杭州房地产市场若干问题讨论20140312

杭州房地产市场若干问题讨论一、杭州存量问题解读二、杭州二月降价事件解读三、两会“双向调控”意义解读四、杭州房地产市场未来走势2014年1月27日，多个媒体曝出杭八区商品房可售房源达到了120476套，12万套高存量便成为楼市持续多时的热点存量高不高？具体结构分布？形成原因是什么？影响大不大？分物业类型存量分析物业类型2013年成交套数2013年成交面积（万方）存量套数存量面积（万方）去化周期（按套数）去化周期（按面积）商品住宅7065879183585110414.216.7办公125121122392228822.930.9商业3362351231722444.076.8分区域&物业类别分析存量去化区域&物业属性2013年成交套数2013年成交面积（万方）存量套数存量面积（万方）去化周期（按套数）去化周期（按面积）八区商品房86532937113385147515.718.9八区商品住宅706857917616499812.915.1主城区商品房433054625357370814.818.4主城区商品住宅322463613199143611.914.5余杭区商品房305763353936148115.417.2余杭区商品住宅290783233239141013.415.2萧山区商品房126511412045128519.424.3萧山区商品住宅93341071178215315.117.2“城市住房可售库存合理区间在月销售量的12-15倍，而超过15个月的，属于较高库存。对于这类城市，要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”

截至2014年1月2日，北京住宅库存为57625套，上海为63663套，广州为56150套，深圳为41757套，南京为35207套。2013年与2012年杭州开发速度前十楼盘对比截至2013年底，杭州市区商品房潜在供应量下限约为5300万方，上限约为6000万方。以近3年杭州市区商品房年销售面积的均值770.9万方估算，杭州市区商品房潜在供应量的去化时间约为6.9-7.8年。以100平方米的套均面积估算，约合53万-60万套商品房。其中，杭州主城区商品住宅的潜在供应量约为980万方。以近3年杭州主城区商品住宅年销售面积的均值299.1万方估算。截至2013年12月25日，杭州主城区已出让未开盘的住宅项目共有66个，预计可售住宅的总体量约为638.9万方。以100平方米的套均面积估算，约合9.8万套商品住宅。杭州主城区980万方商品住宅供应潜力的去化时间约为3.3年。一、杭州存量问题解读二、杭州二月降价事件解读三、两会“双向调控”意义解读四、杭州房地产市场未来走势第14页降价楼盘位置第15页价格：从18000元/平米宣传降至15800元/平米，实际为16300元/平米，价格降幅达10%。德信北海公园第16页价格：17100元/平米降至13800元/平米，每平米降价3300元，价格降幅达19%。天鸿香榭里第17页板块总体供应过多，后续竞品源源不断——先后共有13个楼盘13800元/平米(降价后)16300元/平米(降价后)18000元/平米17200元/平米20000元/平米19000元/平米15500元/平(含精装)13000元/平米未售在售第18页板块总体供应过多，后续竞品源源不断——总可售面积122万平米第19页周边竞品相继低开，该两楼盘滞销

降价楼盘销售三阶段：2013年8月之前，北海公园、香榭里依托万达广场的利好效应，成交良好，价格持续走高。2013年8月之后，以万科北宸之光为代表的一批位于余杭区的楼盘陆续低价开盘，其价格对一路之隔的位于拱墅区的包括降价两个楼盘在内的一批楼盘造成巨大冲击，成交明显放缓。

2013年12月，与降价两楼盘紧邻的方正御星即在以1.72万元/平米均价低开。至此，这两楼盘陷入滞销。第20页楼盘自身特殊原因决定此板块该两楼盘率先降价德信北海公园1、紧邻项目北侧即将新建110KV变电站，业主已因此事多次施压开发商，信息的释放，对销售产生了一定影响。2、开发商德信在该板块内同时开发有两个楼盘，另一楼盘晓辰处于强销期，故选择尾盘北海公园降价，压一保一。3、德信2014年初在杭州新吸纳三宗地块，存在回笼资金、腾挪团队的需求。天鸿香榭里1、该盘早在2009年就拿地，目前库存仍然较高，整体剩余70%未销售。2、项目东侧于2013年11月份新建一条110KV高压线及一条110KV地下高压电缆，开盘时有所隐瞒，业主就此事陆续向开发商施压。一、杭州存量问题解读二、杭州二月降价事件解读三、两会“双向调控”意义解读四、杭州房地产市场未来走势目前有少数城市商品住房库存量比较大形成“鬼城”，齐骥解释说，之前杭州市出现打折楼盘，是事实，但是信息还有后半段：打折以后促销结果是都卖出去了，甚至出现了一房难求的情况。对这些城市，要控制他们今年住宅用地的规模，要调整它们商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民的合理住房需求，通过分类指导希望今年我国房地产市场能够实现持续健康的发展。

“房价分化现象将来会越来越严重，但10年内中国房地产不可能出现大的危机，因为还要解决‘三个1亿人’的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”一、杭州存量问题解读二、杭州二月降价事件解读三、两会“双向调控”意义解读四、杭州房地产市场未来走势外来企业大规模入杭避险且2013年外来房企颇有反客为主的趋势，就住宅用地而言，外来房企（包括已入杭和首入杭）市场份额占比高达68%，其中首入杭房企就占整体市场份额47%。在过去几年大量的外来大鳄进入杭州市场的基础上，2013年又增加了15家新面孔。至此，销售额排名全国前十五位的开发商