在14%以上；2009-2013年，居民人均可支配收入年增长在9%以上，居民人均生活消费支出年增长在14%左右，居民消费支出的增长率高于居民可支配收入增长率；2012年邳州市城镇居民收支比约55%，在徐州市五县中排名最低，消费能力较高，消费意愿不强，但收支比在逐年增长，2013年收支比为57%。数据来自城市统计公报、江苏省统计局城市化进程：户籍人口稳定增长，常住人口保持稳定，2013年户籍人口为183万人，常住人口约143万，市区人口在40万左右，城市化率以每年约1.5%的增幅增长近年来，随着邳州城市化进程的推进，城市化率在逐年提高，平均增幅约为1.5个百分点；2009-2013年，邳州市户籍人口在稳定增加，2013年末户籍人口为183万人，城市整体人口基数较大，为徐州市人口最多的县；2012年邳州市内常住人口基本维持在143万左右，市区人口约为40万左右。数据来自城市统计公报、江苏省统计局宏观小结：城市经济以二产为主导，发展水平居徐州五县之首，人口基本保持稳定，城市化进程不断加快，居民消费意愿逐渐增加，对市场有一定带动1城市经济平稳增长，GDP总值及人均GDP在徐州市排名靠前2城市以第二产业为经济支柱，拥有银杏、大蒜、板材三项规模全国第一的产业，依托便利的交通条件，三产增速较快3社会零售总额快速增长，居民消费意愿不强，近年来收支比保持稳定增长4城市户籍人口基数大，常住人口数量稳定，城市化进程加快邳州宏观市场分析邳州中观市场分析Part1Part2Part3邳州微观市场分析土地市场：年供应与成交量均保持稳定增长，2013年土地供应与成交量分别为442万方、400万方，基本处于供求平衡2010-2012年，土地供应面积呈增长趋势，最高年增幅达143.8%，2012年后土地供应增幅有所减缓，2013年土地整体供应面积为442.44万方；2010-2012年土地成交面积增长，最高年增幅达85.7%，2012年后土地成交增幅也相应减缓，2013年土地整体成交面积为399.84万方；土地整体供应量能够满足市场土地需求量，供求关系良好。数据来自中国土地市场网、邳州市国土局，含工业工地建设市场：房屋施工与竣工面积稳定增长，施工与竣工结构稳定，整体建设环境良好2009-2013年，房屋施工面积与竣工面积均呈现较快增长，施工与竣工面积比例在正常范围内，建设周期处于正常水平，2013年房屋施工面积为952.12万方，竣工面积为373.03万方；数据来自城市统计公报商品房市场：供求结构稳定，近年来供应与成交量均稳定增长，2014年上半年商品房供应87万方，成交62万方；住宅约占商品房总成交量的90%，市场较初级近年来商品房供应与成交结构基本维持稳定，商品房供应量稳定增长，2014年上半年商品房供应87万方，成交62万方；2013年住宅成交113万方，在商品房总成交中占比91%，商业成交9.34万方，约占商品房总成交量的8%。数据来自华房数据住宅市场：住宅供应与成交量均保持稳定增长，供求结构平稳，年均去化约100万方，2014年上半年住宅供应76万方，成交57万方近年来住宅供应与成交量量稳定增长，2013年总供应量为151万方，成交113万方，2014年上半年供应量为76万方，成交57万方；住宅在商品房总供应与成交中占比均维持在90%左右。投资环境：近年固定投资及房地产投资均呈稳定增长，房地产开发投资在固定投资中占比8%左右，住宅投资在房地产投资中占比达94%以上2009-2013年，固定资产与房地产投资总额均呈现逐年增长趋势，2010年后，固定资产投资及房地产开发投资增速有所放缓；近年来，房地产开发投资平稳增长，房地产开发投资在固定投资中所占的比重基本稳定在8%左右；2009-2012年，住宅投资与房地产开发投资呈现同样的增长趋势，住宅投资在房地产投资中所占比重均达94%以上。数据来自城市统计公报中观小结：土地、商品房及住宅供求结构保持稳定，供应与成交量逐年稳定增长，房地产整体环境良好1土地市场基本达到供求平衡，房屋建设周期处于正常范围内，整体建设环境较好2商品房供求结构基本稳定，供应与成交总量稳定增长，供应与成交中，住宅占比均为90%以上，商业约占8%，市场表现较为初级3住宅供应与需求总量保持稳定增长，近几年住宅市场基本维持供求平衡状态邳州宏观市场分析邳州中观市场分析Part1Part2Part3邳州微观市场分析Part3邳州微观市场分析整体板块格局新城区板块整体板块格局：整体分为四个板块，板块间以城市资源和配套为主导，存在价值梯度，其中新城区占据市场第一梯队城西板块主城区板块城东南板块新城区板块新城区板块板块驱动力：城市规划、生态环境、市政及各类配套资源；产品形式：小高层、高层、多层、洋房、别墅；在售项目：阿尔卡迪亚文承苑、东方帝景城、金御蓝湖、天惠景庭等；均价：小高层、高层4600元左右、多层6000元左右客户构成：主城区客户为主城东南板块板块驱动力：生态环境；产品形式：多层、洋房、别墅；在售项目：汇龙国际花园；均价：多层4000元左右，叠加6000元、联排8500元左右客户构成：主城区改善客户为主城西板块板块驱动力：与主城区距离、交通；产品形式：多层、小高层、高层；在售项目：榕城奥运星城、京杭家园、锦绣豪庭；均价：4000元左右客户构成：拆迁安置为主，部分乡镇客户主城区板块板块驱动力：配套、地段产品形式：高层；在售项目：暂无；均价：4800元左右客户构成：主城区客户为主、乡镇进城客户邳州市top20排名：2013年邳州市top20面积排名排名项目名称成交面积成交套数排名项目名称成交面积成交套数1文承苑145220.62116011耀邦新世界花园31747.342552鑫惠花园108621.4375312书香苑30515.542513世纪花园93420.5289813宏基阳光尚城30096.942244东方帝景城84547.7462014东方佳苑商住小区29283.112325汇龙国际花园68965.7255815天鸿世纪城25830.792326印象珠江54311.3749816金侨城市花园22297.451867雍福上城53405.0842017万邦盛世嘉园20690.851898馨宁雅居40348.7835518京杭家园20587.961809奥运星城38833.5333219源宏公馆18998.4616710惠民花园33925.7849020红旗康居小区18583.22156邳州市top20排名：2014年邳州市top20面积排名排名项目名称成交面积成交套数排名项目名称成交面积成交套数1112123134145156167178189191020城西板块：板块受城市旧城改造规划影响，目前暂无新楼盘推出，仅少量楼盘分布在原政府规划区周边，价格实现不高项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率物业类型均价（元/㎡）锦绣豪庭3.6101.8高层待定榕城奥运星城8182.2多层、小高层4450京杭家园7142小高层、高层4400锦绣江南5122.46小高层待定咏泉山庄4.79.41.99多层、小高层、高层待定阳光水岸1.52.51.7多层待定御华苑5153小高层、高层待定城西是邳州市政府着力发展旧城改造的板块，距离主城区距离在3公里内，与主城区之间的距离较近及交通便利为该板块的驱动力，板块内暂无新成型楼盘；城西目前在售项目多分布在西北部世纪大道两侧，受市政府二次搬迁影响，该区域楼盘空置率较高，价格实现较低。城西板块主城区板块：依托城市成熟配套，板块内楼盘以中高档为主，价格实现较高，目前在售楼盘多分布在老城区向新城区过渡地段主城区板块主要驱动力为：居住区域成熟、聚集度高，各类配套成熟、交通发达；板块内在售楼盘多分布在老城区向新城区过渡地段，吸引大量乡镇进城客户；主城区内楼盘已近饱和，城市规划导向在向新城区发展，且新城区居住环境较老城区有较大改善，目前主城区板块内人群趋向于到新城区置业。项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率物业类型均价（元/㎡）嘉利佳苑2.83.81.3低层、多层7200印象珠江7.3182.36高层5100万邦盛世嘉园5.3381.5多层4905主城区板块城东南板块：板块整体范围较小，以景观资源为主要驱动力，板块内楼盘分布较少，个别项目因具备桃花岛公园生态景观资源实现较高溢价城东南板块主要驱动力：距离主城区约1.5公里，可共享主城区配套且有桃花岛公园生态配套；板块内楼盘分布在桃花岛公园周边的价格实现较高，远离主城区的楼盘价格实现较低。项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率物业类型均价（元/㎡）福馨家园1.642小高层、高层3500起汇龙国际花园18.6301.4低层（叠、独、连）、多层、小高层、高层5000观园4.55.61.2低层、多层、高层3370御华府8201.9低层、多层、高层5400区域属性：新城区位于邳州城市发展主轴线上，是依托生态环境打造的市政新区及现代化中心城区新城区老城区邳州市整体规划方向是向北、向东发展，新城区是邳州政府近期重点打造的区域；新城区主要依托大型湿地公园建设现代化中心城区、是邳州行政、金融、商贸、科技、文化及体育中心，主要围绕沙沟湖进行打造。新城区板块区域配套：市政府搬迁带动新城区各类配套的发展，目前板块内医疗、教育、商业及生活配套趋于成熟，且本身具备良好的生态配套，板块发展潜力巨大政府部门组团区医疗配套：①邳州市人民医院②邳州东博医院③邳州市人民医院北院④邳州市协和医院⑤邳州市中山医院教育配套：1、邳州市第一中学2、邳州市中等专业学校3、官湖高级中学4、陇海实验学校5、运河中学其他配套：A、邳州市体育馆B、沙沟湖生态示范园1234513524AB板块楼盘：板块内楼盘以中高档为主，多为中等体量以上，容积率集中在1.5-2.5，本板块是市场供应最集中的板块阿尔卡迪亚文承苑天泰茗仕豪庭宏基阳光尚城金御蓝湖东方帝景城东方名郡国际未来城天惠景庭源宏公馆耀邦公馆宏达利金水湾新茗基书香苑水杉御景雍福上城龙湖领墅汇川君临华府山水澜庭项目名称开盘时间占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率阿尔卡迪亚文承苑2011年9月一期开盘31902.48宏基·阳光尚城

2012年开盘9201.89天泰茗仕豪庭

2011年6月一期开盘、2013年12月二期开盘11221.97金御蓝湖2013年6月8141.34天惠景庭

2014年5月11231.89源宏公馆2013年10月开盘4122.78耀邦公馆2014年6月5期13262东方帝景城

2012年1月三期开盘、2013年底四期开盘45701.56宏利达·金水湾

2013年12月11372.83新铭基书香苑

2013年8月492水杉御景

2010年2月10151.6雍福上城三期待售13302.26中凯·龙湖领墅待售33321.35汇川君临华府预计2014年9月底26722.26东方名郡2014年1月33801.9国际未来城2013年12月33953.5山水澜庭待售15302物业类型：小高层、高层为市场主流产品，沙沟湖周边项目因占据生态景观优势，打造有别墅产品目前市场上以小高层、高层为主的项目约占市场总项目量的2/3；纯多层产品不多，仅金御蓝湖、馨宁雅居、水杉御景，其它多搭配小高层、高层产品；市场上目前的纯别墅项目不多，仅中凯·龙湖领墅，有别墅产品配置的项目多靠近沙沟湖。项目名称低层多层小高层高层阿尔卡迪亚文承苑

√√宏基·阳光尚城√

√√天泰茗仕豪庭

√√√金御蓝湖

√天惠景庭

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馨宁雅居

√

源宏公馆√√

√耀邦公馆

√√√东方帝景城

√√√宏利达·金水湾

√√新铭基书香苑

√√水杉御景

√

雍福上城

√√中凯·龙湖领墅√

汇川君临华府√√√√东方名郡

√√

国际未来城

√√山水澜庭√

√√梯户比：小高层产品以11层为主，目前市场上已出现最高为33层的高层产品，梯户比以T2、T3为主，少量T4小高层产品集中在11-15层，复式产品不多，仅有少数项目出现顶复产品，小高层产品的梯户比多为1T2、2T3，总体来看，1T2较多；高层产品中最高出现33层高层，梯户比多以1T2、2T3为主，2T4的梯户配比的项目不多；大多数项目的小高层、高层产品的梯户配比基本一致。物业类型项目名称层数梯户比小高层阿尔卡迪亚文承苑112T2宏基·阳光尚城11、15、171T2、2T2、2T4天泰茗仕豪庭11、151T2、2T2天惠景庭11

源宏公馆11、13、172T3东方帝景城9复10、11复122T3宏利达·金水湾111T3、1T4、2T3东方名郡11+1、15+11T2国际未来城111T2、2T3、2T4山水澜庭111T2高层阿尔卡迪亚文承苑18、28

宏基·阳光尚城24天泰茗仕豪庭22

耀邦公馆232T3东方帝景城252T3宏利达·金水湾21、32

汇川君临华府18-33层1T2国际未来城18、28、321T2、2T3、2T4东方名郡17+11T2去化分析：年去化量约60万方，单盘年均去化约3—4万方，个别项目因品牌、地段或生态景观资源实现较快去化2013年邳州市住宅整体成交113万方，其中新城区板块去化约60万方；2014年1-6月成交57万方，其中新城区板块去化约29万方，板块市场整体去化相对稳定；阿尔卡迪亚、东方帝景城因地段及品牌优势实现良好去化，天泰茗仕豪庭、雍福上城主要依托沙沟湖良好的生态资源优势，项目去化较好。数据来自华房数据库存：目前剩余存量约为58万方，按板块年均去化量计算，需12个月的去化周期，整体供求平衡截至2014年7月1日，邳州市住宅整体库存7880套，库存面积约103万方；其中新城区板块库存约4200套，库存面积约为58万方，其中宏基阳光尚城存量最大为6.72万方，阿尔卡迪亚文承苑、耀邦公馆及宏利达金水湾存量均在6万方以上；宏基阳光尚城因去化不佳，积累较多库存；阿尔卡迪亚文承苑、东方帝景城及耀邦公馆因体量较大，目前库存较多；宏利达·金水湾因2013年底开始推售，目前去化较少。数据来自华房数据主流产品：主流产品集中在110-144面积段，其中120-130的面积段成交量最大，占比达35%以上，90平以下的面积段供求较少选取阿尔卡迪亚文承苑、宏基·阳光尚城、天泰茗仕豪庭、金御蓝湖、耀邦公馆、东方帝景城、宏利达·金水湾、雍福上城八个代表项目进行统计；从住宅供应结构来看，市场上的主流产品为130-144平的面积段，110-120以及120-130供应总数量与130-144平基本持平；从住宅成交结构来看，120-130平的面积段成交占比最大，明显高于其他面积段，130-144平的面积段成交量次之，110-120平的成交量基本与供应量持平；综合来看，110-144平的面积段为目前住宅市场主流产品，90平以下产品需求较小。数据来自华房数据户型面积（㎡）项目两居小三居三居东方帝景城宏利达·金水湾新铭基书香苑宏基·阳光尚城7580859095100105阿尔卡迪亚文承苑110115120125135130140…200天泰茗仕豪庭天惠景庭雍福上城耀邦公馆源宏公馆面积段供应：120-145面积段的三房为市场主力，两房面积集中在90平左右，100-110平小三房产品较缺失70四居价格实现：板块内高层、小高层均价在4600元左右，个别项目因地段或生态景观资源优势实现较高溢价新城区板块内高层、小高层产品均价在4000-5500之间；宏基·阳光尚城因靠近沙沟湖并打造有别墅、洋房产品实现较高的价格带动；东方帝景城、新铭基书香院、宏利达·金水湾位于新老城区结合处，地段、配套较好，实现较高溢价；110180807010017012013014015016020030354045505560657075808590阿尔卡迪亚（均价4200元）宏基阳光尚城（均价5500元）天泰茗仕豪庭（均价4200元）耀邦公馆（均价4200元）东方帝景城（均价4900元）宏利达金水湾（均价5150元）雍福上城（均价4500元）总价段：成交面积段主要集中在110-145平之间，总价段在40-70万之间，其中110-120总价约为43-50万，120-130总价约为48-58万，130-145总价约为52-70万90190典型项目—阿尔卡迪亚文承苑：上市房企建设的现代人文社区，因受规划利好且交通便利，配套资源良好，成为新城北区主力去化大盘

项目位置：东泰路西侧，迎宾馆东侧项目规模：占地30.8万㎡、总建90万㎡，总户数4262户容积率：2.48产品：小高层、高层面积段：小高层：80—100㎡，高层：120㎡左右；均价：4200元/平总价段：34—76万销售状况：一期于2011年开始销售，目前四期在售车位：车位配比1：1梯户比：2T2开发商：荣盛（邳州）房地产开发有限公司项目卖点周边配套地处新城区，是城市未来的发展方向；紧邻城市南北主干道建设路，交通便利；周边教育、生态配套良好；荣盛为上市开发商，具有品牌效应；小区内部配有自建荣盛实验幼儿园、实验小学、会所、康体中心学校：明德实验中学、实验幼儿园、新城中学商场：华联超市、通城商业广场其他:青少年活动中心典型项目—金御蓝湖：依托沙沟湖生态景观资源及靠近市政府的区位优势打造的新城中心区楼盘，借助项目交通便利优势及多层产品打造实现较高溢价

项目位置：邳州市长江路南侧项目规模：占地7.9万㎡、总建14万㎡，总户数678户容积率：1.34产品：多层面积段：78-135㎡；均价：6000元/平总价段：47—81万