第8节 固定资产-讲义-2

第八节固定资产和投资性房地产主讲人：叶琼玲本节主要涉及固定资产的概念、初始计量、后续折旧、更新改造支出等内容；投资性房地产的概念、范围、后续计量及处置核算。本节知识架构图固定资产投资性房地产固定资产和投资性房地产厂房机器设备固定资产折旧固定资产处置外购固定资产的核算自行建造的固定资产的核算固定资产主讲人：叶琼玲一、固定资产的概念固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：1.为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；2.使用寿命超过1个会计年度。【相关链接1】存货强调持有以备出售，而不是生产经营使用。【相关链接2】房地产开发企业持有以备出售的商品房或写字楼作为存货核算，而非房地产开发企业自用的办公楼等作为固定资产核算。出租固定资产：机器设备：作“固定资产”科目房屋建筑物：作“投资性房地产”科目﹛主讲人：叶琼玲二、固定资产的分类

按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把固定资产划分为如下：项目是否计提折旧1.生产经营用固定资产√2.非生产经营用固定资产√3.土地（单独估价入账）×4.不需要的固定资产√5.未使用固定资产√6.经营租出的固定资产√7.融资租入的固定资产√8.融资租出的固定资产×9.经营租入的固定资产×主讲人：叶琼玲【相关链接】针对土地使用权核算的总结：（1）作为固定资产核算（企业单独估价入账

的土地，该情况属于历史遗留问题）；（2）目前企业通过出让方式或购买方式取得（自用）土地使用权，作为无形资产核算。（3）房地产开发企业持有的为了建造对外出售的商品房写字楼的土地使用权应当作为其成本（开发成本）核算（存货），开发完毕作为开发产品核算。（4）用于对外出租或资本增值的土地使用权作为投资性房地产核算。主讲人：叶琼玲三、外购固定资产（机器设备）的核算【例题·单选题】甲企业为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2013年7月15日，企业生产车间购入一台需要安装的B设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为600万元，增值税为102万元，另发生保险费8万元，款项均以银行存款支付。8月19日，将B设备投入安装，以银行存款支付安装费3万元。B设备于8月25日达到预定使用状态，并投入使用。B设备入账价值为（）。A.611万元B.608万元C.600万元D.508万元【答案】主讲人：叶琼玲四、特殊处理（2009年判断题、2012年不定项选择题）企业基于产品价格等因素的考虑，可能以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产。如果这些资产均符合固定资产的定义，并满足固定资产的确认条件，则应将各项资产单独确认为固定资产，并按各项固定资产公允价值（关键点）的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。主讲人：叶琼玲【例题·判断题】企业以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产时，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。（）（2009年）【答案】主讲人：叶琼玲【例题·不定项选择题】发生的有关固定资产业务如下：（2012年部分资料）（1）2010年12月20日，甲公司（增值税一般纳税人）向乙公司一次购进三台不同型号且具有不同生产能力的A设备、B设备和C设备，共支付价款4000万元，增值税税额为680万元，包装费及运输费30万元，另支付A设备安装费18万元，B、C设备不需要安装，同时，支付购置合同签订、差旅费等相关费用2万元，全部款项已由银行存款支付。（2）2010年12月28日三台设备均达到预定可使用状态，三台设备的公允价值分别为2000万元、1800万元和1200万元。该公司按每台设备公允价值的比例对支付的价款进行分配，并分别确定其入账价值。主讲人：叶琼玲【要求】1.根据资料（1）、（2），下列各项中，关于固定资产取得会计处理表述正确的是（）。A.固定资产应按公允价值进行初始计量B.支付的相关增值税额不应计入固定资产的取得成本C.固定资产取得成本与其公允价值差额应计入当期损益D.购买价款、包装费、运输费、安装费等费用应计入固定资产的取得成本主讲人：叶琼玲2.根据资料（1），（2），下列各项中，计算结果正确的是（）。A.A设备的入账价值为1612万元B.B设备的入账价值为1450.8万元C.C设备的入账价值为967.2万元D.A设备分配购进固定资产总价款的比例为40%主讲人：叶琼玲五、建造固定资产企业自行建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前（关键点）所发生的必要支出，作为固定资产成本。自建固定资产应先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。企业自建固定资产，主要有自营和出包两种方式，由于采用的建设方式不同，其会计处理也不同。主讲人：叶琼玲★★★（一）自营工程（重点）自营工程是指企业自行组织工程物资采购、自行组织施工人员施工的建筑工程和安装工程。最终形成固定资产的成本=物资成本+人工成本+其他费用等。主讲人：叶琼玲1.购买工程物资、领用生产用材料和自产产品的处理（针对增值税一般纳税人）（1）购入的工程物资100万元，增值税进项税额17万元，款项已付主讲人：叶琼玲①工程物资用于生产设备（动产）购买工程物资：借：工程物资100应交税费—应交增值税（进项税额）17贷：银行存款117工程（动产）领用物资：借：在建工程100贷：工程物资100主讲人：叶琼玲②工程物资用于厂房（不动产）购买工程物资借：工程物资117贷：银行存款117工程（不动产）领用物资：借：在建工程117贷：工程物资117主讲人：叶琼玲（2）工程领用本企业购买的生产经营用原材料100万元，增值税进项税额17万元①用于生产设备建造（动产）借：在建工程100贷：原材料100②用于厂房建造（不动产）借：在建工程117贷：原材料100应交税费—应交增值税（进项税额转出）17主讲人：叶琼玲（3）工程领用本企业的自产产品，成本100万元，对外销售价格120万元，增值税税率17%①用于生产设备建造（动产）借：在建工程100贷：库存商品100②用于厂房建造（不动产）借：在建工程120.4（100+20.4）贷：库存商品（实际成本）100应交税费—应交增值税（销项税额）20.4

（120×17%）主讲人：叶琼玲项目用途会计处理自产货物1.用于机器设备安装（增值税不做视同销售）借：在建工程贷：库存商品2.用于厂房建设（增值税视同销售）借：在建工程贷：库存商品应交税费—应交增值税（销项税额）购买的材料1.用于机器设备安装（进项税额不做转出）借：在建工程贷：原材料2.用于厂房建设（进项税额做转出处理）借：在建工程贷：原材料应交税费—应交增值税（进项税额转出）主讲人：叶琼玲

2.自营工程发生的其他费用（如分配工程人员工资等），借：“在建工程”贷：“银行存款”、“应付职工薪酬”等主讲人：叶琼玲3.自营工程达到预定可使用状态时，按其成本，借：“固定资产”贷：“在建工程”主讲人：叶琼玲【例1-86】甲公司自建厂房一幢，购入为工程准备的各种物资500000元，支付的增值税额为85000元，全部用于工程建设，领用本企业生产的水泥一批，实际成本为80000元，税务部门确定的计税价格为100000元，增值税税率17%，工程人员应计工资100000元，支付的其他费用30000元。工程完工并达到预定可使用状态。主讲人：叶琼玲甲公司应编制如下会计分录：（1）购入工程物资时：借：

贷：（2）工程领用工程物资时：

借：

贷主讲人：叶琼玲（3）工程领用本企业生产的水泥，确定应计入在建工程成本的金额为：借：

贷：（4）分配工程人员工资时：借：贷：主讲人：叶琼玲（5）支付工程发生的其他费用时：借：贷：（6）工程完工转入固定资产的成本=借：贷：主讲人：叶琼玲【例题·单选题】某增值税一般纳税企业自建仓库一幢，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于建造仓库；耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元；支付建筑工人工资36万元。该仓库建造完成并达到预定可使用状态，其入账价值为（）万元。A.250

B.292.5

C.286

D.328.5主讲人：叶琼玲【例题·单选题】某增值税一般纳税人企业为安装一台生产设备，购入工程物资200万元，增值税税额为34万元，已全部用于安装；耗用库存材料50万元，应负担的增值税税额为8.5万元；领用自产产品成本20万元，计税价格25万元，增值税税率17%，支付安装工人工资36万元。该设备安装完成并达到预定可使用状态入账价值为（）万元。A.250

B.292.5

C.306

D.328.5主讲人：叶琼玲【例题•单选题】某企业将自产的一批应税消费品用于在建工程（厂房）。该批消费品成本为750万元，计税价格为1250万元，适用的增值税税率为17%，消费税税率为10%。计入在建工程成本的金额为（）万元。A.875

B.962.5

C.1087.5

D.1587.5主讲人：叶琼玲（二）出包工程出包工程是指企业通过招标等方式将工程项目发包给建造承包商，由建造承包商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行的固定资产工程，其工程的具体支出主要由建造承包商核算，在这种方式下，“在建工程”科目主要是企业与建造承包商办理工程价款的结算科目，企业支付给建造承包商的工程价款作为工程成本，通过“在建工程”科目核算。主讲人：叶琼玲

企业按合理估计的发包工程进度和合同规定向建造承包商结算的进度款，借：“在建工程”科目，贷：“银行存款”等科目；【提示】预付的工程款，不通过“预付账款”科目核算。

工程完成时按合同规定补付的工程款，借：“在建工程”科目，贷：“银行存款”等科目；

工程达到预定可使用状态时，按其成本，借：“固定资产”科目，贷：“在建工程”科目。

主讲人：叶琼玲【教材例1-87】甲公司将一幢厂房的建造工程出包由丙公司承建，按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款600000元，工程完工后，收到丙公司有关工程结算单据，补付工程款400000元，工程完工并达到预定可使用状态。主讲人：叶琼玲甲公司编制如下会计分录：（1）按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公

司结算进度款时：借：在建工程600000贷：银行存款600000（2）补付工程款时：借：在建工程400000贷：银行存款400000（3）工程完工并达到预定可使用状态时：借：固定资产1000000贷：在建工程1000000主讲人：叶琼玲六、固定资产折旧（一）固定资产折旧概述折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。

应计折旧额是指应当计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。已计提减值准备的固定资产，还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。主讲人：叶琼玲（二）影响固定资产折旧的因素（1）固定资产原价，是指固定资产的成本；（2）预计净残值；（3）固定资产减值准备；（4）固定资产的使用寿命。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更（判断题）。主讲人：叶琼玲【案例】2011残值为2万元，预计使用年限为5年，采用直线法计提折旧。年12月1日购入一项管理用固定资产原价102万元，预计净残值为2万元，预计使用年限为5年，采用直线法计提折旧。第一年计提折旧=

；第一年年末该项固定资产的账面价值=

；第一年年末该项固定可收回金额为

万元。第一年年末计提减值：【提示1】减值因素并未影响预计净残值和预计使用年限。第二年计提折旧：

（万元）；【提示2】如果减值之后预计净残值发生变化，预计使用年限也发生变化。

减值之后预计净残值为零；预计使用年限为4年。第二年计提折旧：

（万元）；主讲人：叶琼玲【相关链接】固定资产账面余额=固定资产的原价固定资产账面净值=固定资产原价-累计折旧固定资产账面价值=固定资产原价-累计折旧-减值准备=固定资产净值-减值准备账面价值=余-折/摊-准备存=V-0-V应=V-0-V

无=V-V-V交=V-0-0主讲人：叶琼玲【例题·多选题】下列各项，影响固定资产折旧的因素有（）。（2007年）A.预计净残值B.原价C.已计提的减值准备

D.使用寿命主讲人：叶琼玲（三）计提折旧的范围除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：1.已提足折旧仍继续使用的固定资产；2.单独计价入账的土地；3.处于更新改造转入在建工程的固定资产。【提示】未使用、不需用的固定资产要计提折旧。主讲人：叶琼玲项目是否计提折旧1.生产经营用固定资产√2.非生产经营用固定资产√3.土地（单独估价入账）×4.不需要的固定资产√5.未使用固定资产√6.经营租出的固定资产√7.融资租入的固定资产√8.融资租出的固定资产×主讲人：叶琼玲项目是否计提折旧9.经营租入的固定资产×10.对符合固定资产确认条件的装修费用√11.已提足折旧仍继续使用×12.处于更新改造转入在建工程的固定资产×13.固定资产日常修理期间√14.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。√主讲人：叶琼玲【例题·多选题】下列各项中，应计提固定资产折旧的有（）。（2011年）A.经营租入的设备B.融资租入的办公楼C.已投入使用但未办理竣工决算的厂房D.已达到预定可使用状态但未投产的生产线主讲人：叶琼玲【例题•单选题】下列固定资产中，不应计提折旧的是（）。（2009年）A.闲置不用的厂房B.经营租赁方式租出的设备C.融资租赁方式租入的设备D.按规定单独估价作为固定资产入账的土地主讲人：叶琼玲在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：1.固定资产应当按月计提折旧，★当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；★当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。2.固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。【相关链接】自行建造的固定资产应自达到预定可使用状态后下一个月开始计提折旧；

需要安装的固定资产应自达到预定可使用状态后下一个月开始计提折旧。主讲人：叶琼玲3.已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；

待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。主讲人：叶琼玲【例题•判断题】已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产不应计提折旧。（）（2013年）主讲人：叶琼玲

折旧计提范围的认定中易出错的项目:①未使用、不需用的固定资产需计提折

旧，而且折旧费用计入“管理费用”；②因大修理而停工的固定资产需要提

取折旧，但折旧费用按正常的方

式处理，即不一定就是

“管理费用”。主讲人：叶琼玲（四）固定资产计提折旧的方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式（关键点），合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括

年限平均法、工作量法、

双倍余额递减法、

年数总和法、主讲人：叶琼玲1.年限平均法（直线法）年限平均法又称直线法，是指将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额相等。【提示】每期折旧相等。主讲人：叶琼玲固定资产折旧方法年折旧率=（1-预计净残值率）/预计使用寿命（年）

月折旧率=年折旧率/12

月折旧额=固定资产原值×月折旧率年限平均法年折旧额=原值–预计净残值预计的折旧年限×100%主讲人：叶琼玲【教材例1-88】甲公司有一幢厂房，原价为5000000元，预计可使用20年，预计报废时的净残值率为2％。该厂房的折旧率和折旧额的计算如下：年折旧率=月折旧率=月折旧额=主讲人：叶琼玲2.工作量法工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。其基本计算公式如下：单位工作量折旧额＝【固定资产原价×（1-预计净残值率）】÷预计总工作量某项固定资产月折旧额＝该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额主讲人：叶琼玲固定资产折旧方法【教材例1-89】

某企业的一辆运货卡车的原价为600000元，预计总行驶里程为500000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4000公里。该车汽车的月折旧额计算如下：

单位里程折旧额＝

本月折旧额＝主讲人：叶琼玲【举例】甲公司2014年3月份固定资产增减业务如下：购买一台设备供一车间使用，采用工作量法计提折旧。该设备原价60万元，预计总工作时数为20万小时，预计净残值为5万元。该设备2014年4月份工作量为4000小时。要求：计算甲公司2014年4月份应计提的折旧额设备月折旧额＝借：贷：主讲人：叶琼玲3.双倍余额递减法指在不考虑固定资产净残值的情况下，根据每期期初固定资产账面净值（固定资产账面余额减累计折旧）和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法主讲人：叶琼玲折旧率＝2/预计使用年限×100%（直线折旧率的两倍）

折旧额＝固定资产账面净值×折旧率在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。【注】每年各月折旧额根据年折旧额除以12来计算。固定资产折旧方法主讲人：叶琼玲【案例】原价100万元，预计使用年限为5年，预计净残值10万元。第一年折旧：

（万元）；第二年折旧：

（万元）；第三年折旧：

（万元）；第四年折旧：

（万元）；第五年同第四年。【提示1】实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，一般应在固定资产使用寿命到期前两年内，将固定资产账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。【提示2】双倍余额递减法的要点：净残值在最后两年才加以考虑。主讲人：叶琼玲固定资产折旧方法【教材例1-90】

某企业一项固定资产的原价为1000000元，预计使用年限为5年，预计净残值为4000元。按双倍余额递减法计提折旧，每年的折旧额计算如下：年折旧率＝

第1年＝

第2年＝第3年＝从第4年起改用年限平均法（直线法）计提折旧。

第4年、第5年＝主讲人：叶琼玲主讲人：叶琼玲【例题•单选题】某企业于20×6年12月31日购入一项固定资产，其原价为200万元，预计使用年限为5年，预计净残值为0.8万元，采用双倍余额递减法计提折旧。20×7年度该项固定资产应计提的年折旧额为（）万元。（2007年）A.39.84

B.66.4

C.79.68

D.80主讲人：叶琼玲4.年数总和法是指将固定资产的原价减去预计净残值后的余额，乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用寿命，分母代表预计使用寿命逐年数字总和。主讲人：叶琼玲计算公式固定资产各年的折旧率固定资产各年初尚可使用年数固定资产预计使用年限各年数字之和×100%固定资产预计使用年限－已使用年数固定资产预计使用年限×（预计使用年限+1)÷2固定资产月折旧额=（固定资产原值-预计净残值）×月折旧率固定资产折旧方法★★★难点=×100%=主讲人：叶琼玲【案例】原价100万元，预计使用年限为5年，预计净残值10万元。第一年折旧：

（万元）；第二年折旧：

（万元）；第三年折旧：

（万元）；第四年折旧：

（万元）；第五年折旧：

（万元）；主讲人：叶琼玲年份尚可使用年限原价－净残值变动折旧率年折旧额累计折旧159960005/15332000332000249960004/15265600597600339960003/15199200796800429960002/151328009296005l9960001/1566400996000【教材例1-91】承【教材例1-90】若采用年数总和法，计算的各年折旧额如教材表1-8所示教材表1-8金额单位：元主讲人：叶琼玲【例题•单选题】某企业2003年12月31日购入一台设备，入账价值90万元，预计使用年限5年，预计净残值6万元，按年数总和法计算折旧。该设备2005年计提的折旧额为（）万元。（2006年）A.16.8B.21.6C.22.4D.24主讲人：叶琼玲【总结】双倍余额递减法与年数总和法对比表：事项双倍余额递减法年数总和法年折旧率2÷预计使用寿命（年）×100%尚可使用年限/年数总和年折旧率每年相等（最后两年除外）逐年递减考虑残值的时间点净残值在最后两年才加以考虑净残值每年均考虑主讲人：叶琼玲会计年度和折旧年度区别2009年6月5日购入设备一台,原值10万元预计净残值为0.1万,预计使用年限为5年,计算:2010年应计提折旧额.09.609.712.3110.6.3010.12.31购入第一年折旧额第二年折旧额2010年应计提折旧额【提示】折旧年度与会计年度的区别。主讲人：叶琼玲【例题•单选题】某企业2011年6月20日自行建造的一条生产线投入使用，该生产线建造成本为740万元，预计使用年限为5年，预计净残值为20万元。在采用年数总和法计提折旧的情况下，2012年该设备应计提的折旧额为（）万元。A.192

B.216

C.120

D.240主讲人：叶琼玲★【提示】固定资产折旧方法一经确定，不得随意变更（判断）。企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。（1）使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。（2）预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。（3）与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计（关键点）变更。主讲人：叶琼玲【例题•判断题】企业应当根据企业利润的实现情况选择固定资产折旧方法。（）主讲人：叶琼玲【例题•多选题】下列关于固定资产计提折旧的表述，正确的有（）。（2009年）A.提前报废的固定资产不再补提折旧B.固定资产折旧方法一经确定不得改变C.已提足折旧但仍继续使用的固定资产不再计提折旧D.自行建造的固定资产应自办理竣工决算时开始计提折旧主讲人：叶琼玲【例题•判断题】固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计政策变更。（）（五）固定资产计提折旧的账务处理（受益原则）制造费用基本车间固定资产计提管理费用管理部门固定资产计提销售费用销售部门固定资产计提在建工程自行建造固定资产其他业务成本经营租出的固定资产管理费用未使用的固定资产根据用途计入相关资产的成本或损益影响当期损益影响当期损益影响当期损益【相关链接】取得出租收入：【相关链接】未使用、不需用的固定资产的折旧计入管理费用。影响当期损益借：银行存款贷：其他业务收入（影响当期损益）主讲人：叶琼玲【例题•多选题】企业计提固定资产折旧时，下列会计分录正确的有（）。（2010年）A.计提行政管理部门固定资产折旧：借记“管理费用”科目，贷记“累计折旧”科目B.计提生产车间固定资产折旧：借记“制造费用”科目，贷记“累计折旧”科目C.计提专设销售机构固定资产折旧：借记“销售费用”科目，贷记“累计折旧”科目D.计提自建工程使用的固定资产折旧：借记“在建工程”科目，贷记“累计折旧”科目主讲人：叶琼玲【例题•单选题】下列关于企业计提固定资产折旧会计处理的表述中，不正确的是（）。（2013年）A.对管理部门使用的固定资产计提的折旧应计入管理费用B.对财务部门使用的固定资产计提的折旧应计入财务费用C.对生产车间使用的固定资产计提的折旧应计入制造费用D.对专设销售机构使用的固定资产计提的折旧应计入销售费用主讲人：叶琼玲2015【例题•多选题】下列各项中，关于企业固定资产折旧方法的表述正确的有(

)。

A.年限平均法需要考虑固定资产的预计净残值

B.年数总和法计算的固定资产折旧额逐年递减

C.双倍余额递减法不需要考虑固定资产的预计净残值

D.年数总和法不需要考虑固定资产的预计净残值主讲人：叶琼玲七、固定资产的后续支出（主要考核客观题和不定项选择题）（一）原则对于发生的固定资产后续支出，在账务处理上应区分为资本化的后续支出和费用化的后续支出两种情况，分别进行处理，其会计处理原则如下:主讲人：叶琼玲资本化支出为了维护固定资产的正常运转和使用,进行必要的维护.如:固定资产的大修理,中小修理等维护性支费用化支出固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本。提高固定资产原定的创利能力固定资产的后续支出资本化支出计入固定资产成本费用化支出计入当期损益主讲人：叶琼玲（二）处理1.资本化的后续支出：（1）在原固定资产的基础上更新改造（不涉及原部件的替换）；第一步：将原固定资产的账面价值转入“在建工程”；借：在建工程累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产主讲人：叶琼玲第二步：新发生的支出；借：在建工程贷：银行存款第三步：更新改造完成转入固定资产借：固定资产贷：在建工程【提示1】资本化期间停止计提折旧；【提示2】更新后的账面价值=更新前的账面价值+资本化支出；【提示3】计提折旧的时间按照剩余使用寿命计提折旧。主讲人：叶琼玲【举例】2008年12月31日企业支付2000万元购入管理用的某项机器设备，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为10年，预计净残值为0，2012年12月31日企业对该项固定资产进行更新改造（符合资本化条件），领用企业购买的原材料成本为300万元，进项税额为51万元，人工支出100万元；2013年6月30日达到预定可使用状态，更新后预计净残值为零，折旧方法继续使用直线法，预计使用年限为13年。要求：2012年更新改造期间的会计处理及2013年计提折旧的会计处理。被替换部分资产无论是否有残料收入等经济利益的流入，都不会影响最终固定资产的入账价值。主讲人：叶琼玲（2）在原固定资产的基础上更新改造（涉及原部件的替换）；说明：原部件的账面价值剔除，不构成固定资产更新改造后的成本。【提示1】更新后的账面价值=更新前总的账面价值-替换部分的账面价值+资本化的支出部分【提示2】被替换部分的变价收入与更新后的账面价值无关。借：银行存款或原材料（残值价值）营业外支出（净损失）贷：在建工程（被替换部分的账面价值）主讲人：叶琼玲【举例】2008年12月31日，企业购入管理用的某项固定资产(动产)原价为2000万元（其中某重要部件的价格为800万元），采用年限平均法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0，2012年12月31日，企业对该项固定资产的某一主要部件进行更换，发生支出合计1000万元（改造支出符合准则规定的固定资产确认条件），其中被替换部件的变价收入为100万元。2013年6月30日达到预定可使用状态。要求：2013年更新改造期间的会计处理。主讲人：叶琼玲【例题•单选题】甲公司一套生产设备附带的电机由于连续工作时间过长而烧毁，该电机无法修复，需要用新的电机替换。该套生产设备原价65000元，已计提折旧13000元。烧毁电机的成本为12000元，购买新电机的成本为18000元，烧毁的电机变价收入为5000元，安装完成后该套设备的入账价值为（）元。A.52000B.58000C.60400D.62800主讲人：叶琼玲（3）企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。借：长期待摊费用（资本化）贷：银行存款【提示】资本化是指的计入资产负债表核算，费用化是指的计入利润表进行核算。主讲人：叶琼玲2.固定资产的后续支出——费用化借：管理费用（车间和管理部门的固定资产修理费）销售费用（销售部门的固定资产的修理费）贷：银行存款等【提示】融资租入的固定资产比照上述原则处理。

主讲人：叶琼玲八、固定资产期末计量固定资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。【提示】针对计提某项减值准备的固定资产，该项固定资产的账面价值=账面原价-累计折旧-减值准备。主讲人：叶琼玲企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额：

借：“资产减值损失——计提的固定资产减值准备”科目，贷：“固定资产减值准备”科目。【提示】固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。【相关链接】企业计提的存货的减值、应收账款计提的坏账准备、持有至到期投资减值准备一经计提以后价值回升可以转回。可供出售金融资产的减值准备转回要分两个情况。长期股权投资一经计提减值也不能转回。主讲人：叶琼玲【例题·单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（）万元。（2009年）A.120B.160C.180D.182主讲人：叶琼玲九、固定资产的清查（一）固定资产的盘亏借：待处理财产损溢（账面价值）累计折旧贷：固定资产批准后：借：其他应收款（保险赔款或过失人赔偿）营业外支出（不影响营业利润）贷：待处理财产损溢主讲人：叶琼玲（二）固定资产的盘盈盘盈固定资产作为前期差错进行处理；最终目的是盘盈的固定资产不影响企业当期的利润。借：固定资产贷：以前年度损益调整借：以前年度损益调整贷：盈余公积利润分配——未分配利润主讲人：叶琼玲【相关链接1】现金的清查（重点）1.现金短缺，属于应由责任人赔偿或保险公司赔偿的部分，计入其他应收款；属于无法查明的其他原因，计入管理费用（影响营业利润）（关键点）；2.现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，计入其他应付款；属于无法查明原因的，计入营业外收入（关键点）（不影响营业利润）。主讲人：叶琼玲【相关链接2】存货的清查1.存货盘盈的核算借：原材料库存商品等贷：待处理财产损溢报经批准后：借：待处理财产损溢贷：管理费用（影响营业利润）主讲人：叶琼玲2.存货盘亏及毁损的核算批准前：借：待处理财产损溢贷：原材料、库存商品等批准后：借：原材料（残料入库）其他应收款（保险公司和责任人赔偿）管理费用（管理不善等造成）（影响营业利润）营业外支出（自然灾害）（不影响营业利润）贷：待处理财产损溢主讲人：叶琼玲十、固定资产的处置企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值（原价-累计折旧-减值准备）和相关税费后的金额计入当期损益。固定资产的处置通过“固定资产清理”科目核算。【相关链接】固定资产的盘亏不通过固定资产清理科目进行核算，因为固定资产清理科目反映固定资产处置的清理过程，而固定资产盘亏没有清理过程。企业盘亏的固定资产应先通过“待处理财产损溢”科目核算，报经批准转销时，再转入“营业外支出”科目。固定资产盘盈通过“以前年度损益调整”科目核算。主讲人：叶琼玲固定资产处置转入清理的固定资产的净值清理过程中发生的清理费用以及应交的税金清理固定资产的变价收入保险公司或过失人的赔偿款等企业尚未清理完毕的固定资产价值/清理的净损失清理净收益固定资产清理主讲人：叶琼玲（一）固定资产转入清理。

企业因出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等转出的固定资产，按该项固定资产的账面价值：借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产主讲人：叶琼玲（二）发生的清理费用等。借：固定资产清理贷：银行存款（三）收回出售固定资产的价款借：银行存款贷：固定资产清理主讲人：叶琼玲（四）缴纳营业税借：固定资产清理贷：应交税费—应交营业税【提示1】“应交税费—应交营业税”仅限于企业销售不动产（房屋建筑物）时才会发生；【提示2】如果是处置的机器设备等动产，则需要计算缴纳增值税（销项税额）。借：银行存款（不通过固定资产清理）贷：固定资产清理应交税费—应交增值税（销项税额）主讲人：叶琼玲（五）保险赔偿等的处理。借：其他应收款贷：固定资产清理（六）清理净损益的处理1.属于生产经营期间正常的处理损失，借：“营业外支出—处置非流动资产损失”贷："固定资产清理"2.属于自然灾害等非正常原因造成的损失，借：“营业外支出—非常损失”贷：“固定资产清理”3.如为贷方余额，借：“固定资产清理”贷：“营业外收入”主讲人：叶琼玲【教材例1-97】甲公司出售一座建筑物，原价为2000000元，已计提折旧1000000元，未计提减值准备，实际出售价格为1200000元，已通过银行收回价款，甲公司应编制如下会计分录：主讲人：叶琼玲（1）将出售固定资产转入清理时：（2）收回出售固定资产的价款时：

主讲人：叶琼玲（3）计算销售该固定资产应交纳的营业税，按规定使用的营业税税税率为5%，应纳营业税税额为60000（1200000×5%）元：（4）结转出售固定资产实现的利得时：

主讲人：叶琼玲固定资产处置【教材例1-98】乙公司现有一台设备由于性能等原因决定提前报废，原价为500000元，已计提折旧450000元，未计提减值准备。报废时的残值变价收入为20000元，报废清理过程中发生清理费用3500元。有关收入、支出均通过银行办理结算。固定资产清理①50000②20000③3500④33500营业外支出结转净损失主讲人：叶琼玲（1）将报废固定资产转入清理时：

（2）收回残值变价收入时：

（3）支付清理费用时：

（4）结转报废固定资产发生的净损失时：

主讲人：叶琼玲【教材例1-99】丙公司因遭受水灾而毁损一座仓库，该仓库原价4000000元，已计提折旧1000000元，未计提减值准备，其残料估计价值50000元，残料已办理入库，发生的清理费用20000元，以现金支付。经保险公司核定应赔偿损失1500000元，尚未收到赔款，假定不考虑相关税费。丙公司应编制如下会计分录：主讲人：叶琼玲（1）将毁损的仓库转入清理时：

（2）残料入库时：

主讲人：叶琼玲（3）支付清理费用时：（4）确定应由保险公司理赔的损失时：（5）结转毁损固定资产发生的损失时：主讲人：叶琼玲【例题·单选题】某企业转让一台旧设备，取得价款56万元（不含增值税），发生清理费用2万元。该设备原值为60万元，已提折旧10万元，减值准备10万元,增值税税率17%。出售该设备影响当期损益的金额为（）万元。A.14B.16C.54D.56主讲人：叶琼玲【例题·多选题】下列各项中，影响固定资产清理净损益的有（）。（2010年）A.清理固定资产发生的税费B.清理固定资产的变价收入C.清理固定资产的账面价值D.清理固定资产耗用的材料成本主讲人：叶琼玲【例题·单选题】企业出售固定资产应交的营业税，应借记的会计科目是（）。（2003年）A.营业税金及附加B.固定资产清理C.营业外支出

D.其他业务成本主讲人：叶琼玲【例题·不定项选择题】甲公司为从事机械设备加工生产与销售的一般纳税人，适用的增值税税率为17%，所得税税率为25%，2010年度至2011年度发生的有关固定资产业务如下：（1）2010年12月20日，甲公司向乙公司一次购进三台不同型号且具有不同生产能力的A设备、B设备和C设备，共支付价款4000万元，增值税税额为680万元，包装费及运输费30万元，另支付A设备安装费18万元，B、C设备不需要安装，同时，支付购置合同签订、差旅费等相关费用2万元，全部款项已由银行存款支付。主讲人：叶琼玲（2）2010年12月28日三台设备均达到预定可使用状态，三台设备的公允价值分别为2000万元、1800万元和1200万元。该公司按每台设备公允价值的比例对支付的价款进行分配，并分别确定其入账价值。（3）三台设备预计的使用年限均为5年，预计净残值率为2%，使用双倍余额递减法计提折旧。（4）2011年3月份，支付A设备、B设备和C设备日常维修费用分别为1.2万元，0.5万元和0.3万元。主讲人：叶琼玲（5）2011年12月31日，对固定资产进行减值测试，发现B设备实际运行效率和生产能力难以完全达到预计的状况，存在减值迹象，其预计可收回金额低于账面价值的差额为120万元，其他各项固定资产未发生减值迹象。（2012年）要求：根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列第56-61小题。主讲人：叶琼玲56.根据资料（1）、（2），下列各项中，关于固定资产取得会计处理表述正确的是（）。

A.固定资产应按公允价值进行初始计量

B.支付的相关增值税额不应计入固定资产的取得成本

C.固定资产取得成本与其公允价值差额应计入当期损益

D.购买价款、包装费、运输费、安装费等费用应计入固定资产的取得成本主讲人：叶琼玲57.根据资料（1）、（2），下列各项中，计算结果正确的是（）。A.A设备的入账价值为1612万元

B.B设备的入账价值为1450.8万元

C.C设备的入账价值为967.2万元D.A设备分配购进固定资产总价款的比例为40%主讲人：叶琼玲58.根据资料（1）、（2），固定资产购置业务引起下列科目增减变动正确的是（）。A.“银行存款”减少4050万元B.“管理费用”增加2万元C.“制造费用”增加2万元

D.“应交税费——应交增值税（进项税额）”增加680万元主讲人：叶琼玲59.根据资料（3），下列各项中，关于甲公司固定资产折旧表述正确的是（）。A.前3年计提折旧所使用的折旧率为40%B.A设备2011年度应计提折旧额为652万元C.B设备2011年度应计提折旧额为580.32.万元D.计提前3年折旧额时不需要考虑残值的影响主讲人：叶琼玲60.根据资料（4），甲公司支付设备日常维修费引起下列科目变动正确的是（）。A.“固定资产”增加2万B.“管理费用”增加2万C.“在建工程”增加2万D.“营业外支出”增加2万主讲人：叶琼玲61.根据资料（5），甲公司计提资产减值准备对其利润表项目的影响是（）。A.资产减值损失增加120万元B.营业利润减少120万元C.利润总额减少120万元

D.净利润减少120万元主讲人：叶琼玲【例题·单选题】某企业2007年12月31日购入一台设备，入账价值为200万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。2008年12月31日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为120万元。2008年12月31日该设备账面价值应为（）万元。（2009年）A.120B.160C.180D.182主讲人：叶琼玲【例题·单选题】不会导致固定资产账面价值发生增减的是（

）。(2013)

A.盘盈固定资产

B.经营性租入设备

C.以固定资产对外投资

D.计提减值准备

主讲人：叶琼玲2015【题干】企业出售生产经营用固定资产实现的净收益，应计入利润表的营业收入。【选项】

A.正确

B.错误主讲人：叶琼玲固定资产小结：

1.固定资产的入账价值；

2.固定资产的折旧；

3.固定资产的后续支出；

4.固定资产的处置和清查。主讲人：叶琼玲投资性房地产【提示1】采用成本模式资产负债表日列示=账面余额-累计折旧（摊销）-减值准备【提示2】公允价值模式资产负债表列示=账面余额=账面价值【提示3】采用公允价值模式不计提减值。主讲人：叶琼玲一、投资性房地产的概述和范围（主要考核客观题）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。【相关补充】投资性房地产具有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动（日常活动）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。【提示】是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入（同存货的销售）。主讲人：叶琼玲（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。主讲人：叶琼玲（二）下列各项不属于投资性房地产1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；2.作为存货的房地产（房地产开发企业）。主讲人：叶琼玲【提示】关注哪些属于投资性房地产哪些不属于投资性房地产：企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产；某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租；通过承租方式获得再出租不属于投资性房地产；【提示】以融资租入方式租入的房屋建筑物，租入后再转租的属于投资性房地产。按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产。房地产开发企业对外出租的商品房，属于投资性房地产。主讲人：叶琼玲【相关链接】针对土地使用权核算总结。内容核算科目非房地产开发企业1.通过出让方式或购买方式取得土地使用权（自用）无形资产2.企业外购的房屋建筑物，应对支付的价款按照合理的方法（公允价值比例）在土地和建筑物之间进行分配，分别作为无形资产和固定资产，如果无法合理分配的均作为固定资产核算固定资产（无法分配）无形资产和固定资产（能够分配）房地产开发企业1.购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房开发成本（存货）2.企业购入的土地使用权自用无形资产房地产开发企业或非房地产开发企业1.企业单独估价入账的土地固定资产2.企业购买的土地使用权，如果是直接用于对外出租，或者持有以备增值后对外转让投资性房地产主讲人：叶琼玲【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2011年）A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商品房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物主讲人：叶琼玲【例题·多选题】以下关于投资性房地产表述正确的有（）。A.房地产开发公司的待售商品房不属于投资性房地产B.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，如果尚未签订租赁协议，则不作为投资性房地产核算C.已出租的土地使用权是指该土地使用权必须是通过转让或通过出让方式获得的；而不是通过承租方式获得再出租D.以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算主讲人：叶琼玲【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物主讲人：叶琼玲二、投资性房地产的初始计量

（主要考核客观题）项目确认时点1.已出租的

土地使用权租赁期开始日2.已出租的建筑物租赁期开始日3.持有并准备增值后转让的土地使用权企业将土地使用权停止使用，准备增值后转让的日期主讲人：叶琼玲（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

（成本确定同固定资产和无形资产）1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。2.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借：投资性房地产贷：银行存款等3.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。主讲人：叶琼玲（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（成本确定同自行建造固定资产）1.企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。主讲人：叶琼玲2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。【提示】建造过程中发生的非正常损失（自然灾害）计入当期营业外支出。建造完成：借：投资性房地产贷：在建工程主讲人：叶琼玲3.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产（如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。主讲人：叶琼玲【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）主讲人：叶琼玲2015【例题·判断题】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，虽尚未签订租赁协议，但董事会已作出书面出租协议的，应确认为投资性房地产【选项】

A.正确

B.错误

主讲人：叶琼玲三、投资性房地产的后续计量

（主要考核客观题和不定项选择题）（一）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【提示】选用公允价值模式的条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式（判断题）。主讲人：叶琼玲【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式主讲人：叶琼玲2015【例题·判断题】投资性房地产的后续计量成本和公允价值两种模式，统一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。【选项】

A.正确

B.错误主讲人：叶琼玲（二）成本模式和公允价值模式的账务处理具体处理成本模式公允价值模式会计科目投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产

—成本—公允价值变动公允价值变动损益（损益类会计科目）1.是否计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）同固定资产和无形资产×2.是否计提减值根据账面价值高于可收回金额的差额计提同固定资产和无形资产×主讲人：叶琼玲具体处理成本模式公允价值模式3.是否确认公允价值×借：投资性房地产

—公允价值变动贷：公允价值变动损益或相反处理4.期末账面价值账面余额－折旧/摊销－减值准备期末账面余额＝期末账面价值＝期末公允价值5.租金收入借：银行存款贷：其他业务收入【提示】如果投资性房地产属于企业的主营业务，则计入主营业务收入和主营业务成本，题目会明确说明，题目未指明则计入其他业务收入或成本。主讲人：叶琼玲【例题•多选题】2009年1月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。2009年1月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程成本总额为8000万元，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。每年的租金收入为10万元。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为7900万元。针对该业务下列说法正确的有（）。A.2009年影响当期损益的金额为410万元B.2009年12月31日投资性房地产列示为8400万元C.2010年的租金收入列入营业外收入10万元D.2010年12月31日投资性房地产列示为7900万元主讲人：叶琼玲【例题·单选题】甲公司为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列填报正确的是（）。A.存货为9000万元B.固定资产8865万元C.投资性房地产为8820万元D.投资性房地产为8865万元主讲人：叶琼玲【例题·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。（）主讲人：叶琼玲【例题·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）主讲人：叶琼玲四、投资性房地产后续计量模式的变更

（主要考核客观题）（一）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（二）计量模式的变更 投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：（三）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。【相关链接】会计政策变更与会计估计变更的区别，主要区别在于，政策变更需要追溯调整，估计变更未来适用法（折旧年限等变更）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。主讲人：叶琼玲【例题·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。（）（2013年）主讲人：叶琼玲【例题·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益主讲人：叶琼玲【例题·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量主讲人：叶琼玲五、内部转换形成的投资性房地产（房地产用途的转换）房地产的转换是指的房地产用途的变更。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。主讲人：叶琼玲（一）房地产的转换形式及转换日1.自用房地产转为投资性房地产（1）自用的建筑物改为出租。转换日为租赁期开始日。（2）自用的土地使用权停止自用，改用于出租或资本增值。转换日为确定用于赚取租金或资本增值的日期。（3）存货房地产改为出租。转换日为租赁期开始日。主讲人：叶琼玲2.投资性房地产转为自用房地产（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为自用房地产。转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。（2）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发销售。转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议（关键点）明确表明将其重新开发用于对外销售日期。主讲人：叶琼玲（二）房地产转换的会计处理其他综合收益主讲人：叶琼玲其他综合收益主讲人：叶琼玲【提示】上表中存货指房地产开发企业的存货，使用的科目为“开发产品”。其他综合收益主讲人：叶琼玲【例题·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项固定资产转为按照成本模式进行后续计量的投资性房地产，该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“投资性房地产”科目的金额为（）万元。A.3700B.3800C.3850D.4000主讲人：叶琼玲【例题·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损