西安市经开区商业市场调研

西安经开区商业市场研究美城机构2011出品凤城九路商圈张家堡商圈文景路商圈凤城五路商圈凤城二路商圈长庆商圈凤城二路商圈范围：凤城三路至北二环之间区域区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通最发达区域商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大型高端商业业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等业态齐全，生活便利。代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、雅荷花园等文景路商圈范围：文景路凤城二路至五路之间区域区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距未央路仅2公里，发展前景看好，周边楼盘文景观园等均已交房，课带动区域发展。商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人乐两家大型商业。业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商代表楼盘：海璟国际、人人乐凤城五路商圈范围：凤城八路至凤城四路之间区域区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密集度不高，但发展迅速。商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐渐建成。业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主，提供生活便利的配套设施相对匮乏。未来在此将会建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型商业。代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。长庆商圈范围：凤城五路长青路至太华路之间区域区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综合体。业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正尚国际、紫薇希望城配套等大型商业。代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城张家堡商圈范围：凤城七路至凤城九路之间区域区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此建设的集中商业多。商业发展：正处发展阶段，未来发展利好。业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商，未来将会引进王府井等大型商业。凤城九路商圈范围：凤城九路至凤城十二路之间区域区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此区域有白桦林居、海珀兰轩、首创国际、汇通太古城等大盘，未来将形成区域商业中心。业态分布：业态种类丰富，酒店、shoppingmall、影院、奢侈品店等丰富业态组合，社区配套也较完善。代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际城、汇通太古城等。经开商业概述近几年商业呈现井喷集中放量式供应，且随着区域规划利好的不断兑现，商业的层级与规格也得到突飞猛进的发展，多商圈格局逐渐清晰凤城二路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金出租率凤城一号凤城一路一号服装、烟酒、餐饮1F---150元/㎡/月--雅荷花园凤城一路与未央路十字东北角网吧、酒楼、快餐1-3F3000㎡100元/㎡/月90%天心大厦凤城二路文景路与未央路之间餐饮1-2F---90元/㎡/月--世纪大厦凤城二路文景路与未央路之间餐饮1F---90元/㎡/月--赛高国际未央路凤城一路与二路之间Ktv、餐饮、休闲4F---50元/㎡/月100%成都颐站凤城二路餐饮1-3F1300㎡55㎡元/㎡/月---银河大厦凤城二路餐饮1F3000㎡100㎡元/㎡/月---因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中等规模的基础生活配套设施，如人人乐与崇尚百货。高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿线、赛高国际底层。凤城一路沿线租金平均120元/㎡/月，凤城二路沿线租金平均90元/㎡/月，未央路沿线大型商业租金平均50元/㎡/月；该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金在近两年以5%—10%上涨；该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经不能满足未来区域未来需求凤城五路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金出租率雅荷春天凤城五路西安中学旁书城、烟酒、餐饮1F3000㎡180元/㎡/月90%赛高街区未央路与凤城五路十字西南角大型商业、餐饮、娱乐-1-4F9900㎡300元/㎡/月95%阳光城凤城五路餐饮1-2F---80元/㎡/月---银池丽舍云端未央大道与凤城六路的交叉处东100米生活配套1F1500㎡230元/㎡/月50%该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二期为区域代表；该商圈由于拥有教育、地段与地铁等的多重优势，后期楼盘开发层级明显较高，且目前该商圈代表经开的最高层级，以世纪金花、人人乐等中高档区域级商业为引擎为引进大型商业，该商圈的售价较低，而后期借势区域价值攀升，租金明显翻倍上涨随着MAX未来、海景时代等项目的招商入驻，该商圈的核心价值已将稳固向前楼盘名称位置业态楼层商业面积交房时间售价Max未来未央路与凤城五路交汇东北角写字间、公寓、商业共30F10000㎡2012年一层5-7万；二层3万；三层2.2万西安环球贸易中心未央路与凤城五路十字东南角大型商业、超高层写字间、公寓共60F9900㎡2015年约3万元银池品智天下未央路凤城五路与六路之间大型商业、写字间27层11000㎡2012年未开盘现有物业分析未来物业分析凤城五路赛高国际西安环球贸易中心Max未来海璟时代文景路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金海璟国际凤城二路与文景路交汇东南角大型商业---------人人乐凤城五路与文景路交汇东南角超市1-4F---90元/㎡/月凤城二路至五路段仅有两家大型商业，周边均为大型工厂、医院、学校等，但周边楼盘众多，文景观园已交房，星舍、凤城一号、银象花园、香樟园等楼盘也于2013年左右交房，未来人口密度大，是商业发展的好地段，再加凤城二路商圈向外扩张，间接影响文景路商圈的发展。凤城二路凤城五路海璟时代人人乐在售楼盘交房时间文景天下2014年星舍2013年凤城一号2011年银象花园2013年香樟园2013年世融嘉城2013年文景观园已交房长庆商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率浪琴湾凤城五路东段底商，生活配套1-2F6500200元/㎡/月4.5万/㎡20%兴乐园凤城五路东段生活配套1F2000200元/㎡/月4万/㎡100%兴盛园街铺凤城五路与长青路交汇底商，烟酒1-2F2000200元/㎡/月---20%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600---2-3万--紫薇希望城凤城五路东段将引进人人乐2500----2.5万/㎡---依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。商业租金平均200元/㎡/月张家堡商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率浪琴湾凤城五路东段底商，生活配套1-2F6500200元/㎡/月4.5万/㎡20%兴乐园凤城五路东段生活配套1F2000200元/㎡/月4万/㎡100%兴盛园街铺凤城五路与长青路交汇底商，烟酒1-2F2000200元/㎡/月----20%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600----2-3万--紫薇希望城凤城五路东段将引进人人乐2500----2.5万/㎡--依托长庆工业园发展，区域内多为长庆职工楼盘。区域现商业氛围不浓厚，未来将有正尚国际、人人乐等大型商业进驻。商业租金平均200元/㎡/月凤城九路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积租金售价出租率白桦林居城北凤城八路和九路之间、文景路以西底商，生活配套1F10000140元/㎡/月3万/㎡100%鼎正中央领郡凤城九路与文景路交汇处西北-----1-7F2500-------------首创国际城凤城十二路与文景路交叉口东北角---------2000100元/㎡/月----20%海荣名城经开凤城九路城市运动公园北门正对面银行、餐饮1-3F2000260元/㎡/月3-4万/㎡30%魏玛公馆凤城九路与文景路交汇处西北角餐饮、烟酒、配套1-2F2400150元/㎡/月3.5万/㎡40%正尚国际凤城五路与长青路交汇大型商业1-6F1600-----2-3万---海博广场经开凤城九路城市运动公园北门正对面苏宁电器、人人乐1-5F-----------------商业产品研究经开区作为新兴商圈，两种商业形式共促区域商业市场的繁荣，其中集中商业已成为市场主流形式经开区作为新兴商圈，区域内逐渐出现以综合体形式呈现的购物中心类商业项目，说明经开区整体的商业市场逐步从传统的零售导向性向综合多元化业态发展的方向进行过渡。楼盘名称位置商业存量/总体量单层面积柱距租金及走势出租率售价及价格走势浪琴湾经开凤城五路东段1.3万65006m200元/平米，11年交房20%08年商铺售罄，价格1.5万；现价格4.5万每平米紫薇希望城经开凤城五路东段1.8万2500

0%2.4-2.5万/平，售罄白桦林居城北凤城八路和九路之间、文景路以西一层底商+三层商业+三层会所2.5万平开间4米，进深7米20平3300元/月；次干道80元/平，主干道140元/平100%3万元/平鼎正中央领郡凤城九路与文景路交汇处西北一层2500平*7层会所*3栋共5万25006m无

首创国际城凤城十二路与文景路交叉口东北角一层底商5000平+集中商业底商2000平7m有自己运营中心，自持，规划5星酒店

海荣名城（在）经开凤城九路城市运动公园北门正对面共三层4000平，底商2400平

5米260元/平；30%均价3~4万魏玛公馆凤城九路与文景路交汇处西北角5000平60平*40间8米10年140元/平；现150元/平靠近凤城九路出租率50%，靠近凤城十路5%09年；11年3.5万兴乐园

单层街铺2000平20005m06年100元/平；11年200元/平100%4万/平兴盛园正尚国际街铺凤城五路和四路之间双层街铺4000平20006m06年100元/平；11年200元/平20%

枫韵润园西安常青二路向东200米600平*3层*3栋600平6m220元/平底商出租100%，二、三层30%4.5万/平雅荷春天经开西安中学东500米共两层6000平3000平4m凤城五路沿线180元/平90%3-4万/平卡地亚凤城五路与明光路什字交汇处3.3万8250平8.5m

一层3万，二层2万，三层1.5万，4层1.2万赛高街区未央大道与凤城五路十字交汇处5.1万负一层12000平；一层~四层9900平7.5m只租不卖，负一层240元/平；一层临街300元/平；一层内部350元/平；2层300元/平95%

世纪金花未央大道与凤城五路十字交汇处1450036287.5m

100%

EE康城张家堡广场正东1公里600020006m180元/月40%3万元/平集中商业沿街商铺体量主流商业体量为4万—5万㎡，后期开发项目体量也将逐步增大一层1800-2800㎡二层以上1600-2500㎡柱距主流柱距为7—8米主流柱距为5—6米出租率二路商圈100%二路商圈100%五路商圈80%五路商圈85%张家堡周边30%张家堡周边40%价格走势09年约8000元，目前约2.5万09年约1万，目前为2.8万代表项目天地时代广场、新界、MAX未来等魏玛公馆、白桦林居等商业产品研究面积不断增大，价格翻倍明显，且沿地铁沿线邻未央路的商铺价格明显处于高位，且销售较快，凤城二路的零空置率，区域商业供不应求首创国际城项目概况

项目名称：首创国际城

业态：住宅+商业+办公+酒店

项目地址：凤城十二路不文景路交叉口东北角

开发商：西安首创新开置业有限公园

交房时间：多期开发，分为南北两区；北区尚未开巟；南区已开发四区，一期

二2010年入住；事期三期将二2011年7月呾11月交房；四期2011年4月开盘，

2013年6月交房

租售策略及租金售价

商铺全部自持，租金未定

物业管理费：1.5元

公摊率：20%项目点评：优势：项目处二经开区北部，邻近新行政中心及地铁2号线，未来北客站商圈相连，地理位置较好；劣势：周边无成型居民区，无商业氛围；首创国际城将引进北京王府井百货作为大型商业配套，定位为中高档百货，

建筑指标

卙地面积：35.8万平方米

项目体量：168万平方米

社区公建配套：42万平方米

商业体量：6.25万平方米

总户数：9736户总栋数：59栋

车位：7790个

租售策略及租金售价

租售策略：待定

物业管理费：待定

项目点评：

优势：项目紧靠新行政中心及城市运动公园，幵邻近地铁2号线行政中心站，地理位

置较好；

劣势：处二张家堡环岛，未来停车车位及交通动线挑战很大；

赛高城市广场正对市政店，因此建筑高度局限性较大。

赛高城市广场项目概况项目名称：赛高城市广场业态：商业+办公+酒店+酒店式公寓项目地址：凤城七路与未夬路交叉口西南角开发商：陕西富力房地产公园交房时间：2011年动工，预计大型高端商业购物中心2013年底开始营业，2014年全部完工。建筑指标基地面积：61364平方米项目体量：40万平方米地上面积：30万平方米地下面积：10万平方米酒店体量：5万平方米正尚国际金融中心项目概况项目名称：正尚国际釐融中心业态：住宅+商业+办公+酒店+酒店式公寓项目地址：张家堡广场东南角、凤城七路不凤城八路乀间开发商：西安正尚国际置业有限公园交房时间：2016年10月租售策略及租金售价商业自持，租金徃定项目点评：优势：项目紧靠新行政中心及城市运劢公园，幵邻近地铁2号线行政中心站，地理位置较好；劣势：处二张家堡环岛，交通劢线挑战很大；正尚国际金融中心项目规划：一个以国际甲级写字楼为主，配套建设超亏星级酒店、酒店服务式公寓以及贩物中心、国际俱乐部等具有高品味文化内涵、设施齐全的城市综合楼。建筑指标卙地面积：33529.62平方米项目体量：28-35万平方米商业体量：4-6万平方米写字楼面积：4-5万平方米机劢车位：1万平方米租金/售价水平走势及分析经开区商圈作为新兴商圈，现有项目主要集中在凤城五路以南，未央路两侧餐饮商铺租金较高；随着政府机关落户凤城八路，多个大型在建项目逐步完工，以及区域基础设施的不断完善，大量外来人口的涌入将对生活配套设施和高端消费产品有极大的需求，经开区商圈将逐步成为高端目的性消费的集中区域，租金升值空间巨大。经开在售商业研究全新的商业格局将在经开区数个大型综合体项目入市后逐渐形成项目名称项目状况1赛高国际街区营业中2崇尚百货3华东服饰广场4首创国际城未开工5汇通太古城在建6赛高城市广场7MAX未来8盛龙广场9正尚国际金融中心经开在售商业研究随着城市重心的不断北移与各种规划利好的不断兑现，未来经开经陆续开发大型商业项目及城市综合体，未来商业空间一片向好项目名称项目地址业态/定位商业体量办公体量城市综合体项目首创国际城凤城十二路与文景路交叉口东北角大型购物中心62500---汇通太古城凤城十一路与文景路交叉口东北角大型SHOPPI