合肥商务市场概况

合肥商务市场概况PART.1

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商务板块概况1、商务板块分布2、板块租金及售价分析商务板块分布对合肥城市商务典型区域进行梳理，可将合肥商务市场分为六大板块，即北一环板块、长江路板块，黄潜望板块、马鞍山路板块、政务区板块和滨湖新区板块北一环板块长江路板块黄潜望板块政务区板块马鞍山路板块滨湖新区板块北一环板块：传统商务区，商务氛围成熟，主流商务客户聚集明显长江路板块：传统商贸区，商业价值带动商务价值黄潜望板块：传统商务区向核心商务区过渡板块政务区板块：发展中的核心商务区，高端项目聚集马鞍山路板块：传统商务区与滨湖新区的连接区域滨湖新区板块：启动中未来商务政务中心区板块租金分析合肥商务市场平均租金水平在20-60之间，平均售价水平在7000-12000之间。其中以北一环板块、政务区板块、和马鞍山路板块为第一梯队；长江路板块、黄潜望板块为第二梯队，滨湖兴趣板块为第三梯队。板块租金（元/平米·月）销售均价（元/平米）北一环板块50-7010000-12000长江路板块40-5012000-13000黄潜望板块35-457000-10000马鞍山路板块55-658000-10000政务区板块60-7010000-16000滨湖新区板块207000北一环板块为老牌商务区，供应稀缺，但由于产品质素不高，租金及售价略微低于政务区板块；政务区板块为发展中的核心商务区，主要为高端项目，产品质素较高，租金及售价水平属于合肥市场第一梯队；马鞍山路板块，传统商务区域与滨湖新区连接区域，商务配套及产品质素较好，租金及售价水平为合肥市场第一梯队；长江路板块为传统商贸区，随供应量不大，但由于商务氛围、配套以及产品质素的劣势，租金及售价水平处第二梯队；黄潜望板块为传统商务区与政务新区的过渡，未来潜力不高，且产品质素较差，租金及售价水平处于第二梯队；滨湖新区板块为启动中未来商务政务中心区，虽具有升值潜力，但价值兑现较慢，租金及售价水平处第三梯队；PART.2

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商务板块解析1、北一环板块2、长江路板块3、黄潜望板块4、马鞍山路板块5、政务区板块6、滨湖新区板块北一环板块【板块属性】传统核心商务区，吸纳主流高端客户，入住率和租售价均为市场第一梯队水平BCDAEFGA.星海远航大厦B.财富广场C.祥源广场D.金鼎国际广场E.新天地国际广场F.置地汇丰广场G.国光万豪广场北一环板块属性板块评价商务办公产品最早发端的板块，商业服务配套完善，交通便利，是合肥高端企业聚集地产品类型主流产品处于市场发展第一阶段，在外立面、产品尺度和物业管理水平上较为落后租金水平（元/月·平米）区间50-70二手售价（元/平米）区间10000-12000入住率85%以上面积区间划分（平米）120-400-640投资回报率6%-8%北一环板块【典型项目】以财富广场为代表的市场初期产品，产品硬件、物业管理等方面均有较大提升空间财富广场和汇丰广场的产品为写字楼初期产品，外立面多为石材玻璃幕墙，产品形式多板楼较为单一，在产品设计、公共空间、物业管理等方面存在较大提升空间。项目名称财富广场C座置地汇丰广场高度27层27层外立面石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙标准层面积1200㎡1200㎡标准层净高2.7m2.8m电梯6部进口三菱6部进口三菱空调分体空调三星VRV租金65元/平米·月60元/平米·月售价11000元/平米11000元/平米物业管理费3.8元/平米·月3.8元/平米·月北一环板块【板块小结】成熟商务区，拥有强势的客户资源，但产品老化严重，实力型客户外迁趋势明显以财富广场为代表的合肥商务市场第一阶段产品，奠定北一环核心商务区的基础；入驻客户主要看重商务集群效应、商务配套的便利性。市场供应稀缺，亟需高端产品供应区域属性：成熟核心商务区供应主流：目前北一环板块无在售项目长江路板块【板块属性】传统商业中心，商务商业综合体项目为主，写字楼价值让位于商业价值板块评价商务办公产品多依托大型购物中心，突出其商业价值而商务价值相对弱化。主流产品相对一般。因其优越地段和极高的商业价值实现较高的租售价格。产品类型主流产品较为一般，主昭示面多让位于商业。租金水平（元/㎡·月）区间50-60二手售价（元/㎡）区间12000-13000入驻率85％以上面积区间划分（㎡）90-260-400代表项目百大CBD、华侨广场、汇金大厦、置地投资广场投资回报率5%左右百大CBD华侨广场写字楼主入口须从下沉式广场进入百大CBD华侨广场长江路板块【主流项目】以置地投资广场、百大CBD为代表，其优越区位和完善配套吸引大量高端客户项目置地投资广场百大CBD规模26层25层标准层面积（㎡）15001700标准层层高(m)3.8——标准层净高(m)2.8——外立面石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙电梯5客2货，蒂森克虏伯，1350kg/18人——候梯厅净宽(m)——3.2净高(m)——2.4公共走道净宽(m)1.8——空调VRV——租金(元/㎡·月)6665二手房售价(元/㎡)1300013000置地投资广场百大CBD置地投资广场百大CBD长江路板块【板块小结】传统商务区，拥有强势客户资源，市场租售水平达到第一梯队水准。以华侨广场为代表的商业商务综合体通过银泰百货等高端购物中心实现较高的价值；入驻客户主要以商贸类企业为主。市场供应稀缺，也正是因为其稀缺，使得其二手售价和租金也达到了较高水平区域属性：传统商贸区供应主流：板块内无在售项目黄潜望板块【区域属性】老城区向政务区发展的过渡区域，主流产品档次一般，属过渡型产品板块评价作为老城区与政务区的承接地段，写字楼产品水平一般。租售水平相对较低，产品大多配套集中式商业。产品类型主流产品处于老城区与政务区的过渡阶段，在产品设计、空间尺度、物业管理方面有较大提升空间租金水平（元/㎡·月）区间35-45二手售价（元/㎡）7000-10000入驻率45%面积区间划分（㎡）130-155-177-470代表项目立诚阳光国际、新华国际广场、安高广场、安徽IFC投资回报率5%安高广场港汇广场政务区蜀山区老城区黄潜望板块【典型项目】新华国际广场，以住宅、商业、写字楼楼主的综合体项目地址合肥市蜀山区黄山路与潜山路交汇处开发主体安徽新华房地产有限公司总占地面积4.4万㎡总建筑面积34.8万㎡写字楼体量13.34万㎡；结构框架核心筒结构外立面石材+双层中空LOW-E玻璃楼体高度111.9米层高3.8米办公标准层面积1875㎡主力产权单位面积126-160㎡使用率70%空调分户计量大金VRVⅢ电梯6+2部日立电梯车位2000个车位（商业和办公共用）物业管理世邦魏理仕内部配套屋顶空中花园、员工餐厅、会议中心、健身休闲中心A#B#C#黄潜望板块【典型项目】新华国际广场，主力产权单位面积在126-160㎡之间，可自由拼合，套内空间实用优势：主力产权单位：柱垮8.4米，主力产权单位面积在126-160㎡之间，可自由拼合，符合企业面积需求；灵活拼合：产权单位划分保证后期销售中可做灵活拼合；套内：所有单位较为方正适用，无死角，空间利用最大化不足：边角承重墙：端角单位设置承重墙，影响景观视觉效果；承重墙空调室外机摆放位房号面积（平米）占比01、0616018%02～0407～1013266%054869%111809%黄潜望板块【板块小结】传统商务区，拥有强势客户资源，市场租售水平达到第一梯队水准。作为传统商务区与新兴商务区之间的过渡区域，未来升值潜力不大；以新华国际广场为代表的大型综合体，写字楼水准达到合肥整体市场的中端水平；主流供应价格为9500元/平米～97000元/平米，中小面积为主；区域属性：过渡区域供应主流：以住宅+商务+商业综合体为主马鞍山路板块【板块属性】传统商务区与滨湖新区的连接区域，属新老城区间的价值洼地，商务价值正在迅速实现，升值潜力巨大ABCDFEGHA.万达广场B.新都汇广场C.世纪阳光大厦D.绿地赢海大厦E.创智广场F.金中环广场G.和地广场加侨国际广场板块评价迅速发展中的核心商务区，作为传统商务区与滨湖新区的连接区域，其商务价值正在显现产品类型主流产品较市场一般产品要好，外立面多位石材加玻璃幕墙租金水平（元/㎡·月）区间55-65二手售价（元/㎡）区间8000-10000入驻率95％以上面积区间划分（㎡）90-260-1000-2000代表项目金中环广场投资回报率6%-8%左右马鞍山路板块【典型项目】金中环广场，位于马鞍山路核心腹地，周边地铁1号线和6号线交汇，无论是产品还是位置，均为片区内标杆产品，办公便捷，升值潜力巨大ABC项目地址合肥市包河区马鞍山路遇望江路交口开发主体安徽盛兴置业有限公司总占地面积19214.82㎡总建筑面积108566㎡写字楼体量61400㎡；结构框架核心筒结构外立面石材+双层中空LOW-E玻璃楼体高度111.3米层高3.9米办公标准层面积1036.86㎡主力产权单位面积101.75-106.59㎡使用率70%空调分户计量VRV电梯4+1部迅达电梯车位692个车位（商业和办公共用）物业管理绿城物业内部配套每层空中花园、员工餐厅、会议中心、健身休闲中心马鞍山路板块【板块小结】传统商务区与滨湖新区连接的咽喉要地，也是新老城区之间的价值洼地，正在快速发展，价值迅速实现的进程中。以绿地赢海为代表的已入住写字楼，以市场主流的产品品质，撬动高于市场的投资回报，价值提升迅速；入驻客户主要以建筑工程、教育培训以及商贸类企业为主；板块内商务生活配套齐全，交通便利；以金中环广场为代表的商业商务综合体通过区域价值的挖掘以及产品品质的升级，获得市场的高度认可；区域属性：新老城区互动轴心供应主流：以高性价比，高投资回报率产品为主流，区域价值实现迅速政务区板块【板块属性】发展中的核心商务区，高端项目聚集，售价达到第一梯队水平ABCDEFGHA.绿地蓝海B.华邦ICCC.新城国际D.蔚蓝商务港E.新地中心F.华润中心G.天珑广场H.置地广场J.财智中心J政务区板块属性板块评价发展中的核心商务区，高端项目聚集，售价达到第一梯队水平产品类型主流产品处于市场发展的较高阶段，在产品设计、景观资源方面有较大优势租金水平（元/月·平米）区间60-70二手售价（元/平米）区间10000-16000入住率50%以上面积区间划分（平米）120-400-2000投资回报率6%-8%政务区板块【典型项目】以绿地蓝海、蔚蓝商务港为代表的市场初级阶段产品，主打低门槛、高附加值概念新城国际是08年政务区新秀，VRV空调的使用给办公带来更多便利。生态办公理念逐渐深入人心。人性化设计开始体现。项目绿地.蓝海A座新城国际所在位置南环二路潜山路交汇东北南环二路潜山路交汇东南高度(m)24层23层外立面石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙标准层面积（㎡）700

2000净高(m)2.72.8公共走廊地板大理石大理石墙面粉墙粉墙电梯品牌上海三菱上海三菱数量6客1货5客1货载重1050KG14人1350KG18人空调VRVVRV洁具品牌GiessdorfKOHLER售价(元/㎡)75009000租金(元/㎡·月)4550-60物业管理费(元/㎡·月)3.23.5大堂休闲区消防走道通光设计小便池隔板设计政务区板块【典型项目】以新城国际、财智中心等为代表的区域发展阶段产品，为合肥市高端商务产品代表项目优势：产品设计超前，国内一流水准硬件配置；入驻项目享受蜀山区相关招商引资优惠政策；入驻客户多为国有大型企业，整层购买；项目财智中心所在位置天鹅湖路石台路交汇西北写字楼面积（㎡）

73000物业形态写字楼、商业楼体高度(m)138大堂高度（m）21外立面石材+low-e玻璃幕墙标准层面积（㎡）1500标准层层高（m）4电梯8客2货，进口三菱，另有1部VIP专梯、1部观光梯空调大金中央空调商业配套咖啡馆、健身馆、商务会所等入市时间2009年6月售价(元/㎡)11000销售率50%财智中心政务区板块【在售项目】新地中心、华邦ICC等高端项目相继入市，推动合肥整体商务市场向高端化方向发展项目华邦ICC新地中心华润大厦建筑面积(㎡)800001700000110000楼高(m)209240260标准层面积(㎡)19501987——外立面玻璃幕墙彩釉玻璃幕墙玻璃幕墙层高(m)3.94.3——电梯11客2货21——空调中央空调VAV——高端产品入市时间集中在2012年下半年－2013年初，政务区供应量巨大，产品预期销售价格较低高端产品在产品设计、硬件设施、公共空间等方面都代表合肥写字楼市场最高水平。华邦ICC：预期价格8000-10000元/㎡新城国际C座：预期价格10000-11000元/㎡白天鹅商务中心：预期价格11000元/㎡华邦ICC标准层平面图政务区板块【板块小结】新兴商务区，市场关注热点区域，主流产品硬件水准及销售价格均达到较高水准以蔚蓝商务港、绿地蓝海为代表的小面积、高附加值产品撬动区域商务市场发展；以新地中心A座、华邦ICC等为代表的高端产品在楼梯高度和产品硬件方面不断刷新合肥高端商务市场。销售价格不断攀升，当前销售价格已达到1.1万元/平米新兴核心商务区以大型高端商务综合体为供应主流滨湖新区板块【区域属性】滨湖新区定位为国际金融总部基地，商务市场刚刚兴起，其高端的商务价值尚未兑现。国够中心滨湖新区——国际金融后台服务基地板块评价高起点规划的国际金融总部基地，省政府所在地，商务市场刚刚起步，产品较为初级。产品类型产品类型多样化初期产品以商务公寓为主，未来将有高端写字楼项目入市租金水平（元/㎡·月）20售价（元/㎡）7000入驻率60%面积区间划分（㎡）120-240代表项目滨湖世纪城、滨湖时代广场、国购中心投资回报率3%滨湖世纪城滨湖新区板块【典型项目】以滨湖世纪城为代表的初级产品，投资客为主流，无实体产业支撑故空置率较高项目滨湖世纪城规模及类型3栋36－39层商务公寓标准层面积(㎡)14003.4层高(m)2.4净高(m)外立面网纱公共走道净宽(m)2净高(m)2.4候梯厅净高(m)2.4净宽(m)3电梯4部，国产，1000kg/13人空调中央空调租金(元/㎡·月)20售价（元/㎡）6500-6800外立面为网纱滨湖新区板块【在售项目】随着区域规划逐步落地，安高滨湖时代广场、国购中心等中高端产品开始出现。国购中心：1、以高